Immobilienbewertung: Einfluss von sehr hohem Hausgeld

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  1. Immo14

    Immo14 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wenn man die Kaltmiete vergleichbarer Objekte als Maßstab nimmt, wurde mir eine 3 Zimmer 100m² Wohnung zum elffachen angeboten.
    Der große Nachteil: Zu den normalerweise erzielbaren 700€ Kaltmiete gesellen sich 530€ Hausgeld. Zwar sollen im laufe des nächsten Jahres 130€ Sonderumlage wieder wegfallen, trotzdem ist das für das eher einfache Objekt in einem 80er Jahre Hochhaus mit 30 WE eine stolze Summe.

    Wie berücksichtigt man solche Posten im Ertragswertverfahren / bei seiner eigenen Kalkulation?

    Viele Grüße

    Immo14
     
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  3. Andres

    Andres
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    Indem man die Gründe für die Höhe des Hausgeldes sucht und dann überlegt, in welche Richtung (aufwärts, abwärts, seitwärts, ...) sich das Hausgeld künftig entwickeln könnte.

    Außerdem schaut man nach, welcher Anteil umlagefähig ist. Einerseits ist es natürlich schön, wenn diese Umlage hauptsächlich aus Betriebskosten besteht, denn dann zahlt der Mieter den Spass. Andererseits beeinträchtigen hohe Betriebskosten bei einigermaßen geregelten Marktverhältnissen die erzielbare Miete, und zwar dauerhaft. Man muss also für künftige Mieterhöhungen etwas vorsichtiger kalkulieren.
     
  4. Pharao

    Pharao Gast

    Öhm :? Wäre es dir lieber, das Hausgeld wäre zu gering angesetzt und dann käme im Fall der Fälle die Sondereinlage (und da fragt keiner nach, ob du gerade das Geld übrig hast!) ?

    Ansonsten wäre interessant, was in den nächsten Jahren/Jahrzehnte so an der Immobilie gemacht werden soll und ggf. auch wieviel Rücklagen im Gemeinschaftstopf so drinnen sind. Denn je nach dem, ist es einfach sinnvoll rechtzeitig das sparen anzufangen, indem man zB das Hausgeld erhöht.

    Ansonsten vielleicht auch mal den Hinweis, das im Hausgeld u.a. auch die umlegbaren Nebenkosten drinnen sind, also die letztlich dann der Mieter bezahlen wird.
     
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