Immobilienbesitz - Mit wie vielen Einnahmen ist zu rechnen?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von nikaka, 23.11.2015.

  1. #1 nikaka, 23.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 23.11.2015
    nikaka

    nikaka Neuer Benutzer

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    Meine Großeltern besitzen/besaßen ein großes Altbau-Mehrfamilienhaus, das jetzt saniert wird. Bis zu 10 Wohnungen sind es. Es befindet sich in einer Kleinstadt (20.000 EW), in bester Lage, 10min bis zur Autobahn.
    Angenommen das Haus ist bald top saniert (Finanzierung: Erbe), Hinterhof schön gestaltet etc.
    Wie viel Einnahmen kann man damit erzielen? Wie viel bleibt von der gezahlten Miete wirklich übrig? Wie viel sind Steuer? Sonstige Abgaben etc.
    Eine Beispielrechnung wäre schön.
    Ich habe leider von dieser Materie Null Ahnung und würde gern einen groben Einblick erhalten, da auch meine Eltern scheinbar keinen Plan haben, über 60 sind und mir in etwa 20 Jahren ja vermutlich alles vererbt wird.
    (Ich habe viele Ideen (Dachterassenausbau, größere Balkons, Gartengestaltung... wenn alles schick ist kann man ja auch mehr Miete verlangen), werde jedoch gänzlich ignoriert. Mir wurde nicht mal gesagt, wie viel Geld wirklich zur Verfügung steht. Aber das ist wohl ein anderes Thema)
     
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  3. #2 Easy841, 23.11.2015
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    Ich finde es etwas gewagt, mit einem eventuell in 20 Jahren eintretenden Erbe zu kalkulieren...
    Wäre ich an Stelle deiner Eltern würde ich glaube ich auch recht stur reagieren.
    Persönlich kann ich dir als relativer Vermieter-Neuling sagen, dass man sich über viele Investitionen auch unter Umständen mehr ärgern als freuen kann, da Mieter häufig Dinge nicht so zu schätzen wissen, wie man das gerne hätte.
    Eine weitere Frage wäre ja auch, wie viel Geld man denn tatsächlich in die Hand nehmen müsste, um den von dir erstrebten Zustand des Gebäudes zu erreichen.
    So aus dem Stehgreif wird dir mit den von dir gemachten Angaben aber wohl eh keiner eine wirkliche Antwort geben können.
    Was heißt "bis zu" 10 Wohnungen, wie groß sind die? Wie viel Miete ist laut Mietspiegel zu erwarten?
    Auch die Steuerfrage ist so pauschal nicht zu klären, da das auch massiv von deinem sonstigen Einkommen abhängig ist.
    Weißt du denn überhaupt sicher, dass deine Eltern das Haus behalten wollen?
    Wenn ja kannst du dich vielleicht mit Ihnen zusammen in die Sache einarbeiten im Laufe der Jahre- aber auch dann würde ich empfehlen: Erstmal einen Überblick verschaffen, dann Veränderungen in Betracht ziehen.
     
  4. #3 immodream, 23.11.2015
    immodream

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    Hallo nikaka,
    ich bin kein Fachmann , vermiete aber seit über dreißig Jahren zig Wohnungen.
    Ich gehe pauschal von einem Einnahmeverlust von 20 % der Nettomiete aus die durch Leerstand, Mietnomaden und normale Reparaturen entstehen ( wenn alles gut saniert ist ).
    Von diesen restlichen 80 % der Nettomiete mußt du Einkommenssteuern und den Soli, ggfls Kirchensteuern zahlen.
    Ich kenne deinen persönlichen Steuersatz nicht ( steht in den neuen Einkommensteuerbescheiden direkt im Bescheid )
    Gehen wir einmal von grob 20 % Einkommenssteuern aus, mußt du von diesen 80 % Nettomiete nochmals mindestens 20 % Einkommenssteuern bezahlen .
    Beispiel : von 10 000 € Nettomieteinnahme bleiben grob 8000 € übrig, von diesen 8000 € bezahlst du mindestens 20 eher 25 % Steuern + Soli + Kirchensteuer.
    Wenn du jedoch deinen Dachterassenausbau oder größere Balkons machst, verringert sich deine 8000 € um die Investitionssummen.
    Du solltest dich mit einem Steuerberater in Verbindung setzen, um die genauen Zusammenhänge zu erfahren .
    Leider ist das wieder einmal in vielen Familien typisch , das man über Geld nicht redet, die nächste Generation nicht informiert und verdummt und dann im Todesfall ein großes Chaos hinterlässt.
    So hab ich meine nächste Generation nicht im auf die Zukunft vorbereitet .
    Grüße
    Immodream
     
  5. nikaka

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    Ich möchte nur gern wissen, was man da alles bedenken muss, da mir ja wie gesagt, niemand irgendetwas sagt und meine Eltern nicht gerade mitten im Leben stehen.
    1 Einraumwohnung, 3 2-Raumwohnung, 2 2-Raum mit Balkon, 1 Etage mit 8 Zimmer, Dachboden.
    Mietspiegel sagt 4,23€/qm (immonet). Ist eben eine kleine Stadt.
    Das Haus wird definitiv behalten.
     
  6. nikaka

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    Endlich mal etwas Konkretes :)
    D.h. Mieteinnahmen gelten ähnlich wie ein normaler Job, wenn ich jetzt Soli und Kirchensteuer höre?
    Da werden also die Steuern abgezogen und den Rest kann man behalten?
    Wie viel fällt noch weg für Kram wie Heizungswartung, Rohr hat ein Leck, Müll.. oder zahlt das alles der Mieter über NK?
     
  7. #6 Glaskügelchen 2, 23.11.2015
    Glaskügelchen 2

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    Rohr hat ein Leck zahlt kein Mieter, und das kommt dich entweder sehr günstig, wenn gut versichert, oder sehr teuer, wenn nicht versichert.
    Vielleicht solltest du aber erstmal wenigstens den Tod deiner Grosseltern abwarten, bevor du dich auf Kalkulationen stürzt, wenn die dich nicht dabei haben wollen
     
  8. AJ1900

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    Das bedeutet du liegst saniert bei einer Spitzenmiete von max. ca. 4,60€. Prost Mahlzeit. Für wen willst du da was denn bitte Investieren?
    Wenn du nicht zufällig selbst da hinziehen willst, wird sich das nur schwer rechnen denke ich.
     
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  9. Duncan

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    Ganz sicher rechnen kannst du mit Einnahmen in Höhe von 0€. Dazu können dann noch diverse Ausgaben kommen. Ob überhaupt die Möglichkeit besteht das sich von dir angedachte Modernisierungen/Umbauten rechnen hängt von vielen Faktoren ab. Investiere viel Aufmerksamkeit in deine Ausbildung und deinen Job. Von der Vermietung wirst du mit einem solchen Objekt nicht wirklich leben können. Wenn du Glück hast kommt ein nettes Zubrot bei raus.
     
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  10. Laithy

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    Bei der Kaltmiete noch groß zu sanieren halte ich für ziemlich gewagt.
    Die Mieteinnahmen kannst Du recht einfach ausrechnen:
    4,23€ x die Gesamtwohnfläche
    Das wäre der Idealfall. Du solltest aber bei 10 Wohnungen im Altbau auch den WorstCase im Auge behalten und ruhig mal mit vier Leerständen rechnen.
    Im Schnitt mit 20% Leerstand.
    Von der maximalen Kaltmiete zieh noch 25% Instandhaltungsrücklage ab und natürlich evtl. Kapitaldienst, wenn da noch Darlehn laufen, z.B. um die 8 Zimmer zu Wohnungen umzubauen.
    Also angenommen Du hast maximal 400 qm x 4,23= 1692,-€ maximal
    Durchschnitt 80% = 1353,-
    abzgl. 25% Inst.= 930,- euro
    Damit könntest Du im Schnitt rechnen.
     
  11. Duncan

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    Steuern nicht vergessen...
     
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  12. #11 immobiliensammler, 24.11.2015
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    Bei der Konstellation und entsprechenden Kosten macht er doch eh Verlust!

    Aber jetzt ernsthaft mal die Frage: Bei der Lage (4 QM) denke ich an neue Bundesländer, liegt das Objekt wenigstens im förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet und Deine Eltern (die sind ja Eigentümer) verdienen genug, dass sich die Investitionen steuerlich rechnen (Spitzensteuersatz)? Dann könnte das eventuell funktioneren als eine Art privates Abschreibungsmodell.
     
  13. sara

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    da wären erst mal Fragen wie alt? Baujahr?
    Sind die Wohnungen jetzt vermietet?

    Heißt die Sanierung ist schon im Gange?
    Gibt es zumindest eine gute Nachfrage an Wohnungen bei euch?

    Das ist nicht unrealistisch.
    Da das Haus geerbt, die Sanierung mit Geld aus dem Erbe gemacht wird, ist es auf jeden Fall besser als das Geld auf der "Bank" anzulegen.
    Aber ohne die Höhe des Sanierungsaufwandes zu wissen und dessen Kosten kann man hier keine Berechnung anstellen, das ist alles zu ungenau.

    Aber bei den Voraussetzungen, lohnt es sich sicher, wenn die Wohnungen bei euch nachgefragt sind und kein Leerstand dabei rauskommt.
    Es gibt noch mehr Gegenden wo der Mietpreis von 4,00€+ absolut realistisch ist.
     
  14. AJ1900

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    Na schon klar. Eine geerbete/schuldenfreie Immobilie würde ich auch nicht ablehnen, selbst wenn der Mietspiegel nur 2€ betragen würde. Nur ist halt die Frage ob man sich da dann hinterher ernsthaft finanziell noch groß ins Zeug legen will? Von der Arbeit und dem Ärger mal ganz abgesehen.
    Als Hobby und zur Selbstverwirklichung mag das taugen, aber um Geld zu verdienen, im Sinne von "mehr Geld als vorher"? Mir wären wahrscheinlich die möglichen Erfolgsaussichten da zu wage, und die Rendite, falls es den tatsächlich eine geben sollte zu mickrig, jedenfalls für den Aufwand.:160:
     
  15. Laithy

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    Anderseits sind in Gegenden mit niedriger Durchschnittsmiete auch die Preise der Immobilien entsprechend niedriger. Wo ich für eine Immobilie in z.B. Braunschweig das 15-fache der Jahresmiete zahle, bekomme ich 50km weiter, im Harzer Vorland ein vergleichbares Objekt für das 6-8 fache... Und die Bezugsgröße Jahresmiete ist immer in Relation, egal ob 4,- oder 12,- euro/qm.
     
  16. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Klar, genau das macht die Sache am Ende ja eben so unwirtschaftlich/unerfreulich. Selbst wenn ich da ein Schloß baue, bekomme ich nicht mehr als für eine Hundehütte.:smile005:
     
  17. Andres

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    Wenn ich das hier so lese, scheint mir der wichtigste Tipp: Rechtzeitig mit den Abläufen und Formalitäten einer Erbausschlagung vertraut machen. Bei 4 Euro irgendwas pro m² muss man wissen, was man tut, sonst legt man drauf. Es besteht also die ganz reale Möglichkeit, dass hier gar kein "Vermögen" vererbt wird.


    Das kann jeder halten, wie er will. Bestünde ein Interesse an einem langfristigen Aufbau von Vermögen in der Familie, hätte man den Nachwuchs schon vor 20 Jahren an die Verwaltung herangeführt. So befürchte ich eher, dass das von immodream geschilderte Szenario eintritt: Man redet über nichts, irgendwann stehen die Kinder mit dem Chaos da - womöglich mit ruinösen Folgen für sie selbst, weil manche Leute nach dem Tod der Eltern gelegentlich schon andere Sorgen gehabt haben sollen, als sich unter Zeitdruck einen Überblick über Berge von Papier zu verschaffen.
     
  18. Laithy

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    Jop. Nach dem Tod meines Vaters hatte ich von einem Tag auf den anderen die Vermietung am Hals. Die Erfahrungssuche sollten sich andere ersparen...
     
  19. #18 Easy841, 24.11.2015
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    Ging- und geht mir ähnlich. Aber ich finde es auch sehr, sehr spannend bisweilen :-D
     
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  20. #19 immodream, 25.11.2015
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    Hallo Easy841,
    also wenn ich etwas spannendes Erleben will, würde ich persönlich nicht gerade die Vermietung bevorzugen.
    Grüße
    Immodream
     
  21. Laithy

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    Das nennt sich Zweckoptimismuss und ist der kleine Bruder von Zynismus...
     
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