Indexmiete mit 1985=100

Diskutiere Indexmiete mit 1985=100 im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Zusammen, ich habe eine Immobilie gekauft wo ich die Miete anpassen will. Dazu gibt es die folgende Vereinbarung vom Juli 1993 (seit Beginn...

danielffm

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Hallo Zusammen,

ich habe eine Immobilie gekauft wo ich die Miete anpassen will. Dazu gibt es die folgende Vereinbarung vom Juli 1993 (seit Beginn des Mietvertrages gab es keine Erhöhung):

Es wird vereinbart, daß der Mietzins für drei Jahre unverändert bleibt; danach beginnt der Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der BRD zu laufen. Verändert sich dieser Index um mehr als 10 Punkte nach oben oder unten, so kann die jeweilige Vertragspartei einen Monat nach Erreichung der Veränderung die Mietzinsanpassung verlangen. Index wird vereinbart 1985 = 100.

Dazu habe ich diesen Artikel gefunden: [Google Suche nach: haufe + So werden Preisindizes umbasiert]


Problem generell: Diesen Index gibt es nicht mehr. Deswegen muss man ja scheinbar laut BGH nun auf den Verbraucherpreisindex zurückgreifen laut [Google Suche nach: rechtsanwalt rossbach + Mietanpassung an neuen Index - XII ZR 41/11 -]

Allerdings gibt es diesen Index für 1985 ja nicht. Die Immobilie liegt in den neuen Bundesländern. Habt ihr eine Idee wie man die maximale mögliche Mieterhöhung berechnen kann?

Viele Grüße,
Daniel
 
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Habt ihr eine Idee wie man die maximale mögliche Mieterhöhung berechnen kann?
Mit dem Mieter reden und - falls möglich - eine Vertragsänderung in beiderseitigem Einverständnis herbeiführen.

Damit lässt sich die Miete legal viel stärker erhöhen - wenn denn der Mieter mitspielt.
 
Andres

Andres

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Wichtigste Quelle für solche Indexgeschichten ist die Publikation "Lange Reihen" des Statistischen Bundesamts (Links dorthin sind manchmal von recht geringer Lebensdauer, Google findet das aber zuverlässig). Die relevanten Werte sind folgende:
  • Der aktuelle VPI, Basis 2015 liegt für September bei 110,1.
  • Der alte Index (Bezeichnung hat sich auch mal geändert, zuletzt "4-Personen-Haushalte von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen") wurde letztmals für Dezember 1999 berechnet. Zu diesem Zeitpunkt lag der VPI (Basis 2015) bei 79,3, während der alte Index (Basis 1995) bei 105,2 lag.
  • Die Indexvereinbarung sollte ab Juli 1996 greifen. Zu diesem Zeitpunkt lag der alte Index (Basis 1995) bei 101,7.
  • Für den noch fälligen Basiswechsel braucht man die Jahresdurchschnitte: 1995 ist das Bezugsjahr (also 100,0) und 1985 wäre 80,1.
Daraus ergibt sich m.E. folgender Rechenweg:
  • Basiswechsel von 1995 auf 1985: alle Werte mit 100,0/80,1 multiplizieren.
  • Zu Beginn der Indexvereinbarung im Juli 1996 lag der alte Index (Basis 1985) also bei 101,7 * (100,0 / 80,1) = 127,0.
  • Bei Ende der letzten Publikation des alten Index lag dieser auf Basis 1985 bei 105,2 * (100,0 / 80,1) = 131,3.
  • Indexwechsel von VPI (2015) auf alt (1985) im Dezember 1999: alle Werte mit 131,3/79,3 multiplizieren. (Das Zwischenergebnis 131,3 nicht runden.)
  • Der aktuelle VPI 110,1 liegt umgerechnet auf den alten Index (1985) also bei 110,1 * (131,3 / 79,3) = 182,3.
  • Die zulässige Mieterhöhung liegt damit bei 1- (182,3 / 127,0) = ca. 43,6 %. (Auch hier bitte nicht runden, erst bei der Berechnung der Miete.)
Für die bloße Berechnung der Miethöhe ist die Umbasierung auf 1985 nicht notwendig und der Indexwechsel genügt. Für die Klärung, ob die vereinbarte Schwelle ...
Verändert sich dieser Index um mehr als 10 Punkte nach oben oder unten
... erreicht wurde, ist aber die Umbasierung erforderlich.

Ich sehe zwei weitere Themen: Erstens frage ich mich, ob es zulässig war, in den neuen Bundesländern eine Indexmiete auf Basis des Index für die alten Bundesländer zu vereinbaren. Zweitens frage ich mich, ob irgendwann das Recht auf Indexanpassung verwirkt ist oder man von einer konkludenten Vertragsänderung ausgehen darf. Wenn ich richtig gerechnet habe, hätte man die Miete erstmals im Juli 2002 anpassen dürfen. Nachdem das nun fast 20 Jahre lang nicht passiert ist, darf man sich m.E. schon einmal ganz vorsichtig fragen, wie ernst es beiden Seiten eigentlich mit der vereinbarten Indexmiete war.

Vor beiden Punkten hätte ich mir nun keine besondere Panik. Einerseits muss man bei einer Miete auf dem Niveau von 1993 eben etwas unternehmen, andererseits wäre ja selbst eine (inzwischen) unwirksame Klausel nicht das Ende der Welt. Es geht dann eben auf den gesetzlichen Regelfall "Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete" zurück, was bei diesem zeitlichen Ablauf auch eine Erhöhung an der Kappungsgrenze bedeuten dürfte - und in 3 Jahren dann gleich nochmal.

Für mich selbstverständlich: Sollte sich je die Gelegenheit bieten, diesen Vertrag zum Mond zu schießen und durch eine aktuelle Vorlage zu ersetzen, sollte das unbedingt passieren.
 

danielffm

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Hallo Andres,

vielen Dank erstmal für diese sehr umfassende Antwort! Das hätte ich in dieser Detailstufe nicht erwartet. Ich lass euch Wissen, wie wir mit dem Gewerbemieter vorgegangen sind.

Viele Grüße,
Daniel
 
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