Instandhaltung Grundstück mit Sondernutzungrecht

[chris1987]

Wir sind ein Eigentümergemeinschaft mit 10 Parteien (Reihenhäuser). Auf diesem Grundstück besitzt jeder Eigentümer für seinen Teil (wo das Haus draufsteht, Garten usw.) ein alleiniges Sondernutzungsrecht. Der Weg zu den Häusern bis hin zur öffentlichen Straße ist auf auf dem Grundstück, hier hat jedoch jeder Eigentümer Sondernutzungsrecht.

Ich stelle mir die Frage, wer für die Instandhaltung des Weges mit gemeiner Sondernutzung verantworlich ist. Wenn der Weg auf meinem "Teil-Grundstück" liegt, bin dann ich dafür verantworlich oder sind alle dafür verantwortlich, da jeder ein Sondernutzungsrecht an meinem "Teil-Grundstück" besitzt?

Vielen Dank für eine Rückmeldung!

VG Chris

 

[Andres]

Zunächst solltest du die Gemeinschaftsordnung lesen (und wenn du eine Meinung dazu hören willst: die entsprechenden Passagen hier im Wortlaut einstellen), was dort über die Erhaltung von Dingen steht, die nicht im Sondereigentum stehen.

Allgemein: Ich halte es für eine übliche Gestaltung einer Gemeinschaftsordnung, dass für Flächen, an denen ein alleiniges Sondernutzungsrecht besteht, der jeweilige Eigentümer die Kosten der Erhaltung trägt, wenn er nicht sogar für die Erhaltung selbst (d.h. die Durchführung) verantwortlich ist.

Wenn der Weg auf meinem "Teil-Grundstück" liegt

Auch mit Anführungszeichen, halte ich diese Formulierung für unzutreffend: Ein Sondernutzungsrecht ist m.E. nicht wirklich vergleichbar mit dem Eigentum an einem Grundstück.

da jeder ein Sondernutzungsrecht an meinem "Teil-Grundstück" besitzt?

Auch in dieser Formulierung steckt eine m.E. unzutreffende Annahme: Ich halte es für nicht möglich, dass sich verschiedene Sondernutzungsrechte "überlagern". Welches Sondernutzungsrecht wäre sonst vorrangig? Abhängig von der Fragestellung mag das nur eine sprachliche Feinheit ohne praktische Auswirkung sein.

Genaue Auskunft über die Lage der Flächen unter Sondernutzungsrechten gibt der Aufteilungsplan, in den ich - neben der Gemeinschaftsordnung, s.o. - auch noch einmal ganz genau hineinschauen würde.

 

[Fremdling]

Der Weg zu den Häusern bis hin zur öffentlichen Straße ist auf auf dem Grundstück, hier hat jedoch jeder Eigentümer Sondernutzungsrecht.

Womöglich ergeben die (oben empfohlenen) Blicke in Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie Aufteilungsplan Hinweise auf Instandhaltungspflichten.

wer für die Instandhaltung des Weges mit gemeiner Sondernutzung verantworlich ist

Bisher nur geraten: Die Regelungen zu den erforderlichen Wegeflächen für die Wanderungen aller 10 Eigentümer über das Gemeinschaftsgrundstück dürften m.E. auch die Instandhaltungs- und Kostentragungspflicht bei der Gemeinschaft verorten und das unabhängig davon, welcher Flecken nach Sanierung schreit.

 

[chris1987]

Erstmal vielen Dank für die schnellen Antworten. Ich meine dass keine Gemeinschaftsordnung vorliegt und der Blick in die Teilungserklärung ist natürlich hilfreich - das werde ich mal prüfen.

Aber ich bin mir noch nicht sicher, ob ich richtig verstanden wurde oder ich habe ein Verständnisproblem. Ich habe ein Bild angefügt. Dort ist mit pinken Textmarker das Gemeinschaftsgrundstück der 10 Eigentümer markiert. In diesem Grundstück hat jeder seinen Teil bzw. eine Fläche mit alleinigen Sondernutzungsrecht - so wie am Beispiel Nummer 29 dargestellt roten Strichen dargestellt. Auf diesem gibt es den erwähnten Gemeinschaftsweg, wo jeder Eigentümer herlaufen darf, um zu seinem Haus zu kommen. Genau um diesen Weg geht es. Der Weg befindet sich zwar auf der zugeteilten Fläche des jeweiligen Eigentümers, aber es besteht für jeden Sondernutzungsrecht.

Für mich ist nicht ganz klar, wie die Instandhaltungsregelung aussieht. Gibt es hierzu eine generelle Regelung bspw. Jeder Eigentümer muss das Grundstück instandhalten wo er Sondernutzungsrecht besitzt (in dem Beispiel würde Eigentümer 29 dann die Fläche von 29 und den gesamten grünen Weg (natürlich anteilig) instandgehalten werden müssen.

Vermutlich ist genau das in einer Teilungserklärung geregelt oder? Aber wie ist es werten, wenn es dort nicht enthalten ist?

VG Chris

 

[immobiliensammler]

Ich meine dass keine Gemeinschaftsordnung vorliegt

Das wäre die erste Eigentumswohnanlage ohne Gemeinschaftsordnung. Diese ist normalerweise in der notariellen Teilungserklärung enthalten. Schau da einfach noch mal nach. Dort ist bestimmt etwas zu den von Dir aufgeworfenen Fragen geregelt.

 

[Fremdling]

Ich habe ein Bild angefügt.

Wie ist denn das Sondernutzungsrecht jeden einzelnen Hauses auf der Fläche räumlich und auch rechtlich eingegrenzt? In der TE/GO sollte dazu auch etwas schriftlich zu finden sein.

 

[Andres]

Aber ich bin mir noch nicht sicher, ob ich richtig verstanden wurde oder ich habe ein Verständnisproblem. Ich habe ein Bild angefügt. Dort ist mit pinken Textmarker das Gemeinschaftsgrundstück der 10 Eigentümer markiert. In diesem Grundstück hat jeder seinen Teil bzw. eine Fläche mit alleinigen Sondernutzungsrecht - so wie am Beispiel Nummer 29 dargestellt roten Strichen dargestellt. Auf diesem gibt es den erwähnten Gemeinschaftsweg, wo jeder Eigentümer herlaufen darf, um zu seinem Haus zu kommen. Genau um diesen Weg geht es. Der Weg befindet sich zwar auf der zugeteilten Fläche des jeweiligen Eigentümers, aber es besteht für jeden Sondernutzungsrecht.

Zumindest ich habe die Schilderung ganz eindeutig so verstanden. Ich bezweifle nur, dass es wirklich so geregelt ist, weil es nach meinem Verständnis nicht möglich ist, ein Sondernutzungsrecht innerhalb eines anderen Sondernutzungsrechts zu haben. Entweder ist das anders aufgeteilt (z.B. so dass der Weg eben doch nicht Teil des alleinigen Sondernutzungsrechts ist) oder die Nutzung des Wegs ist mit einem anderen Mechanismus geregelt, vielleicht besteht daran auch gar kein Sondernutzungsrecht, sondern es ist ganz profanes Gemeinschaftseigentum ohne irgendwelche Besonderheiten. Letzteres erscheint mir wahrscheinlich.

Für mich ist nicht ganz klar, wie die Instandhaltungsregelung aussieht. Gibt es hierzu eine generelle Regelung

Ja, § 16 Abs. 2 WEG. Auch ein alleiniges Sondernutzungsrecht an einer Fläche ändert daran nichts, d.h. in Ermangelung anderweitiger Regelungen würden dann alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer MEA die Kosten tragen und die Gemeinschaft müsste alle Maßnahmen planen, beschließen und durchführen.

Unter den geschilderten Umständen halte ich das für extrem unwahrscheinlich, da es letztendlich die mit einer Reihenhausanlage verbundenen persönlichen Freiheiten völlig unterlaufen würde.

 

[immobiliensammler]

Unter den geschilderten Umständen halte ich das für extrem unwahrscheinlich, da es letztendlich die mit einer Reihenhausanlage verbundenen persönlichen Freiheiten völlig unterlaufen würde.

Für mich hört sich das nach dem Konzept der Deutschen Reihenhaus AG aus. Dann halte ich so etwas durchaus für möglich. Da kaufst Du zwar Deiner Meinung nach ein Reihenhaus, in echt aber nach WEG geteiltes Wohnungseigentum. Da steht dann in der Gemeinschaftsordnung z.B. drin, dass die Garten nicht eingezäunt werden dürfen, Hecken nur maximal 80 Zentimeter hoch wachsen dürfen, die Häuser einheitlich in einer vorgeschriebenen Farbe gestrichen werden müssen etc etc.

 

[Fremdling]

Moin @chris1987 !
Bist Du bitte so nett und klärst uns auf? Könnte es sein, dass Du aus Grundbuchauszug, Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Kaufvertrag etc. die hier gefragten bzw. angenommenen Verhältnisse herleiten kannst?

Nach meiner bisherigen Einschätzung dürften die 10 Häuser auf einem Gemeinschaftsgrundstück (merkwürdig: Flurstück 1417, 1418, 1419 ??? - ohne Trennlinie ???) gebaut sein; üblich ist bei WEGs ein einzelnes gemeinsames Flurstück. Im weiteren könnte pro Haus ein Sondereigentum bestehen, dass je in einem gesonderten Grundbuch verzeichnet ist. Sofern ein Aufteilungsplan das Grundstück detailliert skizziert, könnten dort z.B. die an den Häusern liegenden Gartenflächen umrandet und als Sondernutzungsrechte bezeichnet sein. Zumindest der Weg vor den Häusern (Deine grünen Marschrouten) sollte Gemeinschaftsfläche sein, die jeder zum Erreichen der Straße nutzen darf.

Diese Betrachtung als korrekt vorausgesetzt, wäre die Instandsetzung des letztgenannten Weges -unabhängig von der Lage der defekten Teilfläche- Angelegenheit der gesamten Gemeinschaft, solange keine abweichenden Besonderheiten zu Instandhaltungs-/Instandsetzungspflichten und Kostentragungen in der TE/GO vereinbart sind. Dafür spräche zudem, dass ja wohl alle Bewohner den Weg nutzen müssen.

 

[Duncan]

(merkwürdig: Flurstück 1417, 1418, 1419 ??? - ohne Trennlinie ???) gebaut sein; üblich ist bei WEGs ein einzelnes gemeinsames Flurstück.

Die Üblichkeit mag bestenfalls regional vorliegen. Absolut alle WEG, die ich bisher gesehen habe, lagen auf einem Grundstück, welches zum Zwecke der WEG-Gründung aus mehreren Flurstücken wirtschaftlich vereinigt wurde.

Im weiteren könnte pro Haus ein Sondereigentum bestehen, dass je in einem gesonderten Grundbuch verzeichnet ist. Sofern ein Aufteilungsplan das Grundstück detailliert skizziert, könnten dort z.B. die an den Häusern liegenden Gartenflächen umrandet und als Sondernutzungsrechte bezeichnet sein. Zumindest der Weg vor den Häusern (Deine grünen Marschrouten) sollte Gemeinschaftsfläche sein, die jeder zum Erreichen der Straße nutzen darf.

So hätte ich das bei einer Aufteilung vermutlich gestaltet, du wahrscheinlich auch, es wäre sinnvoll, aber ob hier aus anderem Interesse eine andere Aufteilung vorgenommen wurde entzieht sich halt unserer Kenntnis, deshalb "geiern" ja alle so auf die oben angefragten Dokumente...

 

[Fremdling]

Die Üblichkeit mag bestenfalls regional vorliegen. Absolut alle WEG, die ich bisher gesehen habe, lagen auf einem Grundstück, welches zum Zwecke der WEG-Gründung aus mehreren Flurstücken wirtschaftlich vereinigt wurde.

Lieber @Duncan, mir zu Gesicht gekommene Flurkarten hatten bisher ausschließlich eine Flurstücknummer innerhalb geschlossener Linien, auch wenn die Stücke mehr als vier Ecken aufwiesen und keine Linie auch nur ansatzweise parallel zu einer der anderen verlief. Sind Stücke für die Zahlenbeschriftung zu klein, helfen i.d.R. klärende Pfeile. Vollzogene Veränderungen nach der Vereinigung von Flurstücken zur Bebauung mit einer WEG-Immobilie sahen dann aber wiederum exakt so aus, wie zuvor beschrieben.

Was mich hier somit rätseln ließ, waren mehrere Nummern innerhalb einer geschlossener Linie, womit die der jeweiligen Nummer zugehörige Fläche nicht mehr eindeutig definiert ist. Nun ja, es mag in #4 auch ein Bild sein, das nicht (wie von mir angenommen) das einer Original-Flurkarte vom Katasteramt ist. - Egal, eh nur ein Nebenschauplatz.

Dann „geiere“ ich hier mal geduldig weiter… Vielleicht meldet sich @chris1987 dann doch noch und löst auf.
(OT: gibt‘s im Forum eigentlich für erfolgreiche Spekulationen Gewinne, Pokale, etc.?)