Immobilienkauf über eigens gegründete Kapitalges (UG, GmbH) statt privat wg Vorsteuer

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Amibobo, 30.06.2013.

  1. #1 Amibobo, 30.06.2013
    Amibobo

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    Hallo Forum,

    ich überlege mir, wie ich eine Immobilien für meine Familie am besten kaufe. Zunächst kreisten die Gedanken um meine privaten Möglichkeiten (Bausparer, Darlehen, Förderprogramme, …), doch dann kam mir ein Gedanke:

    Ein Unternehmen erhält die Vorsteuer von Waren und Dienstleistungen zurück, die das Unternehmen kauft. Da eine Immobilie teilweise auch mehrwertsteuerpflichtige Sachen enthält, müsste ein Unternehmen eine Immobilie günstiger kaufen können im Vergleich zu einer Privatperson?

    Vorbemerkung:
    Mir ist klar, dass ich für eine steuerliche Bewertung zu einem Steuerberater gehen muss. Dort möchte ich jedoch erst hingehen, wenn die Idee vom Prinzip her klappt und es keine anderen großen Hindernisse gibt.


    Beispielrechnung:

    Annahmen:
    Grundstück: 200.000,- Immobilie + Ausstattung: 200.000,-
    Darlehenssumme: 400.000,- Zins: 3,0 %
    Nettomiete bzw. Summe für Zins & Tilgung: 2.000,- / Monat

    Für das Unternehmen noch relevant:
    Anteil Vorsteuer: 19% von 200.000,- = 38.000,- EUR
    somit verbleibende Summe „Immobilie + Ausstattung“: 200.000 – 38.000 = 162.000,- EUR
    Abschreibung Afa (2% von 162.000,-): 3.240,- EUR / p.a. bzw. 270,- EUR / Monat

    1.Ergebnis:
    Als Privatperson: Anschaffungskosten 400.000,- EUR Darlehenssumme: 400.000,- EUR
    Als Unternehmen: Anschaffungskosten 362.000,- EUR Darlehenssumme: 362.000,- EUR


    Man spart sich jedoch nicht nur beim Kaufpreis Geld, sondern auch Zinsen:

    Als Privatperson:
    - Zins & Tilgung: 2.000,- EUR / Monat über die gesamte Laufzeit
    → Anteil Zins: Darlehenssumme * 3,0% / 12 = 400.000 * 3,0% / 12 = 1.000,- EUR
    somit im 1.Monat jeweils 1.000,- EUR Zins und Tilgung
    - Dauer der Rückzahlung: 23 Jahre und 2 Monate
    → Summe der gezahlten Zinsen: 155.211,20 EUR
    → Gesamtkosten: 555.211,20 EUR (Zinsen + Anschaffungskosten)

    Als Unternehmen:
    - Mieteinnahmen kalt: 2.000,- EUR / Monat (zur Vergleichbarkeit mit dem Privatkauf)
    - Zins & Tilgung: Mieteinnahmen – Afa = 2.000 – 270 = 1.730,- EUR
    → Anteil Zins: Darlehenssumme * 3,0% / 12 = 362.000 * 3,0% / 12 = 905,- EUR
    → Tilgung ohne Afa: 1.730 – 905 = 825,- EUR
    → Tilgung mit Afa: 825 + 270 = 1.095,- EUR

    Kann man die Afa nicht zur Tilgung verwenden:
    - Dauer der Rückzahlung: 24 Jahre und 9 Monate
    → Summe der gezahlten Zinsen: 151.062,15 EUR
    → Gesamtkosten: 513.062,15 EUR (Zinsen + Anschaffungskosten)

    Kann man auch die Afa zur Tilgung verwenden:
    - Dauer der Rückzahlung: 20 Jahre und 2 Monate
    → Summe der gezahlten Zinsen: 120.516,87 EUR
    → Gesamtkosten: 482.516,87 EUR (Zinsen + Anschaffungskosten)


    2.Ergebnis:
    Egal ob mit oder ohne Afa zahlt man als Unternehmen insgesamt weniger:
    - Gesamtkosten als Privater: 555.211,20 EUR 100%
    - Gesamtkosten ohne Afa: 513.062,15 EUR 92,41% gespart: 42.149,05 EUR
    - Gesamtkosten mit Afa: 482.516,87 EUR 86,91% gespart: 72.694,33 EUR


    Vermutlich weitere Vorteile der Unternehmenslösung:
    - als sein eigener Vermieter ist es gleichzusetzen mit „selbst gekauft“
    - Man kann die Höhe der Miete (in gewissem Rahmen, Stichwort: ortsüblich) selbst bestimmen.
    - Die Nebenkosten lassen sich in der privaten Steuer absetzen.
    - Bei Reparaturen bekommt das Unternehmen die MwSt zurück.


    Vermutlich weiter Nachteile der Unternehmenslösung:
    - Man hat als Firma weniger Vertragsschutz als eine Privatperson
    - Formalitäten wie jährliche Eigentümerversammlung und Nebenkostenabrechnung müssen eingehalten werden.
    - Eingeschränkte Auswahl an Objekten, da bei Objekten von privat keine MwSt ausgewiesen sein kann.
    - Ein neu gegründetes Unternehmen wird von der Bank keine günstigen Kredite bekommen. Man wird privat dafür bürgen müssen (was aber gleichzusetzen ist mit einem Kredit zum Kauf als Privatperson – somit kein Nachteil).


    Mir bekannte „Unschärften“:
    - keine Rücklagen für Reparaturen berücksichtigt, da diese für Privat als für das Unternehmen gleich sein werden.
    - keine Wagnisrücklagen für Mietausfall – unnötig, wenn man selbst darin wohnt.
    - als Unternehmen muss man den IHK-Beitrag, Kontoführungsgebühren und die Veröffentlichung des Jahresabschlusses zusätzlich bezahlen (ca. 250,- / Jahr).
    - Die Kosten für Reparaturen während der Laufzeit sind nicht eingerechnet. Diese Kosten hat man als Privatmann und als Unternehmen, wobei das Unternehmen hier wieder die 19% sparen wird.
    - Für eine GmbH braucht man 25.000,- EUR Startkapital, womit sich die Darlehenssumme für das Unternehmen noch reduzieren liese. Eine UG (Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)) kann man mit 1,- EUR gründen, deshalb lasse ich für diese Anfrage die 25.000,- unberücksichtigt.


    Meine Fragen sind nun:

    1. Trifft es zu, dass man als Unternehmen die 19% MwSt als Vorsteuer zurück bekommt und somit das selbe Objekt günstiger kaufen kann?

    2. Darf man den Betrag der Afa für die Darlehenstilgung mit verwenden oder muss man die Afa im Unternehmen sparen?

    3. Macht es einen Unterschied, ob ein Dritter die Immobilie mietet oder ob man mit seiner Familie (als Geschäftsführer des Unternehmens) selbst darin wohnt?

    4. Welche Auswirkungen hat es, wenn man einen Raum (evtl. über einen externen Eingang) als Geschäftsraum des Unternehmens verwenden – somit großteils private Nutzung, zu einem kleinen Teil geschäftliche Nutzung?

    5. Muss man von den Mieteinnahmen nach Abzug der Darlehenskosten und Afa noch Steuern bezahlen, wenn während der Zeit der Darlehensrückzahlung sich die Einnahmen und Kosten auf Null aufheben?

    6. Gibt es für das Unternehmen als Vermieter noch weitere Kosten (z.B. besondere Versicherung), welche man als Privatperson nicht hat?


    Weitere Fragen, deren Klärung sinnvoll sind, wenn sich die Idee lohnt:
    - Was macht man mit den Mietzahlungen (= dann großteils Gewinn), wenn das Darlehen zurück gezahlt ist? Zunächst muss man Körperschaftssteuer, Soli und Gewerbesteuer zahlen und wenn man das Geld an die Gesellschafter (an sich selbst) wieder ausschüttet, auch noch Abgeltungssteuer.
    - Nach 10 Jahren kann man privat seine Immobilie steuerfrei verkaufen, als Unternehmen muss man immer Steuern zahlen. Lösung: Rücklagen?
    - Was muss man privat, was über das Unternehmen versichern?
    - Falls es ein Firmenbüro gibt, benötigt man einen 2.Strom-, Telefon- und Wasseranschluss?


    Ich hoffe auf Eure konstruktiven Kommentare / Meinungen.

    Viele Grüße
    Amibobo
     
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  3. Syker

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    Hallo Amibobo


    Ähnliche Überlegungen habe ich derzeit auch,
    aber in erster Linie nicht wegen der Vorsteuer.

    Ein paar Anmerkungen habe ich aber noch:


    Grundsätzlich sollte die Überlegung zwar richtig sein.
    Aber bei kaum einer Immobilie wird die MwSt im Kaufpreis ausgewiesen,
    bzw. wenn von einem gewerblichen Anbieter verkauft wird
    wird dieser die MwSt. auf den Kaufpreis aufschlagen
    wenn statt an eine Privatperson an ein Unternehmen verkauft wird.

    Bei den Kaufnebenkosten ist die Grunderwerbsteuer der größte Posten
    auf den m.E. ebenfalls keine MwSt. anfällt.
    Bleiben nur Makler und Notarkosten.


    Als VM ist es egal ob du Privatperson oder Firma bist.


    Hier meinst du sicherlich Gesellschafterversammlung.
    Ansonsten wäre bei einer Eigentümerversammlung nach WEG kein Unterschied ob Firma oder Privatperson.
    Bei der BK-Abrechnung wäre nur ein Unterschied zwischen Eigennutzung und selber M in der WHG der eigenen Firma. Wenn an eine "dritte Person" vermietet wird ergibt sich kein Unterschied.


    Wie oben schon geschrieben,
    wird ein Verkäufer die MwSt. auf den Kaufpreis aufschlagen,
    da der Verkäufer seinerseits die Umsatzsteuer wieder abführen muss.
    Und ansonsten einen geringeren Preis erzielt.


    Halte ich für eine gewagte Theorie,
    zumal du m.E. damit die Vorteile einer GmbH wieder zunichte machst.


    Das Stammkapital muss in der GmbH verbleiben,
    und kann m.M.n. nicht als Eigenkapital beim Darlehen verwendet werden.


    solange die Miete angemessen oder ortsüblich ist
    sollte das auch bei einer Firma keinen Unterschied machen.


    Auf 0 € Gewinn fallen 15% Körperschaftsteuer an ...


    Dazu kommt es auf den Gesellschaftsvertrag an,
    aber i.d.R. wird die Steuer nicht nach 25% Abgeltungssteuer
    sondern nach dem persönlichen Steuersatz berechnet.


    Es ist die Frage was mit dem Kapital passiert,
    wenn es wieder in Immobilien investiert wird,
    sollte auch bei einer GmbH der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei sein.


    Ein Gebäude sollte min. eine Wohngebäude (ggf. inkl. Elementar) und eine Haftpflichtversicherung haben.
    Die Kosten dürfen auf den M umgelegt werden,
    sodass du die Versicherungen im Endeffekt "privat" bezahlst.

    Weitere Versicherungen wie gegen Mietausfall oder eine Rechtschutzversicherung,
    sind m.E. eher überflüssig und könnten auch nicht auf die M umgelegt werden.


    Wenn vorhanden sind separate Zähler/Anschlüsse sinnvoll,
    aber m.M.n. nicht zwingend nötig.


    VG Syker
     
  4. #3 Amibobo, 30.06.2013
    Amibobo

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    Verzicht auf Steuerbefreiungen
    Darin heisst es:
    Wenn das noch stimmt, kann man bei einer 100%igen privaten Nutzung keinen Vorsteuerabzug machen, wenn mehr als 10% gewerblich genutzt werden, doch wieder. Damit stellen sich neue Fragen:
    Ist das noch gültiges Steuerrecht?
    Falls ja, muss man dann Einzelunternehmer oder eine GbR sein? Oder geht das auch mit einem umsatzsteuerpflichtigen KapGes, und wie muss dann die Konstruktion sein?
     
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