Indexvereinbarung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Bürokrat, 22.05.2014.

  1. #1 Bürokrat, 22.05.2014
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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    in meinem Problemobjekt wurde zwischen vorbesitzer und einem mieter (gewerbe) eine indexvereinbarung getroffen. Diese wurde aber nie durchgesetzt. Nun frage ich mich ob und wie ich diese durchsetzen kann.

    Folgender Sachverhalt:
    Mieter zahlt eigentlich 2.820 DM Kaltmiete, hat diese Miete aber in Absprache mit dem Vorbesitzer um 200 Euro gemindert (nicht aufgrund Mängel sondern weil die Mietpartei mit Auszug drohte, dies muss um 2007 gewesen sein :sauer004: ). Hierüber liegt angeblich beim Mieter auch schriftliches vor. :84:

    Gleichzeitig existiert ein Zusatz zum Mietvertrag in folgendem Wortlaut:

    "Zusatzvertrag zum Mietvertrag zwischen ... und ...
    1, Mietpreis: Der Mietpreis mit DM 2820 (inkl. Garage und Keller) ist für 5 Jahre festgelegt. Vermieter und Mieter vereinbaren jedoch, dass der Meitpreis 3 Jahre nach Vertragsabschluss in Bezug auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung überprüft wird. Sollte dieser Index zu diesem Zeitpunkt sich um mehr als 2% nach oben oder unten verändert haben, so wird der Mietpreis ab diesem Zeitpunkt um höchstens diesen %-Satz verändert. Geringfügige Indexänderungen führen zu keiner Mietpreisanpassung.

    ..., den 10.11.99, Unterschriften"

    Meine Fragen wären:

    Um wieviel kann ich die Miete wann erhöhen (mir ist die Formulierung oben etwas suspekt, ist auch nicht davon die rede: alle 5 Jahre oder so sondern nur wie gesagt von den 3 Jahren nach Mietbeginn)
    Geht die Erhöhug dann von den 2.820 DM aus oder von den 1241,84 (Miete abzügl. 200 Euro) oder von der Miete abzüglich 200 Euro abzüglich Preis für die Stellplätze?

    Fragen über Fragen... :unsicher031:
    Für eine Hilfestellung wäre ich sehr dankbar
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 22.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.05.2014
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    Hi Bürokrat,

    das man die Miete erhöhen kann, bedeutet nicht, das man das auch machen muss. Natürlich kannst du aber jetzt die Miete erhöhen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, was ja hier anscheinend der Fall ist.

    Für die Umrechnung DM-Euro gab es damals einen Faktor. Spielt jetzt aber meiner Meinung keine Rolle mehr, denn irgendwie habt ihr das ja umgerechnet, denn der Mieter zahlt ja nun in Euro.

    Wenn das Basisjahr nicht mehr stimmt, dann gibt`s auf der Seite vom statistischen Bundesamt auch hierfür eine Berechnungsgrundlage, wie man das schnell auf das aktuelle Basisjahr umrechnen kann. Und dann kannst du dir die Mieterhöhung ausrechnen, die natürlich erst ab "Forderung" greift. Also rückwirkend kannst du hier nix einfordern.

    Wenn das dauerhaft gemindert wurde bzw. "mindern" ist hier der falsche Ausdruck, denn gehst du eben von der aktuellen Grundmiete aus die der Mieter zahlt.
     
  4. #3 Bürokrat, 22.05.2014
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    Hallo Pharao:

    Ich will die Miete erhöhen weil mir die Gewerbemieter auf dem Kopf rumtramplen (z.b. Ablehnung der NK-Abrechnung etc.). Zumindest will ich dies in der Rückhand haben wenns wieder Probleme gibt. Außerdem zahlen die kaum 6,5 pro qm. Bei vermietung an eine familie könnte ich mind. 9 verlangen. aber naja, darum gehts mir jetzt gar nicht..

    Zur Umrechnung: Betrag : 1,95583 halt...

    Bei diesem Preisindex für gesamtlebenserhaltung handelt es sich also um den VPI?
    Kann ich dann davon ausgehen dass dieser 1999 bei 91,4 lag. Heute (2012) liegt er bei 112,9. (laut Wiki: Verbraucherpreisindex für Deutschland – Wikipedia )

    auf der seite des stat. bundesamtes kriegt man leider nur bezugsjahr 2010.

    Hast du mir da vielleicht einen link zu dem von dir genannten rechner?

    akt. Grundmiete als Basis, ok.
    Und dann kann ich die akt. gezahlte Grundmiete um 23,52% (112,9/91,4) erhöhen oder muss ich die kappungsgrenze beachten?
    Außerdem muss ich noch den aktuellen VPI in bezug auf 99 finden.

    Sorry aber habe sonst keine Indexvereinbarungen außer bei einem mast und da passt O2 selbstständig an) daher habe ich das noch nie gemacht...

    Achja: Haltet ihr die genannte Vereinbarung für gültig? Kommt mir irgendwie seltsam vor...
     
  5. #4 Pharao, 22.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.05.2014
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    Hi,

    also wenn ich mir das angucke, also die aktuelle Liste mit dem aktuellen Basisjahr, dann reicht das nicht bis 1999 zurück. In dem Fall wirst du also Umrechnen müssen, guckst du zb hier Drück mich

    Anfangswert ist entweder der im MV steht bzw Anfangsdatum der Vermietung oder falls schon mal eine Mieterhöhung gemacht wurde, dann dieses Datum.

    Gerade in Gewerbemietverträgen ist wesendlich mehr erlaubt, als in Wohnraummietverträgen. Von demher würde ich schon sagen, sieht doch gültig aus.

    Hmm ? Also das ist m.E. immer der schlechtest Grund, denn dann verzichtet man ggf. Jahrlang auf eine Anpassung und wenn`s dann Ärger gibt, dann kommt eine Anpassung oft auch falsch rüber, auch wenn rechlich in Ordnung. Der der Mieter zb die nächste Betriebskostenabrechnung trotzdem beanstandet, ändert auch eine Anpassung nicht :(
     
  6. #5 Bürokrat, 22.05.2014
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    Ok, danke das hilft mir schon mal ziemlich weiter. Hier müsste ich aber die Veränderungsrate in Prozent angeben nicht die schwellenwertberechnung oder?
     
  7. #6 Pharao, 22.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.05.2014
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    Würde ich auch so sagen ;)

    Wenn da jetzt ein Wert von x % rauskommt, würde ich trotzdem unterhalb von x bleiben, dann bist du auch bei evtl. Fehlern auf der sicheren Seite mit der Anpassung.
     
  8. #7 Bürokrat, 22.05.2014
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    Ja denke auch dass ich sowieso erst ab 2000 rechnen kann weil sie erst im dez. 99 eingezogen sind.

    Was ist denn mit der 15% erhöhungsgrenze. Gilt die da auch?
     
  9. Andres

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    Ist schon wieder Fasching? :hut010:

    Obwohl sie sich geschickt verkleidet hat, ist das eigentlich gar keine Indexvereinbarung, jedenfalls keine "normale". Eine übliche Indexmiete bedeutet, dass die Miete kontinuierlich an die Entwicklung eines Index gebunden wird. Das passiert hier aber gar nicht!

    Der Reihe nach:

    Soweit ist das eine stinknormale Vereinbarung zur Miethöhe in einem Gewerbemietvertrag. Zur besseren Planung (für beide Seiten) ist die Miete für einen mittleren Zeitraum festgelegt. Danach wird neu verhandelt.


    Hervorhebungen durch mich. Hier liegt gar kein kontinuierlicher Vergleich vor, sondern ein einmaliger!

    Also:
    • Es ist eine Miete von 2820 DM vereinbart.
    • 3 Jahre nach Abschluss findet eine einmalige Anpassung an den VPI statt.
    • 5 Jahre nach Abschluss wird neu verhandelt.

    Wenn dir die Höhe der Miete also nicht passt, kannst du das Mietverhältnis kündigen bzw. die Fortsetzung an die Vereinbarung einer eine bestimmte Miethöhe knüpfen - frei verhandelbar.
     
  10. #9 Bürokrat, 22.05.2014
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    Aha! Danke! Ich dachte mir doch das mir die Vereinbarung seltsam vorkommt. Also kann ich quasi nichts tun weil die 3 und 5 jahre ja bereits vorbei sind.

    Wie ist denn das mit der Kündigung bei Gewerbemietern?

    Im vorliegenden Vertrag:
    "das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 5 jahren geschlossen. wird es nicht spätestens 12 monate vor ablauf der mietzeit gekündigt so verlängert es sich jedesmal um 2 Jahre."

    Also aktuelles läuft bis 15.12.2014. Kündigungsfrist ist 12 Monate? Daher kann ich dann jetzt schon kündigen bis zum sagen wir 31.6.15 oder erst zum 15.12.2015?
     
  11. Andres

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    Falls du mit "etwas tun" eine Anpassung an den Index meinst, ist das richtig.


    Allgemein anders als bei dir. Ihr habt da eine vom BGB abweichende Vereinbarung.


    Daraus schließe ich, dass das Mietverhältnis an einem 16.12. begann? Welches Jahr?


    Wenn die zwei Jahre am 15.12.2014 wieder einmal erreicht sind (wofür die Kündigungsfrist bereits vorbei ist), kannst du wieder bis zum 15.12.2015 kündigen mit Wirkung zum Ablauf des 15.12.2016.
     
  12. #11 Bürokrat, 22.05.2014
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    Begonnen hat der MV am 15.12.99.
    Es lief folglich bis 15.12.2004.
    Dann + 2 Jahre = 15.12.2006
    dito = 15.12.2008
    dito = 15.12.2010
    dito = 15.12.2012
    dito = 15.12.2014

    Ich denke also ich müsste spätestens am 15.12.2014 kündigen können zum 15.12.2015.

    Oder?
     
  13. Andres

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    Nein - wie ich schrob: Aktuell läuft das Mietverhältnis bis 15.12.2014. Es verlängert sich um 2 Jahre, wenn es nicht 12 Monate vorher gekündigt wird. Für ein Vertragsende am 15.12.2014 hättest du also bis zum 15.12.2013 kündigen müssen, was du - bei allem Optimismus ;) - nicht mehr schaffen wirst.

    Der Vertrag wird sich also um weitere 2 Jahre verlängern und läuft dann bis zum 15.12.2016. Die Kündigungsfrist für dieses Enddatum ist der 15.12.2015, also wieder 12 Monate vor Ablauf.

    (Ich habe eine Vermutung, was du dir vorstellst: Der Vertrag verlängert sich nicht dadurch, dass man nicht fristgerecht kündigt. Der Vertrag verlängert sich, wenn sein Ende erreicht ist und nicht fristgerecht gekündigt wurde.)
     
  14. #13 Bürokrat, 23.05.2014
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    Okay, danke für die Aufklärung! Mit dieser verzwackten Ausdrucksweise kam ich nicht ganz klar :engel005:

    Muss ich deren Bosheiten wohl noch länger über mich ergehen lassen. Naja, demnächst kommen dann meine Fragen zur NK-Abrechnung in diesem Chaos-Haus. Das wird ein Spass... :unsicher019:
     
  15. Duncan

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    Chaos kann man meist aufräumen, ist eine unschöne Arbeit, unangenehm, nicht selten riecht es und man macht sich schmutzig. Aber wenn man mit fertig ist hat man einen viel besseren Überblick und es flutscht viel besser, nun ist angesagt auch Ordnung zu halten. Ja, manchmal muss man dafür so einiges über sich ergehen lassen. Überleg dir was es dir wert ist oder ob du auf ein natürliches Ende baust, nur wenige Firmen/Institutionen sind so dauerhaft wie die kath. Kirche.
     
  16. #15 Bürokrat, 23.05.2014
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    Ganz recht und dabei bin ich gerade. Unter anderem deswegen habe ich ein solches Forum gesucht ... und gefunden :hut018:
    Die Mieter in dem Objekt sind leider alle sehr langlebig - wahrscheinlich wegen der günstigen Miete :sauer034:

    Danke fürs Mutmachen :56:
     
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