Immobilie halten oder Verkaufen?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Dan2704, 30.03.2016.

  1. #1 Dan2704, 30.03.2016
    Dan2704

    Dan2704 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mich interessiert, ob ich meine ETW halten oder verkaufen soll.
    Hintergrund ist, dass ich eine ETW kürzlich günstig gekauft habe (200k), und nun nach Renovierung für 350k verkaufen kann, da mir 2 Angebote nach nur 2 Besichtigungen vorliegen.

    • Das Wohngeld beträgt 300€ pro Monat, die Mieteinnahmen 120€ pro Monat für die Garage sowie 900€ Miete pro Monat kalt für die Wohnung.
    • Einen Kredit von 160k habe ich an den Backen, für welchen ich ca 2.5% Zinsen p.a zahle und noch einmal 2.5% tilge. Momentan sind daher 100k an der Immobilie gebunden. Mit einem Schlag kann ich die 100k freisetzen + 90k potenziell Gewinn machen - nicht schlecht, oder?
    Was spricht für das Halten der Immobilie? Was dagegen? Wenn man nur auf die Zahlen schaut, was ist interessanter?

    Wäre es möglich, die Wohnung zu behalten und in 3 Jahren dann einen größeren Kredit für eine größere Wohnung zu nehmen? Oder würde da jede Bank abwinken? Denn die Wohnung ist jetzt zwar ideal, aber in 2-3 Jahren könnte sie zu klein sein. Da würde ich mich an eine Immo im Range von 500k richten.

    Danke,
    Dan
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Aus der Schilderung entnehme ich, dass die Wohnung vermietet ist. Wenn wir nicht drastisch unterschiedliche Vorstellungen von "kürzlich" haben (ich stelle mir darunter einen Zeitraum von unter 10 Jahren vor), ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Eine differenzierte Betrachtung ist hier nicht ganz einfach (u.a. wegen der Thematik rund um die Renovierung, Kaufnebenkosten und deiner völlig unbekannten sonstigen steuerlichen Situation), aber der Staat wird hier vermutlich mit mindestens einem Drittel zulangen, evtl. deutlich mehr und bis zu 45 %. Falls der Verkaufserlös nicht nur ein kurzzeitiges "Spekulationshoch" ist, dürfte das Halten der Wohnung bis zum Ablauf der Spekulationsfrist mit einer bombastischen Gewinnsteigerung verbunden sein.

    Das spricht also schon einmal für das Halten.


    Mieteinnahmen von 1020 € mtl. und ein Kaufpreis von 200.000 € machen gut Faktor 16. Verbunden mit der Tatsache, dass du zum Kaufpreis auch noch Investitionen tätigen musstest, ist das nicht gerade der große Knaller an Rendite. Das hätte gegen den Kauf an sich gesprochen und spricht daher jetzt für einen Verkauf mit Gewinn.


    Zumindest bisher sehe ich keinen Grund, warum du hier ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehen kommen solltest. Käufer, die das Darlehen übernehmen wollen, dürften bei diesen Konditionen auch nicht gerade Schlange stehen. Der Verkaufserlös wird also von einer üppigen Vorfälligkeitsentschädigung gemindert, denn bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit dürfte es noch weit sein, s. obige Ausführungen zu "kürzlich".

    Sofern hier also nicht irgendeine Einigung in Sicht ist (mit dem Käufer oder der Bank, z.B. Übertrag des Kredits auf ein neues Objekt), spricht auch dieser Umstand für Halten.


    Hier kann ich dir nicht mehr folgen. Wenn die Restschuld 100.000 € beträgt, also schon mehr als ein Drittel getilgt ist, passt irgendetwas mit "kürzlich" nicht.

    Wie kommst du auf den Gewinn von 90.000 €? Ist das Erlös minus Kaufpreis minus Renovierung?


    Nicht prinzipiell. Viele Banken haben überhaupt kein Problem damit, eine Finanzierung auf ein anderes Objekt zu übertragen, falls Sicherheiten gegeben sind, die Bonität passt, ... . Andererseits leben Banken nicht davon, dir Geschenke zu machen. Wenn eine Bank diesem Vorgehen zustimmt, wird das also mindestens ihre eigenen Interessen wahren.


    Zu klein für was?
     
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  4. #3 Dan2704, 30.03.2016
    Dan2704

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    Moin Andres,

    danke für die Antwort!

    "
    --> Die Wohnung ist jetzt in dem Alter gut, aber in ein paar Jahren mit Kindern zu klein. Da möchte ich gern ein Upgrade in 2-3 Jahren vornehmen Richtung 100m2 Wohnung. Diese kosten aber in Metropolen wie Frankfurt, Hamburg oder München ca. 500k€. Da brauche ich also wieder EK.
    --> Frage ist, ob ich in 2-3 Jahren besser darstehe, wenn ich als solventer Immoeigentümer, der immer brav seine Schulden des kleineren Darlehens 160k tilgt, einen weiteren deutlich größeren Kredit aufnehme oder aber ich das EK durch den Verkauf schon habe? Gibt es Nach oder Vorteile, über die ich jetzt wissen sollte, die für das Halten oder Verkaufen sprechen?

    Danke,

    Dan
     
  5. #4 Pharao, 30.03.2016
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2016
    Pharao

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    Hi,

    diese Frage wirst letztlich nur du beantworten können. Dein Risiko, deine Entscheidung!

    Ohne dich enttäuschen zu wollen, aber nicht jeder der sofort "hier" schreit bei einer Wohnungsbesichtigung, hat dann später auch wirklich ernsthaftes Interesse. Also bei der Vermietung habe ich das schon zu oft miterleben dürfen und beim verkaufen wird es m.E. nicht anders sein.

    Ansonsten hat "Andres" dazu ja schon einiges gesagt, den man so nur beistimmen kann.

    Mal unabhängig ob die Bank da mitmachen würde oder zu welchen Bedingungen, etc., wielange hast du vor abzuzahlen - also wann willst du wirklich mal Gewinn machen? Und hast du dir auch schon mal Gedanken gemacht, was passiert wenn unerwartet Dinge im Leben eintreten wie zB Mietnomade, Jobverlust, Trennung, etc.? Es bringt dir m.E. nämlich garnix, wenn du dann eine Zwangsversteigerung am Hals hast, weil Pleite bzw. zu knapp oder zu riskant gerechnet.


     
  6. #5 BHShuber, 31.03.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    bitte zu bedenken, der Veräußerungsgewinn wird mit 44,16% besteuert, das geht von deiner Gewinnrechnung schon mal ab!

    Dann, Vorfälligkeitsentschädigung von Seiten der Bank für das vorzeitig abgelöste Darlehen dürfte auch nicht unerheblich sein, ja nach Bank verschieden.

    Somit schmälert sich deine Rechnung um einen nicht unerheblichen Betrag ob das nun noch für dich tragbar sein wird, liegt alleine in deinem Ermessen.

    Gruß
    BHShuber
     
  7. Andres

    Andres
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    Ja. Die steuerliche Situation ändert sich damit, der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei. Das gilt zumindest solange die Wohnung bis zum Verkauf durchgehend weiter selbst zu Wohnzwecken genutzt wird.

    Allerdings lässt sich das Spiel mit dem Kauf und Verkauf von Wohnungen nicht beliebig lange fortsetzen, denn irgendwann unterstellt das FA gewerblichen Grundstückshandel. Das wird anhand der sog. "Drei-Objekt-Grenze" bewertet. Bei einer so kurzen Haltedauer könnte es auch sein, dass das FA die Veräußerungsabsicht von Anfang an unterstellt, was den Überprüfungszeitraum von 5 auf 10 Jahre verlängert.

    Überlegungen zur Rentabilität haben sich damit dann auch erledigt, da das bei Selbstnutzung nur sehr eingeschränkt eine Rolle spielt.

    Warum du bei einer selbstgenutzten Wohnung schreibst, dass die Mieteinnahmen für die Wohnung kalt 900 € betragen ...? :gehtnicht


    2,5 % sind keine niedrigen Zinsen. Eine solide Finanzierung hat schon seit längerer Zeit eine eins vor dem Komma.


    Die Rechnung zum Gewinn habe ich jetzt verstanden. Eigentlich ergeben sich die logischen Anschlussfragen damit von ganz alleine:
    • Bist du bereit, für 90.000 € schon wieder umzuziehen? Partner auch?
    • Findest du eine neue Wohnung nach deinen Ansprüchen zu einem angemessenen Preis und (fast wichtiger) ausreichend kurzfristig?
    • Welche Kosten entstehen durch die neue Wohnung? Wie steht das im Verhältnis zum Veräußerungsgewinn?
    • Da du für die neue Wohnung wahrscheinlich Zahlungsverpflichtungen hast bevor du den Verkaufserlös für die alte Wohnung in Händen hältst: Bekommst du das finanziell auf die Reihe?
    • Und dann bleibt da noch die "Kleinigkeit", die Pharao angesprochen hat: Dass irgendjemand sagt, dass er an der Wohnung Interesse hat, heißt ja noch lange nicht, dass der dann auch wirklich kauft. Legt dir wirklich jemand die 350.000 € auf den Tisch?

    Alte Börsenweisheit: Hin und her macht Taschen leer.

    Jeder Kauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, z.B. ganz direkt den Kaufnebenkosten, außerdem mit einem gewissen Zeitaufwand und Risiken. Das ist Geld und Lebenszeit, die man nie wieder sieht. Ich finde es schon ein wenig seltsam, eine Wohnung mit der klaren Vorstellung zu kaufen, dass man in ein paar Jahren (und das könnten auch ein paar mehr Jahre sein) wieder verkauft. Wir reden hier über fünfstellige Kosten bei jedem Kauf - davon könnte man auch eine ganze Zeit tiefentspannt zur Miete wohnen.

    Den Planungshorizont eines Immobilienkaufs misst man in Jahrzehnten.


    Dankbarkeit dafür, dass du deine Raten brav zahlst, hast du kaum zu erwarten. Das ist ganz einfach deine Pflicht. Sollte die Abwicklung des Darlehens für die Bank wirtschaftlich nachteilig sein (was z.B. durch die Begrenzung der Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist), hast du dir dort sicher keine neuen Freunde gemacht.

    Trotzdem ist EK immer gut. Deine aktuellen, eher mittelprächtigen Kondititonen dürften vor allem ein Ergebnis von zu wenig EK sein. Bei 80 % Finanzierung bist du gerade am Einstieg zu der Zone, in der es richtig teuer wird. Aber wenn du mit 100.000 EK für 500.000 kaufen willst, bist du ja wieder in diesen Gegenden ...
     
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  8. #7 ingo1404, 24.04.2016
    ingo1404

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    Zitat Dan2704:
    "Wie kommst du auf den Gewinn von 90.000 €? Ist das Erlös minus Kaufpreis minus Renovierung?"
    --> Kaufpreis 200k ca
    --> Darlehen 160k
    --> Renovierungen + Nebenkosten 100k
    --> Das heisst die Wohnung hat mich summa summarum 260k gekostet
    --> Jetziger Verkaufspreis 350k
    --> Bedeutet 90k Gewinn, oder?
    Zitat Ende

    Moin,
    wenn ich rechne kommen zu dem Kaufpreis von 200k € noch mal 100k € Renovierung und Nebenkosten macht also 300k€.
    Du unterschlägst dir selber die scheinbar vorhandenen 40 K€ EK.
    Bleiben also 50 K€ "Gewinn" davon Steuer und die angesprochene Vorfälligkeitsentschädigung bleibt unterm Strich nichts oder ein Minus über.

    Gruß Ingo
     
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