Imobilienkauf als Investition

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Hen, 27.11.2010.

  1. Hen

    Hen Neuer Benutzer

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    Guten Abend,
    ich freue mich hier dieses Forum gefunden zu haben.
    Zu meiner Person:
    Ich bin Hausverwalter in einem 8-Parteien Haus. Ich regle die Finanzen und Alle anfallenden Reparaturen. Ich nutze selber zwei Wohnungen davon.

    Jetzt kommt meine Frage:
    Die Stadt hat 55Tausen Einwohner, es ist eine Kreisstadt.
    Ich habe ein Angebot einer Imobilie bekommen. Es ist ein Wohnhaus und Geschäftshaus.
    6 Wohnungen mit 375m² und 366m² Ladenlokal zum Preis von 790Tausend Euro. Es ist mitten im Zentrum in der Fußgängerzone. Das Haus ist 1989 gebaut und hat ein Grundstück von etwa 400m².

    Der Kaufpreis beträgt 790 tausend Euro, die Mieteinnahmen sind monatlich 4900Euro. Die Abtragngen für die Bank würden etwa 4000Euro pro Monat betragen. (denk ich mal),

    Meine Frage ist, ob ich da eine Bank überhaupt finden würde, die das Ganze finanzieren würde. Soll ich nachfragen, oder liber sein lassen?
    Meine Frau und ich, haben ein Verdienst von 3800Euro im Monat (durchschnittlich).

    Kann sein, dass die Banken einen 30prozentigen Mietausfall einrechnet? Gibt es so Was? Wie gesagt, es ist mitten in der Fußgängerzone und das Gebäude ist geplegt mit einer Studiowohnung und Dachterrasse ganz oben drauf.

    Vielen Dank für Ihre Antworten

    MfG
    Hen
    Post Scryptum: Die Idee ist mir gekommen, als eine zusätzliche Altersvorsorge. Als Hausverwalter kenne ich mich da gut aus.
     
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  3. #2 juergen388, 28.11.2010
    juergen388

    juergen388 Neuer Benutzer

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    hallo, normal rechnen man 30% für mietausfall ,renovierung ,versicherung usw, dann bliebe ca 3500.-€ für die zins und tilgung,die frage ist wie hoch der steuervorteil wäre,bei ihren gehalt glaube ich nicht viel.ich glaube es liegt gerade an der grenze zum finanzieren,mir wäre das risiko und der aufwand zu groß
     
  4. malloy

    malloy Erfahrener Benutzer

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    Kommt auf die Eigenkapitaldecke an. Bei 50% steigt sogar die konservativste Deutsche Bank mit ein, bei nur noch 20-30% Eigenkapital wird es schon enger, bei einer 100% oder 108% Finanzierung lohnt das nicht, insb., falls die Zinsbindung ausläuft und dann die Zinsen wieder oben sind für die Anschlußfinanzierung. Ich bin da vllt. etwa strikt, aber teurer als 100-120 Nettokaltmieten würde ich so ein Objekt nicht kaufen, erst Recht nicht, wenn vollständig finanziert. Man darf ja die zu entrichtenden Steuern auch auf den zur Tilgung abgeführten Anteil nicht vergessen.
     
  5. Hen

    Hen Neuer Benutzer

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    Das war ja von einem Makler, ein Angebot halt. Ich dachte eigentlich, es müsse sich das ganze selbst tragen. Später als Altersvorsorge parken.
    Danke für Euren Rat, ich denke, ich werde es doch nicht machen, weil es auch mal schief gehen kann (nach hinten).

    MfG
    Hen
     
  6. #5 nobrett, 29.11.2010
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Das kommt sehr auf die Gegend an, schön wenn das bei Dir funktioniert. Für 100-120 Nettokaltmieten bekommst Du hier in FFm nichts, es gibt einfach kein Angebot.

    Von wegen konservativste Deutsche Bank. Die haben mir ein echtes Kamikazeangebot für ein Sanierungsprojekt gemacht. Alles eine Frage der (vermeintlichen) Bonität. Dr. Jürgen Schneider läßt grüßen.
     
  7. Hen

    Hen Neuer Benutzer

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    Wie gesagt, es sind etwa 730m².
    Dazu Keller und eine Garage plus 2 Stellplätze.
    Es ist bei uns in der Fußgängerzone. (in den Randbezirken unserer Kreisstadt kostet ein m² etwa 1000Euro.
    Die Imobilie kostet aber 790000 in der Innenstadt.

    Frage,
    soll ich dem Makler auch ein Angebot machen??? 600 000 Euro und seine Provision 3,57% aber von 790 000 Euro??? (er würde vielleicht den Besitzer etwas mit dem Preis neigen, ohne eigenen Verdienstschaden zu bekommen)
    Was meint Ihr dazu? Welche Chancen hab ich da?

    MfG
    Hen
     
  8. #7 nobrett, 30.11.2010
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Das kann Dir hier keiner beantworten.

    Wenn die Mieten, insbesondere auch für das Gewerbe aber nicht zu hoch sind und nachhaltig erzielbar sind, d.h. man findet evtl. auch einen Nachmieter der das Gleiche oder mehr zahlt, dann spricht aus meiner Perspektive nichts dagegen.

    Wenn natürlich in der gleichen Fußgängerzone drei Läden leerstehen und es die Geschäfte nur funktionieren weil sie im Eigentum sind und keine Mietkosten verursachen und sich sonst nur Handyläden, Wettbüros und Dönerbuden einmieten wollen, dann sieht das anders aus.

    Ähnliches gilt auch für die Wohnungen.
     
  9. #8 Christian, 30.11.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    wenn deiner Meinung nach mehr als 1000 Euro pro Quadratmeter angemessen wären, würde ich erst mal nachdenken, warum der Verkäufer das nicht auch so sieht.
     
  10. #9 immo4trans, 02.12.2010
    immo4trans

    immo4trans Neuer Benutzer

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    Wieviel Prozent der Miete wird von den Gewerbeeinheiten aufgebracht? Wie ist der Zustand der Immobilie, was kosten vergleichbare Objekte in unmittelbarer Umgebung (wenn soetwas überhaupt grad verkauft wird). Bei mir in der Umgebung (Ruhrgebiet) kauft man teilweise in guten Lagen zur 12 fachen JNM ein.
     
  11. #10 frenchberlin, 06.12.2010
    frenchberlin

    frenchberlin Erfahrener Benutzer

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    Also ehrlich: KP scheint mir viel zu hoch. Es gibt in der Provinz auch Angebote zwischen 300 und 700€ /m². Ich weiß nicht, um welche Stadt es geht aber man kann mit Suchen und Warten bessere Preise bekommen. - Auch hängen diese natürlich wieder proprtional von dem ab, was man schon reingesteckt hat.

    Es hat einem noch keiner den Arm abgerissen, weil man 30& weniger als den geforderten Kaufpreis schriftlich geboten hat. Im schlimmsten Fall bekommst Du eine Absage und musst nachlegen. Nachverhandeln ist ja auch normal.

    Zur Deutschen Bank:
    Ich weiß aus persönlicher Erfahrung, dass sie gar nicht soo konservativ ist, wie man meinen könnte und durchaus risikofreundlich agiert. Hallo, es ist die DB!
    30% EK reichen völlig aus, man muss nur die richtige Filiale erwischen und geschickt verhandeln.


    Renditeerwartungen:
    Deine rechnung sieht bei einem geringeren KP und gereingeren NK schon wesentlich besser aus. Deswegen versuch's einfach mit besserem KP!

    Objekt:
    Mir scheint's ein bisserl risikoreich bei der m² nur so wenig WE zu haben. Das kann gut gehen, aber wenn nur einer ausfällt, haste gleich riesigen Mietausfallanteil. Deswegen würde ich 750m² immer auf mehr Wohnungen verteilen. Der Gewerbeanteil scheint mir auch wesentlich zu hoch (nur eine Einheit, aber die Häfte der m,²!) für die Finanzierung bei Privatinvestoren auch bei der DB, ganz abgesehen davon, was es für ein gewerbe ist!
     
Thema: Imobilienkauf als Investition
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