Ins Immo Geschäft mit "Schnäppchen" Immobilien?

Diskutiere Ins Immo Geschäft mit "Schnäppchen" Immobilien? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, mein Vater und ich Spielen schon längere Zeit mit der Idee, ins Immobilien Geschäft einzusteigen. Da gibt es ja die sogennanten...

  1. #1 DerPaddy, 02.03.2017
    DerPaddy

    DerPaddy Neuer Benutzer

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    Hallo, mein Vater und ich Spielen schon längere Zeit mit der Idee, ins Immobilien Geschäft einzusteigen. Da gibt es ja die sogennanten "Schnäppchen" Immobilien, die für einen Spott Preis weggehen. Uns ist natürlich klar, dass diese Immobilien arg Baufällig sind und man viel Arbeit rein stecken müsste. Aber würde es sich denn generell lohnen, wenn wir sagen wir mal einen relativ attraktiven Wohnort haben?

    Danke im voraus, Paddy.
     
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  3. #2 Goldhamster, 02.03.2017
    Goldhamster

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    Hallo,

    wenn man denn schon ein paar Häuser saniert hat in seinem Leben, dann kann man die Kosten und den Aufwand abschätzen und mit dem Ertrag abgleichen.

    Wenn man keine Erfahrungen hat, dann gibt es sicher noch andere Möglichkeiten Geld zu verdienen. Zum Beispiel mit ehrlicher Arbeit.
    Auch z. B. auf dem Bau. Da kann man dann wieder die o. g. Erfahrungen machen....

    Goldhamster
     
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  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Du willst in Immobilien einsteigen? Einbruch ist verboten! Auch in Geschäfte darf man nicht einbrechen/einsteigen.

    Warum verbringst du deine Zeit nicht mit was sinnvollem, wie z.B. Tätigkeiten im Immobiliengeschäft, statt in Immobilien und Geschäfte einzusteigen?

    Ja, es lohnt sich.
    Die Frage ist nur: Für wen?
     
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  5. #4 BHShuber, 02.03.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    hahahahaaaa Nachts wenn alles schläft steig ich beim Nachbarn ein..................pass auf die Bullen kommen!

    Gruß
    BHShuber
     
  6. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Das kann man so pauschal gar nicht beantworten. Das hängt vor allem von deinen Fähigkeiten ab, und von der Bereitschaft sich richtig viel Arbeit zu einem wahrscheinlich erst mal nicht vorhandenen Gewinn aufzuhalsen.
     
  7. Duncan

    Duncan
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    Kann man machen. Man sollte aber wissen, was man sich da antut. Eine Bankfinanzierung dafür kannst du vergessen (zum Glück, ist auch besser so.) Man sollte die Arbeit nicht unterschätzen und man muss ein großzügigen Puffer für Überraschungen mit einplanen. Und bis da Geld reinkommt dauert es lange und bis damit Geld verdient wird noch länger. Lohnen tut sich das aber nur wenn du die Arbeiten weitestgehend auch selber machst bzw. in der Familie, Lohn dafür ist allein die mögliche Rendite aus der Immobilie, wie du dich in der Zeit finanzierst und absicherst sollte auch geklärt sein.

    Angegangene aber noch nutzbare und zumindest in Teilen vermietete Objekte sind da lukrativer, es kommt hat schon erstmal was rein. Gerade bei Erbengemeinschaften die den Verfall den der Erblasser durch mangelnde Möglichkeiten oder Erkenntnis in seinen letzten Jahren zugelassen hat noch weiter ausbauen, kann man da gelegentlich fündig werden. Allein die illusorischen Wertvorstellungen der Erben zu den real vorhandenen Werten müssen einjustiert werden. "Das ist doch Millionen wert!" - "Ja, nachdem man die in die Instandhaltung gesteckt hat schon, derzeit ist das nur ein Grundstück ein paar Container voll Schutt..."

    Das sind in meinen Augen Projekte für Baufachleute, wer im Büro mit klimper-klimper und gekritzel sein Geld verdient sollte da die Finger von lassen, es bricht nicht nur die Fingernägel sondern auch das Genick. Von ach das schaut noch gut aus, hier 3 Teile ergänzt, da noch was ausgeputzt und etwas Farbe drüber bis ups, das wird wohl eine komplette Hausschwammsanierung sprich Totalentkernung, möglichst noch im Denkmalschutz, ist da alles drin. Dass sollte man sich sehr genau ansehen.

    Fazit: eher hohe Schule als Einsteigerobjekte.
     
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  8. Pitty

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    Besser ist, altes Haus zu kaufen mit vorhandenen Mietern. Auch wenn wenig Miete reinkommt, kommt etwas rein. Renoviert wird bei Auszug der Mieter. Nachteil, manche ziehen nie aus, die Wohnung bleibt alt.
     
  9. AJ1900

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    Sorry, der Tip eine Immobilie am besten mir Altmieter zu kaufen sollte ironisch gemeint sein, hoffe ich?
     
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  10. #9 immodream, 02.03.2017
    immodream

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    Hallo AJ1900,
    so wie Pitty das vorschlägt, hab ich das auch seit dreißig Jahren gemacht.
    Das ist eine langwierige und lebenserfüllende Aktion, man braucht sich aber beim Kauf der Immobilie nicht so hoch verschulden.
    Wenn man so eine Lebensaktion plant, sollte man handwerklich begabt und eine Familie haben, die mitmacht.
    Wir hätten uns damals bei 8 % Zinsen kein leeres Haus plus sofortige Investitionen leisten können.
    Grüße
    Immodream

    PS: Meine älteste Mieterin ist 25 Jahr nach meinem Hauskauf gestorben. Geduldig hat sie den Umbau von 7 Wohnungen inclusiv Keller und Treppenflure ertragen und sich daran erfreut, das alles so schön wird.
     
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  11. AJ1900

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    Das sich das nicht immer vermeiden lässt, Altmieter mitzukaufen, ist schon klar. Nur das sozusagen zum Prinzip zu machen wär nun wirklich nicht mein Rat. Und das die Abschläge auf den Kaufpreis nun so Elephantös wären, das es sich lohnt alte DDR Mietverträge mit freude mitzukaufen, kann ich so auch nicht bestätigen.
    Gerade beim ersten Objekt sollte man darauf achten das das extrem sauber durchfinanziert ist, und man am besten möglichst eben nicht oder kaum auf die Mieteinnahmen von Altmietern angewiesen ist.
     
  12. #11 immobiliensammler, 03.03.2017
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    Ich behaupte mal das Gegenteil: Gerade beim ersten Objekt, das enger gerechnet ist, wären mir Altmieter lieber. Begründung: Wenn die seit 10 Jahren oder mehr pünktlich ihre Miete gezahlt haben - was ich ja vor dem Kauf entsprechend prüfen kann -, warum sollen die dann nachdem ich das Objekt kaufe damit aufhören.

    Wenn sich die Finanzierung mit den Altmieten rechnet dann habe ich erst einmal relativ viel Sicherheit. Wenn dann einer auszieht oder stirbt kann ich zu höheren Preisen neu vermieten, habe aber halt evtl. das Problem, mir einen Problemmieter ins Haus zu holen.
     
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  13. AJ1900

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    Klar. Nur welche ernstzunehmende Immobilienfinanzierung rechnet sich bitte aufgrund der MV. mit den Altmietern? Wenn das so wäre, warum sollte jemand die Hütte überhaupt verkaufen? Das es manchmal einen Schnapper gibt, ok, aber wenn man darauf wartet ist man heutzutage wohl alt und grau.
    Die Einschätzung mag aber vieleicht auch daran liegen, das ein "Altmieter" in Nürnberg evtl. doch was anderes ist als ein "Altmieter" in Berlin.:smile028:
     
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  14. #13 immobiliensammler, 03.03.2017
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    Hallo AJ1900,

    noch schlimmer, ich habe die wenigsten Objekte hier im Raum, mein eigentliches "Jagdgebiet" ist Thüringen, Sachsen und das südliche Sachsen-Anhalt (etwa bis Halle)
     
  15. #14 Goldhamster, 03.03.2017
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    Hallo,
    ich will auch mal mitreden.
    Ich kann für ein vollvermietetes renovierungsbedürftiges Mfw-haus in den Altbundesländern das 8-fache oder das 20-fache ausgeben. Wenn ich nun also so ein Haus mit 2200Euro monatlicher Mieteinnahme für z. b. 210000 bekomme, was ist denn daran nun so ungewöhnlich?

    In der einen Stadt gibt es diese Angebote, 100km weiter zahlt man eben das Doppelte.
    Das hat doch nichts mit Schnappern etc. zu tun.
    Nix mit "alt-und-grau" werden. Diese Angebote sind real und zuhauf vorhanden.

    Das hat was mit "ich-kenn-da-jemand-der-kann-gut-fliesen-verlegen" etc. zu tun.

    Goldhamster
     
  16. #15 HulkHillen, 03.03.2017
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    Hallo Paddy!
    Ich denke auch, daß es besser ware erst einmal "klein" anzufangen. Ein- oder zwei Wohungen mit Mietern, die "schon länger hier wohnen" wie es neuerdings heißt ;-)
    Dann kannst du (ihr) langsam Erfahrungen sammeln. Gleich eine "Schnäppchenimmobilie" zu erwerben (vermutlich komplett sanierungsbedürftig) und voll in die Sanierung einzusteigen... ich weiß nicht so recht, Kann gutgehen (grade wenn ihr das handwerkliche Know-How habt - MUß aber nicht gutgehen. Es ist ja nicht nur die handwerkliche Seite. Es gibt daneben noch die wirtschaftliche, die finanzielle (kredittechnische) und (sehr, sehr wichtig) auch die steuerliche. Es gibt soviele Vorschriften die zu kennen, bzw. zu beachten sind (z. B. Stichwort "anschaffungsnahe Herstellungskosten"), die einem problemlos in den Ruin treiben können wenn man da Mist baut.
    Insofern kann ich dir nur raten, dir die Meinungen von Fachleuten zu einem beabsichtigten Investment anzuhören. Auch wenn manche den Eindruck erwecken: kaum jemand kann alles gleich gut oder ist ein ausgewiesener Experte für alle oben genannten Facetten gleichzeitig.
     
  17. #16 HulkHillen, 03.03.2017
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    Da muß ich dem Goldhamster Recht geben. Es gibt nach wie vor Angebote, die sich absolut rechnen. Ist ganz einfach eine Frage von Angebot und Nachfrage. Ein willkürliches Objekt kostet in einer Großstadt eine Million - und 30 km weiter kostet das selbe Objekt nur noch 600.000,00 €. Es kommt einfach darauf an, wie die Region in der die Immobilie liegt, von den Kaufinteressenten eingeschätzt wird. Wenn ich nicht an eine goldene Zukunft z.B. für den südlichen Kreis Greifswald glaube - dann kaufe ich da auch nicht - und das drückt dann die Preise. trotzdem (oder grade deshalb) kann sich das Investment absolut rechnen - zumindest zum jetzigen Zeitpunkt!
     
  18. AJ1900

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    Ungewöhnlich ist daran nichts, aber es wäre wohl ungewöhnlich damit real wirklich Geld zu verdienen, wenigsten solange man das in kleinem Rahmen und zum großteil kreditfinanziert betreibt Für mich ist vor allem immer wichtig das die Wege kurz und übersichtlich sind, vor allem dann wenn es sich eben um Objekte mit einem gewissen Renovierungsstau handelt.
    Unterm strich habe ich nämlich keine Lust, meine Rendite mittels Sprit und Zeit auf der Straße zu verfahren. Davon abgesehen halte ich es grundsätzlich für wenig Produktiv Kapital in der Provinz zu "versenken".
    Wie du richtig schreibst, 100km zahlt man das doppelte. Wenn man als baut oder saniert, sollte man das schlauer weise möglichst da tun, wo die Chance besteht das man sein eingesetztes Kapital wenigstens auch mal wieder bekommt.
    Folgendes Prinzip:
    Ob ich in Berlin City, oder in Thüringen auf dem platten land baue, die reinen Bau/Sanierungskosten sind relativ gleich. Der gute Zustand eine Immobilie wirkt sich aber in einem Raum mit hoher Nachfrage extrem viel günstiger für den Verkäufer aus, als in einem Raum wo die Nachfrage eh schon kaum vorhanden ist, und daher die Preise ja auch dementsprechend niedrig.
     
  19. #18 Goldhamster, 03.03.2017
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    Neee,
    rechnen, in Form von wirtschaftlich und gesund, kann man die wirklich nicht.

    Das sind - wie der TE schon fragt - Schrottimmobilien.


    Das kann der Banker drehen und wenden wie er will. Da geht die Wirtschaftlichkeit nur mit "besonderen" Methoden.

    Am weitesten Verbreitet ist aber (glaube ich zumindest) die Rechenschwäche der Investoren. (und der fehlende Mut, es im Schadensfall auch einzugestehen und die Schlüsse zu ziehen)
     
  20. #19 Goldhamster, 03.03.2017
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    Huhu,

    es geht nicht um sinnvolle Investitionen. Es geht um Schrottimmobilien.
     
  21. #20 Goldhamster, 03.03.2017
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    Ich kenne zu dem Thema einen tollen Zeitungsbericht. Sehr schön geschrieben. Es geht um die Situation von Schrottimmobilien in einer bestimmten Stadt.

    Wenn mich ein paar User darum bitten, würde ich den mal raussuchen.

    Hamstilein
     
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