Immobilienkauf mit Reallast und Grunddienstbarkeit

Diskutiere Immobilienkauf mit Reallast und Grunddienstbarkeit im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hi, ich bin in einer Immobilie interessiert. Nur soll im Grundbuch Abteilung 2 besondere Rechte eingetragen sein. Reallast (...

  1. #1 zonex, 27.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 27.10.2018
    zonex

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    Hi,

    ich bin in einer Immobilie interessiert. Nur soll im Grundbuch Abteilung 2 besondere Rechte eingetragen sein.

    Reallast ( Wärmelieferungsrecht) Grunddienstbarkeit ( Versorgungs- Leitungsrechte, Wegerechte)

    Sagt mir gar nicht. Die Immobilie soll Vermieter werden. Was habe ich zu befürchten?

    Eine weitere Immobilie steht zum Verkauf gleiche Haus.Da steht auch:

    Die Wohnungseigentum ist in Abteilung 2 unter Nummer 1 mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit für die RWE Energie Aktiengesellschaft in Essen belastet,.

    Grüße euch
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ich tippe auf eine Konstruktion mit Vorder- und Hinterhaus, ein angebautes Haus, Nachverdichtung oder etwas ähnliches. Vielleicht haben einmal beide Gebäude einer Familie gehört. Jedenfalls scheint das eine Haus keine eigenständige Versorgung und Haustechnik zu haben. Du bist interessiert an dem Gebäude, über das das andere Gebäude versorgt wird, nämlich mit ...

    ... Heizwärme, d.h. in "deinem" Gebäude steht eine Heizung, die das andere Gebäude mitversorgt, und ...

    ... wahrscheinlich mit Wasser und Strom, d.h. auf deinem Grundstück laufen die Abzweige der öffentlichen Netze und das andere Grundstück wird durch dein Grundstück versorgt, außerdem findet auch die Zuwegung über dein Grundstück statt.


    Im besten Fall jährliche Abrechnungen, im schlechtesten Fall ewigen Streß mit dem Nachbarn. Die Grunddienstbarkeiten sind dabei weit weniger lästig als die Wärmelieferung. Das sollte im Kaufpreis einen erheblichen Nachlass bedeuten, aber selbst dann hätte ich daran kein wirkliches Interesse. Entweder kann ich beide Teile kaufen oder der Verkäufer sorgt für eine bessere Trennung der beiden Liegenschaften. Aber offensichtlich kann man da verschiedener Meinung sein.


    Das ist zu allgemein - könnte alles mögliche sein. Ich tippe zwar auf ein Wohnrecht, aber das ist nur mäßig besser als wenn ich hier die Lottozahlen für nächtste Woche verraten würde. Das solltest du unbedingt genauer abklären, denn ggf. schränkt es die Nutzbarkeit (wirtschaftlich und tatsächlich) deutlich ein.


    Ganz allgemein habe ich das Gefühl, dass du eher im Marktsegment "Problemimmobilien" fischst. Wenn man nicht massiv Lehrgeld investieren möchte, sollte man das nur tun, wenn man wirklich weiß, was man tut. Die Vorstellung, dass z.B. RWE in der Wohnung dauerhaft unentgeltlich Mitarbeiter parken darf, ist ja nicht gerade vorteilhaft für jemanden mit Renditeerwartung. :049sonst:
     
  4. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Klar solltest Du, wie Andres schon schreibt, genau nachschauen wie diese Lasten aussehen. Zu der o.g. Last (an erster Stelle in Abt. II im Grundbuch): Das ist etwas relativ normales, denn oft wurden Leitungen der Versorger (Strom Wasser Gas etc., dazu gehört RWE natürlich) auch über (also durch) Privatgrundstücke gelegt, weil kürzer, praktischer, ...
    Die Last ist dann einfach dadurch begründet, dass der Versorger vielleicht auch mal wieder an die Leitungen dran kommen muss. I.d.R. steht dann im Grundbuch auch dabei wo genau sich die Leitung(en) befinden.
    Praktisch heisst das dann, der Teil kann nicht bebaut werden bzw. nur so, dass das Recht nicht tangiert wird.

    Ein Beispiel eines solchen Textes:
    "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, nämlich das Recht, Wasserrohr-, Gasrohr- und Hochspannungskabelleitungen zu haben, jederzeit an diesen Leitungen Revisionen und Ausbesserungen vorzunehmen, Neuanschlüsse herzustellen und bei der Ausübung aller ihr vorstehend eingeräumten Rechte den Grundbesitz zu betreten bzw. durch Beauftragte betreten zu lassen.
    Die Versorgungsleitungen schneiden das belastete Flurstück an der [Himmelsrichtung] Flurstücksgrenze an. Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, zur Aufrechterhaltung der eingeräumten Rechte über der Leitung in einer Breite von XXX Metern eine Bebauung und die Errichtung von Anlagen sowie die Vornahme von Handlungen zu unterlassen, welche den Bestand der Leitung beeinträchtigen oder ihre Zugänglichkelt verhindern, für [XXX Stadtwerke] in [Ztown] unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom [DATUM] eingetragen am [Datum]."
     
  5. #4 immodream, 27.10.2018
    immodream

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    Hallo zonex,
    ich habe einmal ein Objekt gekauft, bei dem auch so eine Grunddienstbarkeit eingetragen war.
    Es handelte sich um eine Fernwärmeleitung, die quer über das Grundstück verlief und das Nachbarhaus mit Fernwärme versorgt.
    Grüße
    Immodream

    PS Der Nachteil war natürlich, das man an dieser Stelle keine neue Bebauung wie Garage, Gartenhaus oder Pflasterung durchführen konnte.
    Das bitte beim Kaufpreis mit berücksichtigen
     
  6. #5 zonex, 27.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 27.10.2018
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    Danke für die Antworten.Ich schreibe mal detailliertere Angaben.

    Es handelt sich um zwei Mehrfamilienhäuser in einem Grundstück.
    17 Geschossig.3 Wohnungen pro Etage.

    Wie gesagt es gibt 2 Eigentumswohnungen im gleichen Gebäude zum Verkauf.Unterschiedliche Eigentümer.

    Die Wohnungen sind günstiger als normal.Ich denke es hat was damit zu tuen.Weil Häuser mit Aufzug und Hausmeister günstiger sind weil Hausgeld dann auch mehr ist.Wie in diesem Fall.

    Ein Vergleich:

    91m2 - 86m² Wohnfläche
    1788€ - 2420€ Heizkosten pro Jahr
    428€ - 469€ Hausgeld pro Monat
    Energieeffizienz D
    Baujahr 1974

    Heizungsart: Fernwärme

    Vor allem sind die Heizkosten relativ ungewöhnlich.Habe mal bei meiner Eltern Immobilie angeschaut.Diese wird auch mit Fernwärme geheizt.

    89m² Wohnfläche
    Energieeffizienz E
    1115€ Heizkosten pro Jahr
    Baujahr 1960

    Warmwasser kommt über Durchlauferhitzer.
    Was meint ihr?
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 27.10.2018
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    Die Heizkosten können mit unterschiedlicher Anzahl und Größe von beheizten gemeinschaftsräumen zusammenhängen.
    Wenn es z.B. extra Räume zum Wäschetrocknen gibt, müssen diese beheizt werden.

    Wenn du Gebäude mit einander vergleichen möchtest, dann icht nur die Kostenpunkte, auch was dafür geboten wird.
     
  8. zonex

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    Räume für Wäsche zum trocknen haben beide.

    Allerdings keine meine Objekte werden da beheizt das kenne ich nicht.Das solche Räume beheizt werden muß ist mir nicht bekannt.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 27.10.2018
    ehrenwertes Haus

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    Wie wird dann die Wäsche im Winter in diesen Trockenräumen trocken?
    Und wie wird dort Schimmel vermieden?
     
  10. zonex

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    Im Winter dauert zwar etwas länger aber es trocknet. Wenn man es eilig hat nimmt man halt Wäschetrockner.
    Man macht vorher Fenster auf.Schimmel Probleme gibt es in keinster weise.
     
  11. jorgk

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    Keine Ahnung wo das ist, aber ich denke die Wohnungen sind (wenn dann) günstig weil - Hochhaus.

    Hier in Frankfurt beträgt der Abschlag bei Hochhaus (was auch immer die Leute darunter zählen) so um die 30-40% gegenüber dem normalen QM-Preis.
    Und wenn das Hausgeld dann noch teurer als üblich ist geht es u.U. nochmal mit dem Preis runter, da die Höhe neben Energie-Ineffizienz darauf schliessen lässt, dass viele Investitionsmittel nötig sind oder der Unterhalt an sich teuer ist.
     
  12. #11 immobiliensammler, 27.10.2018
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  13. zonex

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    Zufälligerweise habe ich das hier gefunden.Es geht genau um das Hochhaus was verkauft wird.

    https://www.feuerwehr-wesseling.de/...rneuter-kellerbrand-im-hochhaus-muehlenweg-99
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 27.10.2018
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  15. Andres

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    Dass meine Beispiele zur Illustration ziemlich daneben waren. An der grundsätzlichen Situation ändert das aber nichts - haben dir die anderen ja schon geschrieben.

    Allgemein zu Hochhäusern: Natürlich gibt es auch in diesem Segment ein breites Spektrum einschließlich "solider" und luxuriöser Wohnungen. Oft sind das aber Objekte aus dem sozialen Wohnungsbau, Brennpunkte usw., also nicht gerade die Sorte, in der man gerne wohnen würde. Das soll nicht heißen, dass man damit nicht auch ein Geschäft machen könnte. Es ist nur eine völlig andere Hausnummer als hübsche Wohnungen mit Gartenanteil an bürgerliche Paare zu vermieten, und das nicht nur hinsichtlich der Miethöhe.
     
  16. zonex

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    Ja hast Recht ist nicht das gleiche.Aber im Moment sind die Immobilien sowas von überteuert.

    Bei uns fangen die Wohnungen (kein Hochhaus) bei 70m² ab 200000€ an.Rendite 600€ Kaltmiete monatlich.
    Diese Immobilie 110000€ 91m².Man kommt auch hier auf eine Rendite von 600€ Kaltmiete monatlich.
    Die Eintragungen im Grundbuch könnte ein Problem sein.Wenn das auch in Ordnung ist die hat es Jorgk Richtig angesprochen.

    Energie-Ineffizienz darauf schließen lässt, dass viele Investitionsmittel nötig sind oder der Unterhalt an sich teuer ist.

    Meine Vermutung wäre da scheint der im Keller befindliche Heizanlage nicht effektiv genug zu arbeiten.Ich weiß das die Anlage extrem teuer ist.
    Ich glaube kaum das bei der Baujahr zuviel Energie nach drausen gelangt.Die Fenster sind aus Kunststoff und Doppel verglast.Im Jahr 2017 an Fassade wurde was gemacht für 29000€.Insgesamt wurde 75000€ für Instandhaltung ausgegeben.

    Rücklagen betragen Insgesamt 53.089,33 €, davon entfallen auf WG 2.738,45 €.
    1000€ für Rücklage pro Jahr ist auch auf jeden Fall überdurchschnittlich.Diese scheinen was großes vor zu haben.

    Ich denke das wenn ich die Themen im Eigentümer Versammlung lesen könnte wüsste ich mehr.
    Bei meinen Eltern hatten die Pumpe für Heizanlage gekauft. Danach wurde die Wohnung dann wärmer.Vorher war es ganz schlimm gewesen.
    Es ist aber immer noch nicht ganz Top eine ganze neue Anlage wäre viel zu teuer.
     
  17. #16 Newbie15, 28.10.2018
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    Ich kenne ein MFH (Hochhaus, 50 Einheiten) mitähnlichen Eintragungen im Grundbuch. Da stand im Keller die Fernwärme-Anlage, die das Haus und das umliegende Wohngebiet versorgt hat.

    Kosten für die Fernwärme: utopisch. Ca. 14ct/khw und dazu noch mal ca 50% davon als nicht umlagefähige Kosten für den Betrieb der Anlage. Kaufpreis war top, aber diese immensen Kosten hätten die Rendite fast komplett gefressen. Dann lieber mehr Kaufpreis zahlen, denn wenn der bezahlt ist, verdiene ich. Ansonsten zahle ich "mein Leben lang" für den Betrieb der völlig unwirtschaftlichen Fernwärme-Anlage.
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 28.10.2018
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    Die Ausgaben für "etwas an der Fassade gemacht", ich glaube nicht, dass die Summe reicht um auch nur eine Fassadenseite bei einem 17stöckigen Hochhaus wirklich zu richten. Für mich klingt das nach Flickwerk, aber keiner Sanierung.


    Mit Vermutungen kommst du aber nicht weiter, außer du willst ein sehr hohes Risiko eingehen.
    Mach dich doch mal schlau über die Fakten.
    Es läßt sich doch erfragen, warum die Heizkosten relativ hoch sind, was es mit den Grundbucheintragungen wirklich auf sich hat (das muss nicht nachteilig sein, kann es aber), was an Maßnahmen geplant ist usw.


    Das Wichtigste für mich wäre aber die Frage, ob man wirklich eine Wohnung in einem (ziemlich sicher) sozialen Brennpunkt haben möchte.
    Da ist doch Ärger im und um das Haus fast vorprogrammiert. Oder welche Maßnahmen gegen sozialen Brennpunkt wurden bereits umgesetzt bzw. sind geplant?
     
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  20. zonex

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    @ ehrenwertes Haus

    du hast Recht Fassade wurde zwar nicht ganz neu gemacht.Aber sieht von Optik ganz in Ordnung aus.Ich würde sagen wie neu.

    Ich habe mir das Objekt angekuckt.Das Objekt sieht ganz in Ordnung aus.Es gibt extra Sicherheit wo man den Fahrstuhl nicht benutzen kann ohne Schlüssel.
    Die Fahrstühle sind neu.Treppenhaus und Haus innere kommt man ohne Schlüssel nicht rein.

    Allerdings was bleibt sind die Heizkosten was mir am meisten Sorge bereitet.Es sind zwar Umlagefähige Kosten ,wobei ich sagen muß ich würde nicht als Mieter einziehen wollen.Es sei denn die Kaltmiete ist entsprechend günstiger.

    Der für die Wohnung bezahlte Heizkosten auf 91m² 1788€ sehr hoch.Wo sich der Verkäufer verplappert hat.Die Wohnung wurde als zweit Wohnung benutzt.
    Trotzdem die hohen kosten.

    Die andere Wohnung 86m² 2420€ ist auch sogar deutlich heftiger.
    Da ist kein Warmwasser dabei kommt extra Stromkosten.

    Ich habe mal mit jemanden im Objekt wegen den Heizkosten gesprochen.Er meinte das er nicht so viel bezahlt.Er hätte 3 Heizkörper im Wohnung ausgebaut.
    Wohnzimmer von 2 auf 1.Wobei er eine größere Heizkörper einbauen lassen.
    Badezimmer und Küche komplett keine Heizkörper.Wir haben auch persönlich bis jetzt keine Heizkörper im Badezimmer und Küche benutzt.
    Wobei es ein Problem sein kann wenn Mieter dann später.Ich möchte doch Heizkörper im Badezimmer oder Küche haben.Es sollte also sowas im Mietvertrag geregelt sein.
    In meinen Eltern Objekt wird der Zähler per Funk abgelesen.In jeden Heizkörper ist ein Zähler mit Funk Funktion. Bei diesen kann ich nicht genau sagen.

    Ich habe für beide Objekte Angebot abgegeben.Wobei ich die Heizkosten und Hausgeld berücksichtigt habe.
     
  21. #19 Goldhamster, 02.11.2018
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo @zonex

    das kann doch nicht angehen. Du beschreibst die Grundbucheinträge bei einer Eigentumswohnung in einer größeren WEG.
    Was hast du damit als evt. späterer Eigentümer einer einzelnen Wohnung damit zu tun???? Das hat dich nicht zu tangieren, da sollten dich 100 andere Sachen mehr interessieren.

    Und sonst:

    Kaufen, kaufen, kaufen! Schnell! Sonst macht jemand anderes das Geschäft. Schneeeeelllll!
    So günstig... ohhhhh .... schnell kaufen, kaufen, kaufen!

    Wer jetzt nicht in Immobilien investiert (sog. Investments) der ist ein hohles Loch. OOOOhhh kaufen, kaufen, kaufen... schnell!


    Aber gaaaaaaanz wichtig:
    Prüfe ob da nicht eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist auf dem Grundstück....
     
Thema:

Immobilienkauf mit Reallast und Grunddienstbarkeit

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