Instandhaltungskosten zweimal verbucht?

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von csveni33, 31.07.2016.

  1. #1 csveni33, 31.07.2016
    csveni33

    csveni33 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2015
    Beiträge:
    18
    Zustimmungen:
    0
    Schematisch gesehen sieht wohl eine Jahresnebenkostenabrechnung der Hausverwaltung an die Eigentümer doch wie folgt aus:

    1. auf den Mieter umlegbare Kosten 1000 Euro
    2. nicht auf den Mieter umlegbare Kosten 500 Euro
    ...davon Instandhaltungskosten XXX 200 Euro
    = Summe gesamtnebenkosten 1500 Euro


    Zuführung zur Instandhaltungsrücklage 150 Euro


    Die Gesamtzahlungen (=Vorauszahlungen + abschluss Nachzahlungen) die die Hausverwaltung vom Konto des Eigentümers per Lastschrift einzieht
    betragen also 1650 Euro.

    Interessant ist dabei die Unterposition "...davon Instandhaltungskosten XXXX".
    Bedeutet das:
    a) dass diese Instandhaltungskosten dem Instandhaltungsrücklagenkonto entnommen wurden
    oder
    b) dass diese Instandhaltungskosten extra angefallen sind und NICHT dem Rücklagenkonto entnommen wurden?

    Im Fall a) würde der Eigentümer ja zweimal bezahlen: Einmal als er (in den Vorjahren) eine Einzahlung in das Rücklagenkonto) einbezahlt hat
    und einmal als dieser Betrag von dort entnommen wurde.

    Im Fall b) zweifele ich an der Sinnhaftigkeit von einem separaten Rücklagenkonto wenn die Instandhaltungskosten doch direkt von den Eigentümer eingezogen werden.

    Wie ist denn da die allgemeine Handhabung/gesetzliche Regelung?

    Claudia
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Stadtkind, 31.07.2016
    Stadtkind

    Stadtkind Benutzer

    Dabei seit:
    25.07.2016
    Beiträge:
    49
    Zustimmungen:
    15
    Erstens ist das eine Hausgeldabrechnung und keine Nebenkostenabrechnung.
    Bei der Hausgeldabrechnung wird von der Hausverwaltung/WEG mit den Eigentümern abgerechnet, bei der Nebenkosten- oder Betriebskostenabrechnung wird zwischen Vermieter und Mieter abgerechnet.

    Die Zuführung zur Instanshaltungsrücklage gehört eigentlich auch zu den nicht umlagefähigen Kosten, aber vielleicht ist dies aus steuerlichen Gründen hier getrennt angegeben. Die Zuführung zur Rücklage sind steuerlich keine Werbungskosten bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

    Laut deiner Ausführung ist Beispiel b) einschlägig. Schau doch mal im Wirtschaftsplan nach, was dort an Zuführungen zur Rücklage und an Instandhaltungskosten verabschiedet wurde. Es macht ja Sinn kleinere Reparaturen direkt übers Hausgeld zu bezahlen und die Instandhaltungsrücklage für größere Maßnahmen wie Dach, Fassade usw zu nutzen. Gerade wenn nur eine kleine Rücklage vorhanden ist, kann man so das Risiko der Sonderumlage in naher Zukunft reduzieren.
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.254
    Das scheint mir die wichtigste Information zu sein, daher vorweg: Die gibt es nicht. Es gibt Strukturen, die halbwegs üblich sind, weil beliebte Software das so gliedert. Es gibt aber keinerlei gesetzliche Vorgaben, höchstens Rechtsprechung, die aber auch eher damit befasst ist, wie es nicht zulässig ist. Die Antwort kann also keinesfalls so pauschal ausfallen, wie du fragst. Falls du zu einer konkreten Situation fragen hast, solltest du also danach fragen.

    Allgemein hat die Jahresabrechnung folgende Aufgaben:
    1. Rechenschaft über Einnahmen und Ausgaben. Das ist tatsächlich einer der wenigen Fälle, der explizit gesetzlich normiert ist, § 259 BGB.
    2. Bericht über den Bestand des Vermögens, also z.B. Konto- und Kassenstände, eigentlich auch ein Inventar. Hierzu gibt es Rechtsprechung, aber keine konkreten gesetzlichen Vorgaben - falls du also Bilanzierung kennst: Das gibt es für WEGen nicht in verbindlicher Form.
    3. Im letzten Punkt insbesondere eine Abrechnung über die Instandhaltungsrücklage.
    4. Ermittlung steuerlich relevanter Größen.
    5. Ermittlung der umlagefähigen Betriebskosten für Vermieter.
    6. Ermittlung der Höhe einer zum Ausgleich des Jahresergebnisses erforderlichen Zahlung.

    Wie man das genau anstellt, ist nirgends vorgeschrieben.


    Schon mit dieser Schlussfolgerung bin ich nicht einverstanden. Es ist nicht vorgeschrieben, dass der Saldo neutral sein muss. Das bietet sich zwar aus diversen praktischen Gründen an, aber man könnte das auch ganz anders machen.


    Das ist den bereitgestellten Informationen nicht zu entnehmen, denn dazu ist die Abrechnung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage erforderlich.


    Nicht, wenn die Abrechnung stimmt. ;)

    Dein Schema ist nämlich stark unvollständig, zuerst einmal fehlt eine Überschrift, nämlich "Ausgaben" (oder ein anderer, ähnlicher Begriff), dann kommt deine Aufstellung ...
    ... und hier wäre eine weitere Zwischensumme angebracht. Wenn du meine Aufzählung von oben anschaust, werden damit die Punkte 1 (nur Ausgaben), 4 (teilweise, Betriebskosten und Erhaltungsaufwendungen) und 5 abgedeckt.

    Wenn es Ausgaben gibt, dann sollte es auch Einnahmen geben, z.B. so:
    "Hausgeldzahlungen ...
    Sonderumlage ...

    Entnahme aus der IHR ..."

    In deinem Fall a) wäre in der letzten Zeile ein entsprechender Betrag aufgeführt - im Fall b) nicht. Jetzt ist es nicht besonders glücklich, Zuführungen und Entnahmen zur/aus der IHR als Einnahmen und Ausgaben zu bezeichnen, aber da es keine festen Spielregeln gibt, wie die Begriffe zu gebrauchen sind, muss man damit leider rechnen.

    Hier folgt eine weitere Zwischensumme. Damit wäre dann die andere Hälfte meines Punkts 1 erledigt. Das beantwortet auch deine Frage:
    Den Zahlungen des Eigentümers wird die Entnahme aus der Rücklage hinzugerechnet. Er zahlt also nicht doppelt.


    Weiter im Text, jetzt kommt die Vermögensübersicht. Das kann z.B. so aussehen:

    "Girokonto
    Stand 1.1. ...
    Stand 31.12. ...

    Tagesgeldkonto
    Stand 1.1. ...
    Stand 31.12. ...

    Instandhaltungsrücklage
    Stand 1.1. ...
    Zuführungen ...
    Entnahmen für Maßnahme X ...
    Stand 31.12. ..."

    Der Verlauf von Bankkonten wird nicht detailliert dargestellt. Wer das sehen will, soll sich die Kontoauszüge anschauen.

    An diesem Punkt kannst du endgültig beantworten, woher das Geld für die Erhaltungsmaßnahme kam. Damit ist dann auch Punkt 2 und 3 erledigt.


    Als nächstes werden die beiden o.g. Zwischensummen gegenübergestellt. Die Differenz ist der Ausgleichsbetrag, der für dieses Jahr fließt - meist will man eben doch den neutralen Saldo. Damit ist Punkt 6 erledigt.


    Jetzt fehlen noch einige Nacharbeiten zu Punkt 4. Das könnte z.B. so aussehen:
    "Nachrichtlich: Aufwendungen nach § 35a EStG
    - Abs. 2: ...
    - Abs. 3: ..."

    Das wären dann haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die für Selbstnutzer steuerlich interessant sein können. Das Wort "nachrichtlich" bedeutet, dass diese Zahlen nicht zu einem größeren Saldo gehören, sondern von der eigentlichen Abrechnung unabhängig zu sehen sind. Sie sind "da oben" irgendwie enthalten und werden dir hier mitgeteilt - daher "nachrichtlich".


    Die hier genannten Informationen können auch völlig anders gegliedert und dargestellt sein. Da in Wirtschaftsplänen z.B. gerne Einnahmen und Ausgaben jeweils paarweise gruppiert werden, kommt das auch in manchen Abrechnung so vor. Wie auch immer die Aufmachung der Abrechnung sein mag: Über diese Themen muss eine korrekte Abrechnung aber Auskunft geben.
     
Thema:

Instandhaltungskosten zweimal verbucht?

Die Seite wird geladen...

Instandhaltungskosten zweimal verbucht? - Ähnliche Themen

  1. Zweimal innerhalb 3 Monaten die Miete erhöhen?

    Zweimal innerhalb 3 Monaten die Miete erhöhen?: Hallo zusammen, zum Jahreswechsel (2013/14) habe ich meinem Mieter die Miete, begründet durch die Anpassung an die ortsüblichen...
  2. Zweimal gekündigt zu unterschiedlichen Terminen: Was gilt?

    Zweimal gekündigt zu unterschiedlichen Terminen: Was gilt?: Hallo zusammen! Ich hätte gerne ein paar Meinungen zu folgendem Sachverhalt: Der Mieter kündigt im Juli 2012 seine Wohnung fristgerecht zum...
  3. Horrende Instandhaltungskosten

    Horrende Instandhaltungskosten: Hallo Zusammen, Meine Mutter muss unglaublich Hohe Instandhaltungskosten zahlen. Diese scheinen sich schon über Jahre immer weiter erhöht zu...
  4. Veräußerung Teileigentum Instandhaltungskosten

    Veräußerung Teileigentum Instandhaltungskosten: Hallo, ich benötige dringend Rat, dazu erstmal eine Beschreibung des Sachverhalts: wir sind 12 Eigentümern, 11 Sondereigentümer im Wohnhaus und...