Instandhaltung Vermietersache

Dieses Thema im Forum "Kleinreparaturen" wurde erstellt von Immo-Tante, 13.08.2010.

  1. #1 Immo-Tante, 13.08.2010
    Immo-Tante

    Immo-Tante Neuer Benutzer

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    Hallo an Alle!

    Als Hausverwalterin berate ich in diesem Fall mal einen Mieter. Mir wird jetzt etwas mulmig, weil der Vermieter mit Klage droht.

    Bei der Abnahme der Wohnung drückt der Vermieter dem Bevollmächtigten der
    Mieterin eine Art Bestandsaufnahme der Wohnung in die Hand. U.a. steht in Stichworten in dieser Bestandaufnahme: Balkongitter streichen, Tapeten abreißen, mit Rauhfaser tapezieren, weiß streichen, Fußboden erneuern, usw.

    1. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Leistungsaufforderung: Anschreiben mit Adresse, wie ist der Zustand der einzelnen Räumen/Details, was soll gemacht werden und bis wann.

    2. Enthält diese Bestandsaufnahme eindeutig Instandhaltungsarbeiten.
    Die PVC-Fußbodenplatten sind über 45 Jahre alt und haben sich in geringer Zahl beim Entfernen des Teppichs durch den Mieter gelöst. Jetzt möchte der Vermieter den Fußboden-Untergrund bzw. diese Platten vom Mieter ersetzt haben, angeblich wäre das eine Beschädigung, die der Mieter herbeigeführt hätte.
    Selbst wenn der Mieter diese Kosten tragen müsste, wäre ein Abzug NEU für ALT zu machen und es käme nichts dabei heraus.

    3. Im Mietvertrag steht: Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen und der Instandhaltung. Das ist doch fast "sittenwidrig", da die Instandhaltung eine der Hauptpflichten des Vermieters ist.

    4. Die Mieterin hat sich in den über 45 Jahren Mietzeit an Kosten für die Erneuerung der Fenster, der Wohnungseingangstür und der Warmwasserboiler jeweils zur Hälfte beteiligt. Ich finde das auch fast sittenwidrig, allerdings hat sie das freiwillig getan und deshalb ist da wohl nichts mehr zu machen.

    4. Der Mieter soll die Leerstandskosten zahlen. Da es aber an einer vernünftigen klaren Leistungsaufforderung fehlt und der Vermieter fristgemäß im Besitz der Schüssel war, kann das meiner Meinung nach nicht zu Lasten des Mieters gehen.

    Das ist jetzt ziemlich viel Stoff. Ich wäre froh, wenn Ihr hierzu Stellung nehmen würdet. Ich möchte den Mietern erst zu einem Anwalt raten, wenn die Sache brenzlig wird.

    Vielen Dank im voraus!

    Immo-Tante
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Lächerlich, sämtliche Schönheitsreparaturklauseln eines 45 Jahre alten MVs sollten mittlerweile unwirksam sein.

    Bis wann sollte logischerweise bis Ende der Mietzeit sein. Der Bevollmächtigte der Mieterin hat das Schreiben entgegengenommen und das sollte reichen, aber ist eh höchstwahrscheinlich Humbug, da die Mieterin nichts wird machen müssen.

    Nach 45 Jahren dürfte der beste PVC "tot" sein,auch wenn die Mieterin nicht nach der Entfernung des Teppichbodens ein paar Platten mit rausgerissen hätte. Auch Sache des Vermieters.

    seh ich auch so

    Die Frage ist natürlich, wie dieses "freiwillig" ausgesehen hat, aber ich würde auch davon ausgehen, dass da nichts mehr zu machen ist. Sittenwidrig ist das nicht. Wenn ich einen Mieter frage, ob er mir vielleicht netterweise die neuen Fenster hälftig bezahlen würde, und der bejaht das, dann ist das nicht sittenwidrig.

    Welche Leerstandskosten? Die Leistungsaufforderung ist doch vorhanden. Ein Zettel mit den zu tätigenden Arbeiten wurde dem Bevollmächtigten der Mieterin ausgehändigt. Dass die Tätigkeiten bis zum Ende der Mietzeit ausgeführt werden sollen und nicht erst bis März 2011 sollte auch klar sein. Dass die Forderungen bei einem 45 Jahre alten Mietvertrag allesamt Humbug sein dürften auch.

    Wenn der MV 45 Jahre alt ist, dann nehm ich mal stark an, dass es sich bei den Mietern schon um ältere Leutchen handelt. Diese lassen sich leider oft durch Klageandrohungen leicht einschüchtern. Wahrscheinlich ziehlt der Hausverwalter genau darauf ab.
    Auch wenn du die genaue Schönheitsreparaturklausel nicht reingeschrieben hast, schätze ich, dass die gesamte Klausel allein schon wegen der Formulierung, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen UND Instandhaltungen zuständig ist, unwirksam wird.
    Meiner Meinung nach brauchen hier nicht die Mieter einen Anwalt, sondern der Vermieter, dem ein Anwalt vermutlich mal kurz den Kopf etwas zurechtrücken wird.


    So fertig. Meine Standpunkte beziehen sich natürlich auf die ganz normalen Mietverträge, die vor 45 Jahren wahrscheinlich Standard waren. Hätte es damals eine echte individuelle Vereinbarung gegeben, dass die Wohnung renoviert zurückgegeben werden muss, dann sind die Mieter natürlich an diese Vereinbarung gebunden, aber davon geh ich jetzt mal nicht aus.
     
  4. #3 Immo-Tante, 13.08.2010
    Immo-Tante

    Immo-Tante Neuer Benutzer

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    Hallo Kathi,

    danke für Deine schnelle Einschätzung.

    Im Mietvertrag steht folgender Satz: Die Schönheitsreparaturen und die Kosten der Instandhaltung trägt der Mietern.

    Die Schönheitsreparaturen könnten wirksam übertragen worden sein. Dagegen haben die Mieter auch gar nichts. Sie wissen nur nicht, was sie genau machen sollen, da in der übergebenen Liste ohne Adresse und Zeitplan eine Menge Instandhaltungsarbeiten aufgeführt sind. Ich habe schon 2 Mal an den Vermieter geschrieben und um Aufklärung gebeten.
    Die Liste wurde dem Bevollmächtigten bei Wohnungsabnahme übergeben und von ihm nicht unterschrieben. Seit dem letzten 1. wurde in der Wohnung nichts veranlasst. Der Vermieter ruft mich nur andauernd an und will mich davon überzeugen, dass der Fußboden vom Mieter wieder herzustellen wäre.
    Auch meint er, die Mieter müssten Tapeten abreissen, neu tapezieren und streichen. Meiner Ansicht nach ist es in einigen Räumen mit streichen getan.

    Wenn ich ihn bitte, mir zu schreiben und detailiert aufzuführen, was in der Wohnung aus seiner Sicht vom Mieter gemacht werden soll, kommt nichts.
    Ich meine, dass der Vermieter zu einer detaillierten Leistungsaufforderung verpflichtet ist. Zumindestens setzt er die Mieter so nicht in Verzug, um ggf.
    Schadenersatzansprüche geltend zu machen, oder?

    Viele Grüße
    Immo-Tante
     
  5. mOno

    mOno Neuer Benutzer

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    Grds. ja, aber muss man sich darüber überhaupt noch Gedanken machen ? In der Klausel heißt es doch
    Da der Begriff der Instandhaltung über die Schönheitsreparaturen hinausgeht, jedoch lediglich diese durch enstsprechend wirksame Klausel abgewälzt werden können, müsste der gesamte Passus doch unwirksam sein - mithin auch die Verpflichtung zur Ausführung von SchönRep. Folglich müsste selbst auf eine entsprechend detaillierte Aufforderung nicht geleistet/ ausgeführt werden.

    Auch wenn der VM vom Instandhaltungsbegriff im Ganzen Abstand nimmt und lediglich die Schönrep fordert, wäre dies unzulässig, wenn man dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion des BGH folgt.
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    Also wenn nach neuester Rechtsprechung schon die komplette Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, nur weil eine bestimmte Farbvorgabe darin existiert, dann dürfte eine Klausel bei der die Kosten der Instandhaltung auf den Mieter abgewälzt werden erstrecht ungültig sein. Also müssen die Mieter rein GAR NICHTS machen.
    Wenn du ganz sicher gehen willst, dann lass kurz mal einen Anwalt über die entsprechende Passage schauen. Das kostet nicht die Welt.
    Aber wenn in nur einem Satz die Schönheitsreparaturen UND die Instandhaltung auf den Mieter abgewälzt werden, dann ist der ganze Satz unwirksam und der ganze Paragraph auch.
    Der Vermieter kann hier meiner Meinung nach Forderungen stellen bis er schwarz wird.
     
Thema: Instandhaltung Vermietersache
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