Immobilienkauf mit befristeten Arbeitsverträgen

Diskutiere Immobilienkauf mit befristeten Arbeitsverträgen im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, mein Partner und ich möchten in Zukunft ein EFH kaufen, haben zwar ein ordentliches Einkommen, beide jedoch befristete...

  1. #1 Lisa4567, 09.10.2018
    Lisa4567

    Lisa4567 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mein Partner und ich möchten in Zukunft ein EFH kaufen, haben zwar ein ordentliches Einkommen, beide jedoch befristete Arbeitsverträge. Ich würde mich über Erfahrungen und Ratschläge freuen, da wir noch keine näheren Informationen haben und auch noch keine Beratung bei der Bank eingeholte haben. Uns geht es eher darum einen Eindruck zu bekommen, wie lange wir noch warten müssen, bis wir den Hauskauf angehen können (also wie viel wir z.B. gespart haben müssen bzw. ob ein Kauf überhaupt mit befristeten Verträgen möglich ist).

    Hier die Eckdaten:

    Der Kaufpreis für ein EFH inklusive Renovierungskosten und Nebenkosten liegt in unserer Region bei ca. 250.000 - 300.000 Euro.

    Unser gemeinsames Nettomonatsgehalt liegt bei ca. 4.000 Euro.

    Unser bisheriges Eigenkapital liegt bei 50.000 Euro. Sparen können wir jährlich ca. 20.000 Euro. Wir finanzieren ansonsten nichts und sind auch völlig schuldenfrei.


    Vielen Dank für jegliche Expertise oder eigene Erfahrungen
     
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  3. Andres

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    Wie die Banken diese Befristung in ihre Berechnungsmodelle eures verfügbaren Einkommens einfließen lassen, ist nicht einheitlich geregelt. Die Banken müssen sich Gedanken machen, wie ihr die Raten bedienen könnt, aber in der Praxis gibt es da durchaus Unterschiede. Es führt kein Weg daran vorbei, sich früher oder später mal mit einer Bank darüber zu unterhalten, für welchen Betrag man eigentlich "gut" ist.


    Ihr habt derzeit also knapp 20 % Eigenkapital. Das halte ich persönlich für die absolute Untergrenze bei Immobilienfinanzierungen. Darüber verschlechtern sich die Konditionen massiv, weil der Beleihungswert der Immobilie ausgeschöpft ist. Ab 40 % EIgenkapital aufwärts verbessern sich die Konditionen meist nicht mehr signifikant, es sinkt nur noch das Risiko für die Anschlussfinanzierung, was natürlich auch nicht verkehrt ist, wenn man es nicht eilig hat.

    Ich würde sagen: Wenn ihr es richtig anstellt, seid ihr derzeit in einer recht angenehmen Lage. Es spricht nichts dagegen, sich mit Banken zu unterhalten, Häuser anzusehen, ... . Die Zeit arbeitet für euch und wenn die Suche noch 1-2 Jahre dauert, steht ihr immer besser da. Ein Kauf jetzt gleich wäre wahrscheinlich auch irgendwie machbar. Das sind eigentlich ideale Voraussetzungen um sich von den diversen Verkäufern, denen ihr begegnen werdet, nicht unter Druck setzen zu lassen - egal ob die nun Makler, Berater oder etwas anderes auf ihrem Namensschild stehen haben.
     
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  4. #3 Benni.G, 10.10.2018
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 10.10.2018
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    Den zitierten Passagen kann ich zustimmen.

    Wenn ihr jetzt das perfekte Haus für euch zu einem akzeptablen Preis findet, wird sich schon eine Bank finden, die das finanziert.

    Für die Bewertung der Situation wären folgende Informationen noch recht wichtig.
    Wie alt seid ihr?
    Wie groß ist euer Haushalt und ist eine Vergrößerung (Nachwuchs) geplant?
    Wie ist das Gehalt zwischen euch aufgeteilt und wer ist wie lang befristet?
    Sind eure Jobs in typischen Befristungsbranchen (Forschung)?
    Könnt ihr mit einer Entfristung rechnen?

    Hier hast du die Kaufnebenkosten vergessen. Somit reden wir im Endeffekt von einen Beleihungsauslauf von 90%. Da es aber um eine eigengenutzte Immobilie geht, ist der Beleihungsauslauf von 80% auch nicht die "absolute (Unter-/) Obergrenze". Die beiden können im Moment immerhin über 1600 € monatlich zusätzlich zu ihren Ausgaben (inkl. Mietzahlungen) ansparen.

    Wie bereits geschrieben, fällt es mir an sich schwer die Situation ohne weitere Informationen zu bewerten, aber prinzipiell ist die Ausgangslage nicht die schlechteste.
     
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  5. #4 Bovary, 10.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 10.10.2018
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    Ich stimme Ausführungen von Andres zu.

    Man sollte aber nicht nur auf das hören, was die Banken einem erzählen.
    Ich halte es für wichtig, sich auf solche Gespräche vorzubereiten und den eigenen Finanzrahmen vorher auszuloten. Zur Vorbereitung auf solche Gespräche, kann man sich selbst mal hinsetzen und verschiedene Szenarien durchrechnen, um ein Gespür dafür zu bekommen.

    Meine Erfahrung ist, dass Banken die Lebenshaltungskosten eher zu niedrig, das monatlich freie Kapital für die Bedienung der Finanzdienstleistung also eher zu hoch ansetzen. Jede Bank hat da andere Maßstäbe. Unabhängig von den Sätzen der Banken würde ich für mich überlegen, wie viel Geld ich langfristig monatlich benötige. Dazu muss man dann auch entscheiden, ob man z.B. In Urlaub fahren möchte, Geld für bestimmte Hobbies benötigt...oder sich wirklich extrem einschränken möchte, so lange der Kredit läuft. Zur Einschätzung des monatlichen Finanzbedarfes kann es hilfreich sein, mal über einen Zeitraum von 3 - 6 Monaten eine möglichst akribische Aufstellung der Kosten vorzunehmen. (Entweder rückwirkend anhand der Kontoauszüge oder eben laufend). Einfach mal alle Kosten in Excel summieren: Versicherungen, Strom, Lebensmittel, Kleidung, GEZ, Altersvorsorge, Telefon, Auto, Geschenke, Urlaub, Freizeit, Vereine ... u.s.w., u.s.f. Anhand einer solchen Aufstellung kann es leichter sein, zu erkennen, wo man sich ggf. einschränken könnte oder welche Kosten zwangsläufig sind. Dann sollte man eher pessimistisch kalkulieren, dass im Haus höhere Verbrauchskosten für Heizung usw. anfallen, als in der bisherigen Mietwohung. Auch die Grundsteuer wird ggf. höher sein. Instandhaltungen kommen dazu (bei einem neuen Haus oder einer Komplettsanierung nach Kauf eher weniger, im alten Haus eher mehr.)

    Man kann sich so selber recht genau erarbeiten, wie viel Geld monatlich für die Bedienung der Finanzdienstleistung frei ist oder frei wird (z. B. durch Wegfall der Miete).

    Der zweite wichtige Punkt, den man sich überlegen sollte: wie lange will ich an dem Kredit bezahlen?

    Die Annuität für das Darlehen setzt sich immer aus Zins und Tilgung zusammen und sie bleibt i. d. R. über die Zinsbindung gleich hoch (also z.B. monatlich 1500€). Zum Anfang der Laufzeit (hohes Restdarlehen) ist der Zinsanteil in absoluten Beträgen also höher, mit zunehmender Tilgung (Verringerung der Restschuld) steigen die absoluten Beträge für den Tilgungsanteil. In der derzeitigen Niedrigzinsphase würde ich raten, mit mindestens 3% Tilgung der Ausgangssumme zu beginnen. Man kann das dann auch in Excel recht einfach simulieren, wie lange man 100T€, 200T€, 300T€...zurückzahlt und wie sich 0,2%, 0,3%...0,5%...1% oder 2% mehr oder weniger Zinsen auf die Restlaufzeit auswirkt.
    Grundsätzlich würde ich die Annuität nicht zu hoch ansetzen und lieber ausreichend hohe Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren.

    Dann muss man noch entscheiden, ob man lieber eine lange (20 oder mehr Jahre) oder eine eher kurze Zinsbindungsfrist vereinbaren möchte. Unter 10 Jahre Zinsbindung würde ich aber eher nicht gehen.

    Man sollte auch bedenken, dass man eine „eiserne Reserve“ für alle möglichen Eventualitäten immer behält. Hier schwanken die Empfehlungen zwischen 3 und 6 Nettomonatsgehältern. Bei noch unsicheren Einkommensverhältnissen (befristete Arbeitsverträge) tendiere ich eher zu 6 Nettomonatsgehältern.
     
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  6. Pitty

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    Man sollte auch bedenken wenn die Familienplanung kommt, dass schnell mal 40 Prozent vom Einkommen wegfällt. Dann entscheidet der Wiedereinstieg ob man einen Kitaplatz bekommt. Meist geht ein Elternteil nicht mehr Vollzeit arbeiten.
     
  7. Andres

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    Das ist schön, ich habe daher das Zitat repariert. :)
     
  8. #7 Lisa4567, 10.10.2018
    Lisa4567

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    Vielen Dank für die ausführlichen und wirklich sehr informativen Antworten. Mir ist bewusst, dass es sehr viel zu bedenken und zu berücksichtigen gibt bei dieser Entscheidung und gerade deshalb finde ich das so herausfordernd. Derzeit können wir wirklich viel unseres monatlichen Einkommens sparen, aber wenn Kinder ins Spiel kommen oder wir ein Auto kaufen, weil das Haus evtl. nicht so zentral liegt wie unsere derzeitige Mietwohnung, dann entstehen natürlich ganz andere Ausgaben.
    Danke auch für die Berechnungsbeispiele. Ich werde mich damit auf jeden Fall auseinandersetzen und - wie Andres schon sagt - ein Termin bei der Bank kann wahrscheinlich auch helfen.

    Hier noch die weiteren angefragten Informationen:
    Ich bin 28 Jahre alt, mein Nettomonatsgehalt aus einer 100%-Stelle als Angestellte beläuft sich auf 2.200 Euro. Zusätzlich habe ich ca. 300 Euro aus ehrenamtlicher/selbstständiger Tätigkeit. Mein befristeter Arbeitsvertrag läuft bis Dezember 2021.
    Mein Partner, 32, arbeitet derzeit auf einer 50%-Stelle ebenfalls als Angestellter mit ca. 1.200 Euro netto und ebenfalls zusätzlicher selbstständiger Tätigkeit mit schwankendem Einkommen (als freier Dozent). Sein Vertrag läuft allerdings schon zum Ende des Jahres aus und wir müssen gucken, was dann kommt. Aufgrund unseres Berufsfeldes (wir sind beide Sozialwissenschaftler) rechne ich aber erst mal nicht mit unbefristeten Verträgen.
    Familie ist geplant, allerdings erst in einigen Jahren.

    Ich freue mich über die Auskünfte, die alles in allem gar nicht mal so schlecht klingen und mir Mut machen, dass wir vielleicht ca. in einem Jahr anfangen können ernsthaft nach einem EFH zu suchen und dann natürlich damit rechnen müssen, dass es sowieso noch etwas dauert, bis wir etwas passendes finden.
    Das ganze natürlich auch in Abhängigkeit von der Arbeitssituation meines Partners. Bis dahin wird diese hoffentlich zumindest etwas klarer sein.
     
  9. #8 Benni.G, 10.10.2018
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    Wo liest du was, dass die beiden vorhaben, eine Familie zu werden?
    Wo liest, dass 40% des Einkommens wegfallen?
    Aha, wenn man also "Wiedereinsteigt" bekommt man einen Kitaplatz?
    Ich dachte immer, dass man erst Wiedereinsteigen könnte, wenn das Kind versorgt ist.
    Woher weißt du, dass aktuell beide Vollzeit arbeiten?
     
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  10. #9 immobiliensammler, 10.10.2018
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    Ich würde mich an Eurer Stelle an einen der diversen Finanzmakler wenden (die größten Interhyp und Dr. Klein, es gibt aber auch noch etliche andere bzw. lokale Anbieter), die kennen den Markt und wissen, welche Bank mit dieser Problematik eine Finanzierung anbietet.

    Da die ja nur im Erfolgsfall von der Bank bezahlt werden haben die ein ureigenstens Interesse daran, dass die Finanzierung auch zustandekommt.
     
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  11. Pitty

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    Weißt Du Berni, bevor man hier alles auseinanderreisst habe ich versucht die Perspektive für die Zukunft erläutert.
    Und ja, wenn man ein Kind bekommt, erhalten Eltern Elterngeld und da fällt für die Babyzeit ca.40 Prozent des Einkommens weg. Und wenn man bedenkt das Kind ist im Oktober geboren wird man ab Oktober des Folgejahres wohl kaum einen Kitaplatz bekommen, sondern erst zum August hin wenn der große Wechsel statt findet. Dann sind hier locker 10 Monate ohne Einkommen. Dann möchte ich die Person sehen die das mal locker wegsteckt mit weiterlaufender Finanzierung.

    Klar stand nichts von Familienplanung nur kann diese kommen und wenn man keine Ahnung hat wie das mit den Kitaplätzen läuft kann man da ganz schnell in ein Loch rutschen wo man den Kredit nicht mehr bedienen kann.

    Oder wünscht Du dem Häuslebauer gleich die Insolvenz?
     
  12. dots

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    Ich wünsche stattdessen, dass du es mal schaffst dich vernünftig auszudrücken.
     
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  13. #12 ehrenwertes Haus, 10.10.2018
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    Das halte ich eigentlich für den 1. Schritt.

    Den eigenen Finanzrahmen ausloten geht am sachlichsten mit einem vollständig geführten Haushaltsbuch.
    Das ist zwar aus der Mode gekommen, zeigt aber wie leicht man sich selbst verschätzt mit den wirklich erforderlichen Ausgaben und den kleinen luxuriösen Annehmlichkeiten im Alltag, sehr deutlich auf.

    Solange nicht mind. Einer von euch eine unbefristete Stelle hat von der ihr im Notfall beide leben könnet und einen Hauskredit bedienen, finde ich es extrem wichtig das persönliche Existenzminimum zu kennen. Es ist durchaus möglich, das man sich zeitweise genau darauf beschränken muss, z.B. wenn man während der Kreditlaufzeit den Job verlieren sollte. Das wünsche ich euch natürlich nicht, aber es ist besser auch diese mögliche Zukunftsoption zu bedenken und sich ehrlich zu fragen wie weit kann oder möchte man sich einschränken für das Ziel eigenes Haus oder Wohnung.
     
  14. Pitty

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    Finanzmakler verkaufen auch Das wo sie viel verdienen und nicht wirklich was Sinnvoll ist. Deswegen immer noch Netral beraten lassen.
     
  15. #14 immobiliensammler, 10.10.2018
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    Sorry Pitty, aber hier gehe ich ja mit einer genau definierten Fragestellung rein: Ich will einen Kredit über die Summe X, Voraussetzung 2 befristete Arbeitsverhältnisse, welche Bank finanziert das? Das und nur das will ich verkauft bekommen!

    Klar kann ich - wenn ich denen nicht traue - die Ergebnisse noch mal gegenchecken, aber ich finanziere seit geraumer Zeit im wesentlichen so und bin eigentlich sehr zufrieden!
     
  16. Pitty

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    Klar, aber wenn ich mehr Sachen verkauft bekomme wo eine gereicht hätte nur damit Person X Provision bekommt. Man muss überall vorsichtig sein.
     
  17. #16 Benni.G, 11.10.2018
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    Hallo Lisa, danke für deine Antworten auf meine Fragen.
    Euer Einkommen ist auf jeden Fall auf mehreren Standbeinen verteilt, was zunächst gut ist, wenn ihr das zeitlich ohne Probleme unter einen Hut bekommt.
    Ist dein Partner schon länger Dozent? Falls ja, wie waren sein Gewinn in den letzten beiden Jahren? Sind das 3.000-4.000 € jährlich, die zu den 4.000 € fehlen?
    An eurer Stelle würde ich erstmal abwarten, was es für einen Job für deinen Partner gibt und weiter sparen.
    Da du ja einen größeren Teil zum Einkommen beiträgst, frage ich mich, ob ihr euch schon mal Gedanken gemacht habt, ob dein Partner oder eure Eltern den (möglichen) Nachwuchs bis zum Kita betreuen will/kann/soll?
     
  18. #17 immobiliensammler, 11.10.2018
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    Nochmal, ich weiß ja, was ich will, der Makler soll mir faktisch nur den Kontakt zu der richtigen Bank machen und dafür bekommt er dann halt seine Provision. Man kann es mit seiner Angst/seinem Mißtrauen auch übertreiben!
     
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  19. Nanne

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    Ein wirklich geistreicher Beitrag, soll heißen: " Pitty,mein Wunsch ist dir Befehlt".
    Den Fragesteller nützt das sicher nichts.
     
  20. #19 Benni.G, 11.10.2018
    Benni.G

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    Das ist doch alles eine Frage von Actio und Reactio.
    Hätte Pitty nicht seine unvernünftig ausgedrückten haltlosen Phrasen, die den TE nicht weiterhelfen, aufgezählt, hätte ich seine Phrasen nicht kommentiert, hätte er nicht eine völlig aus dem Zusammenhang gerissene Frage an mich gestellt, hätte dots sich nicht eine vernünftige Ausdrucksweise gewünscht, hättest du dich nicht über den geistreichen Beitrag von dots gefreut.

    Meine Fragen, die ich Pitty auf seine unvernünftig ausgedrückten haltlosen Phrasen gestellt habe, hat er mir übrigens nicht beantwortet.
    Klar, dein und mein jetziger Beitrag bringen den TE nicht weiter, aber musst halt schauen, was die Ursache des Übels ist.
     
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  21. dots

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    @Nanne: Es nützt dem und den Fragesteller(n) - relativ gesehen - mehr als dein letzter Beitrag in diesem Thread (sofern man davon ausgeht, dass vernünftige Antworten (auch einem oder mehreren Fragestellern) mehr nützen als unvernünftige Antworten).

    Falls mein von dir als "geistreich" bezeichneter Beitrag dazu führt, dass sich die Qualität von (Pittys) Beiträgen erhöht, ist deine Aussage ...
    ... falsch.
    Ich befürchte aber leider, dass Pitty schon dafür sorgen wird, dass deine Aussage richtig ist/bleibt.
     
Thema: Immobilienkauf mit befristeten Arbeitsverträgen
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