Indexmiete Gewerbe BerechnungsStart

Diskutiere Indexmiete Gewerbe BerechnungsStart im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Guten Tag, vielleicht könnte mir jemand zu einer Frage der Indexmiete weiterhelfen: Wenn ich in einem Indexmietvertrag einen festgeschriebenen...

  1. #1 Lang_Immo, 30.03.2020
    Lang_Immo

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    Guten Tag,

    vielleicht könnte mir jemand zu einer Frage der Indexmiete weiterhelfen:

    Wenn ich in einem Indexmietvertrag einen festgeschriebenen Mietzins habe (z.B. 24 Monate), nehme ich als Berechnungsstart der Mieterhöhung dann das Jahr des Mietvertragsstart oder erst das Startjahr + 24 Monate?

    Beispiel:

    Mietvertragsbeginn: 01.01.2010

    Festgeschriebenener Mietzins: 24 Monate

    Startet die Berechnung der Mieterhöhung am 01.01.2010 oder am 01.01.2012?

    Vielen Dank für die Hilfe!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Um das auch nur halbwegs seriös einschätzen zu können, müsste man die vollständige Vereinbarung zur Miethöhe im Wortlaut kennen.
     
  4. #3 Lang_Immo, 31.03.2020
    Lang_Immo

    Lang_Immo Neuer Benutzer

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    Hallo,

    danke für die Rückmeldung. Der genaue Vertragstext lautet:

    Der Mietzins ist auf 24 Monate festgeschrieben. Sofern sich nach diesem Zeitraum der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex (VPI) gegenüber dem Stand der letzten vertraglichen Mietzinsanpassung um mehr als 5 Punkte nach oben oder unten verändert, ändert sich der Mietzins im selben Verhältnis multipliziert mit dem Faktor 0,8.

    Dies würde bedeuten, dass der Berechnungsstart erst nach den 24 Monaten ist, oder?
     
  5. #4 Goldhamster, 31.03.2020
    Goldhamster

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    Hallo,

    ja, für mich ist das ziemlich klar und verständlich dargelegt.
     
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  6. #5 jorgk, 31.03.2020
    Zuletzt bearbeitet: 31.03.2020
    jorgk

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    ... für mich nicht (auch wenn ich nachvollziehen kann warum es erst so wirkt):

    Da steht:
    ... und die wird (muss) vor 24 Monaten gewesen sein.

    Da die Vertragsformulierung recht unglücklich ist darf man sich nun für die erste Erhöhung/Verminderung (nach den ersten 24 Vertragsmonaten) kloppen, ob der Vertragsbeginn schon eine Anpassung darstellte im Sinne der Formulierung.
    Aber zumindest für danach, also alle folgenden 24 Monate Perioden, wird man zur Berechnung immer den Wert der Mietzinsanpassung nehmen müssen - und die gilt ja, logischerweise, ab dem Anfang jeder 24 Monate Periode.
    [ Und wenn die Punkte-Grenze nicht gerissen wurde, daher keine Anpassung erfolgte, dann ist der 'Referenzwert' für die Mietzinsanpassung auch mal ein Vielfaches von 24 Monaten her.]

    P.S.: Ich sehe eben, wir sind nicht im Gewerbebereich (sondern: Mietvertrag über Wohnraum > Mieterhöhung). Für Wohnraummietverhältnisse gilt für Indexmieten § 557b Indexmiete. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind da nicht möglich. Ob die getroffene Vereinbarung nun hinfällig oder (weil sogar zu Gunsten des Mieters wg. x 0,8) doch gültig ist - das wird ggf. schwierig ..,

    P.S.: Threat-Titel ist eindeutig Gewerbe - sorry, hab' ich übersehen.
    Also Mod: Den Thread ggf. verschieben ...
     
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  7. Andres

    Andres
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    Habe ich erledigt. Leider ist mir das nicht vorher aufgefallen.


    Zur Sache: Die ursprüngliche Vereinbarung der Miete würde ich nicht als "Anpassung" bezeichnen. Wenn man jetzt Haare spalten möchte, ist damit überhaupt keine Mieterhöhung mehr möglich, aber darauf will ich nicht hinaus. Es ist aber in jeder anderen Auslegung erforderlich, einen Zeitpunkt als "Anpassung" zu behandeln, an dem keine Neuberechnung der Miete stattgefunden hat. In dieser Logik sehe ich keinen Grund, warum dieser Zeitpunkt nicht auch nach Ende der 24 Monate sein soll.

    Trotzdem sind beide Wege plausibel. Damit sind wir wieder einmal bei der Erforschung des tatsächlichen Willens der Vertragsparteien angekommen. Der tatsächliche Wille dürfte gewesen sein, dem Mieter eine Zeit lang nicht mit Mieterhöhungen zu kommen, was aus meiner Sicht ganz stark dafür spricht, auch bei der Berechnung der Anpassung die für den Mieter günstigere Auslegung anzuwenden. Ist aber reine Spekulation ...
     
  8. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Ja, kann man so sehen. Aber wie wahrscheinlich ist es, das beide Vertragsparteien es schon immer so gemeint haben, dass eine erste Anpassung -bei der gewählten Formulierung- erst nach 48 Monaten nach Vertragsbeginn stattfinden kann. 24 Monate eine fixe Miete ist für Gewerbe schon relativ lang.

    Ich denke hier hat sich der Vermieter 'in's Knie geschossen' (diese Formulierung zu machen/zu akzeptieren), aber der Mieter weiss es vielleicht bisher gar nicht welchen Vorteil er gegenüber einer richtig formulierten Regelung hat (jeweils nach 24 Monaten wird gegenüber der anfänglichen bzw. angepassten Miete erneut an den Verbraucherpreisindex angepasst) - oder er hat eben darauf abgezielt.
     
  9. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Das ist mal wieder der lebende Beweis dafür, dass man keine Mietverträge selber basteln soll.
    Und wenn man das schon unbedingt selber machen will, warum nennt man nicht ein konkretes Datum anstatt so ein unklares Zeitraum geschwurbel.
    War es beabsichtigt dass der Zeitraum jeweils 24 Monate nach Erhöhung sein sollte?
     
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