Immobilienplan-Neueinsteiger

Diskutiere Immobilienplan-Neueinsteiger im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Guten Abend zusammen, ich habe mir letztes Jahr eine kleine 2 Zimmer-Wohnung als Geldanlage angeschafft und vermiete diese aktuell. Aktuell zahle...

  1. #1 Bernhard1987, 12.02.2019
    Bernhard1987

    Bernhard1987 Neuer Benutzer

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    Guten Abend zusammen,

    ich habe mir letztes Jahr eine kleine 2 Zimmer-Wohnung als Geldanlage angeschafft und vermiete diese aktuell.
    Aktuell zahle ich die Wohnung gemeinsam mit meinem Mieter ab (zu je 50%).
    Die Wohnung wird dadurch ca. 8 Jahren schuldenfrei sein.

    Jetzt stelle ich mir die Frage, ob es Sinn nach macht, dann die Mieteinnahmen aus der ersten Wohnung dafür zu nutzen, um den Kredit einer möglichen zweiten Wohnung zu bedienen. Sodass dann zwei Mieten dafür genutzt werden den einen neuen Kredit zu bedienen.
    Ich wäre dann bei der zweiten Wohnung finanziell nicht mehr verpflichtet mitzufinanzieren und könnte dann nur mögliche Sondertilgungsraten zufinanzieren.
    So könnte ich weiterhin die Zinslast und Abschreibung dafür nutzen, Steuer zu sparen und würde gleichzeitig mein Immobilien-Portfolio erweitern.

    Wenn das Konzept dann erfolgreich ist, könnte ich nach weiteren XX Jahren, wenn die zweite Wohnung auch schuldenfrei ist, mit den zwei abgezahlten Wohnungen eventuell zwei weitere neue Wohnung Kaufen und die selbe Logik einsteuern--> Eine abgezahlte Wohnung zahlt eine neue ab-> 2 Mieteinnahmen fliesen in einen Kredit.

    Parallel dazu würde ich selbst natürlich immer den Betrag der Kaufnebenkosten und einen entsprechende Puffer pro Wohnung ersparen und aus meinem Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen.

    So könnte ich mir bis zum Renteneintritt eventuell 4 abgezahlte Wohnung erarbeiten.

    Haltet ihr das für reine Theorie oder bei korrekter Umsetzung als realistisch?

    Vielen Dank für Eure Einschätzung!
     
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  3. #2 immobiliensammler, 12.02.2019
    immobiliensammler

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    Warum soll das nicht funktionieren?

    Voraussetzung ist natürlich, dass
    a) keine großen Mietausfälle kommen, Du also ein glückliches Händchen bei der Mieterauswahl hast
    b) am Haus selbst keine großen, vor allem unvorhergesehenen Reparaturen anfallen (in Nürnberg dürfen gerade manche Eigentümer auf die schnelle 50.000 Euro pro Wohnung Sonderumlage leisten (Brandschutz)
    c) sich sonst an Deiner persönlichen Situation nichts ändert

    Insofern: Kann man versuchen kann gutgehen, ausprobieren und in 20 Jahren berichten, wie es ausgegangen ist - Hellseher sind wir alle nicht!
     
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  4. Andres

    Andres
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    Zumindest in der aktuellen Marktlage halte ich das für ziemlich theoretisch. Nicht das Konstrukt als solches - das ist einigermaßen normal - sondern die genannten Zahlen: Die Wohnung hast du seit 1 Jahr und willst sie in 8 Jahren abgezahlt haben, also insgesamt 9 Jahre Laufzeit. Der Mieter zahlt die Hälfte der Rate. Man braucht dafür unter großzügiger Vernachlässigung von Zinsen also eine Wohnung mit einer Nettorendite von wenigstens 5,6 % (Faktor 18). Der größte Teil der aktuell angebotenen Wohnungen erreicht das noch nicht einmal brutto! Für das aktuelle Objekt mag das funktioniert haben, z.B. weil auch Eigenkapital eingebracht wurde (dann stellt sich die Rechnung ja ganz anders dar), aber wie würde das bei zukünftigen Finanzierungen ablaufen?

    Dass man Wohnungen querfinanziert (aus dem eigenen Einkommen oder aus anderen Wohnungen), finde ich zwar deutlich besser als das von Banken oft vorgeschlagene "die Wohnung finanziert sich selbst", aber es verstärkt auch das Risiko, dass man gar nicht merkt, dass man keine positive Rendite erzielt. Das ist aber eher eine Frage der eigenen Organisation als ein grundsätzliches Problem deines Plans.


    Das ist eben ein ganz gewöhnlicher Hebel. Bei einem "einfachen" Kauf von ETW würde sich das Risiko mit zunehmender Anzahl an Objekten reduzieren. Es fallen ja kaum alle Mieten gleichzeitig aus. Hier bleibt das Risiko konstant, denn du bist jederzeit auf alle Mieteinnahmen angewiesen, um im Soll zu bleiben. Sofern man das begriffen hat und entsprechende eigene Rücklagen hat, ist das kein Problem.

    Da du im Moment ja noch gar keine Entscheidung treffen muss, würde ich mir das Vermietungsgeschäft jetzt erst einmal ganz in Ruhe ein paar Jahre ansehen. Dann sieht man weiter, z.B. wenn man mal ein bisschen Ärger mit einem Mieter hatte, ob man sein Geld so auf Dauer anlegen will.
     
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  5. #4 Benni.G, 13.02.2019
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    Es kommt ganz auf deine Situation in 8 Jahren an.
    Wie entwickelt sich dein Einkommen in dieser Zeit, wie viel Ausgaben hast du in 8 Jahren.

    Vielleicht hast du Frau und Kinder, die du durchfüttern musst, dann schaden 300 € mehr nicht in der Haushaltskasse.
    Vielleicht kaufst du dir ein selbst bewohntes Haus, auch da lohnt es sich den Tilgungssatz zu erhöhen.
    Vielleicht sind die Zinsen in 8 Jahren wieder bei 5%, sodass sich der Aufwand des Vermietens gar nicht mehr lohnt.
    Vielleicht erlässt die Regierung ein paar Gesetze, die Vermieten zum Verlustgeschäft macht.

    Aber Grundsätzlich ist es so, dass derjenige, der höhere Einnahmen (egal ob aus selbstständiger Arbeit, im Angestellten-Verhältnis, aus Kapitalerträgen, V+V, Landwirtschaft...) hat, auch höhere Ausgaben (Haus A, Wohnung B, die 3. Frau, das 7. Kind, den Sportwagen) tragen kann.

    Durch dein Einkommen und deine Einnahmen aus der Vermietung hast du dir auf jeden Fall schonmal einen besseren Grundstein, als viele andere in unserem Sozialstaat gelegt, was du schlussendlich darauf aufbaust, ist deine Entscheidung.
     
  6. #5 Bernhard1987, 13.02.2019
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    Vielen Dank für eure Antworten!
    Eure Inputs sind wichtig für mich, hier nochmal den Taschenrechner genau auzupacken und den Plan auch mal komplett im Detail durchzurechnen.
    Da ich auch jährlich noch einen hohen Betrag sondertilge kann die Wohnung in knapp 9 Jahren abgezahlt werden. Viele raten davon ja ab, aber ich habe ein recht hohes Sicherheitsbedürfnis und möchte die Schulden daher schnell abbauen.
    Aufgrund meines recht guten Verdienstes kann ich dies auch für zukünftige Wohnung sicherstellen (sollte ich meinen Beruf nicht verlieren...dann sieht es ganz anders aus und der Kauf weiterer Wohnungen wäre nochmals zu hinterfragen).

    Da wir aktuell selbst bereits in abbezahlten Eigentum wohnen bleibt so immer ein recht großer Puffer für eventuelle Mietausfälle, Sondertilgungen oder weiteren Kapitalaufbau.

    Aber der Hinweis, dass man bei einer "Zufinanzierung" die Rendite aus dem Auge verlieren kann, nehme ich dankend an und rechne hier nochmal nach. Die Rendite der Wohnung liegt bei ca. 4%. Allerdings werde ich hier nochmals genau nachrechnen.


    Vielen Dank!
     
  7. AJ1900

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    Finde ich gut, aber das alles was du da betreibst hat mit "Geld verdienen" echt rein gar nichts zu tun, das ist dir aber schon klar, oder?
    Also aktuell kaufst du jedenfalls Wohnraum zu den wahrscheinlich höchsten Preisen, die jedenfalls ich jemals in Deutschland gesehen habe. Ob das eine schlaue Idee ist, wage ich zu bezweifeln, denn das einzige was da deine Rendite retten kann sind eigentlich weitere starke Preissteigerungen. Das vorher zu sagen würde ich mich nicht trauen.
    Was übrig bleibt ist die Frage, kannst du dir dein Investments seriös leiste ( was ja der Fall zu sein scheint), und stört es dich auch eine zeitweise negative Rendite nicht unbedingt.
     
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  8. #7 Bernhard1987, 15.02.2019
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    Hallo zusammen,

     
  9. #8 Bernhard1987, 15.02.2019
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    Hallo zusammen,

    Das habe ich in einem anderen Zusammenhang schon mal gelesen. Allerdings kann ich das als Neueinsteiger in dieses Thema nicht ganz verstehen.. Auch wenn ich mitfinanziere, also Teile des Kredites durch mein Gehalt selbst übernehme erhalte ich ja die Mieteinnahmen. Diese werden ja auch durch AfA und eine geringe Steuerlast wegen meiner Zinsaufwendungen auch nicht ganz "aufgefressen". Somit wächst doch mit jeder Mietzahlung der Teil der Wohnung der mir gehört (zumindest von dem Tag an, an dem die Kaufnebenkosten wieder reingeholt wurden).
    Also habe ich ja trotzdem mehr davon, wenn ich die Wohnung vermiete als wenn ich selbst darin wohnen würde und sie zu 100% selbst abbezahlen würde....somit "verdiene" ich ja wieder Geld. Oder wie ist das gemeint gewesen?
    Ist das ein Irrglaube oder ein Denkfehler? Wie gesagt, habe damit noch nicht so viel Erfahrung gesammelt und das Konstrukt noch nicht bis ins letzte Detail verstanden.

    Vielen Dank für Eure Antworten!

    Gruß!
     
  10. #9 immobiliensammler, 15.02.2019
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    Kleiner Einwand, was in Deiner Berechnung noch fehlt: Bei der aktuellen Marktlage (auch schon letztes Jahr) besteht aber das Risiko, dass Du - wie fast alle aktuell - zu teuer eingekauft hast. Sobald die Anlagezinsen wieder steigen wird Betongold unattraktiver, also müssen die Preise entsprechend sinken, um das auszugleichen. Das merkst Du an Deinem Geldbeutel nur, wenn Du zur Unzeit verkaufen musst, aber rechnerisch musst Du auch die Überzahlung erst einmal aufholen!
     
  11. Duncan

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    Das geht genau so lange gut wie du immer liquide bist unabhängig von der Zinssituation, der Weltwirtschaft, dem Wetter(Stürme, Fluten,...), Veränderung der gesellschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, deiner persönlichen Einkommenssituation, deinen finanziellen Prioritäten und sehr viel mehr.

    Wir haben derzeit nahezu flächendeckend eine Hochpreisphase für Immobilien. Hatten wir schon mal. In meiner Region wurden damals, also relativ kurz nach der Wende, sehr teure Wohnungen gebaut. Die verkauften sich damals wie geschnitten Brot. Klar eine Bank rechnete den süddeutschen "Zahnwälten" grandiose Eigenkapitalrenditen vor, dazu Sonder-AfA, Verringerung der Steuerlast ("Das Finanzamt bezahlt Ihnen die Wohnung"), die tollen Mieteinnahmen ("Der Mieter bezahlt Ihnen die Wohnung") und die Preise würden ja noch viel weiter steigen und zu guter Letzt auch noch eine Olympiabewerbung Berlins, "die Preise gehen durch die Decke". Beim Thema Vermietung haben die damaligen Ersterwerber lokal an Mietpreise in München und Stuttgart gedacht und nicht beachtet das Berlin eine Stadt der billigen Mieten ist und war.
    Machen wir es kurz, die damaligen DM-Preise werden umgerechnet selbst heute noch nicht mal im Ansatz erreicht. Sprich passiv hat man schon mal Minus im Vermögen. Nun entwickelte sich so einiges anders und als man dachte sowieso. Von kleineren Unglücken abgesehen, war die erste große Welle der billigen Verkäufe (v.a. durch Zwangsversteigerung) 10 und15 Jahre später als die Zinsbindungen ausliefen und die Banken Nachsicherung und/oder höhere Zinsen verlangten. Das war denn nun der Moment wo Leute wie ich einstiegen, zu diesen Preisen (ca. ein Drittel bis max. die Hälfte des Erstellungspreises). Seither haben sich die Kauf- wie auch die Mietpreise deutlich erhöht. Das ganze trägt sich also. Aber zu den heute verlangten Kaufpreisen in Relation zu den erzielbaren Mieten ist eine Rendite die sich langfristig trägt nicht mehr zu erreichen. Der sog. Faktor liegt derzeit je nach Anbieter bei über 30. - Also realistisch wird da erst nach Ableben des Erwerbers Geld mit verdient, also von der Eigentümerseite, die Banken werden schon was abbekommen. Ich warte jetzt bis die Finanzierung der derzeitigen Neuerwerber ausläuft...

    Geschichte wiederholt sich. Nun schätze mal ab wo dein Startpunkt da gerade liegt?

    Kurz du bezahlst also im günstigsten Fall eine halbe Million für eine Wohnung die nachher 200tausend wert ist...
    Kann man machen, wenn einen das Startkapital so zugeflogen ist, anderweitig vom Himmel gefallen ist oder man konkrete Verlustängste hat in der Hoffnung auf kleine aber stete regelmäßige Einnahmen.
     
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  12. #11 Bernhard1987, 16.02.2019
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    Vielen Dank für eure Antworten,

    klar. Wie sich der Wohnungsmarkt, meine private Sitatuion und die Weltwirtschaft allgemein entwickelt kann keiner klar prognostizieren.

    Aber konkret zu meinem Fall mal die Zahlen:

    Kaufpreis 135.000€ (2-Zimmer, 60qm, Ortstandlage, TG + Keller, BJ 1995)
    Mieteinnahmen kalt 570€
    Darlehenshöhe: 133.000€
    Kaufnebenkosten ca. 15.000€

    Monatliche Rate an die Bank 1.000€ (davon 500€ vom Mieter und 500€ von mir; Da ich selbst mietfrei wohne und gut verdiene stellt dieser Betrag aktuell kein Risiko für mich da)
    Jährliche Sondertilgung 6750€ ebenfalls von mir.

    Laufzeit bis komplett abgezahlt 9 Jahre
    Zinssatz 1,7%
    Zinsaufwendungen über die Laufzeit ca. 13.000€ (je nach Sondertilgung)

    Mir ist klar, dass ich hier einen großen Teil der Wohnung selbst abbezahle. Die Mietennahmen und die Steuerersparnis + AfA sind nur unterstützend...

    Allerdings war meine Rechnung (ohne Berücksichtigung Steuerersparnis und AfA, der Einfachheit halber)

    Kaufnebenkosten + Zinsen = ca. 30.000€ --> Also habe ich diese Kosten in 5 Jahren durch die Miete rein und habe somit ja ab dem 6. Jahr den ersten € durch die Miete "verdient".. Wie sich der Wert der Wohnung entwickelt ist hier ebenfalls außen vor gelassen.
    Diese Variante erschien mir daher sinnvoll, weil ich so Einnahmen generiere, die ich beim EIgennutz nicht erhalte und im Vergleich zu Tagesgeld (Zinserträge unter 1%) ebenfalls nicht.

    Bitte schaut euch doch nochmal meine Zahlen an und kommentiert, ob es nicht sinnvoll ist, das Geld so "anzulegen"..ich plane ja den Kauf ähnlicher Objekte...je nach Marktlage in 8 Jahren :-)

    Vielen Dank für eure Antworten!
     
  13. #12 immobiliensammler, 16.02.2019
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    Also dann zu Deinen konkreten Zahlen:
    Die Finanzierung lasse ich außen vor, die klingt für mich nicht schlecht, auch durch die hohen Tilgungen aus eigenen Einnahmen faktisch ein umgekehrter Sparvertrag (mit Kredit Sachwert kaufen und diesen dann relativ schnell zurückzahlen), bei unter 2 % Zinsen durchaus machbar.

    Problem für mich ist die Wohnung, rund 2.000 €/qm sind für Baujahr 1995 generell nicht schlecht, kommt halt auf den Standort an. Mir wäre aber die Rendite zu gering. 570 Euro Kaltmiete ergeben wohl abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung etc.) rund 500 Euro netto. Diese 6.000 Euro p.A. im Vergleich zu rund 150.000 Kaufpreis inkl. Nebenkosten sind wir also zwischen 3 und 4 %. Ist zwar aktuell (mangels alternativen Anlagen) vollkommen normal, wäre mir persönlich zu niedrig.

    Unterstelle mal das Szenario, dass die Anlagezinsen von 0 wieder auf früher übliche (nur, gab auch schon wesentlich höhere) 3 % steigen. Dann will niemand für 3 % Rendite eine Wohnung kaufen, die müssen dann - wegen der höheren Risiken - mindestens 6 % bringen. Also müsstest Du die Miete verdoppeln oder der Kaufpreis würde sich halbieren. Das ist für Dich nur akademischer Natur, wenn Du die Wohnung nicht verkaufen willst, aber effektiv betrachtet könntest Du dann wohl zwei Wohnungen zum Preis einer kaufen (Finanzierung dann natürlich nicht zu 1,7 %).

    Bei mir ist es ähnlich wie bei @Duncan, ich bin so eine Art Schnäppchenjäger, ich habe seit 4 Jahren faktisch nichts mehr gekauft, sondern warte auf den nächsten Knall (Zinsanstieg)!

    Wie gesagt, ich will Dir das nicht schlechtreden, wenn Du aktuell mit der Wohnung glücklich bist ist das ein guter Vermögensaufbau - so alles wie geplant läuft! Du musst im Endeffekt selbst entscheiden.
     
  14. AJ1900

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    Natürlich, grundsätzlich schon. Warum auch nicht, immer besser als sich alle 5 Jahre einen Neuwagen zu finanzieren. Allerdings vermisse ich bei deinen Rechnung z.Bsp. Kosten für Rücklagen, Reparaturen usw..
    Ganz einfach, du kaufst genau eine Wohnung. Damit trägst du mit alle und mit Haut und Haar jedes Risiko. Diese Rechnungen die du anstellst sind schön und gut, und dienen auch dazu sich bewußt zu machen, was teuer oder billig ist, aber faktisch nützen Sie die nicht so viel, wie man glauben könnte. Der Witz ist nämlich viele Kleininvestoren so rechnen, als wären Sie ein Ölscheich mit sprudelnder Quelle im Vorgarten. Bei dem Kauf einer oder weniger Wohnung ist die Risikostreuung nämlich gleich null. Und wenn du mit Vermietung wenige Erfahrung hast, stehen die Chancen gut, das du genau an den falschen Mieter gerätst.
    Von daher würde ich zuerst gar nicht so auf die Rendite schielen( die stimmt sowieso nicht), sondern auf nummer sicher gehen, das du dir die Immobilie gut selber leisten kannst (und natürlich das sie gut vermietebar ist, keinen Sanierungsstau hat, usw usw.).
    Wenn diese dann halbwegs abbezahlt ist, oder klar ist das es gut läuft, oder am besten beides, kann man ja weiter sehen. Unterm Strich wirst du aber eben ziemlich lange Zeit erst mal weniger im Geldbeutel und mehr Arbeit haben, als wenn du keine Wohnung gekauft hättest. Von daher bin ich auch mit der Rechnerei immer etwas lockerer, weil ob du am Ende 10.000€ mehr oder weniger bezahlt hast, macht den Kohl meistens auch nicht fett, und zu teuer kommt es einem eh immer vor. Für mich ist immer wichtiger, ist die Immobilie gut, und kann ich( und nicht der Mieter für mich) sie auch bezahlen. Alles andere regelt sich über die Zeit.
    Auch ich muß allerdings sagen, das die Preise aktuell extrem sind. Das geht eigentlich nur noch, wenn man die Hoffnung hat weniger Geld mit der Anlage in eine Immobilie zu verlieren, als wenn man nicht investiert.
     
  15. #14 Bernhard1987, 16.02.2019
    Bernhard1987

    Bernhard1987 Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für eure Antworten..so langsam wird der Blick etwas klarer.. Mein Ziel mit der Vermietung war von Anfang an nicht, ausschließlich die maximale Rendite zu erlangen, sondern mich der Sache "Vermietung" langsam anzunähern und hier die ersten Erfahrungen zu sammeln. Einen finanziellen Puffer habe ich im Hintergrund bereits gerechnet (nur nicht in meinen Beitrag reingeschrieben). Für akute Mietausfälle und Sofort-Reparaturen habe ich 5 Nettomieten als Puffer angespart und durch mein Gehalt monatlich ca. 1.000€ freies Kapital (nach Abzug meiner Lebenshaltungskosten), welches ich anderweitig anlege. Ich habe die Hoffnung, dass dieser Puffer für die "kleinere" Wohnung ausreicht.....Mit der Mieterin läuft es bisher gut und ich habe auch noch eine Vermieterrechtsschutzversicherung abgeschlossen um hier nicht auf allen möglichen Gerichtskosten selbst sitzen zu bleiben, im Falle eines Falles..
    Aber wie ihr sagt, die Zeit wird zeigen, was es mir wirklich eingebracht hat und ob ich nach Ablauf der 10 Jahre Spekulationsfrist einen guten Veräußerungsgewinn erzielen kann oder einfach weiter vermiete.

    Vielen Dank für eure Ratschläge und Tipps. Das Forum ist klasse!

    Grüße
     
  16. #15 immodream, 16.02.2019
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    Hallo Bernhard,
    als Einstieg oder zu ersten Übungsversuchen ist diese Objekt sicherlich in einer sinnvollen Größenordnung.
    Die Gefahr liegt z. B. darin, das du wie ich und auch viele Andere in diesem Forum , irgendwann Mal an einen Mieter gerätst, der unter Ausnutzung aller legalen Rechtsmittel 12 Monate keine Miete und Nebenkosten bezahlt , Rechtsanwalts- und Gerichtskosten produziert und beim Auszug noch die Wohnung verwüstet.
    Dann sind alle Berechnungen über eine Rendite hinfällig .
    Wenn du solch eine Phase auch mal überstehen und von den Rücklagen bezahlen kannst, gehe das Experiment des Wohnungkaufs ein.
    Grüße
    Immodream
     
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