Indexmiete, Staffelmiete oder ganz anders

Diskutiere Indexmiete, Staffelmiete oder ganz anders im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Moin, bei mir steht eine Neuvermietung an. Es gibt keinen Mietspiegel. Welchen praktischen, rechtssicheren Konstrukt gibt es irgendwann die Miete...

  1. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Moin,
    bei mir steht eine Neuvermietung an. Es gibt keinen Mietspiegel.
    Welchen praktischen, rechtssicheren Konstrukt gibt es irgendwann die Miete zu erhöhen?
    Vergleichswohnungen zu finden ist schwierig, Gutachten teuer.
    Welche Vor-, Nachteile haben Index- bzw Staffelmiete?
    Wo sind Falltüren, die man meiden möchte?
     
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  3. Andres

    Andres
    Moderator

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    Der Vorteil ist offensichtlich: Mieterhöhung mit sehr einfacher Begründung.

    Nachteile:
    • Der VPI könnte sich schwächer entwickeln als der Mietmarkt vor Ort, entsprechendes könnte auch für die Staffeln gelten. Die Vereinbarung ist für beide Seiten bindend. In Ballungsräumen mit starker Nachfrage haben sich die Mieten in den vergangenen Jahrzehnten erheblich über dem VPI entwickelt.
    • Mieter sind bei solchen Vereinbarungen manchmal sehr skeptisch. Wenn es ohnehin schon schwierig ist, vernünftige Mieter zu finden, könnte das der letzte Sargnagel sein.
    • Die Staffelmiete schließt Modernisierungserhöhungen komplett aus, die Indexmiete weitgehend. Wenn größere Modernisierungen anstehen, bleibt das komplett am Vermieter hängen.
    • Bei Indexmieten gibt es überhaupt keine Garantie, dass sich der VPI in eine bestimmte Richtung entwickelt. In den letzten 2 Jahren gab es z.B. praktisch keine Bewegung, der Index könnte auch mal fallen oder durch politische Entscheidungen (Zusammensetzung Warenkorb) einen unerwarteten Verlauf nehmen.
    • Entsprechend bei der Staffelmiete: Die Staffeln könnten sich völlig anders als der vor Ort erzielbare Preis entwickeln. Man kann das durchaus nutzen: Wenn die Staffeln nach einiger Zeit absichtlich "zu teuer" werden, sorgt das für einen regelmäßigen Mieterwechsel. Wenn man darauf Wert legt ...


    Weißt du ja selbst: aktuelle Vorlage verwenden.

    Bei der Staffelmiete ist es wichtig, dass die Miete oder die Erhöhung (gerne auch beides) in absoluten Beträgen für konkrete Zeiträume festgelegt sind. Eine Vereinbarung wie "alle 2 Jahre um 5 %" ist unwirksam, weil sie gleich beide Kriterien verletzt. Daraus folgt zwangsläufig, dass die Staffelmiete wenigstens theoretisch endlich ist. Nach der letzten Stufe der Staffel wird weiter zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht. Wenn man das nicht möchte, sollte die Staffel ausreichend lang sein.

    Bei der Indexmiete sollte man besonders darauf achten, dass die Schwelle für die Anpassung der Miete als Prozentsatz angegeben ist, nicht in Prozentpunkten. Das macht die Rechnung eindeutiger, wenn sich einmal die Basis ändert. Es sind auch diverse Klauseln im Umlauf, die nur einen Anteil der Indexänderung weitergeben. Das würde ich eher vermeiden.

    Außerdem würde ich bei der Indexmiete vor Abschluss einfach mal Papier und Bleistift zücken und eine fiktive Indexanpassung durchrechnen. Dann merkt man ganz schnell selber, wo es klemmt.

    In beiden Fällen sollte man sich das Leben nicht unnötig kompliziert machen: Es ist wenig damit gewonnen, jährlich dem Mieter mit einem Wisch zur neuen Miethöhe auf die Nerven zu gehen. Bei der Indexmiete erreicht man das durch die schon erwähnte Schwelle (5 % finde ich persönlich gut), bei der Staffelmiete hat man es selbst in der Hand, die Länge der einzelnen Staffeln auf ein paar (wenige) Jahre festzulegen.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 21.01.2021
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Bei Vereinbarung einer Staffelmiete bespreche ich mit neuen Mietern die Intervalle für Mieterhöhungen.
    Manche Mieter bevorzugen jährlich kleinere Anhebungen, andere lieber nach 2 oder 3 Jahren eine größere Anhebung der Miete. Angenehm für beide Seiten: man weiß schon bei Vertragsschluß wann die nächste Mieterhöhung kommt.

    Bei Staffelmiete ist zu beachten, dass Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete damit nicht ausgehebelt werden können. Übersteigt eine Staffelmieterhöhung diese Grenzen, sollte eine Vereinbarung getroffen werden wie damit zumzugehen ist. Das kann z.B. das Ende einer Staffelvereinbarung oder Einfügen einer "Sabatical-Phase" sein.

    Bei Staffelmiete möglichst schon bei Vertragsabschluß eine Regelung treffen wie es nach Auslaufen der Staffelvereinbarung im Mietvertrag weiter gehen soll. Es gibt ein Limit wieviele Staffelmieterhöhungen max. bei Vertragsabschluß vereinbart werden dürfen/können (teilweise schon aus Platzgründen in der Vertragsvorlage).


    Eine Staffelmiete kann nach jeweils 12 Monaten unveränderter Miete erhöht werden (normale Mieterhöhung frühestens nach 15 Monaten wirksam).
    Das kann vorteilhaft sein, wenn man Ü-Eier-Mieter los werden möchte.
     
  5. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Ich würde keine Schwelle hinein nehmen weil ich dies für unnötig halte. Einerseits weil ohnehin die Miete für ein Jahr fest ist, egal wie sich der VPI verändert (§ 557b, Abs. 2).
    Ausserdem liegt es (in einem sehr weiten Bereich) an den Vertragsparteien, wann sie die Erklärung zur Anpassung aufgrund der Veränderung des VPI verfassen.
    Zudem ist es ein möglicher Streitpunkt weniger - und sei es nur, weil jemand Grundrechenarten nicht beherrscht ...
     
  6. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Wäre eine Vereinbarung zur Staffelmiete: Die Miete steigt jährlich um 10,- € zulässig?
     
  7. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Wie @Andres oben schon schrieb, das ist zeitlich nicht bestimmt (auch wenn der Laie das vielleicht anders wahrnimmt).

    "(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete)."

    Bestimmte Zeiträume meint (so verstehe ich es):
    Vom tt.mm.yyyy bis tt.mm.yyyy beträgt die Miete € ... / erhöht sich die Miete um € ... .
    Das darf man/frau dann so lange Kopieren und vom Datum her anpassen wie Zeiträume (mindestens jeweils 1 Jahr) festgelegt werden sollen.
     
  8. #7 Tinnitus, 07.02.2021
    Tinnitus

    Tinnitus Erfahrener Benutzer

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    Ohne konkretes Erhöhungsdatum und Enddatum?
     
  9. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Danke, so hab ich das jetzt gemacht.
     
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