Immobilienkauf – Steuern und Gewinn

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von oksa, 22.08.2009.

  1. oksa

    oksa Neuer Benutzer

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    Ich möchte für 40 000,- Euro eine Wohnung in bar kaufen, welche für sagen wir 2 Jahre vermietet wird. Die jährliche Gesamtkaltmiete beträgt 4000,- Euro. Nach zwei Jahren will ich die Wohnung wieder für 60 000,- Euro verkaufen.

    Frage:
    Wieviel Gewinne ich dabei nach Abzug aller Steuern und sonstigen Zahlungen? Lohnt sich das überhaupt oder bleibt am Ende nicht viel übrig?
     
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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Welchen Gewinn hat man denn, wenn man etwas für 40 T€ kauft und für 60T€ verkauft? 20T€ !
    Auch wenn ich bezweifel, dass du innerhalb von 2 Jahren eine Marktwertsteigerung von 20T€ erreichen kannst, aber vielleicht ist es ja ein aktuelles Schnäppchen.

    Allgemein:
    Ausgaben:
    40.000€ + 5% Kaufnebenkosten = 42000€
    Instandhaltung + Verwaltergebühren = ca (100*12*2)+(20*12*2) = ca 2880 ~ 3000 €
    Ausgaben geschätzt: 45000€

    einnahmen:
    60.000 + 8000€ Miete = 68 T€

    Gewinn: 23 T €

    Das wäre jetzt mal die geschönte VErsion.
    Bedingungen:
    Vollvermietung (normalerweise kalkuliert man mit 20% leerstand)
    Die Instandhaltungsrücklage kann auch höher ausfallen.
    und letztlich der Wunschgedanke, dass man einen DeXXen findet, der 20T€ über dem Marktpreis bereit ist zu zahlen.
    Aktuell ist der Markt nicht leer gekauft und das wird den Preis eher verringern wie erhöhen...

    Ehrlich gesagt ist mir nicht ganz sicher, was überhaupt deine Frage ist. Wenn deine Frage auf die Steuern abzielt, dann habe ich ja alles aufgeführt.
     
  4. oksa

    oksa Neuer Benutzer

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    @ Capo
    Vielen Dank für Deine Antwort, aber eigentlich interessiert mich mehr, wieviel am Ende übrig bleibt, wenn die Immobilie durch mich verkauft wurde. Ich meine, welche Steuern und sonstige Zahlungen fallen auf den Gewinn an?
     
  5. #4 Michael_62, 22.08.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Ein Grundlagenkurs Steuerrecht wird wohl das Forum sprengen.

    Du must vom Grenzsteuersatz ausgehen, dass heisst du nimmst dein jetztiges zu vesteuerndes Einkommen, erhöhst es um die 23000,- und schaust nach wieviel Steuer in der Tabelle dann anfällt.
    Davon ziehst du den Betrag von vorher ab. Wenn du die Differenz nimmst und von den 23000,- abziehst hast du den Nettogewinn bezogen auf deine Grenzsteuerlast.

    das wird, je nachdem ob du Hartz4 beziehst oder Millionen pro Monat verdienst ein Wert zwischen 0 und 42% zuzüglich 5.5% Soli und eventuell 3% Reichensteuer sein.

    Den Taschenrechner musst du selber anschmeissen.

    Wenn du statt 2 Jahren 11 hälst, dann ist der Wertgewinn aktuell steuerfrei. Das wird aber nicht so bleiben. Entweder die Abgeltungssteuer der Aktien kippt oder dieses Steuerprivileg. In anderen Ländern werden auch schon 25% der Wertsteigerung als Steuer veranlagt.
     
  6. oksa

    oksa Neuer Benutzer

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    @ Michael 62
    Vielen Dank!


    Wie verhält es sich, wenn ich innerhalb der ersten zwei Jahre die Wohnung wieder für 40 000,- Euro bzw. für unter 40 000,- Euro verkaufe? Fallen dann ebenfalls Steuern oder sonstige Kosten an?
     
  7. #6 lostcontrol, 25.08.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    abgesehen von den steuern auf einnahmen aus VV während der zwei jahre vermietung, der laufenden grundsteuer und der grunderwerbssteuer am anfang - worauf solltest du denn da steuern zahlen müssen? wo kein gewinn da auch nix zu versteuern...
    aber natürlich hast du vermutlich maklerkosten etc.
     
  8. #7 Michael_62, 25.08.2009
    Michael_62

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    Na ja. Du konstruierst hier Spezialfälle. Die solltest du lieber mit deinem Steuerberater durchgehen.
     
  9. #8 nospitters, 23.11.2009
    nospitters

    nospitters Neuer Benutzer

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    soviel ich weiss werden immobilien, die nicht selbst bewohnt werden (sprich vermietet), und innerhalb von 10 jahren weiterverkauft werden, mit einer sog "spekulationssteuer" versehen.
    mein steuerberater hat mir das gesagt.
    der verkaufspreis minus einer abnutzungssumme (die durch das vermieten ensteht, wie hoch weiss ich nicht mehr) wird auf dein jahreseinkommen draufgeschlagen. das ganze wird wie einkommenssteuer verrechnet. ist dann ein batzen geld bei deiner beispielrrechnung.

    beispielrechnung: 60T verkauf + dein jahresbruttoeinkommen = zu versteuerndes einkommen.
     
  10. #9 Michael_62, 23.11.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Ein Grundkurs Steuerrecht sollte bei der IHK für Existenzgründer verfügbar sein.

    Wenn du für 40.000,- kaufst und 5% Nebenkosten hast,
    für 40.000,- verkaufst dann hast du folgende Rechnung:

    Jahr 1: -2000,- - 800,- = -2800,- Steuerabzugsfähig
    Jahr 2: -800,- Steuerabzugsfähig
    Jahr .....
    Verkauf: nach Jahr 10: Steuerfrei.
    Davor: Erlös ./. 40000-800*Jahreszahl = zu versteuernder Gewinn.
     
Thema: Immobilienkauf – Steuern und Gewinn
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