Immobilienfinanzierung

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von skorpion23211, 02.12.2009.

  1. #1 skorpion23211, 02.12.2009
    skorpion23211

    skorpion23211 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    Wir suchen gerade ne gute Anlageform für die Altersvorsorge.
    Und der Kauf einer Eigentumswohnung(nicht zur Eigennutzung) ist nur ein Part vom Gesamten.
    Sind allerdings noch Greenhorn´s auf dem Gebiet Eigenheimfinanzierung.
    Kurz zu uns:
    Beide Berufstätig zusammen. Ca 2700 Netto p.m.
    Ein paar Rücklagen für "Notfälle"
    Ca 10.000 Euro.
    Haben per Makler eine Eigentumswohnung(ca 60qm) in einer schönen ruhigen Zentralen Lage Angeboten bekommen die auch Verwaltet wird.Es ist ein Denkmalgeschützes Objekt aus dem 14Jh.Umbau und Sanierung 1985.
    Wurde auch besichtigt und hat uns in allem super gefallen.
    Die Finanzierung würde so aussehen:

    Kaufpreis:100.000
    Grunderwerbssteuer:3500
    Notarkosten:1500
    Gesamt:105.000
    100%Finanzierung bei Eff.zins 5,11%(10 Jahre)
    Tilgung 1%
    Die Wohnung ist vermietet und das würde sich nun so auf den Finanzplan auswirken:
    480 Euro Kaltmiete und 45 Euro Steuererstattung als Einnahme.
    Ausgaben für uns:
    25 Euro nicht umlagefähige Nebenkosten
    30 Euro Instandhaltungsrücklage
    436 Euro Darl.Zins
    92 Euro Tilgung

    Bleibt für uns 51 Euro Zuzahlung.
    Hört sich alles nach unsere Meinung gut an,aber vielleicht ist es das ja nicht?
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Denkmalgeschützt? uhi, das kann teuer werden.
    Was ist bei Mietausfall? zB wenn der Mieter einfach nicht zahlt oder wenn kein Nachmieter gefunden wird. eine kleine Sanierung bei Leerstand ist vielleicht auch notwendig. Dann muss der Betrag trotzdem gestemmt werden.

    Dann können auch Sonderumlagen dazu kommen. Da wird nicht lange gefragt. Das muss gezahlt werden. zB wenn plötzlich das Dach undicht ist und der Dachdecker dafür richtig Geld haben will.
     
  4. MarQi

    MarQi Erfahrener Benutzer

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    lasst besser die finger davon. 1985 ist ja nun doch schon ne weile her! und für 100.000 bekommt man sicher was besseres als 60m² aus dem 14 Jhd. ;) was bedeutet denn "zentrale lage" liegt die wohnung in münchen am marienplatz? dann sieht das natürlich anders aus.
    zur finanzierung... hast du dir mal ausgerechnet, wo du in 10 jahren stehen wirst? da wird noch eine gewaltige summe offen bleiben und du musst bis dahin monatlich "drauf" zahlen. was machst du, wenn in 10 jahren die zinsen steigen? wahrscheinlich haste dann überhaupt keinen bock mehr auf diese wohnung, glaubs mir! ich bin auch schon eine 100% finanzierung eingegangen, aber mir war es immens wichtig, dass sich die wohnung von alleine trägt bzw. ein kleiner überschuss übrig bleibt, der ja sowieso für reparaturen und sonstiges drauf geht.
    mein tipp: kauf dir für den anfang eine 1-Zimmer wohnung so um die 30m², die so 25000- 35000 € kostet und "übe" das vermieten. dann kannst du auch gleich 20% von deinem eigenkapital einsetzen und die monatliche rate für die finanzierung wäre deutlich niedriger... 100.000 als anfänger und du hast ja wirklich keine großen rücklagen bzw. ein dickes gehalt, wäre mir zu riskant und ich bin wirklich kein angsthase.
     
  5. #4 skorpion23211, 03.12.2009
    skorpion23211

    skorpion23211 Neuer Benutzer

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    Mit zentraler Lage bedeutet ca 8 km von der Kölner Innenstadt.
    Vom Ambiente her macht es einen super eindruck und ich selber würde da auch sofort einziehen.
    Ist halt ne super Singlewohnung, und die gibt es in Köln ja reichlich.
    Die gefahr eines möglichen Mietausfalls ist ja bei jeder Wohnung gegeben.
    Es käme ja Monatlich auch eine Instandhaltungsrücklage von 30 Euro in den Topf um schonmal ein Polster zu schaffen, und die anfängliche Steuererstattung von ca 2100 Euro würde ich da auch schon beitun.
    Ne 100% sicherheit gibt es leider nirgens :gehtnicht

    Ausgelegt sollte es sein auf 25 Jahre
    bei einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 1,00%
    wären das dann
    Ein angenommener Wert von ca 130.000
    Restdarlehn 51.000
    Verkaufserlös 78.000
    Ausgaben nach Steuern 22.800
    Nettogewinn 55.700

    Ob es so kommt weiss man nicht aber ne Glaskugel hat man leider nicht :heul
     
  6. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Vergiss das mit der Wersteigerung ganz schnell wieder, das wird nur schöngerechnet.

    Beispiel: Wenn Du Anfang bis Mitte der 90er Jahre was gekauft hast, kannst Du froh sein, wenn Du jetzt noch 50-60 % des damaligen Kaufpreises dafür bekommst. Und selbstverständlich ist man damals auch davon ausgegangen, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden.
     
  7. Otto

    Otto Benutzer

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    Hallo also ich würde da auch die Finger von lassen,
    1. Kaufpreis 100000 mmh ok nähe Köln aber irgendwie finde ich es nicht sehr lukrativ bei den Eckdaten, dann würde ich warscheinlich eher was nehmen mit nicht so einner ´´guten Lage´´ und es kostet nur 40000, zum üben.
    2. Euer Zinssatz ist ziemlich hoch, oki ihr habe 100% Finanzierung aber wenn ihr nur 5 % EK einbringen könntet würdet ihr so bei 4,3 ca liegen bei manchen Banken also lieber noch nen bißchen sparen, damit ihr dann ne 2% Tilgung stemmen könnt.
    3. Rechne es dir auch gleich mal mit ca. 6 - 7 % durch, denn wenn du pech hast steht der Zinssatz in 10 Jahren da! und dann legst du nicht nur 50 Euro im Monat drauf, und deine Darlehenssumme sieht in 10 Jahren nicht viel geringer aus!!!!
    4. Für mich darf so eine Übungsobjekt nicht mehr als das 10-12 fache der Jahresmiete kosten und dann zahlst du bei 1-2 % Tilgung immer noch deine 20 Jahre um Restschuldfrei zusein.
    5. Meine Wohnung habe ich gekauft mit dem 10 fachen und Tilge sie voll in 12 Jahren, durch die Mieteinnahmen ( kein Überschuss, keine Zuzahlung) außer anfallende Reparaturen die bezahle ich nebenbei !
     
  8. MarQi

    MarQi Erfahrener Benutzer

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    ich gehe mal davon aus, dass es sich um eine stinknormale WEG-Anlage handelt. von daher werden die 30 € für allgemeine reparaturen ausgegeben. die sachen IN deiner wohnung werden dadurch aber NICHT abgedeckt! (z.B. Bad, Böden oder was sich da alles so befindet) kauf niemals immobilien aus steuerlichen gründen! damit sind schon soviele auf die nase gefallen! steuergesetze können morgen längst schall und rauch sein.
    plan das besser nicht ein. immobilien sind zwar "inflationsgeschützt", aber letztendlich bestimmen angebot und nachfrage den preis. wenn in 25 jahren dort niemand wohnen möchte, nützt dir die "rechnung" nichts!
    wer hat denn das gerechnet??? ich halte das für absolut utopisch! bedenke: deine rechnung ist der "best-case" du hast überhaupt nichts berücksichtigt wie leerstandskosten, renovierungskosten... auch wenn du jetzt total verliebt in die wohnung bist, komm auf den boden der tatsachen zurück und lass dich nicht blenden!
     
  9. #8 skorpion23211, 04.12.2009
    skorpion23211

    skorpion23211 Neuer Benutzer

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    Je länger ich darüber nachdenke umso klarer wird mir die Tragweite einer solchen Finanzierung....
    Naja, als"Ahnungsloser" sollte man wirklich vielleicht erstmal im Sandkasten mit den kleinen Förmchen spielen und über den Zaun die Bauarbeiter beim Hausbau beobachten damit man weiss wie das geht...
    Man steckt halt nicht drin...alles ist möglich.... kann sein das es so eintrifft wie berechnet, oder man ist schon ein Schritt über den Abgrund gegangen :eek


    Und schonmal vielen dank für die Antworten die bis jetzt eingegangen sind :guru
     
  10. #9 frenchberlin, 30.12.2009
    frenchberlin

    frenchberlin Erfahrener Benutzer

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    abraten

    Hier hast du die Fehler doch gesagt:

    Köln direkt am DOM ist OK. Aber 8 KM von der Innenstadt ist eben NICHT zentral.
    Und wenn es reichlich Single-Wohnugen gibt, dann gibt's auch reichlich Konkurenz.

    Ich habe gerade nur aus Neugier in Immowelt geschaut: da gibt es für 100.000 tollste Innenstadtlagen, in die ich sofort investieren würde. 8 KM vom Zentrum natürlich nicht.

    Also: weitersuchen! Im Januar doch bitte nichts kaufen, warte bis zum Frühling, dann kommen auch andere Objekte wieder auf den Markt. Dann ist wieder saison :)

    Alles Gute! Das wird schon besser beim nächsten Objekt!

    Optimistin
     
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