Immobilie kauf um steuern zu sparen??

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von skymax1984, 17.12.2012.

  1. #1 skymax1984, 17.12.2012
    skymax1984

    skymax1984 Neuer Benutzer

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    auch wenn die Frage schon mal ein paar mal aufgetragen wurde. Lohnt es sich noch um steuern zu sparen?? Durch die Einnahmen, die man durch die Vermietung erziehlt hat man ja auch wieder ein Mehreinkommen, was man wieder versteuern muß...Lohnt es sich eigentlich nur bei einem Mehrfamilienhaus wo man selbst mit drin wohnt?? Aber ich weiß ja auch, das ich den Anteil den ich selbst bewohne nicht absetzen kann.


    LG
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 17.12.2012
    immodream

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    Hallo,
    ich würde Immobilien kaufen , um damit Geld zu verdienen oder wenigstens halbwegs sicher mein Geld anzulegen.
    Wenn man dabei noch Steuern sparen kann, ist das ein schöner Nebeneffekt.
    Bitte daran denken, Immobilien bedeuten meistens Ärger und Arbeit, es sei denn , man kann alle Probleme durch eine gute Hausverwaltung lösen lassen.
    Grüße
    Immodream
     
  4. #3 TigerSamy, 23.12.2012
    TigerSamy

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    Wir haben zwei Eigentumswohnungen vermietet. Eine davonhaben wir 10 Jahre selbst genutzt.

    Unsere Efahrungen: Wir zahlen fleißig drauf. Die Steuererspranis geht gegen Null, da die Kosten zwar steuermindernd angesetzt werden können und so das zu versteuernde Einkommen mindern. Aber die Steuerersparnis ist deutlich geringer als die Kosten.

    Die eine Wohnung haben wir ab Kauf vor 13 Jahren vermietet, die Mieterin ist angenehm und zahlt ihre Miete pünktlich. Die andere Wohnung ist seit zwei Jahren vermietet an den dritten Mieter. Der erste Mieter hat die Miete nicht gezahlt, der zweite Mieter zog nach einem Jahr jobbedingt um, der dritte Mieter ist unmöglich. Die Miete kommt unvollständig (jeden Monat 10 % weniger als vereinbart), er lässt Handwerker nicht in die Wohnung und die Nachbarn beschweren sich über ihn. Ich bin froh, wenn ich ihm endlich kündigen kann!
     
  5. #4 Kitzblitz, 23.12.2012
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    Mal so ganz grob forumliert (bin kein Finanz- und noch weniger Steuerexperte):

    Solange die Kostenseite größer ist als die Einnahmenseite spart man Steuern. Das ist doch der Grundgedanke eines Steuersparmodells.

    Auf der Habenseite entsteht dabei jedoch durch die Abzahlung des Kredites (den Zins und die Tilgung sollte die Miete dabei wohl abwerfen) langsam aber sicher eine bezahlte Eigentumswohnung.

    Eins ist klar: Gewinne durch Vermietung erwirtschaften und gleichzeitig Steuern sparen geht nicht wirklich.

    Die Steuerersparnis geht irgendwann allerdings verloren, wenn eine Weiterfinanzierung in ein günstigeres Zinsniveau fällt. Das ist m.E. nicht schlimm, denn warum sollte man nicht nach 10 Jahren positive Erträge mit einer vermieteten Eigentumswohnung erwirtschaften können.

    Doch wegen des Wahnes Steuern sparen zu wollen, haben sich schon viele in den Ruin getrieben. Für wen lohnt sich denn ein solches Steuersparmodell tatsächlich ? - Es sind die Mitmenschen, die hohe Spitzensteuersätzes haben ! - Da braucht man nicht lange rechnen und Steuertabellen wälzen, um schnell dahinter zu kommen, dass sich das für die meisten Bürger unserer Mittelschicht nicht wirklich lohnt. Ach ja, es gibt noch eine Gruppe, für die sich das lohnt - für den Vertrieb (Objekt, Finanzierung).

    Ich zahle zwar auch nicht gerne Steuern - doch ist mir das lieber, als Verluste einzufahren, denn damit habe ich nämlich zunächst weniger Geld in der Tasche.

    Denkt mal an die ganzen Immobilienfonds, die Mitte der 90er für neue Projekte in den neuen Bundesländern aufgelegt worden sind. Davon steht heute noch vieles leer. Für die seinerzeitigen Anleger ein finanzielles Fiasko. Die bunten Verkaufsprospekte waren all zu verlockend gestaltet und die Steuerersparnis stand ganz im Vordergrund. Der Invest war da, die garantierte Mieteinnahme für 2 Jahre auch (die zahlte bei Leerstand der Fondaufleger und hatte 2 Jahresmieten einfach auf den Kaufpreis draufgeschlagen), doch dann kam das böse Erwachen ... wenig bis keine Mieteinnahmen und das dann dauerhaft.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  6. #5 TigerSamy, 24.12.2012
    TigerSamy

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    Die Tilgung darfst du bei der Kalkulation nicht berücksichtigen, weil du Kapital bildest. Die Zinsen sind selbstredend Kosten, ebenso die Betriebskosten. Hier gibt es den Teil, den du auf den Mieter umlegen kannst, das ist dann ein durchlaufender Posten. Es gibt aber auch einen nicht unerheblichen Teil, der ist nicht auf den Mieter umlegbar.

    Bei unserer Wohnung, die wir zuerst selbst bewohnt haben, deckt die Kaltmiete noch nciht einmal die monatlichen Zinsen. Die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten sind ungefähr 50 % der gesamten Betriebskosten, die wir als monatliches Hausgeld abführen.

    Also handelt es sich um das ideale Steuersparmodel. Es ist nämlich ein Fass ohne Boden, dass ich gern abstoßen möchte.
     
  7. #6 Kitzblitz, 24.12.2012
    Kitzblitz

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    Das ist richtig.

    Genau deshalb lohnt so ein Steuersparmodell nur für denjenigen, der genug Kohle übrig hat, um die Tilgung zuzulegen. Die Steuerersparnis kann nur so hoch sein, wie der Spitzensteuersatz, den man mit seinem versteuerbaren Einkommen erreicht.

    Bei den heutigen Zinsen ist jedoch sogar noch eine Tilgung über Mieteinnahmen drin - doch gibt es kaum noch vernünftige Mietobjekte und wenn, dann zu überhöhten Preisen (damit wäre der momentane Zinsvorteil wieder neutralisiert).

    Wenn nur 50% des Hausgeldes, dass ihr an die WEG zahlt durch die auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten gedeckt sind, könnte etwas im Argen sein - oder jede Wohnung hat eine eigene Gastherme, deren Verbrauch der Mieter direkt mit dem Gasversorger abrechnet.

    Nicht auf den Mieter umlegbar sind die Hausgeldanteile für Rücklagen und der Verwalter.

    Alle anderen Kostenpositionen sind für euch Durchlaufposten, die ihr im Griff habt, wenn die Abschläge des Mieters so hoch sind, dass er bei der Abrechnung etwas zurück bekommt.

    Ist eure Finanzierung noch aus der "Hochzinsphase" - könnte es etwas päp werden - war es dann aber auch schon immer - war ja auch ein Steuersparmodell. Möglicherweise war das dann etwas an eurem tatsächlichen Bedarf vorbei.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  8. #7 TigerSamy, 24.12.2012
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    Als wir die Wohnung kauften, wollten wir nicht vermieten sondern selbst nutzen.

    Der Zinssatz ist gut, wir haben vor zwei Jahren zu neuen Bedingungen verlängert.

    Die Betriebskosten sind so hoch, weil viele Reparaturen gemacht werden und einige Sonderumlagen (wegen nicht gezahlter Hausgelder und Rechtsstreitigkeiten) gezahlt werden müssen. Die Heizkosten sind in den BK enthalten (2 Euro pro m²). Die Kaltmiete beträgt 4 Euro pro m², das monatliche Hausgeld (ohne SU) beträgt ebenfalls 4 € pro m².

    Wir haben die Wohnung damals zu teuer bezahlt. Mit dem wissen von heute würde ich die Wohnung nicht noch einmal kaufen.
     
  9. #8 immodream, 24.12.2012
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    Hallo TigerSamy,
    du schreibst, das du für die vermietete Wohnung 4 €/ m2 erhälst.
    Ist das nicht selbst für eine Wohnung im Ruhrgebiet am unteren Limit ?.
    Oder habt ihr damals ohne Rücksicht auf die Lage der Wohnung am falschen Ort gekauft.
    Grüße
    Immodream
     
  10. #9 TigerSamy, 25.12.2012
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    In der anderen Eigentumswohnung, die wir zur Vermietung gekauft haben, betragen die BK 2 Euro pro m², also nur die Hälfte. Diese Wohnung liegt zentrumsnah, Leerstände haben wir in dem Haus kaum, da die Wohnungen sehr begehrt sind.

    Die andere Wohnung liegt nicht ganz so nah am Zentrum, ist trotzdem zentral gelegen und im Grünen. die Lage ist gut, nur die Verwaltung ist zu teuer. Viele Betriebskosten werden nicht mehr nach MET verteilt (so war es nach GO/TE). Jetzt werden viele Kosten nach WE abgerechnet (Wasser, Hausstrom, Fahrstuhl, Hausmeister, Hausflurreinigung, Haus- und Glasversicherung). In den größeren Wohnungen leben in der Regel Familien mit ein bis drei Kindern, die kleinen Wohnungen sind mit einer bis zwei Personen bewohnt. Wenn mehr Menschen eine Wohnung bewohnen, verbrauchen sie mehr Wasser, nutzen den Fahrstuhl mehr und bringen auch mehr Schmutz ins Haus. Zudem haben Wohnungen mit mehr Räumen auch mehr Fenster (Glasversicherung).
     
  11. #10 Kitzblitz, 25.12.2012
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    Kannst du die Betriebskosten aufschlüsseln ?

    a) die du von der WEG über den Verwalter erhältst
    b) die du mit dem Mieter abrechnest

    Vielleicht machst du hier einen systematischen Fehler.

    Ich gehe doch richtig in der Annahme, dass du die Nebenkosten inkl. Grundsteuer mit dem Mieter abrechnest ?
    Also monatliche Abschläge für die Nebenkosten mit späterer Abrechnung.

    Die Nebenkosten sind für dich ein Durchlaufposten - nach Abrechnung mit dem Mieter dürfte eigentlich nichts an dir hängen bleiben. Die Grundsteuer, die du an das Finanzamt abführst, rechnest du auch mit dem Mieter ab ?

    Einzig zyklisch belastend für dich sind die Rücklagen und die Verwaltungskosten. Die Rücklagen kommen dir aber später Reparaturen am Allgemeineigentum wieder zugute - es ist also kein verlorenes Kapital.

    Der Verwalter verursacht vielleicht Kosten zwischen 20 und 30 EUR pro Monat - falls ihr hier deutlich mehr zahlt, solltet ihr (also die WEG) euch Angebote von anderen Verwaltern einholen.

    Wenn du nach Anschlussfinanzierung schon günstige Kreditzinsen hast - kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen, wie du da drauflegst, zumal ihr ja schon einige Jahre in der Wohnung gewohnt und den Ursprungskredit schon teilweise getilgt habt (in den ersten Jahren passiert da zwar tilgungsmäßig nicht viel, doch sollte schon etwas des Ursprungskredits abgebaut sein). Da müsste doch der Kreditaufwand in einer vernünftigen Relation zu den Mieteinnahmen stehen.

    Eine weitere Möglichkeit, die die Rentabilität der Mietswohnung senkt liegt sicher am Objekt selbst - respektive am Instandhaltungsaufwand. Ist das Objekt selbst instandhaltungsintensiv ?

    Z.B. Flachdachbauten aus den 70ern bedürfen momentan sicher einer neuen Flachdachabdichtung - die geht richtig ins Geld. Wenn dann noch energetische Sanierungsmaßnahmen (Fenster, Fassaden) dazu kommen - gibt es schön was zum steuerlich absetzen.

    Mit energetischen Sanierungen lässt sich zwar die Miete erhöhen - 11% aus der Sanierungsmaßnahme pro Jahr. Doch wenn der derzeitige Mieter auszieht und ihr keinen Mieter findet, der bereit ist, die höhere Miete zu zahlen, legt ihr natürlich drauf.

    Schreib mal etwas zum bisher getriebenen Aufwand. Möglicherweise wirken die Maßnahmen auch werterhöhend, so dass dein Geld nicht weg ist.

    Wo im Ruhrgebiet ist das denn ? - Mieten über 5 EUR/qm sind m.W. im Ruhrgebiet für durchschnittliche Objekte erzielbar.

    Gruß aus 'm Ländle
    Ulrich

    ... bin selbst aus dem Ruhrgebiet und habe eigentlich die Erfahrung im Verwandtenbereich gemacht, dass die Renditen aus Vermietung im Ruhrgebiet höher sind als hier in Baden-Württemberg. Vor ca. 10 Jahren haben Wohnungen hier ca. 40% mehr gekostet als im Ruhrgebiet, brachten aber nicht gleichzeitig auch 40% mehr Miete ein.
     
  12. #11 Thomas123, 21.01.2013
    Thomas123

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    Bevor Du vom Finanzamt auch nur einen Teuronen rauskriegst, hast schon 10 Teuronen anderswo gezahlt.....soviel zur "Steuerersparnis"
     
  13. Pharao

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    Hi,

    eine Steuerersparnis ist ja auch eher ein netter Nebeneffekt, also deswegen würde ich mir keine Immobilie kaufen, wenn das der Hauptgrund ist.....

    Aber da der Fragesteller das ja zum Jahresende gefragt hat ..... wird ja gerne überall viel Werbung am Jahresende gemacht a`la "jetzt noch schnell zugreifen und sparen".
     
  14. Pitty

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    Ich möchte keine Steuerersparnis. Ich zahle gerne Steuern, wenn ich auch etwas bekomme. Mir ist es wichtig Geld zu verdienen, ohne dafür täglich Schuften zu müssen. Man weiß nie, ob man bis 67 Arbeiten kann. Deswegen stelle ich jetzt die Weichen und genieße in 10 Jahren das Leben.

    Ich muss aber sagen, dass das Vermieten wie eine Sucht ist.

    Wie die Sucht der Börse, wo man am Ende doch mehr verloren hat, als Gewinn erzielt hat. Wenn man mit klarem Verstand daran geht und die Immobilie für sich gefunden hat, dann kann man sein Vermögen solide vermehren und sich in Ruhe zurück legen.
     
  15. #14 immodream, 21.01.2013
    immodream

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    Hallo Pitty,
    das hast du sehr gut beschrieben.
    Das Vermieten kann zur Sucht werden.
    Ich habe mal von Jemanden ein Haus gekauft, der zig Häuser in seiner Sucht zusammengekauft hat.Der Mann hat mir damals gute Ratschläge zum Hauskauf , zur Größe eines Objektes und zum Thema Hausverwaltung gegeben.
    O-Ton seiner Hausverwaltung damals" unser Chef weis garnicht mehr, ob er für 10 oder 20 Millionen DM Immobilien besitzt, ob er eigentlich Pleite oder im Plus ist ".
    Ich habe selten einen Menschen erlebt, der so gehetzt zum Notartermin erschienen ist.
    Grüße
    Immodream
     
  16. Pitty

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    Das ist wohl schon ein gravierender Experte :smile005: Ich finde es erschreckend, wenn man dadurch den Überblick über sein Vermögen verliert.
    Da muss aber schon extrem viel Geld hinter stehen, wenn man so einfach Kredite bekommt. Die Bank scheckt doch auch alles ganz genau ab. Bei der letzten Immobilie hat es geschlagene 4 Monate gedauert, bis wir endlich die Zusage erhalten haben.
    Im Zeitalter der günstigen Kredite suchen sich die Banken Ihre Kunden ganz genau aus.:verrueckt009:Im Normalfall wäre das Haus weg gewesen, wenn ein Barzahler gekommen wäre.
     
  17. Pharao

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    Hi,

    also wieviel Bargeld, ect gerade auf den Konten ist, das kann wohl jeder schnell sagen/feststellen. Aber welchen Wert gerade zu Zeit die Immobilien haben, da müsste ich zB jetzt auch passen und könnte mich nur an den Stand der letzten Dinge orientieren :( Wobei das ja eh ein Wert ist, wo erstmal nicht sicher gesagt seinen muss, das man diesen Wert auch tatsächlich bekommen würde.

    Ich denke durchaus, das man den Überblick etwas verlieren kann, gerade wenn die Sachlage dann auch noch etwas komplizierter ist, sei es weil man evtl nicht an alle Gelder sofort ankommt oder weil Banken evtl noch was mitzureden haben, ect.
     
  18. #17 Dichter und Denker, 31.01.2013
    Dichter und Denker

    Dichter und Denker Gast

    Immobilenkauf zur Vermietung

    Wenn Du ein paar 100000€ auf Sparbüchern rumliegen hast, bekommst Du dort unter 1% Zinsen. Dann lohnt sich ein überlegter Immobilienkauf, so dass Du dann eine Verzinsung Deines Kapitals von 3,5-4% (vor Steuern) erhälst. Wenn Du einen Mietnomaden als Mieter erwischst, bringt es Dich wirtschaftlich auch nicht um, hast nur ein Jahr keine Zinseinnahmen.
    Wenn Du kaum Geld hast, sondern eine Immobilie primär auf Pump kaufst, hast, musst Du von der Miete die Schuldzinsen zahlen, so dass so gut wie nichts übrig bleibt. Wenn Du dann auch noch einen Mietnomaden erwischst, wird die Bank Dir Deine Immobilie zuverlässig wegpfänden.
    Resümee:
    ---Immobilienkauf zur Vermietung nur, wenn dazu nicht (oder kaum) Schulden aufgenommen werden müssen.
    ---Das Absetzen von Schuldzinsen bringt kein cash, verringert nur etwas(!!!!!!!!!!!) die Lasten.
     
  19. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    m.E. darf & sollte man so nicht rechnen, denn bei einer Immobilie können immer unerwartete Kosten anfallen im höheren €-Wert. Bei einem Sparbuch gib`s das nicht, mal abesehen davon, das ein Sparbuch auch weniger Arbeit macht ......
     
  20. Pitty

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    Bringt aber lange nicht so viel ein. Wenn Du ruhiger leben möchtest, dann lass die Finger von Immobilien weg.:50:
     
  21. Pharao

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    Hi Pitty,

    aber "Dichter und Denker" rechnet doch hier nur mit Mietnormaden (also Mietausfall) als möglicher Kostenfaktor.

    Wenn du aber auch mal die Instandhaltung einer Immobilie oder eine Modernisierung, ect mit einbeziehst, dann kann eben die Rechnung m.E. ganz schnell anders aussehen. Da kann es durchaus mal passieren, das die gesamten Mieteinnahmen eines Jahres (evtl. sogar von mehreren Jahren) nicht ausreichend dafür sind.

    Wem es also nur auf max. Rendite, Gewinne, ect ankommt, da gibt es m.E. bessere Anlageformen die "mehr einbringen", je nach Risiko was man bereit ist einzugehen. Aber je Risikoreicher das ist, lebt man auch nicht umbedingt "ruhiger" damit, auch wenn man weniger Arbeit damit hat ;)
     
Thema: Immobilie kauf um steuern zu sparen??
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