Immobilienkauf - Verkäufer nur mit Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Diskutiere Immobilienkauf - Verkäufer nur mit Auflassungsvormerkung im Grundbuch im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Sehr geehrte Forengemeinde, ich stehe gerade vor dem Kauf meines ersten Immobilienobjekts und habe dazu eine Frage. Bereits im Vorfeld schonmal...

  1. #1 MB120684, 22.10.2018
    MB120684

    MB120684 Neuer Benutzer

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    Sehr geehrte Forengemeinde,

    ich stehe gerade vor dem Kauf meines ersten Immobilienobjekts und habe dazu eine Frage. Bereits im Vorfeld schonmal sorry, sollte die ein oder andere Frage dumm sein.

    Folgender Hintergrund:

    Mein Zielobjekt wird gerade von einem Ehepaar „notverkauft“, welches selbst erst Ende 2017 das Objekt erworben hat. Der Grund für den Verkauf liegt – gemäß Maklerin - darin, dass die Beiden sich kurz nach Erwerb des Objekts getrennt haben. Offensichtlich ist die Stimmungslage zwischen den Zweien so ungünstig, dass selbst eine Vermietung für beide nicht in Frage kam, da ein näherer Kontakt (es stehen beide Ehepartner im Grundbuch) zukünftig nicht mehr gewünscht ist.

    Nun die Sachlage: Die verkaufenden Eheleute stehen in Abteilung I nicht im Grundbuch. Es existiert lediglich eine Auflassungsvormerkung (Dezember 2017) und eine Eintragung der Grundschuld (Ende Februar). In Abteilung I steht jedoch noch der Vorbesitzer, von dem ursprünglich die zwei verkrachten Eheleute gekauft haben.

    Ich bin nun etwas irritiert. Obwohl Recherchen ergeben haben, dass eine Grundbucheintragung nach Kauf durchaus seine Zeit dauern kann (was erklären würde, wieso die zwei noch nicht im Grundbuch stehen), irritiert mich diese Konstellation doch etwas. Wie kann man in einem solchen Fall sicherstellen, dass der Verkauf sauber und rechtssicher über die Bühne geht? Löschungsbewilligung der Auflassungsvormerkung? Extra Passus im Kaufvertrag?

    Für sachdienliche Ratschläge wäre ich sehr dankbar.


    Einen schönen Abend wünscht

    MB
     
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  3. Andres

    Andres
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    Schwierig. Wie du selbst schon bemerkt hast, könnte die aktuelle Situation im Grundbuch einfach darauf zurückzuführen sein, dass das Grundbuchamt (oder eine andere, an diesem Vorgang beteiligte Person oder Behörde) nicht zu Potte kommt. Das ist nicht unplausibel, vor allem wenn man in der "falschen" Ecke der Republik unterwegs ist. Das wäre an sich nicht weiter tragisch, aber es gibt eben auch andere Möglichkeiten: Es könnte sein, dass es beim Vollzug des Kaufvertrags Probleme gab. Vielleicht wurde der Kaufpreis oder die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt, vielleicht gab es Streitigkeiten hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises, vielleicht ist eine der Parteien vom Kaufvertrag zurückgetreten oder hat das zumindest versucht.

    Was auch immer passiert bzw. nicht passiert sein mag: Die Eheleute sind derzeit nicht Eigentümer der Immobilie, die sie dir verkaufen wollen. (Diesen Satz darf man sich gerne noch einmal langsam durchlesen. Es vielleicht die wichtigste Aussage in diesem ganzen Sachverhalt.) Es mag für den Seelenfrieden der Eheleute vorteilhaft sein, die Sache schnell über die Bühne zu bringen. Für dich ist es besser, die Eintragung der Eheleute in Abteilung I abzuwarten. Genau das ist der Hauptzweck des Grundbuchsystems: Rechtssicherheit hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse zu schaffen, weil es meist um erhebliche Werte geht.


    Das wäre wenig zweckdienlich. Du willst ja, dass die Eheleute Eigentümer werden, damit sie die die Immobilie verkaufen können. Andererseits wird die Auflassungsvormerkung mit der tatsächlichen Umschreibung gegenstandslos und daher gestrichen.

    Das Problem ist nicht die Auflassungsvormerkung - das Problem ist, dass die Eheleute nicht in Abteilung I stehen.


    Auch nicht so einfach. Man müsste jede denkbare Konstellation behandeln, die dir Schwierigkeiten machen könnte. Am Ende muss man dabei bedenken: Selbst wenn die Eheleute wer-weiß-was zusichern, ist für mich doch sehr fraglich, welche Sicherheiten sie für diese Versprechen anbieten können. Kürzlich haben sie die Kaufnebenkosten in eine Immobilie versenkt, die sie nicht weiter nutzen werden, die Bank wir von ihnen wohl eine Vorfälligkeitsentschädigung für die geplatzte Finanzierung sehen wollen und ganz allgemein ist eine Trennung neben dem Verlust des Arbeitsplatzes und schwerwiegender Krankheit einer der Top 3 Risikofaktoren für den Kollaps der persönlichen Finanzen. Das ist nicht die Situation, in der ich mich auf ein großes Indianerehrenwort verlassen würde ...
     
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  4. #3 MB120684, 23.10.2018
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    Hallo Andres,

    erstmal herzlichen Dank für die klaren Worte. Tatsächlich hat mir dein Beitrag nochmal die Gewichtigkeit der Abteilung I des Grundbuches vor Augen geführt. Außerdem hast Du natürlich Recht - die Löschung der Auflassung wäre kontraporduktiv. Ich will ja gerade eine Eintragung in GB Abteilung I erwirken.

    Ich werde mich nochmal mit der Maklerin abstimmen und will herausfinden, wieso noch keine Eintragung in Abteilung I erfolgt ist. Was mich wundert ist die Tatsache, dass die finanzierende Bank das Objekt über Ihre hausinterne Maklerabteilung zum Verkauf anbeitet (der Kontakt kam über Sparkassen Immobilien zustande und im Grundbuch steht auch die makelnde Sparkasse). Normalerweise würde man doch erwarten, dass diese Sparkasse die nun verkrachten Verkäufer dahingehend berät und ihnen eine zügige Grundbucheintragung empfiehlt, da sie soch die Verkaufschancen ihrer Immobilien damit drastisch erhöhen. So wäre es ja fast unmöglich das Ding zu verkaufen.
     
  5. #4 Newbie15, 23.10.2018
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    Die Bank wird vermutlich als erstes vom anstehenden Verkauf gewusst haben, wenn sich die Eheleute bereits hinsichtlich Kreditkündigung, Vorfälligkeitsentschädigung... informiert haben. Wenn der Preis stimmt, ist das für den Makler/die Bank schnell verdientes Geld zur Zeit. Jeder Makler würde den Auftrag mit Kusshand nehmen, da darf man sich nicht daran aufhalten, dass die Bedingungen nicht optimal sind. Denn...

    Jeden Tag steht ein Dummer auf, der das nicht weiß, nicht gut beraten ist, nicht nachfragt... Wenn der Preis passt, wird sich da schnell ein Käufer finden, dem die Risiken nicht bewusst oder egal sind. Hauptsache kaufen. Wenn man zu viele Fragen stellt, bekommt das Objekt ein anderer...
     
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  6. #5 Benni.G, 23.10.2018
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    Aber was macht denn ein Notar. Dieser schaut sich doch das Grundbuch an, schaut wer Eigentümer ist. Wenn nun jemand, der nicht Eigentümer ist, die Wohnung verkaufen will, dann muss er doch sagen, dass das nicht möglich ist. Wer dann den Käse bezahlt - meiner Meinung nach die "Verkäufer".
     
  7. #6 immobiliensammler, 23.10.2018
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    Notariell möglich ist das schon, habe ich auch schon als Käufer so gemacht, nur war der Vertragspartner da eine örtliche Firma, die seriös war. Die hatten das Objekt gekauft und so schnell weiterverkauft, dass sie da noch nicht mal selbst im Grundbuch standen. Ich muss mal im Laufe des Tages die Unterlagen raussuchen, wie das dann notariell genau gelöst wurde.
     
  8. #7 MB120684, 23.10.2018
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    Erstmal danke für das Feedback soweit. @immobiliensammler: Es wäre sehr interessant zu erfahren, wie Du das gelöst hast.

    Mein erster Impuls war: Eine Sparkasse, die mit Ihrer eigenen Maklerabteilung eine Wohnung zum Verkauf anbietet, kann sich eigentlich nicht erlauben für einen Verkäufer tätig zu werden, der nicht auch Eigentümer ist. Das wäre für eine öffentlich rechtliches Geldinstitut im aktuellen regulatorischen Umfeld eigentlich der Supergau und ein Fall für die Bafin. Und zudem hätte ich mich - ähnlich wie Benni.G - darauf verlassen, dass der Notar hier die Reißleine zieht, sollte etwas nicht Koscher sein.

    Andererseits bleibt aber der Fakt bestehen, dass, solange die Verkäufer nicht im GB unter Abteilung I als Eigentümer stehen, das Risiko erstmal bei mir liegt. Sich angesichts dessen auf die Redlichkeit eine als Makler fungierenden Bank (auch wenn es eine Sparkasse ist) zu verlassen, könnte jedoch auch gehörig schiefgehen.

    Ich habe die Maklerin auf Rückruf. Mal sehen, was Sie zu dem Thema zu sagen hat. Der Kauf liegt mittlerweile fast ein Jahr zurück. Der Grundbucheintrag in Abteilung I müsste dann ja - sollte der Kauf des verkrachten Pärchens ordnungsgemäß über die Bühne gegangen sein - irgendwann in den nächsten Monaten erfolgen. Das soll ja teilweise bis zu eineinhalb Jahren dauern, aber mittlerweile ist seit dem Kauf ja auch schon fast ein Jahr vergangen und daher vermutlich nur noch eine Frage der Zeit ...
     
  9. #8 immobiliensammler, 23.10.2018
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    Ich lehne mich mal weit aus dem Fenster und behaupte, dass Makler nicht die Sparkasse ist. Viele fallen auf den (evtl. vormals) guten Namen rein. Wenn Du hier in Bayern über die Sparkasse kaufst dann ist Makler immer die LBS-Immobilien auch wenn im Schaufenster noch so oft Sparkasse steht. Mag in anderen Bundesländern anders sein, aber auch da wird es nicht die Sparkasse selbst sein, sondern irgendeine Tochtergesellschaft oder ein Verbundpartner.

    Ich stelle im Laufe des Tages mal die Details zu meinem Kauf rein, evtl. hilft Dir das weiter. Da war das Ganze aber von vorneherein klar und es gab eben bekanntermaßen keine Probleme mit der Seriosität des Verkäufers.
     
  10. #9 immobiliensammler, 23.10.2018
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    Also, ich hab die Akte mal rausgezogen. Das ist folgendermaßen gelaufen:

    Im notariellen Kaufvertrag vom 06.03.2010 der Hinweis, dass der Veräußerer noch nicht als Eigentümer eingetragen ist und der Notar ausdrücklich auf die entsprechenden Gefahren hingewiesen hat. Dann noch der Passus:

    "Der Notar wies darauf hin, dass er Anträge an das Grundbuchamt, insbesondere den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung erst stellen kann, wenn auch der Antrag zur Eigentumsumschreibung zur Vorerwerbsurkunde des Notars XXX, URNr. XXX dem Grundbuchamt vorliegt."

    Im Grundbuch liest sich das Ganze dann so (soweit von Relevanz für Dich):

    Abteilung I: - Eintrag ursprünglicher Eigentümer aus 1996, Eintrag Veräußerer (Auflassung vom 17.12.2009, eingetragen 16.04.2010), Eintrag ich (Auflassung vom 26.04.2010, eingetragen 13.09.2010)

    Abteilung II: jeweils die gelöschten Auflassungsvormerkungen für Veräußerer und mich (korrespondierend zur Auflassung in Abteilung I)

    Wie gesagt, hier war es deshalb kein Risiko, da ich die veräußernde Firma kannte und mit denen schon oft Geschäfte gemacht hatte. Bei einem fremden Vertragspartner hätte ich es evtl. nicht so gemacht!
     
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  11. Pitty

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    Vielleicht haben beide auch entsprechende Gebühren nicht gezahlt, so dass der Verkauf nicht von Staatsseiten besiegelt werden kann. Erst wenn die Grunderwerbssteuer und Katasteramt (in Berlin) gezahlt werden bekommst Du die Eintragung.

    Du könntest auch versuchen den Kaufpreis noch zu reduzieren aufgrund der verquakten Situation kannst allerdings auch Pech haben das der Nächte Interessent den vollen Kaufpreis zahlt ( was in der heutigen Zeit nicht selten ist). In diesem Falle würde ich ohne ein Notaranderkonto nicht arbeiten. Das wäre für Dich die Sicherheit dass der Verkäufer erst das Geld bekommt wenn Du eingetragen wirst.
     
  12. #11 Bovary, 24.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 24.10.2018
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    Das löst das Problem aber auch nicht vollständig. Zumindest nicht, wenn man die Kaufsumme finanzieren will. Wenn es dann aus welchen Gründen auch immer nicht zur Eigentumsumschreibung kommt, steht man mit einer geplatzten Finanzierung da...die Bank will Vorfälligkeitsentschädigung sehen. Man kann dann versuchen, dies im Wege des Schadensersatzes bei den Verkäufern einzutreiben. Allerdings mit den bekannten Risiken, sollten diese zahlungsunfähig sein.

    Die Verkäufer sollen sich einfach um die Klarstellung im Grundbuch bemühen. Auch wenn die Bearbeitungszeiten in einigen Regionen doch erheblich sind, so ist eine fehlende Umschreibung fast ein Jahr nach Kauf doch schon ungewöhnlich lang (wenn auch nicht unmöglich).

    Unser Grundbuchamt veröffentlich monatlich eine Liste, welche Eingangsmonate der Anträge in den einzelnen Gemarkungen aktuell gerade bearbeitet werden. (Die ältesten sind bei uns aktuell von April dieses Jahres.) Sofern es sowas von dem hier betroffenen Grundbuchamt auch gäbe, könnte man mal prüfen, ob es wirklich an der schleppenden Bearbeitung durch das Amt liegt. (Im Normalfall wissen auch die Notariate wie „ihre“ Grundbuchämter so arbeiten.)
     
  13. #12 Benni.G, 24.10.2018
    Benni.G

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    Also ich war von meiner Eintragungszeit auch geschockt.
    Ich habe meine Wohnung Ende September 2016 gekauft. Die Umschreibung war Mitte Dezember 2017.

    Also bei einem Notverkauf unter diesen Voraussetzungen müsste der Preis entsprechend niedrig sein.
     
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