In Altbau oder Neubau investieren?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von fresh, 23.01.2009.

  1. fresh

    fresh Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich möchte mir Ende diesen bis Mitte nächsten Jahres eine Eigentumswohnung kaufen. Bisher hatte ich mit Immobilien noch nichts zu tun und lese mich jetzt seit ein paar Wochen in die Materie ein. Aber anstatt Klarheit, treten auch immer mehr Unklarheiten auf - deshalb würde ich gerne Euren Expertenrat einholen.

    Um gute Ratschläge zu bekommen, schreibe ich nun ziemlich genau, was ich suche:

    - Eine Eigentumswohnung (2 Zimmer // 60 -70 qm) in zentraler Lage (Berlin Prenzlauer Berg, Friedrichshain und eventuell auch Pankow)
    - Für diese möchte ich zwischen 100.000 bis 150.000 Euro investieren
    - Anschließend möchte ich in dieser Wohnung ca. 5 Jahre wohnen und in diesem Zeitraum die Wohnung auch abbezahlt haben.
    - Nach den 5 Jahren möchte ich die Wohnung dann vermieten, oder mit Gewinn verkaufen um in eine andere Immobilie zu investieren (z.B. ein Einfamilienhaus in einem Randgebiet von Berlin …)


    Nun zu meinen Fragen:

    Anfangs hatte ich nur nach Neubauten gesucht, also Wohnungen, die gerade gebaut werden oder der Bau gerade fertig gestellt worden ist (ungefähr so etwas: www.diestelmeyer.de). Davon erhoffe ich mir, in etwas modernes zu investieren, wo erstmal keine Reparaturen anfallen, energiesparend gebaut wird etc.
    Nun habe ich aber im Internet gelesen, dass Neubauten in den ersten Jahren einen Wertverlust haben – ich diese Immobilie nach 5 Jahren also mit Verlust verkaufen müsste!
    Könnt Ihr das bestätigen?

    Darauf hin habe ich mich nach Altbauten, die nicht vor allzu langer Zeit saniert worden sind umgesehen und bin auch auf Zwangsversteigerungen gestoßen. Eine Eigentumswohnung zu 80% des Verkehrswertes zu ersteigern ist finanziell gesehen natürlich ein großer Anreiz (natürlich unter Einbeziehung von Experten, damit nichts schief gehen kann). Außerdem steigt die Chance die Immobilie nach 5 Jahren gewinnbringend zu verkaufen.
    Was sind Eure Erfahrungen mit sanierten Altbauten – sind Sie günstiger als Neubauten?
    Was sind Eure Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen?


    Da ich von zu Hause aus arbeite und selbstständig bin, ist mir wichtig, dass ich einen großen Arbeitsraum habe, den ich steuerlich geltend machen kann. Was passiert dann aber bei anschließender Vermietung oder Verkauf? Muss ich dann die steuerlichen Erleichterungen wieder zurückzahlen?


    Nun ist mein Beitrag ganz schön lang geworden und ich bedanke mich schon jetzt für Eure Tipps, Meinungen und Erfahrungen.


    LG,
    fresh_
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 23.01.2009
    Christian

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    Hallo,

    Wertverlust hin oder her, zu einem erfolgreichen Verkauf gehört immer ein Käufer. Und der entscheidet (zusammen mit dem Verkäufer), was der Gegenstand "wert" ist.

    Was nützt es dir, wenn hier 20 Leute sagen "Die Wohnung wird im Wert steigen", du aber nach 5 Jahren niemanden findest, der den geforderten Betrag zahlen will?

    Andersherum: Wenn hier 100 Leute sagen: "Keine Wertsteigerung zu erwarten", du dann aber nach 5 Jahren jemanden findest, der deine Wohnung um jeden Preis haben will? Hatten die 100 Leute dann Unrecht?

    Zumal man sowas regional sehr stark schwanken kann ... heute wollen "die Leute" zentral wohnen, in 5 Jahren vll. mehr ländlich? Wer weiß das schon?

    Guck' dir mal die aktuellen Angebote an und vergleiche diese, dann bekommst du ein Gefühl. zu welchen Preisen Neue und ältere Wohnungen "gehandelt" (vielmehr: angeboten) werden. Aber Achtung: Das, was in Zeitungs- oder Internetanzeigen steht, ist der geforderte Preis, nicht der, der am Ende auch gezahlt wird.
     
  4. fresh

    fresh Neuer Benutzer

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    Hallo Christian,

    deine Argumentation klingt sehr einleuchtend, erleichtert mir aber kaum die Entscheidung.

    Eventuell hat hier ja jemand Erfahrungen, wie es in der Vergangenheit war, oder kennt sogar den Berliner Immobilienmarkt. Dies bedeutet zwar nicht, dass es auch zukünftig so sein wird, ich habe aber schonmal Anhaltspunkte.

    Waren diese Neubauten mit moderner Architektur und gehobenen Standart (also lichtdurchflutete Räume, grosse Fenster etc - ich hoffe ihr wisst, was ich meine) gefragt? Mir persönlich würde eine solche Wohnung nämlich mehr zusagen.
     
  5. #4 lostcontrol, 23.01.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    nur mal so am rande: gehobenen standard, lichtdurchflutete räume und große fenster gibt's auch bei altbau. spontan werden da wohl jedem die diversen gründerzeit-villen einfallen.
    ich bewohne selbst ein architektenhaus (stuttgarter schule) von 1932 und habe sehr repräsentative, grosse, lichtdurchflutete räume mit vielen, auch grossen fenstern.

    grundsätzlich würde ich davon abraten, sich einen altbau zuzulegen, wenn man nicht sehr viel blut, schweiss und tränen investieren will. und natürlich geld.
    ich betreue mehrere altbauten und weiss aus erfahrung, dass da STÄNDIG irgendwas zu machen ist, selbst dann, wenn man die grundsätzliche sanierung schon geschafft hat.
    das ist nur was, wenn man wirklich liebhaber ist oder aus sentimentalen bzw. traditionellen gründen an der immobilie hängt (also z.b. elternhaus etc.). und man sollte ziemlich gut wissen was man da tut - das ist nichts für anfänger ohne wissen bezüglich altbausubstanz, architekturgeschichte usw.
    man muss genügend rücklagen haben, um spontan reagieren zu können. und planen lässt sich da herzlich wenig. ich habe noch keine einzige meiner todo-lists jemals durchziehen können. ich kann immer nur grob planen was alles erkennbar zu welchem zeitpunkt fällig sein wird, es kommt garantiert irgendwas, was dringlicher ist...

    da muss herzblut drinstecken, sonst ärgert man sich nur.
    und man muss freude dran haben, die zumindest einen teil des ärgers ausgleicht.

    ich liebe unsere altbauten von herzen - ansonsten würde ich mir das ganz sicher nicht antun. und das sag ich, obwohl ich erst heute wieder böse risse im mauerwerk entdeckt habe, das erst vor wenigen jahren saniert wurde...
     
  6. #5 Immobilienkai, 03.03.2011
    Immobilienkai

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    Hallo fresh,

    mich würde interessieren, wie Sie sich letztendlich entschieden haben. Wir stehen vor genau derselben Entscheidung, auch Prenzlauer Berg. Entweder hochwertig sanierter Altbau in 1a-Lage mit Grünblick oder preiswerterer Neubau (Passivhaus) ein paar Meter weiter ohne Grünblick.
    Letzlich stellt sich auch uns die Frage nach der Wertsteigerung, also welcher Immobilientyp in Berlin mehr gefragt ist. Ich denke, dass eine gut sanierte Altbauwohnung auch in einigen Jahren noch Charme haben wird, frage mich aber, wie sich dies bei einer jetzt hochwertigen Neubauwohnung in sagen wir 10, 15 Jahren verhält. Verliert so etwas nicht schneller an Wert, weil gerade Neubauten (ich denke da allerdings eher an die Untegüme aus den vorangegangenen Jahrzehnten) ja schneller als nicht mehr chic angesehen werden?
    Ihr Erfahrungsbericht sowie Ratschläge aus berufener Feder würden uns sehr weiterhelfen. Und wie gesagt: es geht hier nicht um Familienvillen in Stuttgart oder so, sondern um gefragte, eng bebaute Innenstadtlagen Berlins.

    Vielen Dank!
     
  7. #6 McFelsen, 07.03.2011
    McFelsen

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    Also eine Wohnung würde ich Zentral kaufen, möglichst nur zur Eigennutzung ( Mieter bringen nicht viel Geld ein, können aber viel Ärger machen ). Kleine Wohnungen wird man eher los als große. Deutschland Zukunft liegt bei den Singles, insbesondere durch die Gesellschaftlichen Probleme im Land.

    Eine Neubauwohnungen würde ich nicht kaufen, ist die Wohnung sehr gut Ausgestattet und das bei der heutigen Qualität und der Qualifikation der Bauarbeiter etc. kann es auch viele Probleme geben. Bei einer älteren Eigentumswohnung ist der zustand des Hauses sehr wichtig. Hier würde ich mich genau erkundigen.

    Wichtig ist hier auch auf die Finanzen zu achten, was an Rücklagen existiert. Hatte mir mit einem bekannten Eigentumswohnungen angesehen ( 3 Zimmer um die 70 qm ), die meisten ETW Anlagen waren sehr gepflegt, aber mal eine Durchsicht der Rücklagen lies nichts gutes für die nächsten Jahre erahnen.

    Wenn eine Wohnung in einem Haus ist, das z.B. 10 Wohnparteien hat, sollten mindestens 10000 Euro in der Kasse sein, wenn nicht noch mehr, bei mehr als 50 Wohnungen 6000 Euro pro Wohnung. ( Meine Meinung ).

    Wir haben bei uns ein Hochhaus in der Nähe, dort waren nur die Balkonplatten defekt, Sonderumlage = 2000 Euro. Von der Asbestentsorgung der Aussenplatten ( Kostet ) ca. 2 Millionen Euro + eine Million für die neue Wärmedämmung. Bei 12 Stockwerken mit 36 Wohnungen. Die Platten fallen bald vom Haus runter ( Rissig ).

    Derzeit wird da viel verkauft, meistens an Rentner ohne Ahnung.

    Bei uns wurde in der Nähe ein Neubau gebaut ( vor 4 Jahren ), 2 Zimmer 60qm Wohnung für 160000 Euro, 3 Zimmer 75qm 220000 Euro. Baumängel kosten der Gemeinschaft 1,2 Millionen Euro. Es sind 60 Wohnungen vorhanden. Bauträger ist pleite. Nun Probleme mit Dach und Wände ( Wasserschaden ) und Statik stimmt nicht.

    Ich habe eine Wohnung von der neuen deutschen Heimat 70er Jahre, schön billig im Kauf ( 20 Stöcker ), dafür 6000 Euro für die Wärmedämmung ( mein Anteil, Restliche 5000 Euro der Steuerzahler ). Immer noch billig, im besten Zustand, 179 Wohnungen und 9000 Euro Rücklage für jede Wohnung immer noch vorhanden.

    56 qm + Tiefgarage inkl. Heizung, Wasser und Strom 185 Euro im Monat.
     
  8. #7 nobrett, 08.03.2011
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Sorry, aber das klingt mir nach einem ziemlichen Kamikazeprojekt mit Geldverbrennungsgarantie.

    Nach einer Haltezeit von nur 5 Jahren musst Du eventuelle Gewinne versteuern. Die wird es aber nur im Ausnahmefall geben, denn die Kaufnebenkosten (man rechnet inkl. Makler mit 11% vom KP) sind auf jeden Fall verloren. Und Du zahlst noch Zinsen.

    Alternative: Sparen, so lange noch mieten und dann gleich das Objekt kaufen was Du länger behalten willst.

    Just my 5 cents.
     
  9. Otto

    Otto Benutzer

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    mmh lieg ich da jetzt gerade falsch oder du nobrett?
    Gewinne versteuern wenn er 5 Jahre selbst bewohnt hat? Mein stand ist nach 24 Monaten Steuerfrei bei Eigennutz! Stimmt das noch? Wer kann mir genaueres sagen
     
  10. Berry

    Berry Neuer Benutzer

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    Hallo Zusammen,

    die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre.

    Hierzu ein guter link:

    Ascado
     
  11. Otto

    Otto Benutzer

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    Das ist Quatsch, es besteht eine Spekulationsfrist von 10 Jahren, außer das Objekt wurde zwischen Anschaffung und Verkauf nur Eigengenutz oder min. die letzten 2 Jahre vor verkauf vom Verkäufer selbst genutzt
    siehe § 23 Absatz 1 Nr. 1 Satz 3 ESTG
     
  12. #11 nobrett, 11.04.2011
    nobrett

    nobrett Erfahrener Benutzer

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    Das ändert nichts an meiner Einschätzung, dass es aufgrund der "verbrannten" Kaufnebenkosten kaum Gewinne geben wird.
     
  13. #12 lostcontrol, 12.04.2011
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    auch ohne mich jetzt intensiv mit den verschiedenen hier geposteten berechnungen beschäftigt zu haben:
    altbau ist NIE wirtschaftlich rentabel. behaupte ich jetzt einfach mal so.
    es sei denn es handelt sich um ein DEUTLICH staatlich bezuschusstes repräsentables objekt, aber um sowas geht's hier ja nicht sondern nur um 'ne eigentumswohnung.

    ich bleib dabei:
    ich find altbau toll, verbrate aber regelmässig unmengen blut, schweiss und tränen da rein ohne auch nur einen einzigen cent an entlohnung dafür zu sehen. die mieteinnahmen werden grösstenteils sofort wieder reingesteckt, irgendwas ist ja immer, nicht nur in den wohnungen selbst, da geht's ja auch um treppenhaus, dach, fassade, keller etc.
    wir sind sicher nicht arm, aber was wir da permanent rausblasen, das können wir uns wohl wirklich nur leisten weil wir eben nicht arm sind. bei 'ner eigentumswohnung mag sich das alles noch in überschaubaren grenzen halten, aber sobald's um ganze häuser geht sollte man nicht nur bereit und willens sein, sondern vor allem auch die möglichkeit dazu haben, evtl. mal eben 'ne 6stellige summe entweder zurückgelegt haben (bei eigentümergemeinschaften ist das ja nicht umsonst pflicht, dass da jeder jährlich was einzahlt) oder eben mal auf die schnelle auftreiben können.

    eins weiss ich sicher:
    da haben sich schon viele versucht, aber altbau ist kostenintensiv, was letztendlich bedeutet dass sich das nur dann rentiert wenn man's entweder abgezahlt erbt oder eben von vornherein entsprechend durchsaniert. und selbst dann wird altbau immer weniger abwerfen als neubau, es sei denn es ist die ultimative luxus-lage und wirklich ein mega-geiles liebhaber-objekt bei dem die mieter auf heizkosten & co. nicht schauen sondern nur auf die atmosphäre. derartige objekte stehen aber extrem selten zum verkauf, wen wundert's?

    wenn man dann auch noch an sachen wie wärmeschutzgesetz und co. denkt, weiss man dass da in den nächsten jahren zusätzliche kosten auf einen zukommen. ob man die stemmen kann und will, das sollte man sich grundsätzlich überlegen.
    eins weiss ich für meinen teil: wenn ich's mir aussuchen könnte, ich würde sofort meine altbauten (naja ok - bis auf mein privathaus) gegen plusenergiehäuser(TM) tauschen.
     
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