Instandhaltungsklausel - Thermenwartung

Dieses Thema im Forum "Kleinreparaturen" wurde erstellt von Bürokrat, 17.03.2014.

  1. #1 Bürokrat, 17.03.2014
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    Hallo liebe Forengemeinde,

    aus aktuellem Anlass stellt sich mir eine Frage auf deren Beantwortung ich hier hoffe :hut033:

    Durch den Vorbesitzer eines Objektes wurde im MV folgender Passus zur Instandhaltungsklausel vereinbart, nämlich dass der Mieter für die Wartung der Gastherme aufzukommen habe (ca. 50Euronen/jahr), wenn dies gemacht werde komme der Vermieter für evtl. anfallende Ersatzteile bei der Wartung sowie für notwendige Reparaturen auf. Wird die Wartung durch den Mieter nicht beauftragt und bezahlt sind dagegen alle Reparaturkosten vom Mieter in voller Höhe zu tragen

    Meine Frage ist nun
    1, ob eine solche Klausel überhaupt wirksam ist, z.b. könnte ja eine 800 Euro reparatur fällig werden die die 8% Regel pro Jahr ja verletzen würde
    2, wie sie rechtssicher vereinbart werden könnte um die Mieter dazu zu bringen die Wartung zu übernehmen. Ist dies überhaupt vereinbar und wie ist eure erfahrung damit: Besser 1 Pflichttermin für alle/jahr?

    Meine Erfahrung mit dieser Klausel ist nämlich dass von 8 Parteien nur eine diese Regelung befolgt :sauer008: (bei dieser war nun ein Defekt vorhanden - die Reparaturkosten habe ich übernommen)
    Problem ist dass nicht alle Mieter die Klausel haben, ich 1x bei Neuvermietung gar nichts in der Richtung vereinbart habe :muede001: und 2x noch alte Gasöfen vorhanden sind.:erschreckt015:

    Danke schon mal für eure Antworten!
     
  2. AdMan

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  3. #2 kranseier71, 18.03.2014
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    Hallo,
    Alle? Auch die, die definitiv nicht mit mangelhafter/fehlender Wartung zu tun haben ?! ;)

    Bauchgefühl: Die Klausel ist unwirksam ab dem ersten Cent Reparaturkosten.

    Du willst wirklich das die Mieter sich selbst eine Fachfirma suchen, die die Wartung durchführt? Nunja - des Menschen Wille ist sein Himmelreich.

    Meine Erfahrung (beruflich ca. 15 Jahre her): Wohnungsbaugesellschaft vergibt Generalvertrag für Gasthermenwartung an Fachfirma. Diese kümmert sich um Termine und führt die Wartung durch. Rechnung von Fachfirma geht an WBG und WBG holt sich das über Betriebskosten von Mieter wieder. Allerdings gings da um 1000 Wohnungen...

    Das wundert mich überhaupt nicht - und es sollte dir zeigen das selbst wenn die Klausel rechtskräftig sein sollte das nicht funktioniert.
    Und wenn die Klausel unwirksam ist und wegen mangelhafter Wartung die Therme dein Haus abfackelt würde mich wirklich interessieren was deine Feuerversicherung dann sagt :)

    Ich würde niemals die Wartung und Instandhaltung aus der Hand geben wollen...

    HTH, Karl
     
  4. Andres

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    Ich sehe das sehr kritisch. Die 8 % (die meiner Meinung nach zu hoch gegriffen sind, mehr als 5 % würde ich nicht vereinbaren) kannst du sowieso vergessen. Das ist keine Kleinreparatur - wo ist denn der "tägliche Zugriff des Mieters"? Da es sich um eine Verlagerung des Risikos zum Mieter handelt, befürchte ich die Unwirksamkeit.


    Ohne Formulierungshilfe zu leisten: Der Mieter soll's bis zu einem Stichtag beauftragen und nachweisen, andernfalls darf der Vermieter nach Fristsetzung die Wartung beauftragen und den Ersatz der Kosten verlangen.


    Schlecht. Manche machen es nicht, manche machen es nicht rechtzeitig, manche lassen sich vom Monteur irgendwelchen Quatsch andrehen, von dem ich dann dem Mieter erklären muss, warum ich ihn nicht zahlen werde. Ich muss zugeben: Bei Leerstand habe ich schon zweimal vergessen, mich selbst darum zu kümmern.

    Ich vereinbare das nicht mehr so, sondern beauftrage es selbst - natürlich mit Abrechnung über die BK.
     
  5. #4 Bürokrat, 18.03.2014
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    Ok, danke schon mal für eure Antworten!
    Ich wusste tatsächlich nicht dass man die Thermenwartung über die BK umlegen kann. In meinen H+G Verträgen sind die nicht aufgeführt. Sollte man das extra in den MV unter BK als umlagefähige Kosten aufführen?

    Ansonsten meinte ich mit dem 1x jährlichen Pflichttermin dass ich den Auftrag vergebe und dafür einen termin festlege, die anfallenden Wartungskosten pro Wohnung aber den Mietern direkt aufbrumme.
     
  6. #5 kranseier71, 18.03.2014
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    Hallo,

    Ob man das auch ohne Klausel im MV umsetzen kann getraue ich mir kein Urteil zu.
    Aber es gibt eine höchstrichterliche Entscheidung welche Klausel in jedem Fall gilt:
    BGH, Urteil vom 7. November 2012 - Az. VIII ZR 119/12

    HTH, Karl
     
  7. Andres

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    Es genügt, wenn auf die BetrKV verwiesen wird, einfach mal in Nr. 4d) schauen ;) Trotzdem schadet es nicht, die Besonderheiten der jeweiligen Wohnung im Mietvertrag noch einmal besonders hervorzuheben. Auch sollte man den Umlagemaßstab dieser Position klarstellen.


    Das halte ich für die beste Lösung.
     
  8. #7 Bürokrat, 18.03.2014
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    Wunderschön! Danke euch beiden! :111:

    Dann werde ich mal so verfahren einen Wartungstermin auszumachen und dann die Kosten über die Betriebskosten abzurechnen.
    Bei neuen MV´s verweise ich auf den 4d.

    Kann ich bei den Parteien bei denen kein Passus im MV steht dass die Wartung übernommen werden muss bei der Abrechnung einfach auf die Betriebskostenverordnung verweisen oder kann ich diese Kosten nur umlegen wenn konkret auf den 4d im MV verwiesen wurde? Mir gehts nur um eine Einschätzung, ist mir klar dass ihr keine Gerichtsentscheide vorhersehen könnt...

    Bei meinen neuen MV steht nämlich nur: "Insbesondere werden umgelegt: blabla sowie folgende Betriebskosten nach §2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung": also sonstige Betriebskosten. Auf die Thermenwartung wird aber in den Regelungen zu den Betriebskosten im Vordruck kein Bezug genommen, auch nicht auf den § 2 Abs. 4.

    Sonst müsste ich nach und nach alle MV´s umschreiben was wahrscheinlich ca. 20 Jahre dauert.
    Sehe aber ein dass eine Wartung sinnvoll ist, im Zweifel beiße ich halt in den sauren Apfel und übernehme die vielleicht übrig bleibenden 200.- im Jahr.
     
  9. sara

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    Schau doch mal im Mietvertrag unter der Aufschlüsselung der "Heiz u. Warmwasserkosten". Da ist dann aufgeführt was alles zu diesem Kostenposten gehört.
    U.a. gehört auch die Wartung der Heizung dazu.
     
  10. #9 kranseier71, 18.03.2014
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    Hallo,
    Ich würde das auf jeden Fall vorher langfristig(!) schriftlich ankündigen (und mich auf grimmige Gesichter einstellen) - denn der eine Mieter von dem du weisst das die Therme da ordnungsgemäss gewartet wurde will sicher nicht 2*bezahlen; und evnt. hat der auch einen Wartungsvertrag vereinbart mit x Jahren Laufzeit.
    Und bei den anderen 7 Mietern könnten auch auf einmal Nachweise auftauchen, das doch eine Wartung durchgeführt wurde.


    Ich denke/meine, das die Betriebskostenverordnung automatisch Bestandteil eines jeden Mietvertrags wird (z.B. auch eines mündlichen) - insofern würde ich sagen du kannst es auch umlegen wenn gar nichts dazu im Mietvertrag steht.

    Bei den bestehenden Mietverträgen mit deiner individuellen Klausel würde ich u.U. auch mit Widerstand rechnen - denn jetzt sollen die Mieter auf einmal etwas bezahlen was sie vorher nicht bezahlen mussten weil sie es einfach nicht gemacht haben.
    Das du da mit hoher Wahrscheinlichkeit im Recht bist hilft dir da nicht unbedingt - also ein bisschen psychologisches Geschick entwickeln kann nicht schaden.

    Durch diesen Gedanken finde ich die Idee von Andres sehr gut: Frist setzen bis Wartung gemacht und nachgewiesen wurde - und wenn Frist verstrichen selbst beauftragen
    Dann sollte sich keiner wirklich aufregen können - aber vielleicht reicht ja auch ein freundliches Gespräch vorab.

    Das ist eine grundsätzliche Überlegung wieviel dir ein gutes Mietverhältnis Wert ist und was du an Mieteinnahmen hast.
    Ob es sich lohnt wegen 50-100Euro/Jahr ein gutes Mietverhältnis zu gefährden musst du dir selbst überlegen - das kann dir keiner abnehmen.

    Bei Neuverträgen würde ich eine Klausel wie aus dem BGH-Urteil aufnehmen (ohne genaue Firmenangabe - denn die kann 2 Jahre später nicht mehr existent sein) - dann weiss der Mieter vorab, das da Kosten auf ihn zukommen (die grobe Höhe würde ich ihm mündlich so erklären: 'Ca. 60-120Euro/Jahr. Je nachdem wie oft Sie den Termin platzen lassen und der Monteur anfahren muss). ;)

    LG, Karl
     
  11. #10 Bürokrat, 18.03.2014
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    Hm, ja bin auch gespannt was die sagen werden, in 4 Verträgen ist die Übernahme der Wartung jedoch vertraglich vereinbart, das wissen die Mieter auch, aber ich weiß dass der Mensch sich schnell an einen Zustand gewöhnt, wenn dieser sic plötzlich ändert ist die Wut meist groß.
    Die Einheit die die Wartung bereits durchgeführt hat würde ich natürlich auslassen, ich vermassle es mir ja nicht absichtlich mit den Mietern und von unnützen Kosten halte ich sowieso nichts.
     
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