Innovative Finanzierung mit Zinscap/ Euribor

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Immobilienheini, 28.02.2010.

  1. #1 Immobilienheini, 28.02.2010
    Immobilienheini

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    Hat hier jemand schon mal Erfahrung mit sowas gemacht... :?

    M. E. ist dies eine hervorragende Alternative für etwas größere Darlehen (vielleicht ab 500 TEUR, evtl. gibt's aber auch schon Angebote darunter).

    Ein Beispiel:
    Standard-Finanzierung 10 Jahre Fest, Beleihungsauslauf bis 80%, kostet derzeit vielleicht 4,2% p. a.

    Alternativ: 6-Monats-Euribor 0,96% + 0,8% Bankmarge = 1,76%; zusätzlich kauft man einen sog. Zinscap und legt damit eine Zinsobergrenze fest, über das der vereinbarte Zins definitiv nicht hinausgeht. (Kosten: Beispiel zum 31.12.2009: 45 TEUR für ein Darlehensvolumen von 2,0 Mio. EUR und Zinsobergrenze 4,5% (+Marge!)).

    --> Effekt: man zahlt derzeit nur rund 1,76% Zinsen (variabel, Anpassung alle 6 Monate), wenn der Euribor die 4,5% erreichen sollte, greift der Cap und die Zinsen steigen nicht weiter (über den Cap wird ein Ausgleich gezahlt).

    --> Vorteile:
    kann alle 6 Monate voll getilgt werden
    Zinsersparnis ist riesig
    Zinssicherheit durch Obergrenze
    Zinscap lässt sich jederzeit verkaufen (zu dann gültigem Marktpreis, der von Zinsstruktur und Laufzeit abhängt)
    Transparente Preispolitik der Bank durch gesondert ausgewiesene Marge

    --> Nachteile:
    evtl. steuerlich nicht optimal bei V+V (zu klären, bin nicht sicher)

    => Der Spaß hat definitiv keine Haken!

    Wer hat auch Erfahrungen damit; können uns hier gerne weiter drüber austauschen...

    :wink


    Noch was: bitte schaut auch hier rein: Anlageobjekt mit 0 Eigenkapital...
     
  2. AdMan

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  3. helaba

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    Und wer bietet sowas an ?
     
  4. #3 Michael_62, 28.02.2010
    Michael_62

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    DZ, Deutsche, VR, eigentlicht jede Grossbank.

    Das Ganze ist aber etwas komplizierter und auch steuerlich nicht einfach.

    Der Vorteil ist. m.E. nach kleiner als man hier rechnet.

    zu deinem anderen Vollfinanzierungsthread: Du musst die Gesamtüberdeckung bis Tilgungsende mit Steuern rechnen, alles andere ist Spekulation.

    In deinem anderen Thread sprichst du von 34T€ Miete mit 4200€ Überdeckung nach Vollfinanzierung und 2% Tilgung.

    Also -sofern du ein Annuitätendarlehen hast, 384 T Schulden für 34T Miete, ergo das 12 fache.

    Im Moment blendest du Steuer aus, da du 1,6% der 384T abschreiben kannst. Du hast also 6144,- Steuergutschrift für 3400 Netteinnahme. Also bekommst du noch weitere Steuern zurück. Geil, gell.

    Geht das immer so weiter?

    Nein.

    Die Tilgung wächst und der Zins sinkt.

    Nach 10 Jahren Zahlst du immer noch eine Annuität von 30.000,- Du musst aber von der Mieteinnahme nicht -2744,- versteuern, sondern rund 17000,- ./. 6144,-
    Also wirst du - normale Progression vorausgesetzt - 5500,-€ zuschiessen müssen nur um die Immobilie zu halten, oder du musst die Mieten in dem Zeitraum um 50% steigern um auf Null herauszukommen.

    Excel bildet.

    Deswegen verkaufen die Menschen die Immos nach 10 Jahren. :wink
     
  5. #4 Immobilienheini, 28.02.2010
    Immobilienheini

    Immobilienheini Benutzer

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    Auch Sparkassen bieten sowas an.

    Warum ist der Vorteil kleiner?, Warum ist es komplizierter... :?
     
  6. #5 Michael_62, 07.04.2010
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Ich hole den Thread gerade mal wieder hoch weil ich das Modell heute auch angeboten bekommen habe.

    Scheinbar greift das um sich.

    Wie sind denn die aktuellen Konditionen die euch angeboten werden, Hypothekenstock, 80, 100, 110 teilrecourse mit GAP oder Non recourse pro 1000T€?

    :wink
     
Thema: Innovative Finanzierung mit Zinscap/ Euribor
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