Immobilienkauf - Einstieg

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von athis, 22.09.2008.

  1. athis

    athis Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich interessiere mich für den Immobilienkauf, habe aber noch keine Ahnung von dem Thema. Wo fange ich am besten an? Welche Lektüre könnt Ihr mir empfehlen? Welche Internetseite bieten gute Infos an? Wie finde ich heraus, was von der Miete für den Wohnungseigentümer übrig bleibt?

    Vielen Dank schonmal für Eure Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 22.09.2008
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    wieviel eigenkapital ist denn vorhanden?
     
  4. athis

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    Das steht noch nicht fest. Zunächst geht es mir um Einstiegsinformationen, also Grundlagenwissen.
     
  5. #4 lostcontrol, 22.09.2008
    lostcontrol

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    das ist aber genau das, wo du anfangen müsstest...
     
  6. athis

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    Na sagen wir mal 30.000 bis 40.000€
    Ich weiß, die Meinungen bzgl. Wohnungen in dieser Preisklasse gehen auseinander. Wie sieht es aber mit kleinen Wohnungen in Studentenstädten aus? Lässt sich damit schon was verdienen?
     
  7. #6 lostcontrol, 22.09.2008
    lostcontrol

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    also in stuttgart gibt's keine wohnungen in dieser preisklasse - nicht mal im grossraum...
     
  8. athis

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    In Studentenstädten wie Marburg schon. Ansonsten bin ich natürlich weiterhin dankbar für Tipps bzgl.:

     
  9. #8 lostcontrol, 22.09.2008
    lostcontrol

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    nun ja - die frage ist halt, ob sich an so kleinen wohnungen überhaupt "etwas verdienen" lässt. da hängt nun mal viel von der finanzierung ab.
    du musst ja immer damit rechnen dass du mal an einen mietnomaden oder nicht-zahler gerätst, dass du gerichtskosten hast oder gar grössere reparaturen (wenn ein mietnomade die wohnung zerstört hat) etc.

    p.s.: stuttgart ist übrigens auch eine studentenstadt.

    wieviel soll die wohnung denn kosten und welche grösse soll sie haben?
     
  10. athis

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    Hm, gute Frage. Zunächst mal möchte ich eben solche Dinge klären wie:
    * Lässt sich auch mit einem 1- oder 2-Zimmer-Appartement (~20-60qm) verdienen?
    * Bekommt man solch eine lukrative Wohnung z.B. über Zwangsversteigerungen in der Preisklasse bis 40.000€?
    * Wie hoch sollte der finanzielle Puffer sein, um kein allzu großes Risiko dabei einzugehen?
    Usw. usf.

    Ich möchte mir zunächst die Grundlagen erarbeiten und hoffe, dass sich Fragen wie diese dann für mich klären. Denn die Meinungen gehen da sicher ganz weit auseinander.

    Schonmal vielen Danke für Deine Antworten.
     
  11. #10 lostcontrol, 22.09.2008
    lostcontrol

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    das hängt davon ab wieviel du monatlich abbezahlen musst und wieviel miete du verlangen kannst und willst, ausserdem davon wieviel stress du mit nicht-zahlenden mietern und gerichtsprozessen hast und natürlich davon wieviel die wohnung überhaupt wert ist (energiepass, sanierungszustand, ausstattung, lage usw.) und all sowas.

    das lässt sich definitiv nicht verallgemeinern.
    aber ich würde dir - aus meiner erfahrung heraus - sagen dass du mit so 'ner kleinen wohnung in einer WEG eigentlich wenig chancen hast überhaupt etwas zu verdienen, schon garnicht wenn du sie finanzieren musst.

    in meck-pomm vielleicht *g* - aber da findste halt blöderweise auch nur schlecht mieter...
    bei zwangsversteigerungen wäre ich auch vorsichtig - genau diese wohnungen sind nämlich meist in einem eher schlechten zustand (weil die besitzer in den letzten jahren bzw. jahrzehnten eben auch schon kein geld hatten sie gut in schuss zu halten). d.h. zum kaufpreis musst du dann noch gewaltig aufschlag fürs instand-setzen rechnen.

    die grundlage für alles, das mit immobilien zu tun hat, ist letztendlich wieviel geld du investieren kannst.
    du kannst nicht erwarten dass wir dir hier rechenbeispiele für alle möglichen varianten machen.

    ich würde dir empfehlen ein mehrfamilienhaus in einer guten lage und in einem sehr guten zustand (möglichst natürlich mit sehr guten energiepassnoten) in einer region zu kaufen, in der die arbeitslosigkeit nicht allzu hoch ist. damit sich das ganze rechnet würde ich eher zu randlagen mit guter infrastruktur (anbindung ÖPNV) tendieren.
    damit sich das einigermassen rechnet solltest du dafür natürlich dann ca. 50% eigenkapital haben, sonst frisst der kredit deinen "verdienst" ruckzuck auf.

    das mit den studenten würde ich mir abschminken - die wenigsten studis können sich 'ne eigene wohnung leisten, schon garkeine 2-zimmer-wohnung. die gehen eher in 'ne WG oder gründen selbst eine. der typische studenten-etat fürs wohnen liegt (zumindest hier im grossraum stuttgart) bei ca. 300 euro warm. für das geld gibt's eigentlich kaum kleine wohnungen.
    ausserdem hast du dann das problem dass die wohnungswechsel immer zu festen terminen stattfinden (d.h. du hast eine irre auswahl auf den 1. oktober, aber wehe du suchst im november oder juli), was dann manchmal ganz schön kopfzerbrechen machen kann, wenn man sich zu sehr auf studenten festgelegt hat.

    1 bis 2-zimmer-wohnungen sind ausserdem der klassiker für single-hartz4-empfänger. ist das die klientel die du haben möchtest? dann rechne bitte mit relativ vielen mietausfällen.
     
  12. #11 LMB-Immo, 22.09.2008
    LMB-Immo

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    nana lostcontrol,

    ach diese vorurteile, als ob in ländle alles so toll sei :wink.

    Also athis, in welche gegend willst Du denn? Denn, auch wenn manche schwaben es nicht glauben wollen, kann man in MV mit Immobilien Geld verdienen.

    Dann schau dich mal in der Region Greifswald die Angebot an.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  13. #12 lostcontrol, 22.09.2008
    lostcontrol

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    ok LMB-Immo,
    das war ein bisserl unfair, zugegeben.
    aber dass kaufpreise und mieten in meck-pomm deutlich niedriger sind als z.b. in münchen, da gibst du mir recht, oder?

    schön wärs... aber hier gibt's auch massig arbeitslose, mietnomaden und wohnungszerstörer. und kaum einen vermieter der nicht schon ein paar titel in der schublade rumliegen hat...

    ich denke halt nach wie vor dass 30.000-40.000 schlicht zu wenig sind, um in immos zu investieren so dass man dran verdient. ich würde bei beträgen in dieser höhe eher zur klassischen kapitalanlage (geldanlage) raten.
    zumal gerade anfänger ja am meisten lehrgeld in sachen immos bezahlen müssen...

    edit wg. fipptehler
     
  14. athis

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    Darum hatte ich auch nicht gebeten. In erster Linie geht es mir um Grundwissen.
    Ansonsten schonal vielen Dank für Eure Antworten.
     
  15. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Dann reden wir makl tacheles:
    Preis der Immobilie Nebensache!
    eigenkapital Nebensache!

    eine Zwangsversteigerung hat den Vorteil, dass im 2 Termin 50% des Wertes bereits akzeptiert wird.

    Die Bank berechnet das folgendermaßen:
    Dein eigenkapital muss mindestens 20% ausmachen, ansonsten fangen die gar nicht erst an.
    Dann sind die Kaufnebenkosten 10% auf die Kaufsumme.
    Also 110% !!
    So nehmen wir mal an, die hast bei einer Versteigerung den Zuschlag. Dann können das im besten fall 50% des Wertes sein. Davon musst du 10% bar auf den Tisch legen. Sofort!

    Also haben wir folgende Rechnung:
    x=100% Wert der Immobilie
    x/2 = Ersteigerungspreis
    x/2*0,1 = Bargeld
    Ohne Makler sind die Kaufnebenkosten ca 5%.
    also 105%.
    Dein Bargeldbestand =Y
    Y*10 = x/2
    20Y = x
    Wenn du also 100€ locker machen kannst, kann die Immobilien bei dem 50% Termin nur 2000€ kosten. Wenn es dein gesamtes Geld ist, müssen die 5% Kaufnebenkosten noch dazu.
    y= (1,05*x/2) = (21/40)*x
     
  16. #15 LMB-Immo, 22.09.2008
    LMB-Immo

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    Ok da gebe ich Dir recht. :tuschel Aber wer will schon nach München :tuschel.
     
  17. kummer

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    Wenn du Geld verdienen willst, leg die 40k Euro zu 5% an. Ich glaub, dir ist nicht so bewusst, worauf du dich einlässt. Reich wist du duchs vermieten wirklich nicht.
     
  18. athis

    athis Neuer Benutzer

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    Vielen Dank schonmal für Eure Tipps. Ich sehe, da liegt noch eine Menge Arbeit vor mir. Vielleicht berichte ich demnächst mal, wie es mir beim Informationensammeln ergeht.

    Danke und alles Gute,
    Andreas
     
  19. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Tipps und Infos wirst du viele finden. Für den Anfang reicht aber normale Schulmathematik. Wohnung als Schnäppchen geschossen, sagen wir mal 20k Euro.
    1-1,5 ZKB, 20-30m². Miete kalt ca. 200 Euro. (Eigentlich üppig)
    Wann fängst du an geld zu verdienen?
     
  20. #19 lostcontrol, 28.09.2008
    lostcontrol

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    hey, da lässt du jetzt aber diverse unbekannte weg, z.b. wie die finanzierung aussieht (zinsen, tilgung usw.), wieviel investitionsstau vorliegt (ein schnäppchen ohne dass erstmal investiert werden müsste - daran glaub ich nicht) und natürlich dann auch noch das risiko von mietnomaden, nicht-zahlern und wohnungszerstörern...
     
  21. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Stimmt. Wollte nur darauf hinaus, wie lang es braucht, wenn man den ganzen schnöden Beikrams sowieso mal weg lässt. Da ist man mit einem Festgeldkonto eigentlich bedeutend besser dran.
     
Thema: Immobilienkauf - Einstieg
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