Immobilie als Renditeobjekt über Fremdfinanzierung

Diskutiere Immobilie als Renditeobjekt über Fremdfinanzierung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, ich möchte eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen und würde gerne eure Meinung zu meiner geplanten Vorgehensweise hören. Als...

  1. zubr

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    Hallo,

    ich möchte eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen und würde gerne eure Meinung zu meiner geplanten Vorgehensweise hören.

    Als Renditeobjekt plane ich eine relativ neue Wohnung im Raum Frankfurt. Leider ist die jährliche Rendite nicht wirklich optimal und liegt bei etwa 3.3 p.a. Ich will damit aber eine weitere Diversifizierung meines Portfolios erreichen.

    Ich plane die Wohnung überwiegend über ein Bankdarlehn mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Meine Idee ist:
    - die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn)
    - ein Darlehn aufzunehmen, wobei die monatlichen Darlehnsraten in etwa mit der monatlichen Kaltmiete übereinstimmen
    - durch die hohe Fremdfinanzierng eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu erreichen

    Somit würde sich die Wohnung in den 10 Jahren teilweise quasi selbst finanzieren. Da die Wohnung wenige Jahre alt sein soll, gehe ich davon aus, dass die Instandhaltungskosten minimal sein werden.

    Nach den10 Jahren ist die Wohnung nicht komplett abbezahlt, das restliche Darlehn würde ich aber über die Veräußerung der Wohnung zurückzahlen.

    Auf der anderen Seite hätte ich aber (grob gesprochen) über 10 Jahre die Mieteinnahmen als Gewinn mitgenommen.

    Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe oder klingt die Vorgehensweise plausibel, um mit wenig Eigenkapital und einem überschaubaren Risiko einen kleinen Gewinn zu generieren?

    Danke.

    Viele Grüße,
    Christian
     
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  3. GSR600

    GSR600
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    Leerstand, Mietausfall, Rechtsanwalts- und Gerichtskosten evtl. sinkende Immopreise.
     
  4. zubr

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    Ich glaube die meisten Punkte kann man ausschließen. Es handelt sich um eine 2-Zimmerwohnung in der Innenstadt von Frankfurt/Main. Die sind aktuell sehr gefragt (ja,in die Zukunf kann ich natürlich auch nicht schauen).
     
  5. Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Spekulieren sollte man nur mit Geld, auf das zur Not verzichten kann und nicht mit Geld, das man gar nicht hat.
    Entweder erwirtschaftet das Objekt eine akzeptable Rendite (Sicherheitsabschlag für diverse Unwägbarkeiten) oder man lässt es?
    Hast Du von der Rendite schon die Verwaltungskosten, Maklerkosten für Neuvermietung, Reparaturkosten bei Mieterwechsel usw. abgezogen?
    Unwägbarkeit wäre zum Beispiel ein Mietnomade, der Dir die Wohnung verwüstet und nur durch langwierige und kostenintensive Prozesse wieder aus der Wohnung zu bekommen ist.
     
  6. #5 Sweeney, 23.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 23.04.2017
    Sweeney

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    Ich persönlich habe Abstand genommen vom Gedanken, dass eine möglichst breite Diversifizierung in jedem Fall erstrebenswert ist. Eine Konzentration auf die eigenen Kernkompetenzen ist für mich der bessere Weg einerseits Risiken zu reduzieren und andererseits Erträge zu steigern. Dennoch kann eine Diversifizierung durchaus eher zum persönlichen Risikoprofil passen.

    Die Grundidee ein Objekt zu kaufen in der Hoffnung, dass es in 10 Jahren mehr wert sein wird als heute, ist bereits im Ansatz naiv. Immobilienpreise hängen in erster Linie vom Zinsniveau ab, sodass hier implizit auf fallende oder zumindest gleichbleibende Zinsen gewettet wird. Das ist in meinen Augen reine Spekulation.

    Eine Betrachtung der zu erzielenden Erträge aus der Investition ergibt an dieser Stelle deutlich mehr Sinn. Ob die genannten jährlichen 3.3% tatsächlich erzielt werden können, kann ich ohne konkrete Angaben nicht beurteilen. Erfahrungsgemäß liegt die tatsächlich erzielte Rendite aus Immobilien jedoch signifikant unterhalb der von Bankkaufleuten prognostizierten Werte. Einerseits liegt es an unrealistisch niedrig angesetzten Ausfallquoten und andererseits an unrealistisch niedrig angesetzten Instandhaltungskosten.

    Nehmen wir an, dass eine Nettorendite von 3.3% per annum ein realistischer Wert sind, so dürfte dieser Ertrag wenig attraktiv sein. Im Gegensatz zu Aktien, die langfristig gehalten werden, sind Immobilen eine sehr aktive Position, die neben einer umfangreichen Erlangung an rechtlichem Grundwissen auch Verwaltung erfordern. Je weniger Objekte man verwaltet, desto höher ist dabei die eigene relative Zeitinvestition pro Einheit.

    An dieser Stelle stellt sich berechtigterweise die Frage, ob einerseits die zu erwartenden Erträge überhaupt realistisch sind, und andererseits, ob diese in einem akzeptablen Verhältnis stehen zu potentiellen Ausfällen und der nicht zu unterschätzenden eigenen Zeitinvestition.
     
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  7. #6 Goldhamster, 24.04.2017
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    Hallo Christian,

    wie berechnet sich diese Rendite von 3,3 p. a. ?


    Ist das nur das Verhältnis von Kaufpreis zu gewünschter Jahresmiete?


    Goldhamster
     
  8. AJ1900

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    Kurz gesagt, du willst dich auf Kredit in das Feld der Immobilienspekulation begeben? Warum?
    Ich denke am Gewinn kann es ja nicht liegen, ist doch hoffentlich klar, das wenn du großteils auf Kredit kaufst da jeder andere erst mal dran verdient, ausser dir?
     
  9. #8 AJ1900, 24.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2017
    AJ1900

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    Tja, das wird man dann in 10 jahren feststellen.
    Was nicht viel besagt, ausser das du sehr wahrscheinlich schon mal unterm Strich kein Geld verdienen wirst.
    Lustig, der Gedanke ist also, je höher du dich verschuldest, desto reicher bist du am Ende? Ich dachte immer es wäre anders herum?
    Bist du Banker?
    Logische frage, wenn das so wäre, warum sollte dann noch jemand mieten?
    Toller Trick. Damit das klappt muss aber schon mehr passieren, als nur das Zeit vergeht, meinst du nicht auch?
    Oder du hättest zehn jahre lang der Bank einen satten Gewinn beschert, und an deiner Kreditsumme hat sich wenig geändert, ausser das nun langsam eine Sanierung der Hütte ansteht.


    Unterm Strich, gehe bitte, bitte nicht davon aus, das dir ein Mieter kurz oder mittelfristig eine Immobilie finanziert.
    Die Lage in Frankfurt City, wirst du ja wohl auch über den Kaufpreis bezahlen müssen, was diesen Vorteil wohl stark relativieren wird.
    "Kapitalanlage" in Immobilien bedeutet heute für viele, gerade in Ballungsgebieten, übrigens nicht "Geld verdienen" sondern eher, "weniger Geld verlieren". Und unter dieser Prämisse kann man dann auch die Kaufpreise erklären, denke ich.
     
  10. Duncan

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    Es gibt solche Institutionen wie berufsständige Versorgungswerke die haben schon ernsthaft ausgerechnet wie viel Platz z.B. 10 oder 50 Millionen in bar brauchen und wie man die unterbringt. Und die haben schon ein sehr umfangreiches Immobilienportfolio von der Imbissbude über diverse Häuserblocks, Hotels, Wald und Landwirtschaftsflächen.

    Frankfurt/Main ist doch der Immobilienmarkt vollkommen überheizt. gibt's da überhaupt noch was unter Faktor 30? Da ist das Umland wo einige Häuser z.T. fast verschenkt werden, also quasi hessisch Sibirien, interessanter.
     
  11. AJ1900

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    Richtig. Unterm Strich konkuriert in Frankfurt der kleine Kreditnehmer, mit jemandem, der im Zweifel die Kohle einfach bar auf den Tisch packt und dem es evtl. sogar egal ist, wenn er nichts verdient. Aber ob das schlau ist da mitmischen zu wollen?
     
  12. #11 Immofan, 24.04.2017
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    Ich verstehe ja eure Bedenken, aber meiner Erfahrung nach wäre der Threadersteller längst nicht der erste bei dem es genau so funktionieren würde. Woher das Geld kommt ist doch zweitrangig. Wenn es mit den Immobilien wirklich so schlimm bei Euch ist, dass ihr nur Geld verliert solltet ihr darüber nachdenken das Geschäftsfeld zu wechseln...
     
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  13. #12 AJ1900, 24.04.2017
    Zuletzt bearbeitet: 24.04.2017
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    Er wäre aber auch nicht der erste der am Ende in die Insolvenz geht, oder der nur noch dafür arbeiten geht, damit andere billig wohnen können.
    Klar, solange es wenigstens das eigene ist schon.
    Ach, rechnen tut es sich normalerweise schon irgendwann. ist nur die Frage wann. Es ist auch nicht so, das sich alle Immobilien grundsätzlich von anfang an allein tragen würden, selbst nach Jahren evtl. noch nicht.

    Wobei am Ende ehe Frage ist, was versteht man eigentlich unter "Geld verdienen". Ich kenne z.Bsp. auch viele "Immobilienbesitzer" die zwar Immobilien besitzen, aber eigentlich nur jahrzehnte lang aus ihren sonstigen wirtschaftlichen Tätigkeiten Geld reinstecken, meistens sogar ohne es zu merken, oder es merken zu wollen.
     
  14. #13 BHShuber, 24.04.2017
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    Hallo,

    machen wir doch schon, weist du das nicht, wir sind hier alle Vermieter und haben den ganzen Tag nichts zu tun als die Mieteinnahmen zu zählen, der Rest ist uns sowieso wurscht!

    Gruß
    BHShuber
     
  15. #14 Goldhamster, 24.04.2017
    Goldhamster

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    Du meinst wohl eher: nicht der erste, bei dem es auch in die Hose geht. (und es sich vorher schönrechnet)

    Wir verdienen ja Geld mit Vermietung.
    Aber wir haben zu ganz anderen Konditionen gekauft. Die meisten Stammuser berichten hier von einem Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis von 1:8 bis vielleicht 1:14.
    Bei einem Verhältnis von 1:30 kann es nach meiner Meinung schon mal 30 bis 40Jahre dauern bis überhaupt der erste Cent verdient wurde. Warum sollte jemand soetwas machen?

    Spekulation mit Fremdgeld? Ja, das wäre ein Anreiz. Weil die Möglichkeit des Totalverlustes gering ist.

    Goldhamster
     
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  16. #15 immodream, 24.04.2017
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    Hallo,
    für Alle, die mal schnelles Geld verdienen wollen.
    Ich hab vor 30 Jahren damals renovierungsbedürftige Immobilien für das 15 fache gekauft.
    Nach 30 Jahren harter Arbeit liege ich beim 10 fachen der heutigen Immobilienpreise.
    Das hat sich dann nach 30 Jahren gelohnt.
    Wir suchen hier in einer guten Ruhrgebietskreisstadt Immobilien zum maximal 12 fachen der derzeitigen Nettomiete.
    Mehr bezahlen wir nicht, denn wir sind nicht bereit, anderen Menschen ihre Immobilien zu vergolden.
    Ich hätte meine Immobilien nach zehn Jahren nicht mit Gewinn verkaufen können.
    Grüße
    Immodream
     
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  17. #16 Immofan, 24.04.2017
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    Wenn man soetwas findet ist es natürlich super. Zeig mir mal drei brauchbare Immobilien in einer beliebigen deutschen Stadt mit einem Jahresmiete : Kaufpreisverhältnis von 1:10 und einer Bevölkerungsentwicklung die auch in 15 Jahren noch halbwegs stabil ist. Derzeit wird es sicher deutlich schwerer sein entsprechendes zu finden.

    Auf der anderen Seite lagen die Zinsen mit 20 Jahren Zinsbindung und kaum Eigenkapital zu den von Dir beschriebenen Zeiten wahrscheinlich auch nicht bei unter 2%.

    Beides ist ständig Auf- und Ab Bewegungen unterworfen und wer Zeit oder Geld hat findet sicher mehrmals im Leben gute Gelegenheiten für den Kauf. Wer aber Zeit und kein Geld hat, der hat jetzt auf jeden Fall keine schlechten Chancen mit dem Vermögensaufbau beginnen zu können. Grundvoraussetzung: rechnen & umfassend informieren können, logisch...
     
  18. #17 Goldhamster, 25.04.2017
    Goldhamster

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    Guten Morgen,

    was soll denn jetzt dein "Geschreibe"?
    Ohne Gruß einfach ein paar zusammenhanglose Sätze?

    Für eine ca. Kaufpreisfaktor 10 erworbene kreditfinanzierte Immobilie wirst du um die 20Jahre brauchen, bis du den ersten Euro verdient hast. Erst danach geht es los.
    Wenn du dir jetzt ein Projekt mit dem Faktor 15 bis 20 anschaffst, dann wirst du wohl ab oder über 30 Jahre brauchen.
    Bis dahin hast du nur Geld und Zeit investiert ohne etwas zurückzubekommen.

    Was soll jetzt dein Beitrag zu dieser Tatsache aussagen?

    Goldhamster
     
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  19. AJ1900

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    Wohl wahr, Stichwort, kaufe schon heute für deine Erben.
     
  20. #19 Immofan, 25.04.2017
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    Was bezweckst Du denn? Ersteinmal pauschal beleidigen um die eigenen Argumente zu untermauern, weil sie sonst zu schwach sind?

    Zeig mir bitte die Forenregel in der steht, dass man sich in jedem einzelnen Posting ersteinmal zu Begrüßen hat. In den meisten Foren ist soetwas nicht gebräuchlich, ebenso wie unter jeden Beitrag noch einmal den eigenen Nickname zu schreiben, der falls es Dir bisher noch nicht aufgefallen ist, ohnehin links neben jedem einzelnen Beitrag eingeblendet wird.

    Sagt wer? Das ist Deine persönliche Meinung bzw. beruht auf Deiner Erfahrung. Die kannst Du nicht mit allen anderen Nutzern gleichsetzen oder ihnen aufdrücken. Leb damit, dass man sich hier austauscht d.h. man muss auch damit klar kommen, wenn einem etwas nicht passt.

    Auch hier wieder, verwechsle persönliche Meinungen nicht mit Tatsachen...
     
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  21. AJ1900

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    Das stimmt natürlich. Aber bei der Größenordnung über die hier geredet wird, ist das ja schon nahezu unerheblich. Wenn es bei der Summe wirklich entscheident ist ob du 2% oder 4% Zinsen bezahlst, ist doch eigentlich schon klar das das eine Nummer zu groß ist.
    Das ist auch immer mein Kritikpunkt, gerechnet wird oft als wäre man ein Ölscheich, aber in wirklichkeit knappst man sich die Raten eher vom Munde ab.
    Ist ja vieleicht auch in Ordnung, nur sollte man sich dessen vorher auch bewußt sein, und nicht denken, der Mieter finanziert einem das. Wenn nach Kosten +/- null rauskommt, sollte man eigentlich froh sein. Nur auch +/-null muß man sich erst mal eine ganze weile leisten können und wollen.
     
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