Immobilien Finanzierung

Diskutiere Immobilien Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; ..., denn hier "investierst" Du lieber deine eigene Arbeitsleistung, die sich steuerlich nicht auswirkt, anstatt den steuerwirksamen Handwerker...

  1. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Wobei man so natürlich Substanz schafft dir man ansonsten teuer durch Handwerker herstellen lassen müsste. Da fällt die Frage der Steuerersparniss eh hinten runter, denn gewinnbringender als für sich selber kann eigentlich keiner arbeiten.
     
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  3. #22 FMBerlin, 06.06.2018
    FMBerlin

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    Bitte nicht erst mit der Steuererklärung zum Steuerberater sondern vor der Investitionsentscheidung und dann die steuerliche Wirkung mit einberechnen! Zum Zeitpunkt der Steuererklärung ist nicht mehr viel zu beeinflussen, da die Tatsachen (Verträge/Maßnahmen/Ausgaben/Einnahmen) schon fest stehen.
     
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  4. #23 Braunbär, 06.06.2018
    Braunbär

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    Ganz so beratungsresistent bim ich dann doch nicht und nehme hier ein paar Ratschläge mit.Dafür habe ich mich hier ja angemeldet. Ich spare eine vernünftige Menge an Eigenkapital an (30-50%) bevor ich erneut etwas kaufe und konzentriere mich nebenbei auf die Sondertilgungen. Daher wird es vor dem nächsten Jahr eh nichts und da dort ja die nächste Steuererklärung ansteht wäre es ein Abwasch.
     
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  5. Bovary

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    Das würde ja nur Sinn haben, wenn die Verzinsung der Einlagen deutlich höher als die Kosten der Finanzierung wäre.
    Es ist ja nicht so, das mancher nicht schon auf die Idee gekommen wäre. Das wird dann häufig (falsch) mit „Portfolio-Diversifizierung“ betituliert.
    Man kann aber eine Finanzierung nur mit einer sehr sicheren Anlage absichern. Der Zinssatz dafür liegt aber immer unter dem Zinssatz für die Finanzierung. Wäre dem nicht so, wieso sollten Banken dann Geld verleihen wollen?
    Das aufgrund der Finanzierung verfügbare Kapital zu einem höheren Zinsatz (bzw. Rendite) unterzubringen, bedeutet auch eine höhere Volatilität - sprich man muss an den Kapitalmarkt gehen. Mit einem einfachen Sparbuch, Festgeld oder Anleihen erreicht man es jedenfalls nicht. Und solche Dinge wie Abgeltungssteuer, Depotkosten usw. usf. muss man ja in die Betrachtungen auch einbeziehen, wenn man sich nicht selbst belügen will.

    Man spekuliert dann also nicht nur auf eine gute Rendite am Kapitalmarkt sondern zusätzlich auch noch darauf, dass es an der finanzierten Immo hoffentlich keinen außerplanmäßigen Finanzbedarf gibt, wenn es gerade turbulent zugeht und die Kurse im Sinkflug sind.

    Dass dies keine besonders kluge Idee ist, wirst Du ja selbst wissen.

    Solche Blogs, wie der von Walga, sind ja gerade in Mode. Im Wesentlichen geht es darum, wie schaffe ich ein passives Einkommen, damit ich möglichst frühzeitig „in Rente“ gehen kann. Der eine propagiert die Investition in Aktien, ETF oder sonstige Finanzprodukte, beim Beispiel Walga halt Immobilien. Es liegt die Annahme zu Grunde „Geld arbeitet“. Also ich habe noch kein Geld arbeiten sehen - und schon gar keins, was man gar nicht hat. Es bekommt noch nicht einmal Junge, wenn ich es bei Kerzenschein allein lasse ;) Letzlich muss jeder für sich entscheiden, wieviel Risiko er bereit ist zu tragen und ob man in stürmischen Zeiten in einem Kartenhaus sitzen möchte.

    Auch früher hat sich eine Immo ohne Eigenleistung (sei es Bauleistung, Verwaltung, Pflege und Instandhaltung) nicht „von selbst“ finanziert. Vielleicht war es etwas einfacher als heute. Aber Engagement war schon immer gefordert, wenn man sich Vermögen damit aufbauen wollte.
     
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  6. #25 Benni.G, 07.06.2018
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    Vorsichtig mit so Aussagen, wie "immer".
    Ich habe 2016 meine Wohnung mit 50.000 € der KfW finanziert, welche mir ein BHW-Berater durchgereicht hat. Der Zinssatz ist 0,75%. Gleichzeitig hatte und habe ich einen Bausparvertrag bei der BHW von 2012 mit 1% Habenzinsen, aber auch einen von der Signal-Iduna von 2016 mit 1% Habenzinsen. Die Abschlussgebühren der Bausparverträge habe ich zum größten Teil wieder zurückbekommen - jeweils Absprache mit dem "Verkäufer".

    Für die Wohnung, welche ich für 65.000 € gekauft habe, habe ich natürlich auch noch weiteres Eigenkapital eingesetzt, etwas renoviert und meine alte Küche eingebaut, bekomme nun aber monatlich 400 € kalt und bezahle unter 30 € Zinsen im Monat. Zusätzlich mache ich die Verwaltung für die WEG und bekomme von den anderen 3 Eigentümer so nochmals 71,40 € im Monat.

    Zum Thema Risiko: Die Wohnung hat übrigens 263/1.000 Anteile an einen 492 m² Grundstück, für das ein Bodenrichtwert von 425 € ausgegeben wird. Zur Heidelberger Altstadt sind es 10 km, zu SAP rund 5 km.

    Ich denke für den Anfang keine schlechte Rendite.
     
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  7. #26 taxpert, 07.06.2018
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    Da hast Du natürlich vollkommen recht und ich bin absolut bei Dir! Aber wenn sich jemand schon freut, dass er mehr Zinsen als notwendig zahlt, dann ist der Gedankengang, lieber den Handwerker zu bezahlen, den man steuerlich geltend machen kann, als sich selber die Hände schmutzig zu machen, sicherlich nicht weit!

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  8. #27 Goldhamster, 07.06.2018
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    Aha...
    Hallo Benni G.

    wie hoch ist denn deine sogenannte Rendite nach Steuern so pro Jahr?
    Und wie lange schätzt du die Restlebensdauer des Gebäudes? (bis Vermietung oder andere Nutzung unrentabel werden)
    Und wie hoch schätzt du deinen zukünftigen mittleren Zeitaufwand (jährlich, einschl. Verwaltung, Mietersucher, Reperaturen, Steuern, Schriftverkehr etc.)

    Gruß Goldhamster
     
  9. #28 Benni.G, 07.06.2018
    Benni.G

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    Hallo Goldhamster,

    Rendite: Was für eine Rendite meinst du? Es kommt natürlich auch drauf an, wie ich die Eigenleistung und meine Küche bewerte.
    Restlebensdauer: Ich schätze mal mindestens 20 Jahre. Bisher zeigt es noch keine Altersschwäche. Die Fenster, das Bad und die Heizkörper sind von 1982, das Dach von 1998, ein Großteil der Wasserleitungen wurde 2014 gewechselt, die Heizung von 2017.
    Kommt eben auch immer drauf an, was man reinsteckt.
    Zeitaufwand: am Anfang sicherlich mehr - später sicherlich weniger. Wie hoch ist denn dein Zeitaufwand für wie viele Immobilien?

    Viele Grüße
    Benni.G
     
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  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Bei 20 Jahre würde ich nie kaufen. Meine Häuser müssen noch 100 Jahre stehen.
     
  11. #30 Benni.G, 08.06.2018
    Benni.G

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    Ich habe auch nicht gesagt, dass es nur 20 Jahre hält.
    Es ist Baujahr 1955 und hat gemauerte Wände.
    Steht vielleicht auch noch 100 Jahre.
     
  12. dots

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    Ich auch nicht. Lieber bei Obi kaufen, als bei 20 Jahre.
     
  13. #32 Goldhamster, 08.06.2018
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo Benni,
    ich meine die Rendite in Euro pro Jahr nach Steuern. Nicht auf 100Euro genau, das ist ja auch jedes Jahr wieder anders.
    Aber so grob, sind es 1000Euro pro Jahr nach Steuern? Oder sind es 2000? (deine Küche fällt unter peanuts)

    Und dann wollte ich wissen, wieviel Arbeitsstunden du so dafür für die kommenden Jahre einplanst. 10h/Jahr? oder eher 30?
    Einfach mal schätzen.


    Mir ist auch klar, dass du mit entsprechendem finanziellen Aufwand die technische Lebensdauer eines Gebäudes bis über dein Lebensende hinaus erhalten kannst. Dann ist aber wieder die Rendite weg.
    Daher spricht man ja auch von einer wirtschaftlichen Restlebensdauer.
    Beispiel: Du kassierst 20Jahre die Miete, investierst aber nur das Minimum. Nach 20Jahren verkaufst du (und bekommst natürlich nur noch sehr wenig, weil die Bude heruntergekommen ist) - EIN BEISPIEL FÜR SOETWAS WERDE ICH IN NAHER ZUKUNFT HIER VERLINKEN.

    Nicht den Aufwand am Anfang. Den Aufwand über mehrere Jahre verteilt. Z. B. 5Jahre nach Erwerb.


    Grüße zurück vom
    heruntergekommenem Wohnungshamster
     
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  15. #33 Benni.G, 08.06.2018
    Benni.G

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    Ich kopiere mal aus Wikipedia:
    Die Rendite (englisch yield) ist im Finanzwesen der in Prozent eines Bezugswerts ausgedrückte Effektivzins, den ein Anleger bei Finanzprodukten oder ein Investor bei Investitionen innerhalb eines Jahres erzielt.

    Meine Frage zielte vielmehr auf die Frage, ob du meine Eigenkaptialrendite oder die Rendite des Kaufpreises meinst und wollte dir eigentlich mit einen Prozentsatz antworten. Und du willst nun mit einem €-Wert...
    Meine Steuererklärung liegt im Moment noch beim Finanzamt. Ich weiß natürlich nicht, was die alles anerkennen (z.B. Werkzeug, welches ich für die Renovierung benötigt habe, aber auch noch privat weiter nutzen könnte oder eben meine alte Küche, welche ich mit 5.000 € über 10 Jahre abschreibe (Anschaffungsjahr 2013)). Da können schnell mal ein paar Hunderter mehr oder weniger rauskommen.
    Für's Finanzamt habe ich mir die Rendite natürlich erstmal schlecht gerechnet.

    Reparaturen
    Wenn was am Gemeinschaftseigentum gemacht wird, bekomme ich 5% des Rechnungsbetrages, sodass ich diesen Aufwand extra erstattet bekomme.
    Da ich prinzipiell erstmal ziemlich viele Dinge, die kaputt gehen könnte, ausgetauscht habe, würde ich maximal 0,5h/Monat rechnen.

    Verwaltung
    Die Heiz- und Warmwasserkosten werden von ISTA abgerechnet.
    Für die Abrechnung habe ich ein Excel-Blatt.
    2 Stunden Eigentümerversammlung, mit vor und nachbereiten 4. Also 0,5h/Monat.

    Mietersuche kann man nicht pauschalisieren. Ich habe einen SAP'ler drin, der vermutlich 3-5 Jahre in Deutschland bleiben will, ehe er nach Indien zurückgeht.

    Steuererklärung ist wie gesagt auch gemacht. Hat vielleicht 2 Stunden extra gedauert. Ist aber auch eine Frage, wie gut man beim Geld ausgeben die Bons für die Steuer sammelt.

    Also komme ich eher auf 30 Stunden.
     
  16. #34 Goldhamster, 08.06.2018
    Goldhamster

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    Hallo Benni,

    ja, ich wollte den jährlichen netto Euro-Ertrag deinem jährlichen Zeitaufwand gegenüberstellen.

    Was du da alles zu ISTA, Eigenkapitalrendite und Steuerberatern schreibst. verstehe ich in diesem Zusammenhang nicht.


    ganz einfach gestrickter
    Goldhamster
     
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