Informationspflichten des Hausverwalters

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ovomaltine85, 22.01.2015.

  1. #1 Ovomaltine85, 22.01.2015
    Ovomaltine85

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    Hallo,

    ich bin Eigentümer einer kleineren Wohnung in einem Wohnhaus mit mehreren Wohneinheiten, die durch einen Hausverwalter betreut werden.

    Vor einiger Zeit hat mir mein Mieter in einem persönlichen Gespräch mitgeteilt, dass es vor ca. 7-8 Monaten in der Wohnung schräg über ihm aufgrund eines Unfalls zu einem erheblichen Ausbruch an Wasser im Bad gekommen ist. Die Feuchtigkeit hat sich auch auf die direkt darunter liegende Wohnung, welche die unmittelbar angrenzende Nachbarswohnung zu meiner ist, ausgewirkt. In dieser Wohnung kam es ebenfalls im Bad zu einer erhöhten Feuchtigkeitsbildung und wohl auch zu sichtbaren Wasserflecken. Im Hausflur, an den auch meine Wohnung angrenzt, sah man wohl auch ein Stück von der Deckenverkleidung im Bereich vor meiner Wohnung von der Decke hängen. Gem. der Aussage meines Mieters kam dies wohl auch in Folge des Wasseraustritts zustande.

    Meine Wohnung liegt zwar nicht direkt, aber jedoch schräg unterhalb der Wohnung, in der das Wasser ausgetreten ist. Mein Mieter sagte mir, er habe an einem Tag eine erhöhte Luftfeuchtigkeit im Bad feststellen können. Durch verstärktes Lüften (warme Jahreszeit) sei diese jedoch bereits am nächsten und den darauf folgenden Tagen weg gegangen und nicht wieder gekommen. Sichtbare Schäden wie Flecken oder nasse Wände gibt es in meiner Wohnung nicht.

    Nun habe ich dennoch ein etwas ungutes Gefühl, was die Auswirkungen des Wasseraustritts betreffen. Man muss ja nicht immer offensichtlich etwas sehen, es kann ja auch im Mauerwerk bzw. unter Putz zu Schäden gekommen sein.

    Was mich persönlich nun stört ist, dass ich vom Hausverwalter in keinster Weise irgendwie in Kenntnis gesetzt wurde, dass es zu diesem Vorfall gekommen ist, welche Auswirkungen er hatte und welche Maßnahmen ergriffen wurden. Deshalb habe ich vor einigen Wochen eine Anfrage an den Hausverwalter zu genau diesen Fragen gestellt, die bisher jedoch noch nicht zufriedenstellend beantwortet wurden.

    Bevor ich nun den Hausverwalter erneut, dieses Mal etwas direkter, anschreibe, würde ich gerne wissen, ob und wenn ja wie ich den Hausverwalter für die Missachtung irgendwelcher Pflichten in dieser Sache belangen kann/könnte. Ich denke, dass ein Hausverwalter genau für solche Aufgaben da ist, um die Eigentümer vor Schäden ihres Eigentums zu bewahren.
    Ich als mittelbar betroffener Eigentümer habe ja durchaus ein Interesse daran, wie groß der Schaden wirklich war, welche Auswirkungen er auch auf meine Wohnung haben könnte bzw. hatte und welche Maßnahmen ergriffen wurden bzw. zu ergreifen sind, um das Eigentum zu schützen.

    Ich hoffe ihr könnt mir durch Ratschläge oder Empfehlung in irgendeiner Weise weiterhelfen, wie ich mit dem Hausverwalter weiter verfahren könnte.

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 22.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 22.01.2015
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    Hallo,

    na da hat sich der Mieter aber mächtig Zeit gelassen um das dem Vermieter mitzuteilen.

    Da gratulieren wir mal, das ist nochmal gut gegangen, hätte auch durchaus anders ausgehen können und bei dem sehr schnellen Mitteilungsbedürfnis des Mieter zu einem hohen Schaden.

    Kann sein, muss nicht sein, die Feststellung auf die wage Vermutung hin, obliegt dem Eigentümer.

    Aus welchem Grund sollte er, wenn nicht vom Mieter oder Eigentümer gemeldet, dass auch in dessen Wohnung ein Schaden entstanden ist oder sein könnte!

    Das dauert und man benötigt manchmal aus Durchhaltevermögen und muss leidensfähig sein, nicht nachlassen, dranbleiben.

    Natürlich muss der Hausverwalter einer Schadenabwendung und fachgerechter Überprüfung nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG die sich nicht bereits aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ergeben, durchführen!

    Das kann er allerdings nur, wenn man darauf hinweist und eventuelle Schäden aus dem Wasserschaden von ihm prüfen lässt, woher soll er denn wissen, dass unter Umständen die Wohnung mit betroffen sein kann, wenn der Eigentümer, Mieter keinen Schaden meldet?

    Verständlich, deshalb nochmal und beharrlich auf die Hausverwaltung einwirken um zu klären ob und in wie weit, die eigene Wohnung betroffen sein kann.

    Beharrlich, freundlich und in geeigneter Art und Form vielleicht auch mithilfe des Beirates ein Klärung herbeiführen.

    Evtl. kann man das auch in der nächsten Eigentümerversammlung in die TOP Liste aufnehmen lassen.

    Viel Erfolg, Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 Martens, 22.01.2015
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    und wieder irgendwelche §§§ ohne Nennung des Gesetzes... aber egal.

    Sollte das WEG gemeint sein, regelt das einzig das Verhältnis des Verwalters zur WEG und zum Gemeinschaftseigentum. Das Innere der Wohnung ist aber Sondereigentum, da bin ich als WEG-Verwalter gar nicht zuständig bzw. werde ich nicht für bezahlt.

    Wenn mir als Verwalter der WEG ein Schaden bekannt wird, z.B. läuft eine WaMa aus, dann kümmere ich mich natürlich darum. In der Wohnung X meldet der Mieter auf Nachfrage: "kein sichtbar bleibender Schaden", worüber soll ich dann die Eigentümer der Wohnung X in Kenntnis setzen und wozu?

    Der Mieter der Wohnung hat aber die Pflicht, Schäden an der Mietsache unverzüglich dem Vermieter zu melden. Tut er dies nicht, macht sich der Mieter ggfs. schadenersatzpflichtig.

    Christian Martens
     
  5. #4 BHShuber, 22.01.2015
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    Hallo,

    es ist aber schon bekannt, dass sich innerhalb oder unmittelbar angrenzend des Sondereigentums, sprich Wohnung auch Bestandteile des Gemeinschaftseigentums befinden können, ich denke da an tragende Wände, Decken, Estrich, Strangleitungen, Leitungs- und Lüftungsschächte usw. usw.

    Und natürlich WEG aber gut aufgepasst, habe ich berichtigt, danke.

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 Ovomaltine85, 22.01.2015
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    Danke für eure Antworten, hilft weiter.
     
  7. #6 Martens, 23.01.2015
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    Die Definition von Gemeinschaftseigentum ist mir geläufig, Estrich gehört i.a. nicht dazu.
    Wie gesagt, wenn kein sichtbarer Schaden erkennbar, mache ich doch nicht Wände oder Decken auf, um da "nachzusehen", wer will das denn hinterher zahlen?

    Bei überschaubaren Schäden (50 Liter aus einer Waschmaschine oder einer übergelaufenen Badewanne) trocknet das meist alles von allein und ohne Folgen.

    Christian Martens
     
  8. #7 BHShuber, 23.01.2015
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    Hallo,

    leider muss ich das berichtigen, auch wenn sich der Estrich in Räumen befindet, die zum Sondereigentum gehören, ist er dennoch Gemeinschaftseigentum.

    Siehe hier:

    https://vbv-hausverwaltung.de/sondereigentum-gemeinschaftseigentum.html

    und hier:

    Sondereigentum Gemeinschaftseigentum Bonn Anwalt Dr. Palm Wohnungseigentum

    Eigentumswohnungen: Was bedeutet Gemeinschaftseigentum? - Einfach erklärt

    Gruß

    BHShuber
     
  9. #8 Martens, 23.01.2015
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    Seit BGH zu V ZR 176/10 wird das allgemein anders gesehen...

    Aber selbst wenn, ich reiße doch nicht dem Mieter den Boden auf, um im Estrich Feuchtemessungen vorzunehmen, wenn ich keinen Anhaltspunkt für Schäden auch in dieser Wohnung habe. Wie gesagt, das zahlt doch niemand!

    Christian Martens
     
  10. #9 BHShuber, 23.01.2015
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    Hallo,

    bei dem zitierten Urteil geht es maßgeblich um Heizungsteigleitung, Anfechtung eines Beschlusses, mit keinem Wort um Estrich hier Auszug:

    "Die Teilungserklärung hat Vorrang zu öffentlich rechtlichen Vorschriften über die ENEV und VOB/C.

    2. Ab dem Strang innerhalb einer Wohnung ist das Rohrleitungssystem sowie Thermostate und Heizkörper Sondereigentum, sofern es die Teilungserklärung vorsieht.

    3. Ein Beschluss, der in das in Ziffer 2 bezeichnete Sondereigentum eingreift, ist mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig.

    4. Etwas anderes kann nur gelten, wenn die gemeinschaftliche Heizungsanlage bei Abtrennung der in Ziffer 2 bezeichneten Teile des Heizungssystems Funktionsstörungen hat."

    https://openjur.de/u/168843.html

    Einzig wär der Estrich genau in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet oder es sich um eine Fußbodenheizung handeln würde, das wäre die Ausnahme.

    Ansonsten ist das genannte Urteil in keinem Zusammenhang mit der Zuordnung des Estrich, Gemeinschafts- oder Sondereigentum.

    Gruß

    BHShuber
     
  11. #10 Martens, 23.01.2015
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    Zwischenzeitlich hatte der BGH dies im Detail anders geregelt und ruderte mit dem von mir genannten Urteil wieder zurück. Also sind nicht nur Heizkörper wieder Sondereigentum, sondern alle " Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum ... verändert wird." - somit also auch der Estrich einer Wohnung.

    over and out
    Christian Martens
     
  12. dots

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    Ihr könnt euch jetzt auch darum streiten, ob Fenster Sondereigentum sind.

    Das bringt in diesem Fall aber nichts, weil offensichtlich weder Estrich noch Fenster von dem Wasserschaden betroffen sind.
     
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