Immobilie als Steuersparmodel

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von loop, 11.05.2016.

  1. loop

    loop Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin komplett neu was das Thema Immobilien betriff und habe ein paar Fragen.

    Folgenden Link habe ich gefunden:
    steuer-schutzbrief.de/steuertipp-rubriken/steuer-tipps/artikel/steuersparmodell-immobilie-erst-vermieten-dann-selbst-einziehen.html

    Wenn ich meine eigene Berechnung mache und alles mit Eigenkapital finanziere und von Anfang an selbst einziehe sehe ich keine Ersparnis im Vergleich zum Finanzierungsmodel und 8 Jahre vermieten (Bei 100.800EUR Zinsen)

    Sind diese Steuersparmodelle nur im Vergleich zu Finanzierung Eigenbedarf vs Finanzierung Vermietung zu sehen?

    Besten Dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 11.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 11.05.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    sorry, aber ich versteh deine Frage hier nicht so ganz. Was verstehst du unter "Finanzierung Eigenbedarf" oder "Finanzierung Vermietung" im Zusammenhang mit dem Link:? Ansonsten beschreibt der Link doch ganz gut (also im groben), wie das funktioniert mit dem absetzen. Besser ist es natürlich, wenn du hier noch einen Steuerberater mit in`s Boot dir holst.

    Wenn ich hier nur von der Überschrift ausgehe "Immobilie als Steuersparmodel": Lohnen tut sich so was m.E. nur, wenn man es eh vorhat, denn dann nimmt man so was als Bonus/Bonbon mit. Also jetzt irgendwas etxtra nur deswegen abschließen, kaufen, etc., nur damit man später dann Steuern sparen kann, davon halte ich nichts. Mal abgesehen davon, Steuern sparen kann man nur, wenn man auch Steuern bezahlen muss und das ist i.d.R. mehr als man zurück bekommt.


     
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  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hi Pharao,

    Das ist doch ganz einfach, einmal wird die Finanzierung selbst genutzt (Eigenbedarf), und beim anderen wird die Finanzierung vermietet (Vermietung).
    So steht es zumindest im Text ;-)
    Jetzt könnte man auch natürlich überlegen, wer überhaupt eine Finanzierung mietet, und was der Finanzierer dazu sagt, das die Finanzierung vermietet wurde.

    Bis hierhin ist natürlich alles ironisch gemeint. ...
    Aber auch ich denke ein Sparmodell kann nicht wirklich funktionierten. Zumindest nicht für denjenigen den es verkauft wurde, höchstens für den Verkäufer.

    VG Syker
     
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  5. Andres

    Andres
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    Ja. Die Überlegung ist, dass die Zinsen "sowieso" angefallen wären, egal wie die Wohnung nun genutzt wird. Dann ist es natürlich schön, dass man davon einen Teil an's FA weiterreichen kann.

    Auch wenn die Rechnung im Grundsatz korrekt beschreibt, wie man Steuern sparen kann, wenn man eine Immobilie in der teuren Phase zuerst vermietet und später selbst nutzt, kann ich in den Details dann doch nicht so recht mit den Annahmen warm werden:
    • Die Zinsannahme basiert auf Vollfinanzierung. Das macht die Rechnung natürlich schön attraktiv, ist aber wenig realistisch. Mehr Eigenkapital heißt weniger Zinsen. Weniger Zinsen heißt mehr Steuern.
    • Der Artikel behauptet, ursprünglich aus 2005 zu sein. 4,5 % Zinsen sind heute ganz schön viel, machen die Rechnung aber wieder interessanter. Wieder: Weniger Zinsen heißt mehr Steuern.
    • In der Berechnung der Zinsen ist die Tilgung nicht berücksichtigt. Tatsächlich sinkt die Zinslast kontinuierlich, was den Steuervorteil weiter drückt.
    • Auf eine nähere Erklärung von "Sonstiges" wäre ich sehr gespannt. Die Versicherungen, die man "sowieso" (s.o.) gebraucht hätte, sind umlagefähig, die anderen (z.B. Rechtsschutz, falls man das will) wären ganz neue Kosten, die man ohne die Vermietung nie gehabt hätte. Steuern hätte ich eigentlich in der AfA erwartet, denn die Grunderwerbssteuer (um die es hier gehen dürfte) wird zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben. Reparaturen würde ich mir in den ersten 8 Jahren eines Neubaus eigentlich gerne sparen.
    • Rechnen mit dem Spitzensteuersatz ist auch ein lustiger Trick. Klar, Steuern sparen kann am besten der, der viele Steuern zahlt. Ob das für die eigenen Verhältnisse realistisch ist, muss jeder selbst wissen.
    • "Möglichkeit 3" ist ein noch lustigerer Trick. Wenn ich nach dem Kaufpreis nochmal 30.000 € in die Immobilie stecke, kann ich natürlich noch mehr Steuern sparen. Hätte ich die Stadtvilla für ein paar Millionen gekauft, wäre sogar noch mehr drin gewesen. :smile048:Hätte man hier seriös gerechnet, wäre der Kaufpreis um diese 30.000 € gemindert. Das Ergebnis ist dann weiterhin besser als in "Möglichkeit 2", aber der Unterschied ist viel geringer.
    • Die unternehmerischen Risiken einer Vermietung sind komplett ausgeblendet. Selbst mit einer "rundum-sorglos-Verwaltung", für die in der Rechnung kein Geld eingestellt ist, kann ich so nicht planen.

    So oder so: Am Ende bleibt ein Steuervorteil. Ob der auf dem eigenen Konto landet, ist noch unsicher.
     
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  6. #5 advocatus diaboli, 11.05.2016
    advocatus diaboli

    advocatus diaboli Gast

    Nur am Rande bemerkt: Die Abschreibung für *neue* Immobilien beträgt 2,5%, nicht 2% (Variante 1). Soviel zum Thema "Professionalität".

    Nach 8 Jahren ist auch die eine oder andere kleinere Instandhaltung notwendig. Von den nicht umlegbaren Nebenkosten usw. ganz abgesehen.

    Wenn man bis zur Eigennutzung auf der Parkbank schläft, oder sowieso eine Haftstrafe absitzen muss, dann mag das Rechenbeispiel ansonsten stimmen.

    Ansonsten wird in den meisten Fällen eine sogenannte "Miete" fällig. Diese ist vom bereits versteuerten Netto-Einkommen zu bezahlen, also natürlich *nicht* steuerlich absetzbar.
     
  7. #6 BHShuber, 12.05.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    das alles funktioniert immer vorausgesetzt, dass bei der Vermietung keine Störungen auftreten, welche das sind ist uns allen gut bekannt, denn dann geht die ganze Rechnung so richtig den Bach runter!

    Gruß
    BHShuber
     
  8. #7 advocatus diaboli, 12.05.2016
    advocatus diaboli

    advocatus diaboli Gast

    Das fiskalische perpetuum Mobile: vermieten wir uns doch alle gegenseitig unser Wohneigentum!
    Denksportaufgabe: Abseits des Vermietungsriskos - Wo liegt der Fehler?
     
  9. #8 taxpert, 12.05.2016
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    ??? Ist da eine Gesetzesänderung an mir vorbei gegangen?

    taxpert
     
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  10. #9 immobiliensammler, 12.05.2016
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    Gabs das nicht schon mal als Steuerschlupfloch - wurde mal auch in Fachkreisen ernsthaft diskutiert! Beispiel war: Brüderpaar kauft zusammen eine Doppelhaushälfte, Modell war Bruder A kauft Haus A und vermietet dieses an Bruder B, Bruder B kauft analog Haus B und vermietet an Bruder A, beide konnten die Afa und die Schuldzinsen absetzen und somit bei entsprechender Miethöhe (oder Finanzierungshöhe) Steuern sparen, die Diskussion darüber ist dann jedoch wieder eingeschlafen, ich weiß nicht, ob dann mit Gestaltungsmißbrauch argumentiert wurde oder wie der Fiskus sonst aus der Nummer raus gekommen ist!
     
  11. #10 advocatus diaboli, 12.05.2016
    advocatus diaboli

    advocatus diaboli Gast

    Mea Culpa! Ich meinte das natürlich andersherum. 2,5% vor BJ 1925.

    An dieser Stelle löse auch ich die Denksportaufgabe auf:
    Den z.B. €27k Steuerersparnis stehen €86k zusätzliche Mietausgaben gegenüber, d.h. ich habe 86k€ mehr bezahlt, um €27k vom FA herauszubekommen, mache also ein Minus von €59k.

    Das lohnt sich nur für den Schrottimmobilien-Dealer.
     
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  12. #11 advocatus diaboli, 12.05.2016
    advocatus diaboli

    advocatus diaboli Gast

    Korrektur: In der Zeit sind natürlich auch Mieteinnahmen i.H.v. €86k geflossen, die der geneigte Steuerspar-Fuchs zu immerhin 58% auch selber bunkern kann, das Minus beträgt also nicht €59k, sondern "nur" €9k. Das bezahlt unser Steuerspar - Füchslein locker aus der Portokasse.

    Dafür hat man's dem FA aber mal wieder richtig gezeigt!


     
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