Instandhaltungsrücklage - Vorbesitzer fordert die Auszahlung

Diskutiere Instandhaltungsrücklage - Vorbesitzer fordert die Auszahlung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, Ich benötige bitte dringend Rat. Ich habe in 2019 eine ETW zur Vermietung gekauft. Ich habe vorher geprüft, dass ausreichende...

KaBu2019

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Hallo,
Ich benötige bitte dringend Rat.

Ich habe in 2019 eine ETW zur Vermietung gekauft. Ich habe vorher geprüft, dass ausreichende Instandhaltungsrücklagen vorhanden sind. Soweit alles gut.

Nun fordert die Vorbesitzerin der Wohnung von mir die Auszahlung der "von der Verwaltung einbehaltenen Rücklagen". Im Kaufvertrag steht keine Regelung dazu, wem die Instandhaltungsrücklage gehört. Das hatte mich damals nicht weiter gewundert, da ich immer gelesen und verstanden hatte, dass dies automatisch Teil der Wohnung, und damit mit dem Kaufpreis abgegolten ist. Ich finde aber, trotz intensiver Suche, keine rechtliche Grundlage / Paragrafen oder ähnliches, auf die ich gegenüber der Vorbesitzerin verweisen kann.

Das Drama begann damit, dass ich die Vorbesitzerin bat, die letzte Hausgeldabrechnung noch zu begleichen, da der Kauf unterjährig stattfand. Sie hat sich von der Mieterin auch die Nachzahlung geben lassen, ihren Anteil aber nicht an die Verwaltung gezahlt. Als ich sie nun nochmal darum gebeten habe (da ja sonst ich einstehen muss), war dies ihre Retourkutsche, ich möge doch bitte die Rücklage an sie auszahlen und dürfe davon gern die ausstehende Hausgeldzahlung abziehen.

Gibt es dazu eine gesetzliche Regelung, wenn der Kaufvertrag keine Aussage trifft? Oder hat der Notar hier etwas nicht berücksichtig, was in jedem Fall geregelt werden muss? Ich möchte ungern mit Artikeln aus Immobilienzeitschriften argumentieren (davon habe ich einige gefunden), lieber wäre mir ein tatsächlicher rechtlicher Beleg...
Die Rücklagen betragen ca 4,5% vom ursprünglichen Kaufvertrag, daher wäre eine Auszahlung an die Vorbesitzerin ein ziemlicher Rückschlag in der Kalkulation...

Vielen Dank für Eure Hilfe!
KaBu
 
immobiliensammler

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Das Drama begann damit, dass ich die Vorbesitzerin bat, die letzte Hausgeldabrechnung noch zu begleichen, da der Kauf unterjährig stattfand

Das hast Du hier im Forum doch schon einmal gefragt. Dort wurde Dir bereits erklärt, dass Du für die Zahlung der Abrechnungsspitze verantwortlich bist wenn Du zum Zeitpunkt des Beschlusses darüber bereits im Grundbuch eingetragen warst. Regelt der Kaufvertrag denn zu diesem Thema etwas?

Sie hat sich von der Mieterin auch die Nachzahlung geben lassen, ihren Anteil aber nicht an die Verwaltung gezahlt.

Warum hat die Verkäuferin überhaupt eine Abrechnung an die Mieterin erstellt? Du schreibst im anderen Post, dass der Kauf im März erfolgte, also nehme ich an, dass Du zum 31.12. wohl im Grundbuch eingetragen warst, damit musstest Du für das ganze Jahr mit der Mieterin abrechnen. Zahlung an die Verwaltung: s.o.

ich möge doch bitte die Rücklage an sie auszahlen und dürfe davon gern die ausstehende Hausgeldzahlung abziehen.

Hier ist die Rechtslage eindeutig: Der Eigentümer hat keinen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung der Erhaltungs- (früher Instandhaltungs-)Rücklage. Du erwirbst mit dem Kauf entsprechend auch die Rücklage. Dies ist im Kaufpreis enthalten so es nicht abweichende Regelungen im Kaufvertrag gibt.
 

KaBu2019

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Warum hat die Verkäuferin überhaupt eine Abrechnung an die Mieterin erstellt? Du schreibst im anderen Post, dass der Kauf im März erfolgte, also nehme ich an, dass Du zum 31.12. wohl im Grundbuch eingetragen warst, damit musstest Du für das ganze Jahr mit der Mieterin abrechnen. Zahlung an die Verwaltung: s.o.
Das hatte ich damals in der Tat gefragt und nach den Antworten auch verstanden. Die Abrechnungsspitze für 2018 hat sie damals auch nach einigem hin und her bezahlt.
Ich habe die Wohnung aber zum 31.03.2019 gekauft und die Hausverwaltung hatte wegen Corona die Sitzung für 2019 erst in diesem Jahr durchgeführt, dadurch war die Zeit vom 01.01.2019 - 31.03.2019 noch durch sie abzudecken. Rechtlich muss ja sie dann auch noch die Abrechnung an die Mieterin stellen, zumal sie ja auch die weitere Kosten wie die Grundsteuer bei der Mieterin geltend machen konnte. Aber das war auch nur zur Erläuterung, warum so spät nach dem Kauf jetzt plötzlich die Vorbesitzerin nochmal um die Ecke kommt.
Hier ist die Rechtslage eindeutig: Der Eigentümer hat keinen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung der Erhaltungs- (früher Instandhaltungs-)Rücklage. Du erwirbst mit dem Kauf entsprechend auch die Rücklage. Dies ist im Kaufpreis enthalten so es nicht abweichende Regelungen im Kaufvertrag gibt.
Das ist genau mein Verständnis, allerdings finde ich keinen Beleg für diese Rechtslage, Und den suche ich jetzt, um ihr das darzulegen. Ich fürchte nur langsam, das ist so selbstverständlich, dass das nirgendwo dargelegt ist. In ihrer Welt fordert sie die Auszahlung ja nicht von der Gemeinschaft, sondern von mir, und ich sehe nicht, wo es dafür eine Grundlage gäbe, da im KV die Rücklage nicht erwähnt ist.

Danke.
 

Tinnitus

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Den Anspruch muss doch die Verkäuferin begründen. Ich würde in einem ähnlichen gelagerten Fall nach der Rechtsgrundlage für die Forderung der Verkäuferin fragen. Falls ich einen Mahnbescheid bekommen würde, würde ich diesem innerhalb von 2 Wochen widersprechen.

§ 1 WEG (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
§ 6 WEG (1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden.
 
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Andres

Andres

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Ich habe die Wohnung aber zum 31.03.2019 gekauft und die Hausverwaltung hatte wegen Corona die Sitzung für 2019 erst in diesem Jahr durchgeführt, dadurch war die Zeit vom 01.01.2019 - 31.03.2019 noch durch sie abzudecken. Rechtlich muss ja sie dann auch noch die Abrechnung an die Mieterin stellen
Nein. Die Abrechnung hat jährlich zu erfolgen, § 556 Abs. 3 BGB. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Ende des Abrechnungsjahrs. Unter der Annahme, dass hier nach Kalenderjahren abgerechnet wird, muss derjenige die Abrechnung für 2019 erstellen, der am 31.12.2019 im Grundbuch steht.

Trotzdem ist diese Abrechnung nicht prinzipiell unzulässig. Sie kann zwar nicht wirksam vereinbart werden (§ 556 Abs. 4, "gestückelte" Abrechnungen gelten als Nachteil für den Mieter, wegen höherem Prüfungsaufwand, Kostentransparenz, ...), aber der Mieter kann sie trotzdem akzeptieren.

Da die Geschichte nun stärker in Richtung Mietverhältnis geht, möchte ich auf einen Punkt hinweisen, der bisher etwas kurz gekommen ist: Der 31.03.2019 war ein Sonntag und ich habe große Zweifel, dass es in Deutschland ein Grundbuchamt gibt, das sonntags (oder samstags ...) arbeitet. Zu diesem Datum ist also vielleicht der wirtschaftliche Übergang erfolgt, wie er im Kaufvertrag vereinbart war (vermutlich Monatsende nach Kaufpreiszahlung), aber der Eigentumsübergang ist erst mit Umschreibung im Grundbuch erfolgt. Im Außenverhältnis (also gegenüber dem Mieter oder auch der WEG) gilt ausschließlich die Umschreibung im Grundbuch.

Zumindest bis hier ist das aber noch kein wirkliches Problem. Dass die Verkäuferin eine Teilabrechnung mit dem Mieter vorgenommen hat, ist ... freundlich formuliert: clever. Wenn der Mieter einverstanden ist und sich eine Nachzahlung ergibt, hat die Verkäuferin einen finanziellen Vorteil gezogen. Selbst wenn der 31.03. nur der wirtschaftliche Übergang war, war sie bei Ende dieses Abrechnungszeitraums Eigentümerin und ihr steht die Abrechnungsspitze zu.

Als ich sie nun nochmal darum gebeten habe (da ja sonst ich einstehen muss), war dies ihre Retourkutsche, ich möge doch bitte die Rücklage an sie auszahlen und dürfe davon gern die ausstehende Hausgeldzahlung abziehen.
Ich würde das weniger als Retourkutsche und mehr als "illustratives Beispiel" bezeichnen: Du forderst etwas von der Verkäuferin, ohne eine Rechtsgrundlage zu benennen, also macht sie das auch. Die Erkenntnis ist: Wer etwas fordert, trägt für diesen Anspruch die Beweislast. Es ist überhaupt nicht erforderlich, ...
allerdings finde ich keinen Beleg für diese Rechtslage, Und den suche ich jetzt, um ihr das darzulegen.
... hier zu argumentativer Höchstform aufzulaufen. Es genügt ein einfaches "Nein" (vielleicht ist noch nicht einmal das erforderlich) und danach ist die Verkäuferin in der Pflicht. Dieser Pflicht wird sie nicht nachkommen können - ich vermute, sie weiß das.
 
immobiliensammler

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Ich habe die Wohnung aber zum 31.03.2019 gekauft und die Hausverwaltung hatte wegen Corona die Sitzung für 2019 erst in diesem Jahr durchgeführt, dadurch war die Zeit vom 01.01.2019 - 31.03.2019 noch durch sie abzudecken.

Dann hast Du es eben nicht verstanden, diese Abrechnungsspitze hast Du zu zahlen. Immer wer zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Abrechnung im Grundbuch steht zahlt/erhält die Abrechnungsspitze. Eventuell steht im Kaufvertrag dazu etwas, wer das im Innenverhältnis zahlen muss, gegenüber der WEG bist das aber eindeutig Du.
 

KaBu2019

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Hallo nochmal, vielen Dank für die Antworten.

Zum Thema Übergang zum 31.03., das steht so im Kaufvertrag. Und auch für die Verwaltung schien das Standard zu sein...

Ich habe jedenfalls, dem Rat entsprechend, den Anspruch abgelehnt und erstmal nichts mehr gehört.

Ich gehe davon aus, dass sie die Nachzahlung nicht leisten wird, aber vielleicht geschehen ja noch Zeichen und Wunder...
 

jorgk

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Ich weiss nicht ob es immer so ist, aber hier steht zB in einer Teilungserklärung dieser Satz:

"Der Veräußerer einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandsetzungsrücklage, die vielmehr auf den Rechtsnachfolger übergehen, der auch diesbezügliche Rückstände zu übernehmen hat. Die Auseinandersetzung hierüber ist Sache des Veräußerers und des Rechtsnachfolgers untereinander."

Also da mal hinein schauen, so kurz nach einem Kauf liegt einem dieses Papier idR auch noch sicher vor ;-)
 

KaBu2019

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Danke Jork,
die TE und den Kaufvertrag hatte ich direkt gecheckt, nachdem die Forderung kam, Die TE ist von 1992, die ist m. E. nicht wirklich auf einem aktuellen Stand und enthält keinerlei dahingehende Regelungen.
Aber, wie gesagt, ich habe freundlich aber bestimmt abgelehnt und bisher nicht wieder etwas gehört...
Dass die Vorbesitzerin bis zum im KV vereinbarten Datum die Kosten für die Wohnung zu tragen hat, steht im KV...
 

jorgk

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Die TE ist von 1992, die ist m. E. nicht wirklich auf einem aktuellen Stand und enthält keinerlei dahingehende Regelungen.
Was ich oben zitierte ist aus den 1970-80er Jahren.
Nun könnte argumentiert werden, weil es bei Dir nicht explizit in der Teilungserklärung steht sei es anders - dazu kann man anmerken, das in vielen Teilungserklärungen Teile des gesetzlichen Standes zu der Zeit (zb aus dem WEG) einfach wiederholt werden, zu welchem Zweck auch immer.

Das wird bestimmt noch 'lustig' in Bezug auf die Neuerungen in dem WEG Gesetz von diesem Jahr und den Regelungen darin, wann alte, vom neuen Gesetz abweichende Vereinbarungen Bestand haben sollen und wann nicht. Ich finde das recht unübersichtlich, aber ich steige bei solchen Paragraphen auch nur aus ...
 
immobiliensammler

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Dass die Vorbesitzerin bis zum im KV vereinbarten Datum die Kosten für die Wohnung zu tragen hat, steht im KV...

Ich glaube Du hast es immer noch nicht verstanden: Was im Kaufvertrag steht interessiert die WEG und die Hausverwaltung nicht, den Mieter übrigens auch nicht, dass sind nur Vereinbarungen im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.

Nochmal: Die Abrechnungsspitze steht dem zu/hat der zu zahlen der am Tag des Beschlusses im Grundbuch steht. Die Mieterabrechnung für das Abrechnungsjahr hat der zu machen, der am Abrechnungsende (meist 31.12.) im Grundbuch steht!
 

KaBu2019

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Dass ich im Außenverhältmis dafür gradestehe, habe ich verstanden.
ABER: Die HV hat ganz eigenständig und selbstverständlich zwei getrennte Abrechnungen gemacht. Bis März, adressiert an die Vorbesitzerin und danach, adressiert an mich.
Diehaben sie mir beide geschickt, ubd als ich nachfragte, wie das funktioniert, gab man mir den Hinweis zurWeiterleitung an die Vorbesitzerin und darum, dass sie zahlt, müsse ich mich kümmern.
Ich konnte also gar nicht mit der Mieterin für die ersten drei Monate abrechnen, stand ja nirgendwo mein Name drauf. Außerdem musste sie ja auch noch ihre anderen umlegbaren Posten abrechnen (Grundsteuer) , Das KANN ich ja gar nicht...
Im übigen hat diese Abrechnung, so wie wir sie gemacht haben, sowohl das FA der Mieterin als auch unseres anerkannt...
 
immobiliensammler

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ABER: Die HV hat ganz eigenständig und selbstverständlich zwei getrennte Abrechnungen gemacht. Bis März, adressiert an die Vorbesitzerin und danach, adressiert an mich.
Diehaben sie mir beide geschickt, ubd als ich nachfragte, wie das funktioniert, gab man mir den Hinweis zurWeiterleitung an die Vorbesitzerin und darum, dass sie zahlt, müsse ich mich kümmern.

Das Vorgehen der Hausverwaltung ist korrekt!

Ich konnte also gar nicht mit der Mieterin für die ersten drei Monate abrechnen, stand ja nirgendwo mein Name drauf. Außerdem musste sie ja auch noch ihre anderen umlegbaren Posten abrechnen (Grundsteuer) , Das KANN ich ja gar nicht...

Du musst es aber! Du musst Dir also die Informationen die Dir fehlen vom Vorbesitzer besorgen (u.a. auch welche Vorauszahlungen vom Mieter an diesen geleistet wurden) und die (eine) Abrechnung für das Abrechnungsjahr erstellen und diese dem Mieter zustellen. Gleichzeitig musst Du dann mit dem Vorbesitzer dessen Anteil abrechnen! Wenn Du meinst es nicht zu können solltest Du jemand damit beauftragen der es kann.

Im übigen hat diese Abrechnung, so wie wir sie gemacht haben, sowohl das FA der Mieterin als auch unseres anerkannt...

Du hast diese Abrechnung wirklich an das Finanzamt (und auch noch an das der Mieterin) geschickt? Ich gebe nur die Zahlen an - im Ernst: das Finanzamt prüft sicherlich nicht die Abrechnungen sondern nur die steuerlich relevanten Sachverhalte. Schickst Du auch Deine Bankabrechnungen über Aktienkäufe an das Finanzamt und das prüft dann, ob Dir der richtige Kurs berechnet wurde?
 

KaBu2019

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An das Finanzamt nein, darum kümmert sich ein Steuerberater. An die Mieterin, ja, habe ich. Zumindest die Seite mit den umlagefähigen Posten.
Die Mieterin ist Verwandte ersten Grades. Nur um ihr die Wohnung zu sichern, habe ich den ganzen Schmarrn überhaupt gemacht. Sie darf also ruhig auch sehen, was mich das Ganze kostet 😉 Wenn sie die Wohnung nicht mehr bewohnt, wird sie voraussichtlich wieder verkauft. Das Dasein als Vermieter an Fremde würden meine Nerven vermutlich nicht mitmachen 😉
Aber die Abrechnung der Mieterin war ja gar nicht das Thema des Posts, sondern die Forderung auf Erstattung der Erhaltungsrücklage. Und da habe ich seit Ablehnung nichts mehr gehört. Dass die Vorbesitzerin ihre Zahlung nicht leisten wird, damit habe ich mich abgefunden, es ging mir in meiner Frage ja um ihre Forderung...
 
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