Indexmiete: Mieterhöhung niedriger als Indexsteigerung -> Folgen?

Diskutiere Indexmiete: Mieterhöhung niedriger als Indexsteigerung -> Folgen? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich vermiete seit 9/2021 Wohnraum (Neubau, Fertigstellung Sommer 2021), Indexmietvertrag. Die Miete ist für einen Neubau pro m²...
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causm

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Hallo zusammen,

ich vermiete seit 9/2021 Wohnraum (Neubau, Fertigstellung Sommer 2021), Indexmietvertrag.
Die Miete ist für einen Neubau pro m² Wfl angemessen (nicht günstig, aber auch nicht völlig überteuert trotz sehr angespanntem Wohnungsmarkt) aber da auch viel Wohnfläche, in Summe schon viel Geld das da an mich überwiesen wird.

Zum Zeitpunkt der Vermietung, ist noch niemand von 10 % Inflation bzw. Indexsteigerung ausgegangen (auf das wird es wohl im Sept 22 rauslaufen nach ersten Schätzungen) und alle Parteien fanden die Indexmiete gut und fair, auch die Mieter.
Jetzt könnte ich ja nach dem ersten Miet-Jahr erhöhen und möchte das eigentlich auch (verstehe mich gut mit den Mietern, aber es ist schon ein Renditeobjekt und keine Liebhaberei), aber eigentlich nicht die vollen 10% sondern nur grob in dem Rahmen den wir damals alle angenommen hatten (2 - max 5%/a)

Mir ist klar, wie ich die Miete erhöhe und auch dass ich grundsätzlich drunter bleiben kann, aber aktuell gehe ich davon aus, dass das "Potential" dann für immer verschenkt ist, weil bei der nächsten Erhöhung, der dann aktuelle Indexwert und die letzte Kalt-Miete als Ausgangspunkt zählen.

Sprich: wenn der Index um 10% gestiegen ist, ich aber nur 4% die Miete erhöhe, dann sind die anderen 6% für immer "aufgegeben", oder gibt es eine Möglichkeit sich das für später "aufzuheben" bzw. die mögliche Schwankung im Index zu glätten ?

Rein theoretisch (und gar nicht so unwahrscheinlich) könnte der Index ja in 2-3 Jahren auch mal 0 sein oder gar ins Negative fallen in 3-4 Jahren und dann wäre ich der Dumme, wenn der Mieter eine Kürzung verlangt und ich vorher nicht maximal angehoben habe.

Am liebsten wäre mir, wenn ich so 4-5% erhöhen könnte aber die "nicht genutzten" Indexwerte als "Reserve mitnehmen" könnte. Bei jetzt direkt +10%, sehe ich das Vertrauen und das gute Verhältnis der Mieter zu mir beschädigt, aber in 5 Jahren der Dumme sein möchte ich auch nicht.
Also: Geht sowas und wenn ja wie?
Ich finde leider nirgends etwas zu dem Thema...

Oder muss man quasi immer voll erhöhen, wenn man das Risiko umgehen möchte? Kann ja auch nicht im Sinne des Gesetzgebers sein.

Danke im voraus
 
  • Indexmiete: Mieterhöhung niedriger als Indexsteigerung -> Folgen? Beitrag #2
Andres

Andres

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Bei jetzt direkt +10%, sehe ich das Vertrauen und das gute Verhältnis der Mieter zu mir beschädigt
Eine der Lektionen, die ich (wie viele andere Vermieter) lernen durfte: Für niedrige Mieten hast du keine Dankbarkeit zu erwarten. Wenn du die Erhöhung irgendwann später nachholst, besteht die Gefahr, dass der Mieter ganz genau so sauer ist, weil "doch jetzt überhaupt keine Inflation mehr ist". Dass du jahrelang auf Geld verzichtet hast, interessiert dann plötzlich niemanden mehr.

Außerdem möchte ich dir vorschlagen, dass du mal ganz ehrlich überlegst, wie sich deine eigenen Kosten gerade entwickeln. Was zahlst du für die Verwaltung, für Handwerker und (auch wenn es noch dauern wird) bei den anziehenden Zinsen eines Tages für die Anschlussfinanzierung? Warum vermiete ich? Suche ich neue Freunde oder will ich Geld verdienen? Warum habe ich eine Indexmiete vereinbart?

Es mag hilfreich sein, mit den Mietern zunächst einmal ein Gespräch zu führen. Wenn man den Mietern entgegenkommen will, halte ich es für einen der einfachsten Wege, die Indexmieterhöhung nicht sofort durchzuführen. Mit jedem neuen Indexwert entsteht ein neuer Anspruch auf eine Anpassung der Miete. Wenn die Miete nun einfach erst nach 2 Jahren erhöht wird, ist man den Mietern um 12 mal 10 Prozent der Miete entgegengekommen, ohne irgendwelche rechtlichen Nachteile oder auch nur Unsicherheiten jenseits der verpassten Mieteinnahmen.
 
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Ferdl

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Meines Verständnis nach, kannst du auch im Nachgang die Miete anpassen.
Allerdings wird der Mieter über jede Mieterhöhung unzufrieden sein, also daher eher wie @Andres schreibt erst nach zwei Jahren und dann voll, als jedes Jahrein bisschen. Aber da gehen die Meinungen auseinander. Derzeit hat man vieleicht auch eher Verständnis für die Erhöhung weil ja alle von Inflation reden, andererseits steigen grad die Energiekosten wie blöd und dann kommt der VM und will auch noch abkassieren. Schwierige Entscheidung.
 
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Sweeney

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Gem. § 557b Abs. 1 BGB wird die Miete durch den VPI "bestimmt". Dem Wortlaut nach sehe ich hier nicht die Möglichkeit, die Miete einerseits zu erhöhen, jedoch andererseits unter dem durch den VPI bestimmten Wert zu bleiben.

Juristisch könnte man das hier begehrte Vorhaben sicherlich durch eine vermieterseitige Verzichtserklärung realisieren. Die potentiellen Fallstricke einer solchen Verzichtserklärung - insbesondere für einen Laien - sollten jedoch nicht unterschätzt werden. Das wäre auf jeden Fall was für einen Profi und ich würde als Vermieter zumindest mal auf eine zeitliche Befristung des Verzichts bestehen.

Die Vermischung von unternehmerischen Tätigkeiten, wie etwa der Vermietung, mit Sozialprojekten halte ich grundsätzlich für problematisch. Wenn man sich schon sozial engagieren möchte - und dies ist in meinen Augen sehr lobenswert - dann kann man die zusätzlichen Mieteinnahmen auch beispielsweise an die örtliche Tafel spenden. Die saubere Trennung ist die bessere Option.
 
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causm

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Danke Euch, speziell Andres stellt schon die richtigen Fragen...
Außerdem möchte ich dir vorschlagen, dass du mal ganz ehrlich überlegst, wie sich deine eigenen Kosten gerade entwickeln. Was zahlst du für die Verwaltung, für Handwerker und (auch wenn es noch dauern wird) bei den anziehenden Zinsen eines Tages für die Anschlussfinanzierung? Warum vermiete ich? Suche ich neue Freunde oder will ich Geld verdienen? Warum habe ich eine Indexmiete vereinbart?
alles richtig, wenngleich auch bei der aktuellen Miete alles in mehr als trockenen Tüchern ist.
Warum Indexmiete: einfach weil ich da eine klare und faire Regel für beide Seiten wollte für die Anpassungen, ohne Vergleichsmieten, Zustimmung, Diskussion etc., aber dass sich das so entwickelt war weder abzusehen noch finde ich das wirklich angemessen...wenn die Prognosen stimmen, wird es nächstes Jahr nicht viel weniger bzgl. Inflation.
Und dann +20% in 2 Jahren auf ein eh schon sehr hohes Start-Niveau (eben hochwertiger Neubau in einem Ballungsraum), führen nicht nur zu einem schlechten Gewissen sondern bieten auch die Gefahr des Auszugs. Stabile Mieter sind ja auch was "wert"

Eine der Lektionen, die ich (wie viele andere Vermieter) lernen durfte: Für niedrige Mieten hast du keine Dankbarkeit zu erwarten. Wenn du die Erhöhung irgendwann später nachholst, besteht die Gefahr, dass der Mieter ganz genau so sauer ist, weil "doch jetzt überhaupt keine Inflation mehr ist". Dass du jahrelang auf Geld verzichtet hast, interessiert dann plötzlich niemanden mehr.

Da hast Du Recht und da mache ich mir etwas vor mit "dann ausgleichen". Wenn es so kommt, dann ist das was vorher war vergessen.

Ihr habt vermutlich Recht: entweder einfach so durchziehen wie vereinbart und wenn einer deswegen auszieht dann ist das halt so, oder dauerhaft auf einen Teil verzichten und eben nicht 10% nehmen sondern nur 5%, wenn ich dadurch meine, einen "guten" Mieter länger halten zu können. aber wie gesagt: ein stabiler guter Mieter ist ja auch in € was "wert" ...die Frage ist nur wie viel...und Neuvermietung kostet ja auch....

Das wird einfach ne Abwägungssache werden und vor allem ja: ich werde das auf noch sachlichere und professioneller Beine stellen müssen. Bisher war mir ein gutes Verhältnis zu den Mietern fast zu wichtig. Ich muss da mehr Abstand haben, Freunde hab ich schon genug ...eh zu wenig Zeit die zu pflegen ;-)

(kommt wohl von dem Ratschlag meines Schwiegervaters, der seit 15a den gleichen Mieter hat, der total pflegeleicht ist und von dem Du nie was hörst: lieber auf Geld verzichten und dafür keinen Ärger, als ständig "dies und das" zu haben. Kunststück dass man von dem nix hört: der zahlt seit 15a die gleiche Miete...mein Schwiegervater zahlt da inzwischen fast drauf...aber das ist eine andere Geschichte)
 
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Hutchinson Hatch

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Wenn man die Erhöhung jetzt unbedingt unterhalb der Indexhöhe machen möchte, gibt es durchaus die Möglichkeit der einvernehmlichen Mieterhöhnung. Ich würde aber ebenso wie von @Andres vorgeschlagen ein paar Monate abwarten, wenn man die Miete nicht um 10% erhöhen möchte. Mit der Doppel-Wumms-Aktion von heute sollte die Inflation wieder etwas zurückgehen.

Eine Warnung muss aber dennoch ausgesprochen werden: Die Politik diskutiert derzeit eine mögliche Mieterhöhnungsgrenze, die auch für Indexmieten gelten sollen. Somit könnte falsche Zurückhaltung die eigene Kasse auf Jahre schädigen.
 
  • Indexmiete: Mieterhöhung niedriger als Indexsteigerung -> Folgen? Beitrag #7

Ferdl

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@Sweeney §557b sagt aber auch, dass nicht zu Ungunsten des Mieters von der Regel abgewichen werden darf, eine Erhöhung unterhalb des VPI sollte daher möglich sein. Da aber nach meinem Verständnis die aktuelle Miete im Verhältnis Ursprungsmiete zum VPI angepasst werden darf, sollte dies auch im Nachgang möglich sein, wenn zwischendurch niedriger als möglich erhöht wurde.
So mein Senf als juristischer Laie.
 
  • Indexmiete: Mieterhöhung niedriger als Indexsteigerung -> Folgen? Beitrag #8

causm

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Da aber nach meinem Verständnis die aktuelle Miete im Verhältnis Ursprungsmiete zum VPI angepasst werden darf, sollte dies auch im Nachgang möglich sein, wenn zwischendurch niedriger als möglich erhöht wurde.
nach meinem Verständnis, wird aber die neue Miete (also die nach der Erhöhung) zur neuen Ursprungsmiete ;)....zumindest ergibt nur das für mich Sinn.

Ich hab nachgedacht und die aktuelle Idee schaut so aus:
ich werde den Mietern nun nach einem Jahr Miete einen Brief schreiben, dass laut Mietvertrag jetzt eigentlich die erste Erhöhung fällig wäre.
Erkläre aber dazu, dass ich die aktuelle Entwicklung des VPI, getrieben v.a. durch die hohen Energiepreise, als außergewöhnlich ansehe und ich das gerade in der aktuellen Phase, daher nicht auch noch als Zusatzbelastung sofort umsetzen möchte, auch in der Hoffnung, dass die aktuell beschlossenen Maßnahmen der Regierung zumindest dämpfend auf die weitere VPI Entwicklung wirkt.
Ich würde aber dazu direkt ankündigen, die Erhöhung dann im März 23 nach zu holen, mit dem dann gültigen VPI vom Feb 23. (also 6 Monate verzögert).

So können sie schon mal vorbereiten, auch wenn die Erhöhung dann im März noch stärker ausfallen wird.
Sollte jemand deswegen kündigen wollen, dann ist das halt so....dann hätte er auch nach der Erhöhung jetzt gekündigt.
Ich "verliere" 6 Monate Erhöhung, habe aber ein besseres Gewissen.

Risiko ist aber die drohende Begrenzung, auch auf Indexmieten.
 
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jorgk

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Damit hast Du, @causm, ja eine Lösung gefunden.

Was ich gerne noch in den Raum werfen würde:
Der VPI bezieht sich ja (kann zumindest) auf spezifische Monate. Wenn ich jetzt nicht ganz so viel erhöhen möchte, könnte dann ein VM sich nicht einfach einen früheren Monat heraussuchen (jetzt z.B. Juli 2022) und nun erst auf Basis dieses Monats erhöhen?

D.h. ab dem übernächsten Monat (§ 557b) gilt dann die entsprechend auf Juli 2022 angepasste Miete.

Sobald der VM will (aber frühestens so, dass diese Miete ein Jahr Gültigkeit hatte, § 557b) kann dann auf ein aktuelles Niveau erhöht werden.

Ich sehe in § 557b nichts, was dieses Vorgehen beschränken könnte:
Im Wortlaut von § 557b "... die eingetretene Änderung des Preisindexes ..." würde in meinem Beispiel heissen, dass der VPI für Juli 2022 den Stand XYZ erreicht hat und die Miete dementsprechend angepasst wird
(natürlich: die neue Miete oder Erhöhung ist als Geldbetrag anzugeben, § 557b).

Wie würden die MitleserInnen das einschätzen? (Natürlich, ohne Anwalt zu sein und ganz unverbindlich).
 
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Hutchinson Hatch

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@causm

Ich würde keinen Brief schreiben. Theoretisch (zwar unwahrscheinlich, aber immerhin möglich) könnte die Inflation einbrechen. Mit dem Schriftstück hast du aber ohne Not deine Flexiblität geopfert. Ich kann dich als Neuanfänger durchaus verstehen, aber deine Gutmütigkeit wird in der Regel sowieso nicht gedankt. Die guten Mieter können in den nächsten Monate nach einer billigeren Wohnung Ausschau halten, die schlechten werden eher Probleme haben, eine neue Wohnung zu finden.

Ich kann es nur nochmal betonen: Die nächsten Monate könnten enorme Veränderungen bringen, nur weiß niemand, in welche Richtung es tendiert. Wenn wirklich eine harte Rezession in Kombination mit einer Stagflation kommen wird, dann ziehst du deine angekündigte Mieterhöhung im März 23 wirklich durch?

EDIT: Wenn du dich aber gegenüber den Mietern erklären möchtest, würde ich auf keinen Fall ein festes Erhöhnungsdatum hineinschreiben. In einem entsprechenden Brief genügt die Erklärung, den Markt weiter zu beobachten und vorläufig auf die Mieterhöhnung zu verzichten. So setzt du dir wenigstens keine zeitliche Begrenzung, die du später bereuen könntest, wenn z.B. eine Mietkappungsgrenze ab 2023 beschlossen werden sollte.
 
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causm

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Ich würde aber ebenso wie von @Andres vorgeschlagen ein paar Monate abwarten, wenn man die Miete nicht um 10% erhöhen möchte. Mit der Doppel-Wumms-Aktion von heute sollte die Inflation wieder etwas zurückgehen.
dazu muss ich noch was sagen....
Die 10% aktuell, wären ja für VPI Sep21 bis Sept 22.
Wenn ich jetzt 6 Monate warte, dann sind es sicher mehr als 10% Erhöhung, weil dann ja Sept21 bis März 23. So wie es aktuell ausschaut wären das dann ~15%. Der "Doppelwums" führt sicher nicht zu einer sofortigen Deflation, dass dann in 6 Monaten weniger als 10% fällig wären, führt höchstens zu einer etwas langsameren Inflation, so dass es evtl. nur 14% (also 8%/a und nicht 10%/a) sind.

Ich warte jetzt mal auf die offiziellen Zahlen für Sept 21, aber ich find das echt schwierig....
 
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Hutchinson Hatch

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Zwar kenne ich die Berechnungsformel des VPI nicht, aber meines Erachtens führt eine moderatere Inflation zum sofortigen Absinken des Wertes. Die Werte summieren sich nicht Monat für Monat.
 
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Andres

Andres

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Zwar kenne ich die Berechnungsformel des VPI nicht, aber meines Erachtens führt eine moderatere Inflation zum sofortigen Absinken des Wertes.
Nein, eine moderate Inflation führt dazu, dass der Indexstand langsam steigt.

Der "Doppelwums" führt sicher nicht zu einer sofortigen Deflation
Da bin ich auch ziemlich sicher.

führt höchstens zu einer etwas langsameren Inflation, so dass es evtl. nur 14% (also 8%/a und nicht 10%/a) sind.
Richtig, aber jetzt auf die Anpassung zu verzichten, führt trotzdem zu einem finanziellen Vorteil für den Mieter gegenüber der vereinbarten Wertsicherung.
 
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