Immoilienkauf mit Kassenbestand - machbar?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Sonic-20, 15.01.2011.

  1. #1 Sonic-20, 15.01.2011
    Sonic-20

    Sonic-20 Neuer Benutzer

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    Eine Frage brennt mir schon lange auf dem Herzen.

    Folgende Situation: Wir sind ein Handelsunternehmen mit einem hohen Umsatz und kleinen Margen (Vorteil: durchschnittliche Rechnungshöhe 150€ somit Risiko des Zahlungsausfalls extrem niedrig). Unserer Kontostand bewegt sich meistens bei um die 25.000€. Wir zahlen alle Rechnungen nach 7 Tagen mir 3% Skonto. Unsere Kunden zahlen ca. nach 16 Tagen im Schnitt. Hier gehen wir also ständig in Vorleistung.

    Mal angenommen ich stelle den Zahlungsfluss um in dem ich alle Lieferanten-Rechnungen erst nach 30 Tagen bezahle. Somit verändert sich mein Kontostand extrem. Es sind nach einer Vorlaufzeit somit ca. 80.000€ dauerhaft auf dem Konto (Umsatz ist gleichbleibend). Dieses Geld nehme ich und ersteigere mir damit ein Renditeobjekt über eine Zwandgsversteigerung oder ähnliches. (Achtung: es geht nicht darum ob 80.000€ reichen oder das Objekt sanierungsbedürftig ist etc.)

    Der Kaufpreis von 80.000€ der bei (angenommen) 60% des Schätzwertes (laut Gutachter) der Immobilie liegt, von mir Bar bezahlt wurde (mit dem Kassengeld) und mir somit auf dem Papier das Haus ohne Darlehn gehört. Nach diesem Kauf suche ich die Bank auf und bitte um eine Beleihung des Hauses über 60% des Schätzwertes (80.000€). Das Geld fließt zurück in meine Firma und ich verändere den Zahlungsstrom wieder rückwirkend und ziehe mir Skonto. Die Mieter zahlen die Hypothek ab und ich habe eigentlich bis auf die 3% Skonto nichts an finanziellen Mitteln verloren und nach 20 Jahren gehört mir das Ganze.

    Wo ist mein Fehler? Hat jemand da Erfahrungen? Klärt mich mal auf :D
     
  2. AdMan

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  3. #2 ludwig94428, 15.01.2011
    ludwig94428

    ludwig94428 Benutzer

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    na ja,

    finde das Risiko ein bisschen gross was machst Du wenn Dir die Bank das Objekt nicht beleiht?
    Der zeitliche Rahmen ist auch schwer abzuchecken, die Bank will eine Grundschuld eintragen, die Kreditprüfung dauert etc..

    Mal andersherum, hatte auch lange ein Geschäft und wenn Deine Umsätze gut sind und der Laden schon ein paar Jahre läuft kannst Du dir das ganze doch eh von der Bank finanzieren lassen, gerade wenn es ein Mietobjekt wird, wobei ich festgestellt habe das da kleine Banken wesentlich besser mitspielen wie die grossen Unternehmen, vielleicht noch eine Photovoltaikanlage auf das Dach und die Einnahmen sind auf 20 Jahre fix.

    Gruss

    Christian
     
  4. #3 Klauspanther, 15.01.2011
    Klauspanther

    Klauspanther Benutzer

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    Hallo Sonic,
    ich muss leider etwas spekulieren. Ich fasse noch einmal zusammen.
    Du möchtest ein Haus für 80.000 Euro erwerben. Zuerst mit Eigenmittel und dann mit Fremdmitteln das Eigenkapital ablösen. Frage: Warum eigentlich diese sehr komplizierte Konstruktion? Nur auch hier einmal zum nachdenken: Du verzichtest für einige Zeit auf 3 % Skonto. Rechne einmal nach, wie hoch hier der Zinsverlust ist! 3 % für 23 Tage!!!!!!
    Wenn Du dann von möglichen Denkfehlern ausgehst, gehe ich davon aus, dass Du die Risiken meinst. Hier möchte ich einfach nur ein paar Beispiele nennen.
    Im Rahmen der Finanzierung besteht regelmäßig das Risiko, dass sich die Anschlussfinanzierung erhöht.
    Im Bereich der Vermietung:
    Mietnomaden, hohe Leerstände, Mietausfälle, außerplanmäßige Sanierungskosten usw..
    Das heißt mit anderen Worten, ob Du mit den Mieten allein die Finanzierung stemmen kannst, hängst davon ab, ob die Risiken eintreffen.
    Auf jeden Fall ist Dein Eigenmitteleinsatz sehr teuer erkauft! Auf mögliche Liquiditäsprobleme möchte ich an dieser Stelle aber nicht mehr eingehen.
     
Thema: Immoilienkauf mit Kassenbestand - machbar?
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