Indexmiete und Neuvermietung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von PeterParker, 26.05.2014.

  1. #1 PeterParker, 26.05.2014
    PeterParker

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    Hallo zusammen,

    ich wohne in einem Neubau (Erstbezug 2013) für den eine Indexmiete vereinbart wurde. Pünktlich nach einem Jahr kam ein Schreiben zur Anpassung (Weitergabe 100%).

    Die Wohnung befindet sich bereits aktuell mit 12,50€ pro qm kalt über dem oberen Limit was man in der Stadt aus meiner Sicht verlangen kann (lt. Mietspiegel ist der obere Spannwert bei guter Wohnlage bei 9,40€, der Mittelwert liegt bei 8€). Da der Vermieter nun anscheinend regen Gebrauch von der Weitergabe der Indexanpassung machen will, rechne ich mir das schonmal für die kommenden Jahre hoch. In ca. 5 - 10 Jahren ist der Preis dann ziemlich absurd (wir reden nicht von München, Hamburg oder Frankfurt).

    Nun meine Frage: als aktueller Mieter bin ich natürlich das schwächste Glied, weil ich grundsätzlich in der Wohnung wohnen will, nun aber zusehen muss wie sich aufgrund dieser Tatsache die verlangte Miete noch weiter von dem für die Region üblichen Maß wegbewegt -> komfortable Position für den Vermieter... Wenn ich jetzt ausziehen würde, könnte der Vermieter die Miete dann wieder auf ein wettbewerbsfähiges Niveau senken oder muss die Neuvermietung mindestens auf dem Level des Vormieters liegen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 ChristianP, 26.05.2014
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    Leider ist deine Sicht nicht das Maß aller Dinge. Und es wird bestimmt jemanden geben, der das anders sieht.
    Was also willst du mit dem Argument erreichen?

    Kannst du hellsehen?

    Wenn du ausziehen würdest, hätte das (in der Regel!) zur Folge, daß der bestehende Mietvertrag beendet wird (z.B. durch Kündigung deinerseits).
    Ob der Vermieter die Wohnung danach vermietet, selbst nutzt, oder verkauft, soll, kann und muss dir egal sein. Genau so muss dir egal sein, wie eventuelle zukünftige Verträge zwischen dem Vermieter und irgendwelchen anderen Mietern aussehen.
    Auf dem Level irgendeines Vormieters muss erst mal grundsätzlich nix liegen. Warum sollte es auch?
    Wenn der Vermieter die Bude für den geforderten Preis vermietet bekommt, ist das so - auch wenn du den Preis zu hoch findest. und wenn einer mehr bezahlen will, wird ihn vermutlich niemand dran hindern.
     
  4. #3 PeterParker, 26.05.2014
    PeterParker

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    Dazu muss man kein Hellseher sein, da reicht ein Blick in die historischen Indexentwicklungen um zu wissen, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die Entwicklung pro Jahr bei ca. 1-3 Punkten liegt. Nimmt man dann 1,7 Punkte an hat man eine passable Schätzgüte erreicht.

    So wie du es beschreibst habe ich es vermutet. Das ist natürlich wirklich wunderschön aus Vermietersicht. Bei Vermietung setzt man den Mietpreis wettbewerbsfähig an -> Mieter zieht ein -> Annahme: der Mieter will nicht alle x Jahre nur wegen ein paar Euro mehr umziehen -> Weitergabe der Indexerhöhung bis der Mieter meint die Miete sei außerhalb der Konkurrenz und auszieht -> Neuvermietung orientiert am Markt ggf. günstiger als bei Bestandsmieter.

    Hört sich nach ner ziemlich einseitigen Verteilung von Chancen und Risiken an... :15:
     
  5. Andres

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    Blöde Frage: Wenn dir die Vereinbarung nicht passt, warum hast du sie dann unterschrieben?

    Dass du bei einem Erstbezug (evtl. deutlich) über dem Mietspiegel liegst, ist übrigens ganz normal. Das ist der Preis, den man für "Neuwagengeruch" zahlt.
     
  6. #5 PeterParker, 26.05.2014
    PeterParker

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    Manchmal ist es eben die Wahl zwischen Pest und Cholera. In einem Vermietermarkt macht nicht der Mieter die Regeln :148:
     
  7. #6 BHShuber, 26.05.2014
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    Indexanpassung geht in beide Richtungen

    Hallo,

    ebenso wie der Vermieter eine Anpassung an den Index durchführt kann dies auch der Mieter im Falle der Gegenrichtung, sollte der Index fallen, dann kann der Mieter die Anpassung verlangen.

    Das dass gerade nun nicht so ist, ist nicht verschulden des Vermieters, zudem hat man die Indexmiete bei Schließung des Mietvertrages akzeptiert. Der Vergleich zum örtlichen Mietniveau ist nicht von Belang, bei Neuvermietung gibt es noch keine Begrenzung.

    Gruß

    BHShuber
     
  8. #7 ChristianP, 26.05.2014
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    Dann kauf' dir doch was eigenes - oder, noch besser: Bau dir selbst dein Haus, so wie du es haben möchtest - und schon bist du nicht mehr auf die Vermieter, die alle habgierig und doof sind, angewiesen.

    Musst ja nicht selbst einziehen, kannst das ja auch für 'nen Hunni im Jahr vermieten.
     
  9. #8 PeterParker, 26.05.2014
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    Ja das liest man öfter. https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html?cms_gtp=145112_list%253D2%2526145110_slot%253D1&https=1
    Seit 1992 gab es genau 2 von 264 Monaten in denen der Vorjahreswert einmal höher war. Und machen wir uns nichts vor: wäre die Chance wirklich real existent, dass die Miete auch mal sinkt, dann wäre die Indexmiete nicht das quasi Standard-Vehikel der Wahl im Moment.

    Aber zusammenfassend kann man festhalten, dass dieser Schritt mit der Unterschrift mehr oder weniger freiwillig eingegangen wurde. Mir ging es nur nochmal darum die Rahmenbedingungen bestätigen zu lassen.
     
  10. #9 Bürokrat, 26.05.2014
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    Die "Rahmenbedingungen" sind: Wenn du die Klausel unterschrieben hast musst du wohl oder übel mit der Anpassung leben, auszuziehen bleibt dir ja aber. Bei Neuvermietung kann der VM die Miete nach Belieben ansetzen, ob er die Wohnung damit vermietet bekommt sei dahingestellt. Billiger jedenfalls geht immer.

    Im übrigen ist deine Behauptung dass der vermieter machen könne was er wolle und immer in der stärkeren Position ist blödsinn.

    Der VM hat das volle Risiko, darf gegen eine mieterfreudliche Rechtsprechung ankämpfen, wird von den Versorgern und allen anderen Firmen die er benötigt ausgebeutet und darf in nicht wenigen Fällen noch der Miete hinterherrennen. Hat er einen Mieter der nicht zahlen kann und auch nicht auszugswillig ist und evtl. noch lust entwickelt das eine oder andere zu zerstören so bleibt der VM auf dem Schaden (nicht selten 10-20.000.-) sitzen.
    Natürlich gehen die mieten gerade hoch dies ist aber nicht Bösartigkeit der Vermieter, vielmehr wird hier endlich mal die Inflation weitergegeben nachdem die Mieten in vielen Städten nun über fast 2 Jahrzehnte stagnierten und den VM dadurch reale Mindereinnahmen entstanden sind.

    Im übrigen dürfte es kein Problem sein Wohnungen ohne indexvereinbarungen zu bekommen, ich persönlich mache z.b. nie eine weil die Mieter sich dann eben etwas anderes suchen. Und ja, ich würde gerne die Hälfte meiner Mieter rauswerfen, neuvermieten und dadurch monatlich sicher 3000 mehr verdienen. Nur darf ich es nicht...

    So sieht die andere seite der medaillie aus...
     
  11. #10 PeterParker, 26.05.2014
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    Ich gehe natürlich von mir als Parademieter aus, der immer pünktlich zahlt und sich ansonsten auch an sämtliche Gepflogenheiten eines guten Miteinander hält.

    Für die anderen von dir genannten Punkte: mein Vermieter ist ein börsennotiertes Unternehmen, mein Mitleid hält sich Aufgrund der Industrialisierung der Prozesse (Forderungsmanagement, Vermietung, ...) in Grenzen. Aber das artet hier in eine Grundsatzdiskussion aus.

    Wenn das Gehalt ebenfalls an den VPI gekoppelt wäre, dann müsste man garnicht drüber diskutieren. Da dies nicht der Fall ist, ist die Indexmiete ein tolles Konstrukt - nur eben nicht für beide Seiten.
     
  12. #11 Aktionär, 26.05.2014
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    Wenn Dir das Konstrukt nicht zusagt musst Du Dir eben eine andere Bleibe mit einem "herkömmlichen" Mietvertrag suchen.
     
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