Instandhaltungsrücklagen: Berechnung nach Stein

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von eintopf, 16.06.2016.

  1. #1 eintopf, 16.06.2016
    eintopf

    eintopf Gast

    Moin moin,

    ich hab mal eine allgemeine Frage zu der Berechnung nach Stein für die Instandhaltungsrücklage.
    Ich habe auf folgender Seite eine hübsche Übersicht mehrerer Verfahren gefunden.
    http ://d-iv.de/glossar/12-i/52-instandhaltungsruecklage
    Allerdings erscheint mir die Berechnung nach Stein etwas zweifelhaft. Der Wortlaut der Formel ist folgender:

    "0,8 % - 1,0 % pro m2/Jahr vom Kaufpreis = ca. EUR 9-10 pro m2/Jahr"

    Ich kann den Betrag von 9-10 € nicht nachvollziehen.
    Denn angenommen, ich hätte für 100000€ eine Eigentumswohnung von 100m² gekauft. Dann wäre 1% des Kaufpreises = 1000€. Bei 100m² Wohnfläche würde sich dann eine Instandhaltungsrücklage von 100000€ bilden. Dies erscheint mir aber deutlich zu hoch. Leider habe ich bisher nur Quellen gefunden, die einen gleichen Rechenweg wie oben hatten.

    Kann jemand mir die Vorgehensweise genauer erklären und mir sagen, wo mein Fehler ist?

    Danke und Gruß
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 16.06.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    dann krame man mal die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 10 Jahre heraus und finde unter Umständen einen Beschluss über die Erhöhung oder Festsetzung in Bezug auf Instandsetzungsrücklage oder eben sonstige Hinweise darauf.

    Dann hat´s sich gleich mit der Rechnerei.

    Es sei denn es handelt sich um eine neu gegründete WEG und oder Neubau.

    Gruß
    BHShuber
     
    immobiliensammler gefällt das.
  4. #3 eintopf, 16.06.2016
    eintopf

    eintopf Gast

    Da liegt der Hund begraben. Ich bin gerade dabei einen Vergleich der Petersschen Formel, Berechnung nach Stein und Berechnung nach Hauff/Homann zum Ermitteln der Instandhaltungsrücklagen durchzuführen.
    Leider bietet die Literatur oder Verbraucherseiten im Internet nur diesen Ansatz, bzw habe ich keinen anderen gefunden :049sonst:

    Gibts eigentlich noch weitere Berechnungsgrundlagen zu dieser Thematik?
     
  5. #4 Newbie15, 16.06.2016
    Newbie15

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    Ohne den Hintergrund der Formel exakt zu kennen, aber mit etwas logischem Menschenverstand:
    Der Kaufpreis pro m² muss in der Formel eingesetzt werden. Dann macht das ganze nämlich von der Formel und auch von der Summe her Sinn, weil alles pro m² geht. Ich weiß zwar nicht, in welcher Gegend Herr oder Frau Stein ansässig waren/sind, dass sie bei 1 % des Kaufpreises nur auf 10 €/m² kommen, aber gut, die Zeiten waren ja mal anders.
     
  6. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Der Preis von 10 €/m² wird in dem von eintopf zitierten Beispiel als Ergebnis angezeigt. Die Berechnung von Stein bringt andere Ergebnisse wenn "richtig" damit gerechnet wird.
     
  7. #6 Newbie15, 16.06.2016
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Ja, wenn man damit rechnet, kommt man auf andere Werte, wenn man einen anderen Kaufpreis hat, schon klar. Ich dachte, das war wörtlich so aus der Formel zitiert, aber ist ja auch egal.
     
  8. #7 immobiliensammler, 16.06.2016
    immobiliensammler

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    Ich komme mit der Formel auch nicht ganz klar, ist mir irgendwie nicht schlüssig. Einer kauft im Ost-Boom eine Wohnung zu 100.000 Euro (umgerechnet), der nächste irgendwann in der Versteigerung für 20.000 Euro; der zweite müsste dann weniger IHR zahlen? Ist doch Blödsinn. Ich kenne das nur so, dass ein fester Euro-Betrag pro Monat und Jahr als Basis in den Wirtschaftplan gestellt wird.
     
  9. #8 Papabär, 16.06.2016
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Man nehme den Daumen eines Menschen mit ausreichen GMV, feuchte ihn leicht an und peile mit ausgestrecktem Arm auf die zu erwartenden Instandhaltungsmaßnahmen der nächsten Jahre. Bein einem Neubau sollte dafür ein Kinderdaumen ausreichen (Ausnahmen bestätigen die Regel).
     
  10. Andres

    Andres
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    Genau so ist es. Die Annahmen sind auf der verlinkten Seite nicht näher beschrieben, aber da war offensichtlich einen Profi am Werk, denn wie 0,8-1,0 % des Kaufpreises 9-10 € ergeben können, übersteigt meine Rechenkünste.


    Richtig, daher auch die diversen andern Ansätze. Wenn wir mal beim Link bleiben: Was wären denn die Alternativen? Baukosten sind manchmal schwer ermittelbar, Marktwerte gar nicht, falls es für derartige Objekte keinen einigermaßen geregelten Markt gibt. Der Kaufpreis ist sicher nicht die perfekte Grundlage, aber wenigstens ist der meistens bekannt.


    Ja, aber woher bekommt man diesen Betrag? Darum geht es bei diesen ganzen Formeln: Einen Ansatz für eine sinnvolle Zuführung zur Rücklage ermitteln.
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Vorschlag: aus dem ersten Teil (links vom Gleichheitszeichen) die Quadratmeter rausnehmen, dann könnt's was werden...
     
  12. Duncan

    Duncan
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    Für die gutachterliche Verkehrswertermittlung zieht man dann gelegentlich noch das Sachwertverfahren heran, das mir hier noch am wenigsten unpassend erscheint. Unterm Strich wird man sich am einem am passendsten erscheinenden Verfahren orientieren, erst mal wild drauf los wirtschaften und dann in der jährlichen Entwicklung anpassen.
    Man gucke mal wer den mit Abstand größten Datenberg zu den Erhaltungskosten von Immobilien hat, sowohl über die Zeit wie auch in absoluter Masse. Die Finanzämter. Die veranschlagen für die AfA 2% per anno über 50 Jahre. Gut einige Immobilien sind schneller hin, andere haben eine deutlich höhere Lebenserwartung aber als Mittel passt es.
    Also den geneigten Wertansatz von oben. Oder die Finanzämter sind auch so nett und rechnen einem vor, was nach ihrer Annahme die Wiedererstellung kosten würde, zur Not nimmt man den Wert, davon 2% per anno in die Instandhaltungsrücklage und man kann damit schon mal anfangen. Fange ich so mit einem Neubau an komme ich ganz locker über die Runden. Habe ich einen Altbau mit erheblichen Instandhaltungsrückstau gekauft, werde ich da erst mal noch einiges zu packen müssen um die Immobilie auf den gewünschten Stand zu bringen, aber das halten auf dem Stand sollte grundsätzlich aus der Rücklage gelingen.
     
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