Immobilienkauf

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von bhome, 10.09.2010.

  1. bhome

    bhome Neuer Benutzer

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    Liebe Forengemeinde,

    ich habe dieses Forum über google gefunden und möchte mich hier zu meinem bevorstehenden Projekt informieren und hoffe einige gute Fragen, Tipps und Anregungen hierzu zu bekommen. Nicht jede einzelne Frage dieses Themas passt vielleicht in diese Kategorie, ich bitte dies zu entschuldigen, ich möchte aus Gründen der Übersichtlichkeit nur nicht gleich fünf Themen eröffnen.

    Kurz zu meinen Absichten: Ich möchte in einer der Universitätsstäde in der Umgebung (Mannheim, Heidelberg, Mainz) eine Wohnung erwerben. Die sollte ein Appartment mit 1-2 Zimmern sein, um es weiter an Studenten zu vermieten. Ein Kollege vollzieht bereits das Gleiche und hat damit sehr gute Erfahrungen gemacht. Aus der Presse/Fachzeitschriften lässt sich auch immer wieder entnehmen, dass Wohnungen für Studenten gerade in Mannheim und Mainz enorm knapp sind, weswegen ich mich für diese beiden Städte entschieden habe (weitere Städte in der Umgebung wie Kaiserslautern haben eher ein Überangebot, die erreichbare Miete ist extremst niedrig).

    Ich habe nun einige Fachücher gewälzt um mich mit dem Kauf/der Vermietung auseinanderzusetzen und trotzdem bleiben noch offene Fragen.

    Die erste, und damit gleich zum größten Problem der ganzen Sache: Wohnungen gibt es genug, gute habe ich bislang noch nicht gefunden. Ich habe Makler angeschrieben und meine Suchaufträge bei immobilienscout24.de gespeichert um so immer die aktuellsten Anzeigen zu bekommen - bislang ohne Erfolg. Welche Möglichkeiten gibt es noch? Wie komme ich zum Beispiel an geeignete Bauträger oder vielleicht sogar an günstige Wohnungen innerhalb eines Studentenwohnheimes? Zu letzterem kann ich bei google leider nichts finden. Gibts hier im Forum vielleicht jemand der etwas weiss, mein Kollege hat diese Wohnung auch eher durch Zufall "zugespielt" bekommen.

    Des weiteren geht es um die Kostenfrage. Finanzierung ist soweit alles klar, Mietteinnahmen, Hausgeld etc. Nur was muss ich an zusätzlichen Kosten einkalkulieren? Das heisst welche Versicherungen sollte ich als zukünftiger Vermieter abschließen, wo kann ich mich vorab schonmal informieren was das für Kosten bedeutet, wieviel finanziellen Spielraum sollte ich hier lassen.

    Eine Sache auch noch: Ist es sinnvoller Kauf, Vermietung etc. privat abzuwickeln oder gibt es nennenswerte Vorteile des ganzen Projektes wenn man eine Firma gründet und hierüber die Immobilie kauft und vermietet?

    Die letzte Frage betrifft das Thema Steuern. Wie sollte man das am Besten handhaben? Ich hatte gedacht nach Kreditrate, Hausgeld und sonstigen Kosten noch etwas Luft zu machen um von Anfang an etwas Geld zu verdienen und dies für anfallende Reparaturen auf die Seite zu legen. Natürlich ist klar, der erzielte Gewinn muss versteuert werden. Würde man eher Verlust machen wäre das steuerlich günstiger - aber man müsste eben von Anfang an investieren, während sich im ersten Fall alles sozusagen von selbst trägt. Was ist hier die bevorzugte Lösung?

    Ich freue mich auf jede ernst gemeinte Antwort, auch auf jeden Tipp den man mir hier geben kann, auch auf Sachen die ich nie gefragt und deshalb vielleicht auch gar nicht gedacht habe als zukünftiger Vermieter.

    Vielen Dank im Voraus

    bhome
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 10.09.2010
    lostcontrol

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    die wohnungen in studentenwohnheimen stehen üblicherweise nicht zum verkauf.
    eigentümer der studentenwohnheime sind klassischerweise die jeweiligen studentenwerke, bauträger ist meist die uni.
    da kannst du aber ganz sicher nichts kaufen, das ganze ist staatlich gefördert.
    zumal du da wohl kaum die erträge erzielen könntest die du benötigen würdest, denn der witz an studentenwohnheimen ist ja, dass es hier um extrem preisgünstigen wohnraum geht, der nicht zur gewinnerzielung errichtet wurde.

    in diesem zusammenhang würde ich dir DRINGEND empfehlen dich ein bisschen übers studentenleben schlau zu machen - immerhin soll das ja deine zukünftige klientel sein. so wäre es z.b. für dich sinnvoll zu wissen, wie hoch der bafög-satz gerade ist und ähnliches.
    aus erfahrung kann ich dir sagen dass die meisten studenten sich keine eigene wohnung leisten können und eben aus diesem grund entweder ins studentenwohnheim oder in eine WG ziehen.
    schau einfach mal auf die typischen seiten wie z.b. studis-online oder wg-gesucht, dann merkst du schnell wass otto-normalstudent so fürs wohnen ausgeben kann und will.

    weiter interessant wäre es für dich sicherlich auch, einmal gezielt nach den problemen zu googeln, die üblicherweise so bei der vermietung an studenten auftreten. das fängt bei der mietsicherheit an (hier ist es wohl sehr häufig üblich nicht die klassische kaution sondern eine elternbürgschaft zu verlangen) und hört damit auf, dass es meist die erste eigene wohnung der studenten ist und entsprechend immer mal wieder zoff mit den anderen hausbewohnern auftritt - sei's weil zuviel gefeiert wird, sei's weil die kehrwoche nicht richtig oder garnicht gemacht wird, sei's weil vieles was uns "erwachsenen" selbstverständlich erscheint (z.b. dass man, wenn man über weihnachten und silvester für mehrere wochen verreist die heizung nicht komplett abdrehen darf oder ähnliches) dem studi einfach nicht klar ist.
    auch untervermietung während der semesterferien oder während eines auslandssemesters ist immer wieder gerne thema.
    ach - da würden mir jetzt noch tausend sachen einfallen...

    wir haben bisher auch prima erfahrungen gemacht. allerdings warn "unsere" studis auch extrem gut ausgesucht und die anderen mieter im haus waren keine senioren.
    ich kenne aber auch das krasse gegenteil aus dem vermietenden familien- bzw. bekanntenkreis. da wird garnicht mehr an studis vermietet weil nur schlechte erfahrungen gemacht wurden.

    die miete MUSS extrem niedrig sein, wenn du an studenten vermieten möchtest - sonst können die sich das nicht leisten. bedenke bitte: studentenwohnheime und wg-zimmer sind DEUTLICH billiger als 'ne eigene wohnung!
    zudem sind kleine wohnungen relativ gesehen IMMER teurer als grössere.

    auf jeden fall fahrtkosten für dich - sofern du die wohnung nicht durch einen makler bzw. eine hausverwaltung komplett betreuen lassen willst, dann musst du den natürlich reinkalkulieren (mieterwechsel, verträge, wohnungsübergaben, dokumentation usw.), einmal jährlich eigentümerversammlung.
    mietausfallkosten - wenn jemand mal nicht zahlt.
    leerstandskosten - wenn du die wohnung nicht vermietet kriegst oder weil ein studi nach dem sommersemester auszieht und du erst aufs wintersemester wieder jemand findest - immerhin 3 monate!
    evtl. möblierung - kann durchaus sinnvoll sein bei studi-buden (vor allem hast du dadurch natürlich den vorteil der erleichterten kündigung falls was nicht klappt).
    EBK - wenn du die such-anzeigen von studis liest wollen die IMMER 'ne EBK.

    die üblichen versicherungen (gebäudeversicherung, gebäudehaftpflicht etc. müssten eigentlich im hausgeld mit drin sein.
    ob sich eine vermieter-rechtsschutz lohnt musst du selbst wissen, ich tippe es lohnt sich nicht.
    zudem wird dir deine bank das schon noch verklickern, was sie da erwartet wenn sie das mit bzw. für dich finanzieren soll.

    privat kommst du normalerweise günstiger weg.
    bei einer einzelnen winz-wohnung dürfte es auch reichlich übertrieben sein extra eine firma zu gründen, du willst ja nicht einen ganzen wohnblock kaufen, oder?

    gleichzeitig verlust machen und investieren? welche bank spielt denn da mit bitte?
    ansonsten: du wirst sehen, es fällt genug an. gerade bei wohnungen mit so hoher fluktuation. du wirst z.b. regelmässig instandhaltungs-/instandsetzungskosten haben.
    aber nimm doch einfach mal für den anfang die EBK - die kannst du über mehrere jahre verteilt absetzen.
    und du könntest 'ne wohnung nehmen die erstmal generalsaniert werden muss, auch das kannst du über mehrere jahre absetzen.

    mein tipp:
    kauf lieber 'ne grössere, wg-taugliche wohnung. dann kannst du sowohl an studenten vermieten, die dabei dann auch besser weg kommen, als auch an andere mieter, wenn's mit dem studentischen markt nicht klappen sollte.
    meiner erfahrungen nach hast du mit kleinen wohnungen deutlich mehr stress, arbeit und kosten als mit grösseren.
    3er-wg ist beliebter als 2er-wg. schon von daher würd ich eher 'ne 3-zimmer-wohnung bzw. gleich 'ne 4-zimmer-wohnung empfehlen.
     
  4. bhome

    bhome Neuer Benutzer

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    Hallo und erstmal vielen Dank für deine Antwort.

    Die Frage ob ich, sozusagen für den Anfang, ein Einzimmerappartment kaufe stellt sich mir nicht mehr, nur wie und wann.
    Ich kenne viele negative Meinungen über Wohnungen dieser Größenordnung, kenne aber neben dem Kollegen noch andere Leute die 1-2 Zimmer an einzelne Stundenten vermieten und im Großen und Ganzen zufrieden sind.
    Eine 3-4 Zimmerwohnung kommt vorerst nicht in Frage. Ich könnte mir das finanziell vielleicht leisten, aber man muss natürlich immer daran denken dass vielleicht auch mal die ganze Wohnung leersteht, da diese finanziert werden soll wäre das eine Katastrophe - bei einer kleinen Wohnung mit einem Investitionsvolumen von 30.000-35.000 Euro würden mit Kreditrate, Hausgeld etc. durch eine Nichtvermietung 300 Euro monatlich zusammenkommen - kein Problem.

    Du sagst die Miete muss gering sein, natürlich muss sie das. Ich habe mich hier etwas mißverständlich ausgedrückt. Kaufe ich eine Wohnung für 30.000 Euro ist aber aus Gründen der Finanzierung eine monatliche Mietteinnahme von 160 Euro zu gering, während in den anderen beiden Städten Mieten zw. 250 und 350 Euro verlangt werden - und wie ich aus Familien-/Bekanntenkreis weiß auch von den Studenten gezahlt werden. Also lass es mich besser ausdrücken: Der Kaufpreis steht in keinem Verhältnis zur zu erzielenden Miete.

    Möbliert soll die Wohnung nicht sein, EBK sollte vorhanden sein.

    In Zukunft möchte ich natürlich mehr als eine Wohnung haben, ich habe "interessante Ideen" für die Zukunft. Aber hätte ja sein können, dass man als Unternehmen ganz andere Möglichkeiten hat, steuerlich, rechtlich etc.

    Ich freue mich über weitere Antworten!


    bhome
     
  5. #4 lostcontrol, 10.09.2010
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    das leerstands-risiko hast du bei beiden kategorien.
    nur ist es halt bei studenten-wohnungen so, dass das risiko, dass so 'ne wohnung dann über die kompletten semesterferien leersteht, deutlich höher ist. bei 'ner 3-zimmer-wohnung hast du dieses risiko nicht in dieser form, denn da gibt's keine saison.
    wir hatten schon so einige studenten, und ich hab's nicht ein einziges mal erlebt dass da jemand länger als bis semesterende wohnen geblieben wäre wenn er mit dem studium (an diesem ort oder allgemein) fertig war, genauso wenig wie ich erlebt habe dass jemand früher als zu semesterbeginn gemietet hätte.
    semesterferien sind im frühjahr 2 monate, im sommer/herbst 3 monate. das macht also insgesamt 5 risiko-monate jährlich. ich wollt's nur erwähnt haben!
    ich würd mich halt nicht so sehr auf die studenten-klientel stürzen...

    aktuell suche ich auch wieder eine/n mieter/in und finde es äusserst ärgerlich, dass das erst jetzt soweit ist (nein, nicht weil der künftige ex-mieter nicht ok gewesen wäre, den hätt ich schon gerne behalten), denn diese wohnung wäre studenten-tauglich aber es ist leider etwas zu spät dafür. vor einem monat hätte ich zu 80% studis als interessenten gehabt, jetzt ist es ein bruchteil davon. ein studi hätte mir grad gut reingepasst in meine hausgemeinschaft dort...
    kein problem, ich find da auch eine/n "normale/n" mieter/in - aber es fällt mir halt extrem auf dass die studis wohl schon alle versorgt sind.

    kalt oder warm?
    wenn ich aktuell die wohnungsgesuche von studenten so lese sind diese 250-350 euro durchaus auch in unserer gegend üblich, aber da ist die WARMMIETE gemeint.
    und häufig denken studenten dass der wohnungsstrom da auch noch mit dabei wäre, oft wird sogar internet als "gegeben" angesehen.
    unsere fragliche wohnung kostet 320 kalt. da kommen dann nochmal ca. 40 euro für kalte betriebskosten + wasser dazu sowie etwa 25 euro monatlich für heizung, ausserdem wohnungsstrom, telefon, müllgebühren, kabelfernsehen usw.
    grob gesprochen kommen da also dann schon etwa 420 euro "warm" zusammen. das übersteigt aber das finanzielle vermögen der meisten studenten schon deutlich.
    der prozentsatz der studenten die sich 'ne eigene bude leisten können dürfte bei etwa 15% liegen, eher weniger in zeiten der krise (weil die eltern nicht mehr soviel sponsorn können).

    das seh ich für deine konstellation auch so.
    eben drum empfehl ich dir ja lieber 'ne grössere wohnung zu kaufen, da wird das verhältnis nämlich schnell deutlich besser.

    'ne EBK in 'ner studentenbude kannst du maximal auf 10 jahre rechnen. schreib das also bitte trotzdem zu den kosten, die zusätzlich anfallen. selbst wenn die EBK grad frisch eingebaut wurde wenn du die wohnung kaufst, du musst immer damit rechnen dass ein gerät kaputtgeht, und die garantie läuft meist nur auf 5 jahre (an dieser stelle auch der kleine hinweis dass du dir die unterlagen zu den geräten auf jeden fall vom verkäufer überreichen lassen solltest!!!).

    die haben wir alle.

    du hast steuerlich, rechtlich etc. vor allem erstmal deutlich mehr aufwand, pflichten und bürokratischen stress.
    einen vorteil kann ich daran allerdings nicht erkennen.

    p.s.: in heidelberg gibt's 2-zimmer-wohnungen für 30.000 euro? DAS verblüfft mich jetzt aber schon gewaltig...

    p.s.s.: wohnungen in dieser preislage werden von wohlhabenden studenten(eltern) übrigens auch gerne direkt gekauft. das rechnet sich nämlich auch sehr gut und kommt auf 4 jahre studium gerechnet selbst bei verkauf mit verlust unter umständen günstiger als miete...
    DIESE konkurrenz solltest du also auch beachten!
     
  6. bhome

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    In Mannheim und Mainz, die Städte auf die ich mich festgelegt habe, gibt es 1-2 Zimmerwohnungen für 30.000-35.000 Euro. Hier stehen Kaufpreis im Verhältnis zur erzielenden Miete. Und die Studenten kündigen ja nicht alle drei Monate um dann wieder einzuziehen, natürlich kündigen sie wenn das Studium vorbei ist sofort - ist ja auch verständlich - aber das kommt ja nicht zweimal im Jahr vor.

    Ich werde mal schauen, was Studenten so zahlen wollen, ein guter Einwand. Aber Familien-/Freundeskreis bewegen sich gerade in Mainz alle im Bereich 400 Euro warm als Schmerzgrenze, bei 250-300 kalt kann man das schaffen, eher bei 250 als bei 300!

    Also versteh das nicht falsch, ich bin um jeden Hinweis dankbar. Aber ich kenne eben Leute die genau damit ihre Erfahrungen gemacht haben, und zwar ausschließlich damit, und sehr zufrieden sind. Manche Risiken sind größer, manche aber eben auch kleiner (Mietnomaden etc.). Deshalb werde ich das so machen. Eine größere Wohnung käme als nächstes in Frage, aber nicht zum Einstieg. Das finanzielle Risiko ist mir momentan einfach zu groß.

    Weiterhin um jede Antwort dankbar...


    bhome
     
  7. #6 lostcontrol, 10.09.2010
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    da hast du zwar recht, aber geh mal davon aus dass nicht jeder student seine komplette studienzeit an einem einzigen ort durchzieht (die meisten die ich kenne bzw. die mit mir studiert haben hams anders gemacht), d.h. du kannst NICHT davon ausgehen dass du nur alle 3 bis 4 jahre mieterwechsel hast.

    mach das mal. schau mal auf http://www.studenten-wg.de - das is 'ne studi-wohnungsbörse die sich mehrere studi-portale teilen.

    ich versteh dich nicht falsch. aber du wolltest tipps, und mein tipp wäre eben lieber 'ne grössere wohnung zu kaufen.
    ich hab ja auch so meine erfahrungen aus 3 generationen vermietung von mehreren wohnungen verschiedener grössenordnung, und von daher denke ich schon ein ganz kleines bisschen was dazu sagen zu können.
    wobei ich natürlich zugeben muss, dass bei uns die finanzierung schon lange keine rolle mehr spielt. das heisst aber nicht viel, denn instandhaltung ist auch teuer, gerade bei altbau. was du im moment für eine wohnung ausgeben willst geb ich jährlich in etwa für instandhaltungen/instandsetzungen aus.

    bezüglich mietnomaden hast du insofern recht, als dass die sich eher selten kleine wohnungen aussuchen. aber im wohnungszerstören sind studis auch recht gut, soviel ist klar. wenn du dann nach 3 jahren bewohnung erstmal wieder 10.000 reinstecken musst damit die wohnung wieder bewohnbar ist, dann haste nichts gewonnen, im gegenteil. und genau die kandidaten sind's dann meist, die im anschluss ans studium eben erstmal arbeitslos sind (sprich: nichts zu holen, selbst wenn du vor gericht gewinnst). aber wohnungszerstörer gibt's auch bei grösseren wohnungen... wir hatten auch mal 25.000 euro schaden nach 1,5 jahren vermietung. super-sache. prozess gewonnen, titel in der tasche, beide mieter (pärchen) finger gehoben und bis heute auf hartz4.

    solange du nicht hoffst aus der vermietung einer winz-wohnung an studis das geld für 'ne grössere wohnung rausholen zu können ist das ja ok.
    meine empfehlung bleibt trotzdem: lieber noch ein, zwei, drei jahre sparen und dann was grösseres kaufen.

    ansonsten kann ich dir auch nur empfehlen in die privaten kleinanzeigen zu schauen. da gibt's durchaus auch kleine wohnungen in gutem zustand zu anständigen preisen, zumindest hier bei uns.
    gerade in den studentenstädten gibt's da so einiges, eben WEIL es doch auch leute gibt, die für ihre kids 'ne kleine wohnung kaufen weil sich's unter umständen rechnet für die studi-zeit was zu kaufen, danach wird dann weiterverkauft...
     
  8. bhome

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    Wenn du, so schätze ich mal deine Aussagen ein, so viele Wohnunge besitzst, hast du die alle "zusammengekauft" oder auch selbst gebaut?
     
  9. #8 lostcontrol, 17.09.2010
    lostcontrol

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    geerbt. alles alter familienbesitz.
    natürlich im lauf der jahre auch immer wieder dranrumgebaut bzw. saniert. hast ja ständig ausgaben um das ganze in schuss zu halten.
     
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