Instandhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilen?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von andi1377, 11.11.2006.

  1. #1 andi1377, 11.11.2006
    andi1377

    andi1377 Neuer Benutzer

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    hallo zusammen,

    ich bin vermieter einer doppelhaushälfte.
    nun stehen dieses und nächstes jahr vermehrt instandhaltungen wie z. B. einbau einer neuen haustüre etc. an.

    bisher kenne ich nur diesen fall, diese instandhaltungsaufwendungen im jahr der entstehung voll steuerlich abzusetzen.

    nun habe ich gehört, dass es angeblich auch möglich ist, dies unter bestimmten kriterien /voraussetzungen auf mehrere jahre zu verteilen.

    geht das und von welchen kriterien (höhe des betrags, wertsteigerung des objekts,....) hängt das ab, damit das finanzamt dies zulässt?
     
  2. AdMan

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  3. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    Servus erstmal.

    Grundsätzlich sind Erhaltungsaufwendungen steuerlich auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilbar. (Überwiegend Wohnzwecken dienendes Gebäude)

    Zu prüfen ist hierbei unter anderem:

    1. liegt eine Aufwendungen (nicht Wartungsarbeiten etc.) von mehr als drei Groß-Gewerken (Heizung, Elektroleitungen, Sanitär, Fenster) gleichzeitig an und führt dies zu einer wesentlichen Verbesserung, dann kann alles über EUR 4.000,00 (netto, ohne USt) zu nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen und nur noch im Rahmen der 2%-Abschreibung geltend gemacht werden.

    2. Aufwendungen für Umbau od. Renovierung die innerhalb von drei Jahren nach Kauf/Herstellung des Gebäudes über 15% der damaligen Anschaffungskosten (in der Summe) liegen, dann sind dies ebenfalls nachträgliche AK/HK.

    Ich hör hier mal auf, da ich denke, dass es sich bei euren Arbeiten doch um kleinere Aufwendungen handeln wird. Austausch von Haustüre, etc.

    Sinn macht die Verteilung auf mehrere Jahre eigentlich nur, wenn ihr z.B. im Jahr 2006 keine Steuern zahlen müsstet, oder negative Einkünfte habt und sich damit diese Ausgaben im Jahre 2006 nicht auswirken; ansonsten werden die neg. Einkünfte sowieso sep. vom Finanzamt festgestellt und in das Jahr 2007 vorgetragen.
     
  4. #3 andi1377, 13.12.2006
    andi1377

    andi1377 Neuer Benutzer

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    hallo mac,

    erstmal vielen Dank für Deine antwort.
    Du hast das schon richig erkannt, es handelt sich dabei um kleinere
    instandhaltungsarbeiten, welche nicht unter die genannten Punkte 1 und 2 fallen.

    ich würde die instandhaltungsaufwendungen deshalb gerne auf mehrere jahre verteilen,
    um die aufwendungen mit den mieteinnahmen aber auch den anderen einkunftsarten zu verrechnen.
    da ich sowieso jährliche ausgaben bzgl. der vermietung habe (abschreibung,zinsen, fahrtkosten zum mieter, etc.) würde ich gerne nur soviel von den instandhaltungskosten pro jahr ansetzen, damit ich null auf null komme.
    ich denke das müsste gehen.

    von welchen kriterien hängt denn das ab, auf wieviel jahre ich den betrag teilen kann?

    kann ich z. B. einfach nach lust festlegen, dass ich die haustüre (z. B. 2000€) auf 4 jahre und damit je 500 euro ansetze?
    oder von was hängt das ab?
     
  5. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    Steuerlich "Null auf Null" oder Einnamen abzgl. Ausgaben = Null? Hier wäre dein Grundfreibetrag uns Sonderausgaben etc. mit zu berücksichtigen bis der erste Euroflopp an den Fiskus zu zahlen wäre; aber ich denke du sprichst von steuerlich =Null.

    Aber nun zu deiner Frage: der Gesetzgeber spricht von "Größerem Erhaltungsaufwand" und nennt keine Grenzen. Tja, was nun "größer" bedeutet ist dann für den Einzelfall zu entscheiden und im Zweifel für den Steuerpflichtigen. Also eine Instandhaltung für EUR 2.000,00 mit EUR 500 für 4 Jahre gleichmäßig verteilen und eine weiter für z.B. 3 Jahre, ist auch möglich.
     
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