Immobilienkauf auf Erbpacht - 70% Beleihungsgrenze?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Noah, 14.10.2015.

  1. Noah

    Noah Gast

    Hallo zusammen,

    wir sind derzeit dabei die Finanzierung einer Bestandsimmobilie auf einem Erbpachtgrundstück zu klären. Sehr unbekanntes Gebiet für uns - das vielleicht direkt vorweg.
    Erstrangige Information vom Makler, dass man etwa 30% an EK mirbtingen sollte konnten wir erfüllen. Nun eröffnete man uns, dass die Beleihungsgrenze jedoch bei 70% läge.
    Trotz meiner Meinung nach (?!) guter EK-Lage, torpediert diese Zahl nun das komplette Vorhaben... oder wir haben etwas völlig missverstanden.

    Ich lege mal konkrete Zahlen dar.

    315000 Haus
    20475 Grunderwerb.
    4725 Notar
    18742,50 Makler
    20057,50 UMBAU/RENOVIERUNG
    Gesamt also: 379.000€

    Abzüglich:
    107000 Eigenkapital

    Macht also:
    272.000 Fremdmittel


    Zu meinen Fragen...
    70% Beleihung wären meiner Rechnung nach: 220.500€... mit 272.000€ liegen wir da leider drüber.
    - Ausgangswert ist der Kaufpreis des Hauses... ist das korrekt? Oder geht man von der gesamten Belastung inkl Notar/Makler etc aus?
    - Welche Möglichkeiten haben wir, wenn der Erbpachtbesitzer nicht verhanldungsbereit ist?


    Viele Grüße,
    Noah
     
  2. AdMan

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  3. #2 Newbie15, 14.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 14.10.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Teilweise reduzieren die Banken den Kaufpreis auch noch um 10% und berechnen davon den Beleihungsauslauf. Macht im Moment sogar oftmals viel Sinn, weil nicht unbedingt zu erwarten ist, dass die Kaufpreise auf diesem Niveau bleiben, wenn die Zinsen wieder ansteigen. Zumindest nicht überall und unter allen Bedingungen ( wie Erbpacht beispielsweise). Kaufnebenkosten, Renovierungen etc. werden dabei nicht berücksichtigt und müssen zusätzlich aus eigenen Mitteln finanziert werden.

    Für euer Eigenkapital ist das Haus schlicht zu teuer, wenn es keine anderen Sicherheiten gibt. Es ist auch fraglich, ob da die Erpacht so viel ausmacht, denn komfortabel ist die EK-Situation grundsätzlich nicht und im Moment macht keine/kaum eine Bank so hohe Finanzierungen.

    Wenn der Erpachtgeber das Grundstück verkaufen wurde, käme das ja als Kosten wieder dazu und Grundstücke gehen nicht selten auch ordentlich ins Geld. Je nach Größe und Lage können das auch schnell 150 000€ oder mehr sein. Das macht eure Eigenkapital-Situation nicht gerade besser. Grunderwerbsteuer aufs Grundstück fällt natürlich auch an.

    Hinweis: auch auf Erbpacht ist Grunderwerbsteuer zu zahlen. Ich denke, die fehlt in deiner Berechnung auch noch.
     
  4. Noah

    Noah Gast

    Danke für die Rückmeldung!
    Die Grunderwerbssteuer ist als zweiter Kostenpunkt aufgeführt.

    Ein Kauf des Grundstücks steht nicht im Raum, der Vertrag läuft auch noch 70 Jahre und es besteht auf beiden Seiten kein Interesse an einem "Aufkauf"

    Mit "im Moment macht keine/kaum eine Bank so hohe Finanzierungen" meinen Sie die Finanzierung der 272.000€?
     
  5. #4 Newbie15, 14.10.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Der Summe nach bezieht sich die Grunderwerbssteuer aber nur auf das Haus, oder? Auf den Wert des Erbbaurechts ist auch Grunderwerbsteuer zu zahlen und das ist bei 70 Jahren auch nicht so wenig. Wenn das schon drin ist, ignorier meinen Kommentar.

    Ja genau, ich meinte die 272 000 € im Verhältnis zum Kaufpreis, was ja schon über 86% sind. Zieht man noch den Sicherheitsabschlag von 10% ab, wie es viele Banken machen, sind es 96%, also annähernd eine Vollfinanzierung. Gute Zinsen sind da jedenfalls nicht mehr zu erwarten, was das ganze noch problematischer macht. Setzt die Bank sogar mehr als 10% Sicherheitsabschlag an, kommst du sogar über die 100%. Deshalb ist hier eigentlich das Erbbaurecht gar nicht dein eigentliches Problem, was die Finanzierung angeht. Klar, es macht es noch schwieriger bis unmöglich, aber auch mit normalem Grundstück wäre es schon sehr eng.
     
  6. #5 BHShuber, 14.10.2015
    BHShuber

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    Hallo,

    maßgeblich wird sein was im Erbpachtvertrag in Bezug auf den Rückfall an den Erbpachtgeber geschrieben steht, ein Aufkauf des Grundstückes sicherlich nicht.

    Finanzierende Banken verlangen in so einem Fall meist eine Stillhalteerklärung vom Erbpachtgeber als Sicherheit dies ist keinesfalls mehr ungewöhnlich, siehe hier:

    http://www.frag-einen-anwalt.de/Stillhalteerklaerung-im-Erbbaurecht-und-Alternativen---f223300.html

    Sollte die jetzt in Frage kommende Bank nicht mitziehen, gibt es viele, viele andere Banken welche auch diese Fälle finanzieren. Ansonsten schließe ich mich den Ausführungen von Newbie 15 voll und ganz an.

    Gruß

    BHShuber
     
  7. Andres

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    Dann habt ihr etwas (eigentlich: einiges) völlig missverstanden.
    1. Dass die Beleihungsgrenze bei 70 % liegt, ist eher eine gute Nachricht. Ausgangspunkt für die Beleihungsgrenze sind meistens 60 %. Mehr gibt es dann, wenn die äußeren Umstände passen, u.a. die Art der Immobilie und eure Bonität. Mit 70 % seid ihr gut dabei, mehr als 80 % gibt es nur ganz selten.
    2. Man geht vom Verkehrswert oder ähnlichen Größen aus. Der Kaufpreis ist der Bank aus verständlichen Gründen ziemlich egal. Bestenfalls dient er als erster Anhaltspunkt.
    3. Diese Gesamtlage ist genau der Grund dafür, dass man Eigenkapital braucht: Die Erwerbsnebenkosten und der über die Beleihungsgrenze hinausgehende Teil des Kaufpreises sind nicht real besichert. Für dieses höhere Risiko verlangt die Bank daher höhere Zinsen oder lehnt die Finanzierung bonitätsabhängig auch komplett ab.
    4. Zur Erbpacht könnte man einiges schreiben - und wenig freundliches. Euer eigentliches Problem ist aber das Eigenkapital, nicht die Erbpacht.


    Andere Immobilie kaufen. Ist vielleicht auch besser.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Hackebeil-Harry leiht dir auch schnell und unbürokratisch Geld, dass heißt nicht, dass dies eine gute Idee ist. Manchmal sollte man auch darauf hören wenn die Hausbank einem signalisiert, dass diese Finanzierung nicht so toll ist.
     
  9. #8 Akkarin, 14.10.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Ich teile die EInschätzung, dass man von Erbpacht immer die Finger lassen sollte, wenn man da nicht 100% weiß, was man tut.
    Aber für die Finanzierung seh ich das anders. 90%, 100 % und 110% sind bei NichtSpardosen und bei NichtVolksbanken öfter mal kein Problem.
     
  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich staune immer wieder, dass jemand mit Erbpacht so viel Geld ausgeben möchte. Man sollte das Risiko noch mit einkalkulieren bei der hohen Summe. Man findet kaum einen Käufer. Was ist denn das für ein Haus? Reden wir hier von einem Mehrfamilienhaus, was teilweise noch vermietet ist?
     
  11. #10 Newbie15, 15.10.2015
    Newbie15

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    Wenn ich mir hier die Grundstückspreise anschaue, verstehe ich schon, dass man über Erbpacht nachdenkt. Käufer finden sich hier eigentlich auch genug, weil sich so einige doch ein Haus mit Grundstück leisten können, was beim Kaufpreis von 350-400€/m2 nur fürs Grundstück nicht unbedingt der Fall wäre. Ansonsten würde es halt nur für eine Eigentumswohnung reichen. Trotzdem sehe ich es ähnlich, man weiß nie, ob sich später auch noch Käufer finden lassen. Und die Erbpacht-Zinsen sollte man auch nicht vergessen, die können ja auch ansteigen, jedenfalls bei den meisten Verträgen.

    Ich habe bei dem Preis eher an ein selbstgenutztes EFH gedacht, es wäre aber natürlich auch denkbar, dass es um ein kleines MFH. Dann ist das mit der Finanzierung ja wieder ein bisschen anders zu sehen.
     
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