Immobilie kaufen in Deutschland, leben & arbeiten in der Schweiz

Diskutiere Immobilie kaufen in Deutschland, leben & arbeiten in der Schweiz im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Ausland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo liebe Freunde, ich habe ein etwas speziellere Anfrage und hoffe ihr könnt mir helfen. Zu den Fakten: Ich bin Deutscher, leben & arbeite in...

walga

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Hallo liebe Freunde,

ich habe ein etwas speziellere Anfrage und hoffe ihr könnt mir helfen.

Zu den Fakten:
Ich bin Deutscher, leben & arbeite in der Schweiz ( Angestellter und Quellsteuer)
Ich habe keinen Wohnsitz mehr in Deutschland und zahle dort keine Steuern.
Ich möchte Immobilien in Deutschland kaufen

Mittlerweile habe ich Banken gefunden,die mich finanzieren. Das machen nämlich nicht alle Banken, da sie ein Einkommen in Deutschland haben wollen (was sie bei Problemen pfänden könnten).

Nun die Fragen, hauptsächlich steuerlicher Natur:
  1. Muss ich beimImmobilienkauf in Deutschland irgendwas in Deutschland anmelden?
  2. Muss ich mich mit dem Steuer-Thema in Deutschland beschäftigen oder nur in der Schweiz?
  3. Wie sieht es mit Abschreibungen aus? In Deutschland oder der Schweiz?
  4. Momenten zahle ich in der Schweiz Quellsteuer. Muss ich bei Immobilienerwerb auf eine richtige Steuererklärung wechseln weil ich sonst eventuell Steuern hinterziehe?
  5. Was für Besonderheiten muss ich bei meinen Bedienungen noch betrachten?

Ich hoffe ihr könnt mir weiter helfen.

Viele Grüße,
Alexander
 

Andres

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Muss ich beimImmobilienkauf in Deutschland irgendwas in Deutschland anmelden?

Nein. Die einzige "Anmeldung" im weitesten SInn ist die Grundbucheintragung - und ohne die gibt es keinen Kauf, also musst du auch nichts besonderes tun.

Im Zusammenhang mit der Vermietung gibt es dann diverse Pflichten, aber das dürfte an deiner Frage vorbeigehen.


Muss ich mich mit dem Steuer-Thema in Deutschland beschäftigen oder nur in der Schweiz?

In jedem Fall in Deutschland und vielleicht noch zusätzlich in der Schweiz. Mit schweizer Steuerrecht kenne ich mich nicht aus, das muss also jemand anderes beantworten. In Deutschland bist du zumindest "beschränkt steuerpflichtig", d.h. deine deutschen Einkünfte unterliegen deutscher Besteuerung. Vor einer zusätzlichen Besteuerung deiner deutschen Einkünfte in der Schweiz sollte dich eigentlich ein Doppelbesteuerungsabkommen schützen, aber auch das willst du noch einmal mit jemandem besprechen, der sich mit den schweizer Gegebenheiten auskennt.


Wie sieht es mit Abschreibungen aus? In Deutschland oder der Schweiz?

Dort, wo besteuert wird, also in Deutschland.


Momenten zahle ich in der Schweiz Quellsteuer. Muss ich bei Immobilienerwerb auf eine richtige Steuererklärung wechseln weil ich sonst eventuell Steuern hinterziehe?

Auch das ist eine Frage für jemanden mit Kenntnissen des schweizer Steuerrechts.


Was für Besonderheiten muss ich bei meinen Bedienungen noch betrachten?

Vielleicht verrätst du zunächst etwas genauer, was du tun möchtest. Bis dahin kann ich nur den allgemeinen Hinweis geben: Bevor man Fakten schafft, sollte man verstanden haben, wie die Besteuerung genau funktioniert. Im Zweifelsfall ist auch der Gang zum Steuerberater (es gibt da in Grenznähe sicher ausreichend viele Kanzleien, die sowohl im deutschen als auch im schweizer Recht kompetent sind) eine gute Investition.
 

walga

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Hallo Andres, danke für deine schnelle Antwort.

Oft habe ich im Forum oder videos gesehen, dassdie Leute mit 1% Steuer-Ersparnis bei der Immobilien-Bilanz rechnen. Das mag bei den hohen Steuersätzen in Deutschlanf funktionieren, ist aber in der Schweiz mir niedrigen Steuersätzen weniger interessant. Daher wollte ich nur grundsätzlich wissen ob es es rechtlichen Gründen wichtig ist sich damit zu beschäftigen.

Grundsätzlich: Ich möchte mir einige Immobilien in Deutschland kaufen (keine Grenze bei der Anzahl) und den Gewinn aus den alten Immobilien mit den Überschüssen aus meiner eigenen Arbeit in neue Immobilien stecken. Dabei soll +/- im Immobilien-Cash-flow raus kommen. Ich will primär Vermögen aufbauen und schaue ab wann ich mit Neu-Investitionen aufhöre und mir Gewinne erlaube.

Da ich meinen Cashflow in Deutschland bei +/- 0 halten möchte und dadurch keine Steuern zahlen muss, kann ich das Thema Abschreibung auch ignorieren, richtig?
 

Duncan

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... Steuer... Daher wollte ich nur grundsätzlich wissen ob es es rechtlichen Gründen wichtig ist sich damit zu beschäftigen.
Das ist immer wichtig, sobald du irgendwie geschäftlich tätig wirst. Das Finanzamt ist eine der wenigen Behörden, das sich einen eigenen bewaffneten Arm mit sehr hohen Ein- und Zugriffsrechten leistet... (Zoll)
Du kennst die Al-Capone-Story?
...Da ich meinen Cashflow in Deutschland bei +/- 0 halten möchte und dadurch keine Steuern zahlen muss, kann ich das Thema Abschreibung auch ignorieren, richtig?
Das wird 1. so nicht wirklich funktionieren und 2. ist ignorieren von Steuersachen immer ganz schlecht.... s.o.

Steuerberater und RA haben es bei mir auf die Schnellwahlliste geschafft ....
 

AJ1900

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Grundsätzlich: Ich möchte mir einige Immobilien in Deutschland kaufen (keine Grenze bei der Anzahl) und den Gewinn aus den alten Immobilien mit den Überschüssen aus meiner eigenen Arbeit in neue Immobilien stecken. Dabei soll +/- im Immobilien-Cash-flow raus kommen. Ich will primär Vermögen aufbauen und schaue ab wann ich mit Neu-Investitionen aufhöre und mir Gewinne erlaube.
Guten Morgen, auch mal grundsätzlich:
Ich würde mir erst mal weniger Gedanken über den Cashflow machen, und auch weniger darüber wie du denn evtl. Gewinne versteuerst, sondern vor allem erst mal darüber, wer denn deinen Mietern das verstopfte Kloset reinigt, während du in der Schweiz bist und abrbeitest, um die ganze Sache zu fianzieren?
Der Klempnereinsatz deligiert aus der Schweiz, kann dir nämlich schon mal deinen erhoften Jahresgewinn, ganz schön verhageln, usw. usw.. Kurz gesagt wer tut die Arbeit die du nicht tun kannst weil du nicht da bist?
 

walga

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Das wird 1. so nicht wirklich funktionieren

Wieso? Was spricht dagegen?


Der Klempnereinsatz deligiert aus der Schweiz, kann dir nämlich schon mal deinen erhoften Jahresgewinn, ganz schön verhageln, usw. usw.. Kurz gesagt wer tut die Arbeit die du nicht tun kannst weil du nicht da bist?

Dafür kann man doch eine Wohnungsverwaltung haben. Die kostet zwar bissle Kohle im Monat (40-40€ habe ich aus einer ersten Quelle), kümmert sich aber darum, dass alles reibungslos läuft. Oder sind diese so mies teuer, dass sie meinen Cashflow immer ins negative ziehen?

Eine weitere Frage: Ich bin gerade dabei Banken zu suchen, die mit mir zusammenarbeiten (Immobilie in Deutschland, ich wohnhaft und arbeitend in der Schweiz). Ein großerImmobilienvermittler kennt einige Banken, die aber laut seinen Aussagen nur bei 40%EK einsteigen. Ich selbst kenne noch eine, die mit 30% EK einsteigt und eine die sogar Vollfinanzierung übernimmt.

Habt ihr eine Liste von Banken, die mit mir zusammenarbeiten würde und die ich nach guten Konditionen abklappern kann? Oder gibts irgendwo generelleine Liste und ich muss bei jeder anrufen?

Ich finde dieses Forum sehr hilfreich für meinen Start ins Immobilien-Investment. Vielen Dank an euch alle dafür!
 

Andres

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Habt ihr eine Liste von Banken, die mit mir zusammenarbeiten würde und die ich nach guten Konditionen abklappern kann? Oder gibts irgendwo generelleine Liste und ich muss bei jeder anrufen?

Neben den diversen Vergleichsportalen, die praktisch alle in irgendeiner Form provisionsbasiert arbeiten, veröffentlicht die Stiftung Warentest monatlich in ihrer Zeitschrift "finanztest", die man sicher auch in der Schweiz an einem gut sortierten Kiosk bekommt, derartige Übersichten. DIe gibt es natürlich auch online gegen Bezahlung.
 

walga

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Hab mir die Finanztest runter geladen und die Seite mit den Tabellen gecheckt. Habe danach eine Finanzierungsanfrage an 36 Banken geschickt. Malschauen, wer mit mir zusammenarbeiten möchten und für wen diese Auslands-Thematik ein Ausschlusskriterium ist.
 

Duncan

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Wieso? Was spricht dagegen?
....
Eine Einzelwohnung in deiner Preisklasse und entsprechender Mieterklientel und die Kreditraten, Hausgelder, Verwalterkosten lassen dir nicht viel Luft.
Eine einzige Sonderumlage oder Handwerkerrechnung und du zahlst mehr ein als du als Jahresmiete erzielst, steuerlich nicht immer uninteressant, aber....
Wenn du keine unvorhergesehenen Ausgaben hast solltest du ein kleines Plus fahren, das du aber auch nur schlecht absenken kannst, weil eine Investition des Geldes in diese Immo entweder erst durch die WEG mitgetragen werden muss oder der Mieter in der Wohnung dir die Arbeiten erschwert.
Du kannst das vielleicht langfristig erreichen, aber das Finanzamt will von mir jedes Jahr eine Steuererklärung und nicht über einen 20 Jahreszeitraum....
Dazu kommen dann noch kleine Gemeinheiten wie Anschaffungsnaher Aufwand und Spekulationsfristen usw. ....
Du hast zu viele Posten auf die du keinen bzw. viel zu wenig Einfluss nehmen kannst.
 

Nanne

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Eine Weisheit von Hermann Hesse: "Man muß das Unmögliche versuchen, um das Mögliche zu erreichen"
 

AJ1900

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Wieso? Was spricht dagegen?




Dafür kann man doch eine Wohnungsverwaltung haben. Die kostet zwar bissle Kohle im Monat (40-40€ habe ich aus einer ersten Quelle), kümmert sich aber darum, dass alles reibungslos läuft. Oder sind diese so mies teuer, dass sie meinen Cashflow immer ins negative ziehen?
Das kann man so pauschal nicht sagen, aber die Möglichkeit ist naheliegend. Das liegt aber nicht unbedingt an der Verwaltung sondern meistens eher an der Mietklientel, dem baulichen Zustand der Wohnung, des Hauses usw, usw. Schon mal was von Hausgeld gehört? Wenn dir nach Abzug aller Kosten 50-100€ im Monat übrig bleiben, kannst du dich glücklich schätzen denke ich, und das ist auch nur dann realistisch, wenn nicht unvorhergesehenes passiert.
Und ganz ehrlich, dafür investiere ich nicht 100.000€ in eine unsichere Immobilie,und das auch noch Kreditfinanziert, für die Summe gehe ich mal ein paar stunden putzen. Da wirst du mehr Rendite rausbekommen.
Da hört sich für mich eigentlich alles so an als ob du gerade frisch deine Bank-/Wirtschaftsaubildung /Studium beendet hast?
 

Oliver46

Wenn du eine Immobilie in Deutschland kaufen willst, kann ich dir nur empfehlen alles direkt über eine Bauträger abwickeln zu lassen. Ich habe mir erst kürzlich ein Haus in München gekauft und das alles über eine Bauträger machen lassen. Hat alles super und vor allem stressfrei funktioniert. Wenn du willst, kannst du dich mal hier informieren: (Werbung gelöscht)
Da steht mal eine kurze Zusammenfassung wie das abläuft.

Mit freundlichen Grüßen,
Oliver
 
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Duncan

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... und täglich grüßt das Murmeltier. Und immer der gleiche vollkommen absurd überteuerte Bauträger der die Werbepause gebucht hat...
Da sind ja die Jungs vom Seitenbacher die reinste Informations- und Fortbildungsveranstaltung gegen.
 

Pedrito

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Hallo zusammen,
ich weiss, dass der Thread mittlerweile steinalt ist - irgendwie steppt hier auch nicht der Bär :008sonst:
Meine Situation ist ähnlich der des TEs - ich lebe und arbeite in der Schweiz und würde gerne über Immobilien und den Fremdkapitalhebel langfristig eine Vorsorge für das Alter treffen. Objekte kommen dafür in der Nähe meiner Heimat in Frage (Süddeutschland), sodass die Wohnungen auch von mir/Verwandten betreut werden können, wenn es hart auf hart kommt.

Fragen, die ich zu klären habe beziehen sich auf die Finanzierung und die Besteuerung in so einem Fall:
- Wie ich gelesen habe, wirkt sich das zusätzliche Einkommen aus Mieteinnahmen auf den Schweizer Steuersatz aus, die tatsächlichen Einnahmen werden aber nicht in der Schweiz versteuert. D.h. die Steuern sind in Deutschland zu zahlen, aber zu welchem Satz? (Ich habe keinen Wohnsitz in D und bin Steuerausländer)
- Eine Anfrage bei meiner deutschen Bank hat mir die Info gebracht, dass ein Einkommen in Fremdwährung (in meinem Fall stabile Währung CHF) eine Finanzierung nicht darstellbar macht. Weiss jemand von Banken, die für so etwas offen sind? Letztendlich ist der Plan ja, dass ich mit € Mieteinnahmen meine € Tilgung&Zins bezahle. Ich habe als "Absicherung" auch noch einige Assets in Euro, falls es einmal zu längerem Mietenausfall kommt o.ä.

Würde mich über konstruktive Hilfe bei diesem Thema freuen, gerne von jemandem, der das ganze Thema selber erlebt hat.
Beste Grüsse
 

immobiliensammler

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- Wie ich gelesen habe, wirkt sich das zusätzliche Einkommen aus Mieteinnahmen auf den Schweizer Steuersatz aus, die tatsächlichen Einnahmen werden aber nicht in der Schweiz versteuert. D.h. die Steuern sind in Deutschland zu zahlen, aber zu welchem Satz? (Ich habe keinen Wohnsitz in D und bin Steuerausländer)

Du versteuerst in Deutschland die EInkünfte aus Immobilien zum dann jeweils gültigen Steuersatz (entsprechend der Höhe Deines Einkommens). Ob es in der Schweiz dann einen Progressionsverbehalt gibt weiß ich nicht, würde aber auf ja tippen.

- Eine Anfrage bei meiner deutschen Bank hat mir die Info gebracht, dass ein Einkommen in Fremdwährung (in meinem Fall stabile Währung CHF) eine Finanzierung nicht darstellbar macht. Weiss jemand von Banken, die für so etwas offen sind? Letztendlich ist der Plan ja, dass ich mit € Mieteinnahmen meine € Tilgung&Zins bezahle. Ich habe als "Absicherung" auch noch einige Assets in Euro, falls es einmal zu längerem Mietenausfall kommt o.ä.

Dann musst Du entsprechend weiter nach einer entsprechenden Bank suchen. Ich würde dafür einen Finanzmakler wie Interhyp, Dr. Klein o.ä. einschalten, die wissen am besten, wer am Markt aktuell was finanziert.

Der ursprüngliche TE hier promoted ja seine Beratung, darauf würde ich aber nicht setzen. Im Nachhinein hat sich dann z.B. herausgestellt, dass die beworbenen billigen Kredite nur via Bausparvertrag zustandegekommen sind, die Effektivzinsen also wohl viel höher lagen. Im letzten Post hat er dann schwadroniert "meine Bank schenkt mir via Nachbeleihung 158.000 Euro", klar, wenn man einen Kredit als Geschenk ansieht dann erkennt man das Finanzwissen des guten YT-Kandidaten!
 
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BiG Rock 95

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Mieteinnahmen in D. muss du auch als Steuerausländer hier versteuern.
Den Steuersatz hierzu würde ich beim FA mal erfragen.

Es grüßt immer noch frisch und jung Big Rock 95
 

Pedrito

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Hallo zusammen,
zunächst einmal besten Dank für die Antworten.
Wenn ich das richtig verstehe, bin ich dann bei der Besteuerung recht schnell beim Spitzensteuersatz, den ich in Deutschland auf die Mieteinnahmen bezahle (das ist ja schon weniger als dem Schweizer Mediangehalt der Fall). In dem Fall muss ich also für eine einzige vermietete Wohnung (wenn ich "klein" anfange) eine gesonderte Steuererklärung beim deutschen Finanzamt abgeben. Soweit, so gut.
Bezüglich der Banken werde ich mich einmal bei einer der oben genannten Anbieter umhören, habe auch noch einen weiteren Vermittler gefunden, der sich scheinbar auf sowas spezialisiert hat (baufi nord - will keinen Link reinsetzen). Nach meinem aktuellen Kenntnisstand ist der verlangt EK Anteil dann etwas höher als bei Inlandswohnsitz - wenn der Zins dann geringer ausfällt, kann ich noch damit leben.
Melde mich wieder, wenn ich einmal für ein passendes Objekt mehr Infos und Erfahrungen habe.
 

immobiliensammler

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bei Nürnberg
bin ich dann bei der Besteuerung recht schnell beim Spitzensteuersatz,

Wenn Du mit Deiner Wohnung mehr Gewinn als 57.919 Euro (Single, Verheiratet das Doppelte) hast, sonst nicht! Es gilt nicht Dein gesamtes Einkommen sondern nur das Einkommen, das Du in Deutschland versteuern musst, hier also nach Deiner Schilderung V+V.
 

taxpert

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Wenn Du mit Deiner Wohnung mehr Gewinn als 57.919 Euro (Single, Verheiratet das Doppelte) hast, sonst nicht! Es gilt nicht Dein gesamtes Einkommen sondern nur das Einkommen, das Du in Deutschland versteuern musst, hier also nach Deiner Schilderung V+V.
Da muss ich Dir jetzt leider in doppelter Hinsicht widersprechen.

Zum einen gibt es bei beschränkter Steuerpflicht keine Zusammenveranlagung und zum anderen keinen Grundfreibetrag. Es fällt daher bereits ab dem ersten positiven Euro Einkünfte grundsätzlich Steuer an und der Spitzensteuersatz als Grenzbelastung fällt bereits ab 48.175 € an.

taxpert
 
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