Indexmiete - Erhöhung nach sehr vielen Jahren. Begrenzt?

[biglift]

Hi!

Ich habe vor vielen, vielen Jahren eine Wohnung vermietet, schon damals mit Indexmiete.
Ich war mir damals gar nicht bewusst, warum ich das angekreuzt habe. War ja alles Friede Freude Eierkuchen, aber naja.
In den letzten Jahren dann zunehmend Ärger mit den Mietern. Ermahnungen, Abmahnungen, Hinweise ...
Dann erstmals eine größere BK-Nachzahlung, welche schon unter viel Anfeindung beglichen wurde. Die Verbräuche der Mieter wurden aber immer größer und liegen beim fast dreifachen der anderen Wohneinheit. Dementsprechend viel die letzte BK-Abrechnung (wie schon Monate vorab angekündigt) nun sehr kräftig aus.
Da ging dann der Zauber richtig los. Anfeindungen, immer mehr Verstöße gegen Mietvertrag und Hausordnung ... und natürlich Zahlungsverweigerung.
Auf einmal hatte ich dann neue Brieffreunde: den Mieterbund
Aufgrund vieler bereits abgemahnter Verstöße - durch die auch Schäden am Gebäude entstanden sind - mit Abmahnung dann die ordentliche Kündigung ausgesprochen und Fristen zur Behebung gesetzt.
Kündigung wurde vom Mieterbund pauschal widersprochen und die Schäden mir bzw. einem baulichen Mangel angelastet.
Tja, die wohnten halt hier viel zu lange sehr, sehr günstig. Zeit, das zu ändern.
Nachdem ich mir alles nochmal ganz genau angeschaut habe wurde mir dann klar, dass ich durch die vereinbarte Indexmiete gar nicht bezüglich Vergleichsmiete oder (erfolgter) Modernisierung erhöhen kann. Mist, dachte ich erst mal.
Dann habe ich mir die aktuelle Veröffentlichung des Verbraucherpreisindex geladen und gerechnet ... ups ... na das wird aber viel!
Heraus kam eine Erhöhung um bald 40%!
Ich habe viel recherchiert, gelesen und gestöbert ... Eine Grenze gibt es da scheinbar nicht, auch wenn die Politik das derzeit teilweise anstrebt.
Also formwirksam aufgesetzt und raus damit.
Klar, dem wurde natürlich widersprochen, und zwar mit Verweis auf die Kappungsgrenze nach 558 BGB, was aber in meinen Augen nicht zutrifft.
Und geleistet wurde die Erhöhung zum Stichdatum natürlich auch nicht.

Was sagen die Fachleute hier: ist eine solche Erhöhung rechtlich möglich?
Immerhin wären wir jetzt beim gleichen Betrag, hätte ich das Recht früher ausgeübt ...
Aber ich war die vielen Jahre wieder viel zu gutmütig ... bis nun der Ärger begann.

Danke für Eure Kommentare dazu,

Biglift

 

[Andres]

Was sagen die Fachleute hier: ist eine solche Erhöhung rechtlich möglich?

Ja. Für Indexmieten gibt es keine Kappungsgrenze. Der Verweis auf § 558 BGB ist Quatsch. Dessen Absatz 3, der die Kappungsgrenze begründet, beginnt mit den Worten: "Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete ...". Hier liegt aber keine Erhöhung nach Absatz 1 vor, denn dort ist die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete beschrieben. Die Indexmiete findet sich dagegen in § 557b BGB.

Auch Verjährung ist hier nicht zu befürchten. Zwar unterliegt der Anspruch auf Indexanpassung grundsätzlich der Verjährung, d.h. auf Grundlage eines Indexstands von 2019 kann man heute keine Anpassung mehr fordern, aber jeder neu veröffentlichte Indexstand löst einen neuen Anspruch aus. Solange es keine anhaltende Deflation gibt, gibt es effektiv auch keine Verjährung, die die Indexmiete bremsen würde.

Aber ich war die vielen Jahre wieder viel zu gutmütig ... bis nun der Ärger begann.

So scheint es. Auch wenn die Leute beim Mieterbund ... nicht als Spitzenjuristen bekannt sind, ist es trotzdem keine besonders gute Idee, selbst an so Dingen wie Abmahnungen und Kündigungen herumzubasteln. Wenn die Gegenseite anwaltlich vertreten ist, ist es meist schlau, selbst Waffengleichheit herzustellen. Also such dir einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zumindest für die Kündigung. Der geht mit vielen Dingen viel souveräner um, als es die meisten Vermieter tun könnten.

Auf einmal hatte ich dann neue Brieffreunde: den Mieterbund

Das wird eine eher enttäuschende Brieffreundschaft, denn ich schreibe denen nicht zurück. Ich bin dazu nicht verpflichtet und ich habe auch keine Lust darauf, weil nicht genehme Eingaben dort ohnehin ignoriert werden. Die stellen sich garantiert nicht hin und erklären ihrem Mitglied, warum ich im Recht bin - das ist nicht die Mentalität dieses Ladens. Es ist halt schon ziemlich kurios, denn in der Beratung bei Haus & Grund werden Vermieter durchaus mal darauf hingewiesen, welche rechtlichen Positionen nicht haltbar sind. Passt wohl nicht zum Narrativ des Mieterbundes ...

Wenn ich etwas mitzuteilen habe (was selten genug der Fall ist), dann tue ich das direkt gegenüber dem Mieter. Für Anwälte wäre das nicht zulässig, für alle anderen schon.

 

[jorgk]

Es gibt Umstände die zur Verwirkung des Anspruchs auf Mieterhöhung, bei einer Indexmiete, führen können:
OLG Nürnberg – Az.: 3 U 1355/13 – Beschluss vom 17.01.2014, zB hier besprochen.

 

[Ferdl]

Nach meinem Verständnis, bezieht sich das Urteil auf diese, seltsamerweise gerne Verwendete, vermaledeite Formulierung mit den Prozentsätzen (Erhöhung um x, wenn y eintritt). Wurde eine simple Indexmiete vereinbart, sollte dieses Problem nicht auftauchen. Der Mieter hat ja wohl auch nicht grundsätzlich die Mieterhöhung abgelehnt, sondern mit dem Unzutreffenden Verweis auf die Kappungsgrenze.
Insbesondere in Anbetracht des Umfangs der Forderungen gegen den Mieter (Mieterhöhung, Sachschäden, Abmahnung, Kündigung, Zahlungsverzug?) ist die Investition in einen Fachanwalt sicherlich eine lohnende.

 

[biglift]

Die Frage ist ja, ob da nach 16 Jahren irgendeine Verjährung greift.
Wenn dem so ist würde es ja die Indexmiete ad absurdum führen. Dürfte ich also jetzt nur eine Erhöhung auf Basis des Index von vor 10 Jahren begehren und gleichzeitig außer nicht zu vertretenden Umständen keine andere Erhöhung ziehen können, so wäre ich gegenüber anderen Formen extrem benachteiligt. Immerhin bleibt für die Mieter der Vorteil der letzten 16 Jahre.
Ja, ich weiß, ich hätte mal früher drauf kommen sollen ...

 

[immobiliensammler]

siehe #2

 

[biglift]

Auch Verjährung ist hier nicht zu befürchten. Zwar unterliegt der Anspruch auf Indexanpassung grundsätzlich der Verjährung, d.h. auf Grundlage eines Indexstands von 2019 kann man heute keine Anpassung mehr fordern, aber jeder neu veröffentlichte Indexstand löst einen neuen Anspruch aus. Solange es keine anhaltende Deflation gibt, gibt es effektiv auch keine Verjährung, die die Indexmiete bremsen würde.

Und genau die Formulierung ist mir nicht klar.
Kann ich also heute Rechnen mit der aktuellen Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes und dem daraus abgelesenen Wert von 2007 als Index zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung bzw. Beginn des Mietvertrages?

 

[immobiliensammler]

Kann ich also heute Rechnen mit der aktuellen Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes und dem daraus abgelesenen Wert von 2007 als Index zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung bzw. Beginn des Mietvertrages?

Meines Erachtens ja, außer im Mietvertrag wurde eine andere Bedingung vereinbart.