Instandhaltungskosten Einliegerwohnung

Diskutiere Instandhaltungskosten Einliegerwohnung im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, wir haben ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung gekauft. Diese Wohnung soll vermietet bleiben, den Rest des Hauses bewohnen wir...

  1. miiira

    miiira Neuer Benutzer

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    Hallo,
    wir haben ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung gekauft.
    Diese Wohnung soll vermietet bleiben, den Rest des Hauses bewohnen wir zukünftig selbst.

    Hintergrundinfos:
    Nun ist es so, dass mit den ehem. Besitzern die mündliche Vereinbarung bestand, dass die Mieter die Wohnung selbst instand halten und dafür eine günstige Miete zahlen.
    Sowohl die Mieter als auch wir, wollen nun einen Vertrag schließen, bei dem wir die Instandhaltung übernehmen und der Mietpreis auf den marktpreis angeglichen wird . Oder einen vertrag bei dem sie weiter die bisherige miete zahlen, wir aber von der Instandhaltung befreit sind, dafür bräuchten wir den vergleich zwischen Instanhaltungskosten und zu niedrig berechnetem Mietpreis.


    Wie kann ich berechnen, wie viel Instandhaltungskosten ich zürückhalten müsste, wenn die Miete dem marktüblichen Preis entsprechen würde?

    Der Kaufpreis des Hauses ist nicht aussagekräftig, da innerhalb der Familie gekauft wurde. Die Schätzung des Hauswerts ist im Gange. Das Haus ist alt und es existieren keine Unterlagen zum Bau.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ja, wenn man so etwas berechnen könnte, wäre die Welt so viel einfacher. :gehtnicht

    Nur ist die Instandhaltung einer Immobilie leider keine laufende, planbare Position, noch dazu wenn - wie hier - es um irgendeinen willkürlich gewählten Ausschnitt aus den Instandhaltungskosten geht, denn die Mieter werden sich ja kaum an einheitlich für die ganze Immobilie entstandenen Kosten beteiligt haben. Insofern funktionieren nicht einmal mehr überschlägige Schätzverfahren.

    Statt den marktüblichen Preis zu berechnen, würde ich ihn schlicht ermitteln: Den Anzeigenmarkt beobachten, aus allen vergleichbaren Wohnungen einen grob gerundeten Durchschnitt bilden und damit an den Mieter herantreten, sofern dieser Betrag auch den eigenen Vorstellungen entspricht.
     
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  4. Duncan

    Duncan
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    z.B. mal gucken, ob die Stadt einen "amtlichen" Mietspiegel hat. Der bietet eine sehr gute Orientierung.
     
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  5. miiira

    miiira Neuer Benutzer

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    Danke, für die Antworten.
    wir haben vergleichbare Wohnungen durchgesehen und auch nach Mietspiegel berechnet und kommen auf einen Mietpreis von 425 euro pro Monat. Aktuell beträgt die tatsächliche miete 312 Euro.

    Mir geht es mehr um die Frage, wie wir sinnvoll die Instandhaltungskosten berechnen können. Also im Durchschnitt. Natürlich ist klar, dass immer mal höhere Kosten anfallen können und mal weniger. Der Mieter würde gerne beim Mietpreis bleiben, was für uns auch ok wäre. Ich frage mich nur, ob ich im Gegenzug dafür weiter die Instandhaltung verlangen kann oder ob ich pro Monat mehr als diese ca 100 Euro Differenz einplanen müsste.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 11.06.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Vorläufig solltest du die gesamte Miete für Instandhaltungen einplanen bzw. zurückhalten bis du mehr Infos hast.

    Alt allein, sagt nichts über den Zustand einer Immo oder welche erforderlichen Maßnahmen anstehen aus.

    Wenn das kein Bau aus Vorkriegszeiten ist, existieren Bauunterlagen. Einfach mal beim zuständigen Bauamt nachfragen.
    Bei Vorkriegsbauten kann es sein, dass auch bei den Behörden/Ämtern keine Unterlagen vorliegen. Dann können bei Sanierungen auch Kosten für die Erstellung von Bau- bzw. Planunterlagen im Istzustand anfallen.


    Gar nicht, solange du nicht weißt welche Instandhaltung vermutlich in den nächsten Jahren anfallen werden.
    Dazu muss man den Zustand des Gebäudes bzw. der Wohnung kennen und wissen wann welche Maßnahmen bereits durchgeführt wurden.

    Es fällt mir auch schwer zu glauben, dass der Mieter wirklich bereit ist absolut alle Instandhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung zu übernehmen.
    Daher meine Frage:
    Was verstehst du und der Mieter unter Instandhaltungen? Meint der Mieter damit evtl. nur Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen?
     
  7. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Das scheint mir die relevanteste Frage überhaupt zu sein.
     
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  8. Andres

    Andres
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    Auch wenn meine Antwort nicht gefällt, stimmt sie trotzdem: Gar nicht.

    Ja, man könnte in Ermangelung irgendwelcher Anhaltspunkte mit jährlich 1 % der Baukosten rechnen, sollte das dann wohl nach Wohnfläche aufteilen und würde dann trotzdem feststellen, dass der Mieter sich ja kaum an der neuen Heizung, dem neuen Dach oder ähnlichen Positionen beteiligen wird und deshalb für solche Maßnahmen noch ein Anteil abzuziehen wäre, den man schon wieder nicht vernünftig schätzen kann.

    Man könnte auch dem Vorschlag von @ehrenwertes Haus folgen und die Schätzung stattdessen "von unten" aufbauen, d.h. alle denkbaren Maßnahmen aufzählen, über die nächste Fälligkeit nachdenken, die Kosten grob überschlagen und so zu einem Ergebnis kommen. Im Prinzip gleiches Problem: Solange diese ominöse "Instandhaltung" nicht abgegrenzt ist, kommt dabei nie ein vernünftiges Ergebnis zustande.


    Nächstes Schätzverfahren: Als äußerst groben Überschlag sagt man, dass etwa ein Drittel der Miete langfristig zurück in den Unterhalt der Immobilie fließen sollte. Das geht natürlich davon aus, dass die marktübliche Miete verlangt wird. Der Mieter bekommt einen Nachlass von etwa einem Viertel ... und schon wieder stellt sich die Frage, für welche Instandhaltungen der Mieter nun eigentlich verantwortlich sein soll.


    Das ist wenigstens ein ehrliches Statement. Es ist nur leider nicht wirklich hilfreich. Ich bin mal ganz mutig und behaupte: Das Mietverhältnis ist durch diese seltsame Vereinbarung so sehr mit den Erwartungen des Mieters vorbelastet, dass es wohl das beste wäre, nach dem eigenen Einzug den Mieter zu kündigen (erleichterte Kündigung, § 573a BGB) und mit einem neuen Mieter ganz von vorne anzufangen. Mit dem macht man dann einen ganz normalen Mietvertrag ohne irgendwelche Sonderkonditionen und der fragt auch garantiert nicht, warum jetzt plötzlich alles ganz anders laufen soll, nachdem man sich zuvor jahrelang ganz anders arrangiert hatte.


    Auch das wirst du nicht gerne hören: Sofern mit der Instandhaltung mehr als Schönheits- und Kleinreparaturen gemeint ist, dürfte die Wirksamkeit dieser Vereinbarung ohnehin fraglich sein.

    Und falls eben doch Schönheits- und Kleinreparaturen gemeint sind: Es ist völlig normal, dass der Mieter das selbst trägt, auch ganz ohne Nachlass bei der Miete.
     
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  9. #8 Tinnitus, 12.06.2020
    Tinnitus

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    Man sollte auch das Finanzamt berücksichtigen, die könnten bei nichtrentabler Vermietung signifikant unter dem Marktniveau auf Ideen kommen: Die Absetzbarkeit von Kosten streichen wegen mangelnder Einkunfterziehlungsabsicht bzw. Liebhaberei, zum Beispiel.

    Da sollte man sich ernsthaft die Frage stellen: Wofür soll auf eine marktübliche oder marktnahe Miete verzichtet werden?
     
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  10. miiira

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    Danke nochmal für die Antworten. Scheint leider nicht einfach zu sein. Es ist immer schwierig hier alle Hintergründe zu nennen ohne das es unübersichtlich wird.
    Kündigen und neue Mieter kommt nicht in Frage , da die Mieter schon 40 Jahre dort wohnen und Freunde meiner Familie sind, von der auch wir das Haus günstig bekommen haben.

    Das Haus ist tatsächlich über 100 Jahre alt und aus Vorkriegszeiten.
     
  11. #10 Tinnitus, 12.06.2020
    Tinnitus

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    Da hoffe ich für dich, das Haus und die Wohnung ist in einem guten Zustand für das Alter, ansonsten könnte der Preis nicht wirklich günstig sein, sondern einfach die anstehenden Arbeiten widerspiegeln. Ich werfe einfach mal orakelte mindestens 14€ pro Quadratmeter und Jahr in den Raum und bin gespannt, ob das jemand mit einer besseren Glaskugel unterbietet. Genaurere Angaben könnte ein Sachverständiger machen, der im konkreten Fall beurteilt, was gemacht werden muss und was in den nächsten Jahren anfällt.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 12.06.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Auch mein Rat, unbedingt die Bausubstanz von einem Sachverständigen prüfen lassen.
    Nicht von irgendeinem, sondern einem, der sich auf solche Altbauten spezialisiert hat.

    Besonderes Augenmerk auf die verwendeten Baumaterialen. Nicht alle modernen Baustoffe vertragen sich mit Altbaumaterial.
    Die Folgen ungeeigneter Materialkombinationen merkt man oft erst Jahre später. Solche Schäden beheben ist extrem teuer und zeitaufwändig.
     
  13. miiira

    miiira Neuer Benutzer

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    Danke Euch. Heizungsanlage und den Bereich den wir bewohnen werden haben wir bereits kernsaniert., inkl. Kabel, wasserleitungen, Heizkörper, Wände neu verputzt, Fußböden erneuert, Bad neu.... .Die Außenfassade ebenfalls. Die Mieter haben für unsere Küche in ihrer Wohnung z.b einen neuen Herd und Kühlschrank gekauft. Außerdem streichen sie regelmäßig Fenster von beiden Seiten, carport und Dachterasse. Ich denke mittlerweile wir werden diese Mietsituation nur auf vertrauen laufen lassen können, da ein Vertrag schwierig wird. Oder vielleicht schreiben konkret auf, welche Kosten von ihnen getragen werden müssten.
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 12.06.2020
    ehrenwertes Haus

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    Macht besser einen ganz normalen Mietvertrag mit ortsüblicher Miete. Das sichert beide Seiten ab.

    Extraarbeiten, die über ohnehin vom Mieter geschuldete Schönheitsmaßnahmen hinaus gehen, kann man auch anders honorieren als mit Mietnachlass.
    Auch das ist eine Zusammenarbeit auf Vertrauensbasis.
     
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