immobilienkauf mieter übernehmen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von unwissende04/12, 01.04.2012.

  1. #1 unwissende04/12, 01.04.2012
    unwissende04/12

    unwissende04/12 Neuer Benutzer

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    Ich habe vor einer Woche ein Einfamilienhaus mit ELW gekauft. Diese ist seit 2009 an eine Einzelperson vermietet. Der Mieter bezahlt eine Pauschale für Heizkosten und Warmwasser/Wasser/Abwasser von 150 Euro, was auch so im Mietvertrag festgelegt ist. Der Strom wird durch einen eigenen Zähler abgerechnet und separat verlangt. Nach der Unterzeichnung des Notarvertrages haben mir die ehemaligen Besitzer eröffnet, das der Mann meist mit seiner Lebensgefährtin sowie dem 2jährigen Kind in der ELW wohnt und der Pauschbetrag hinten und vorne nicht dem realen Verbrauch gerecht wird, zumal der Vermieter festgestellt hat, dass der Mieter, auch wenn er nicht da ist die Heizung auf 5 laufen lässt. Was soll ich tun? Ich habe den Mietvertrag - aus Dummheit- so übernommen, aber mit dem Mieter noch nicht gesprochen. Ich überlege, Zähler für Wasser und Heizung einzubauen. Ist das überhaupt zulässig, dass ich Nebenkosten real abrechne, wenn zuvor eine Pauschale entrichtet wurde. Langfristig in ca. 2 Jahren wollte ich die zwei Zimmer sowieso als Eigenbedarf nutzen, da ich im eigentlichen Haus neben Wohnzimmer und Stube nur ein einziges Schlafzimmer und kein Büro habe, so dass es dauerhaft eh zu eng werden wird, wenn ich mal nicht mehr alleine darin wohne. Ich habe keine Lust, dass ich die Nebenkosten des Mieters mittrage, allerdings will ich mich auch nicht bereichern. Was soll ich tun? Wie soll ich vorgehen? Der Mieter steht nur alleine im Vertrag. Ab wann ist es kein Besuch mehr?
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 01.04.2012
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    also vorab: ich kenn die situation, da ich auch als eigentümerin ein "einfamilienhaus mit einliegerwohnung" (korrekt ausgedrückt: ein 2-parteien-haus) bewohne.

    das war keine dummheit, denn "kauf bricht nicht miete", d.h. der mietvertrag behält seine gültigkeit auch bei einem neuen eigentümer. was steht denn drin im mietvertrag? auch pauschalen kann man höher setzen, wenn das im mietvertrag entsprechend vorgesehen ist.
    ansonsten kannst du natürlich versuchen einen neuen mietvertrag mit dem mieter zu machen, er muss sich darauf aber nicht einlassen (und er wäre ja blöd wenn er's täte). ALLERDINGS: du hast, wenn du selbst in diesem haus wohnst und es nur diese beiden wohnungen darin gibt ein sonderkündigungsrecht und kannst dem mieter jederzeit ohne begründung kündigen (allerdings mit einer verlängerung der kündigungsfrist um 3 monate). damit könntest du natürlich argumentieren.

    nein, du musst dich an den vorhandenen mietvertrag halten, sofern der mieter nicht in einen neuen mietvertrag einwilligt.

    dann spar dir das geld für die HKVs (heizkostenverteiler). bedenke bitte: die HKVs müsstest du an ALLEN heizkörpern im haus anbringen (und miete bzw. anschaffung dafür bezahlen) und dann natürlich auch entsprechend abrechnen (bzw. einen entsprechenden dienstleister damit beauftragen, wenn du das selbst nicht hinkriegst - und einfach ist das ganz sicher nicht). d.h. dass auch für dich dann zusätzliche kosten anfallen, und zwar mehr als für den mieter, wobei ich jetzt davon ausgehe dass deine wohnung grösser ist als die des mieters und mehr heizkörper hat.
    wasserzähler würde ich trotzdem einbauen - spätestens wenn es einen neuen mietvertrag gibt (beim aktuellen kannst du dir das ja erstmal sparen). das ist nicht sonderlich teuer und kann dir 'ne menge geld sparen, denn wasserverbräuche sind was extrem individuelles was sich schlecht abschätzen lässt (nur mal als beispiel: wir hatten extreme von 10 kubik jährlich bis 140 kubik jährlich an verbrauch - im schnitt geht man bei singles von 35-40 kubik aus).
    btw.: du musst wie gesagt nicht auf eigenbedarf kündigen sondern kannst dies auch grundlos tun (mit 3 monaten fristverlängerung).

    wie gesagt, du kannst den mieter darüber aufklären, dass du ein sonderkündigungsrecht hast und ihm auch ohne grund kündigen kannst. dann kann er sich überlegen ob er sich auf einen neuen mietvertrag einlässt oder nicht.
    vielleicht fährst du besser wenn du dem mieter gleich kündigst und dir jemanden suchst der vernünftiger in sachen verbrauch ist. dann könntest du auch anpassen wie und ob du abrechnen willst (je nach verhältnis der wohnflächen kann es sein dass du mit 'ner pauschale stressfreier wegkommst - ich hab dazu an anderer stelle schon einen elendslangen sermon verfasst, kannst ja mal die suchfunktion bemühen).

    wäre ich an deiner stelle, ich würd mir da garkeinen grossen kopf machen, sowas ist immer ziemlich nervig zu beweisen und würde in sachen betriebskosten ohnehin nichts ändern, da ja 'ne pauschale angesetzt ist.
    ich würde kündigen. ganz einfach.
    mir würde das aber auch schon nicht behagen wenn die mieter in der einliegerwohnung in der überzahl sind (ich weiss, das ist irrational - aber ich würd mich dabei nicht wohlfühlen).

    grundsätzlich vielleicht noch:
    du hast in dieser sondersituation den vorteil, dass du jenseits von heizkosten- bzw. betriebskostenverordnung frei entscheiden kannst, wie und ob du abrechnen willst. allerdings natürlich nur wenn du einen neuen mietvertrag aufsetzt.
     
  4. #3 Pharao, 02.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 02.04.2012
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    Hi,

    einer Lebensgefährtin vom Hauptmieter kannst du schlecht verbieten mit in der Wohnung zu leben. In wie weit man hier allerdings im Nachhinein den Pauschalbetrag für die NK erhöhen kann, das weis ich leider nicht :unsicher026:. Aber schliesslich ist der Ex-Vermieter/Eigentümer ja bei der Berechnung des Pauschalbetrages auch nur von einer dort lebenden Person ausgegangen und nicht von 3 Personen. Gerade bei einem Kleinkind wird gerne mal etwas mehr geheizt und 3 Personen verbrauchen sicherlich auch mehr an Wasser, sodass es eigentlich logisch wäre, das der Pauschalbetrag der damals errechnet worden ist, nun eher nicht mehr zutrifft.

    Seit wann wohnt den die Lebensgefährtin dort und hat der Ex-Vermieter/Eigentümer das jemals zugestimmt ? Denn Anfragen muss der Mieter ja trotzdem (wenn nach Vertragsabschluß eine weitere Person miteinziehen will), auch wenn der Vermieter hier zustimmen muss. Evtl besteht hier ja noch die Möglichkeit über den §553 BGB Abs2 das anzupassen.
     
  5. #4 Christian, 02.04.2012
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    Hey Pharao,

    woher weißt du das?

    Gruß,
    Christian
     
  6. Pharao

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    Hi,

    Öhmm ? Ja ok, vielleicht hab ich hier mehr rausgelesen aus dem Text, als der Fragesteller geschrieben hat .... :unsicher026:
     
  7. #6 lostcontrol, 02.04.2012
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    im nachhinein geht da sowieso garnichts.
    und ansonsten kommt's drauf an was im mietvertrag steht. jeder vernünftige vermieter schreibt hier die klausel rein, dass die pauschale erhöht werden kann, wenn die kosten gestiegen sind.
     
  8. #7 Soontir, 03.04.2012
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    Und wahrscheinlich wirst Du in 8 von 10 Fällen auf unvernünftige Vermieter treffen, leider.
     
  9. Pharao

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    Naja, wenn ich schon Pauschalen vereinbare im Mietvertag, dann ist wohl etwas Informieren nicht zu viel verlangt oder ? Zumal in einem Standartmietvertrag dieser Pasus schon automatisch drinnen steht !
     
  10. #9 Soontir, 03.04.2012
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    Pharao,

    mal ehrlich was glaubst Du wieviel Kleinstvermieter hier ohne Plan durch die Gegend rennen?

    Wenn ich ich für jeden 100 EUR bekäme, müsste ich wahrscheinlich nicht mehr arbeiten gehen.
     
  11. Pharao

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    :wink5: Soontir,

    ich tu mich schwer damit, das ein "Kleinstvermieter" einen Mietvertrag wirklich selber schreibt bzw aufsetzt ......


    Und in einem Standartmietvertrag sind diese wichtigen Sätze alle schon vorhanden (hab extra nachgelesen in den neuen und in den alten Mietverträgen und man muss dazu noch nicht mal ein Kreuzchen machen).
     
  12. #11 Christian, 03.04.2012
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    Ach, wie gut, daß es genau einen Standardmietvertrag gibt.

    Jeder Hanswurst kann nen Zettel und Bleistift nehmen und dick und fett "Standardmietvertrag" drauf schreiben und so viele Ankreuzkästchen draufmalen, wie er möchte.

    Gruß,
    Christian
     
  13. Pharao

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    Sorry Christian, aber ich versteh deinen letzten Beitrag nicht.

    Wenn ich keine Ahnung von was habe, dann schreibe ich mir sicherlich meinen Mietvertrag nicht selber, sondern erwerbe mir käuflich aus sicherer Quelle einen Standartmietvertrag.

    Und bitte erzähle du mir jetzt nicht, das du deine Mietverträge selber schreibst oder auf irgendwelchen unsicheren Seiten kostenlos runterlädst. Ich glaub ja viel, aber nicht alles ......
     
  14. #13 Soontir, 03.04.2012
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    Genau mit sicherer Quelle fängt es schon an. Sogenannte Standardmietverträge kriege ich an jeder Ecke, ob die was taugen steht auf einem anderen Blatt.
     
  15. #14 Christian, 03.04.2012
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    Hey Pharao,

    EINEN Standardmietvertrag. Und von diesem einen schließt du dann auf ALLE ANDEREN Standardmietverträge?

    Nur, weil in irgeneinem x-beliebigen sog "Standardmietvertrag" nicht mal ein Kästchen zum ankreuzen vorhanden ist, müssen die 392938475 anderen sog. "Standardmietverträge das nicht auch enthalten, oder?

    Ich meine, daß der örtliche Schreibwarenhandel mir 3 verschiedene sog. Standardmietverträge (mit unterschiedlichem Inhalt!) angeboten hat ... ich hab mich dann für Standardmietvertrag 4 entschieden, der tlw. komplett andere Klauseln enthielt.

    So, und jetzt überlege nochmal, ob du diesen Satz so allgemeingültig, wie du ihn formuliert hast, stehen lassen willst:

     
  16. #15 Pharao, 03.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.04.2012
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    Hi Christian,

    sorry, aber von einem aktuellen Standartmietvertrag aus sicherer Quelle gehe ich davon aus, das alles wichtig nach aktueller Rechtsprechung enthalten ist, gerade wenn ich dafür auch noch Eurönchen gezahlt habe. Ok, meine sichere Quelle heißt hier immer Haus&Grund und nicht die Bäckerei xy die zufällig auch sowas vertreibt.

    Ob es soviele andere Standartmietverträge gibt wo soviel unterschiedliches drinnen steht ==> Sorry, hab mir noch nicht die mühe gemacht das zu überprüfen.

    Und ja, wenn ich eine Pauschale erhebe und ich eben so einen "schrott-" Mietvertrag mir geholt habe, dann muss man eben selber so eine Klausel reinschreiben. Ansonsten zahlt man eben als Vermieter Lehrgeld ....
     
  17. #16 Christian, 03.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 03.04.2012
    Christian

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    Wenn du wüsstest, wovon ich ausgehe ... ;-)

    Hand aufs Herz: Was nützt es dem TE, daß du von irgendetwas ausgehst?


    Aber die Mühe, pauschale Behauptungen aufzustellen, machst du dir schon. Das passt nicht zusammen ;-)
     
  18. #17 lostcontrol, 03.04.2012
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    also wenn ich schreibe "standardmietvertrag" dann mein ich normalerweise den, den das bundesministerium der justiz zur verfügung stellt (da steht dann z.b. drauf "nach der mietrechtsänderung vom xx.xx.xxxx).
    auf den beziehen sich übrigens auch die "standardmietverträge" von "haus und grund" sowie die des mieterschutzvereins...
     
  19. #18 Papabär, 03.04.2012
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    Ach herrlisch ... wie Ihr Euch doch an den profanen Dingen des Lebens ereifern könnt ... :smile008:

    Sobald dieser "Besuch" seinen Lebensmittelpunkt in die Einliegerwohnung verlagert hat.


    Hm ... also ich will Dir ja nicht auf die Füße treten, aber das hört sich irgendwie so an wie "was nichts kostet ist nichts wert".

    Wir schreiben hier unsere Mietverträge tatsächlich komplett selber. Es gibt für jedes Objekt einen eigenen "Standartmietvertrag", der vom jeweiligen Sachbearbeiter meist aus "Standarttextbausteinen" zusammengesetzt wurde. Die Formulierungen werden von uns entsprechend der aktuellen Rechtsprechung individuell angepasst (hier darf auch gerne mal der Kopf benutzt werden) ... und regelmäßig (so alle 1 bis max. 2 Jahre) von einem Fachanwalt geprüft.
     
  20. Pharao

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    @ Christian,

    sorry, aber ich kann mir einfach jetzt nicht vorstellen, das ein Mietvertrag der zB in einem Schreibwarenladen verkauft wird, das der a) nicht aktuell ist b) wo die hälfte fehlt und c) ungeprüft ist. Wofür zahl ich nochmal ? Ich mein, Druckerpapier ist günstiger und auch noch leer .....

    Aber nagut, ich ziehe hiermit meine gemachte Aussage mit dem Standartmietvertrag zurück.

    @ Papabär

    Naja, und um wieviele Wohneinheiten geht es bei dir ? Ich meine, es giehn ja um "keinstvermieter" mit null Ahnung und nicht um Großvermieter mit eigener Rechtsabteilung.
     
  21. #20 Papabär, 03.04.2012
    Papabär

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    Ich geb´ ja zu, daß wir nun nicht unbedingt zu den Kleinstvermietern zählen ... aber ich denke, daß sich - gerade beim Mietvertrag - hier der Aufwand auch für diesen Personenkreis lohnt.

    Schau, die meisten "Kleinstvermieter" vermieten doch ihre Eigentumswohnung. Was nützt also ein Standartmietvertrag, wenn die WEG beschlossen hat die Gartenpflege nach ... ja, keine Ahnung ... z. B. nach Summe der Einzelstromverbräuche umzulegen? (Ist´n blödes Beispiel ... aber hoffentlich übertrieben genug).

    Oder das Haus befindet sich noch im Bau - ein Fertigstellungstermin ist zwar geplant, aber wie wir alle wissen sind solche Termine ja immer mit Vorsicht zu genießen. Welcher Standartmietvertrag ist hier flexibel genug?

    Ich will damit sagen, daß derart viele Konstellationen möglich sind, daß ein ultimativ-allgemeingültiger Mietvertrag kaum möglich sein dürfte.


    Übrigens ... ´ne eigene Rechtsabteilung haben wir auch nicht.
     
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