Investition in Immobiliene - richtige Herangehensweise?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Battie, 03.10.2011.

  1. Battie

    Battie Gast

    Liebe Foristen,

    ich lese bereits seit einiger Zeit an und an diverse Foren und Artikel zum Thema Vermietung.
    Ich habe noch kein passendes Objekt gefunden, aber das ist glaube ich ach noch zu früh, da ich sicher noch nicht annähernd alle notwendigen Informationen zusammen habe.

    Zunächst:

    Ich bin Eigentümer einer Wohnung, die aktuell zu ca. 35% bezahlt ist.
    Die mtl. Kosten für die Wohnung belaufen sich auf ca. 2000 EUR (hier sind alle Fixkosten und etwa 4% Tilgung bzw. Sparleistung BSV enthalten) Das freie Nettoeinkommen beläuft sich daneben auf 2000 EUR nach Abzug aller Kosten wie Urlaub, Auto etc. (die pack ich also auf die berühmte hohe Kante)

    Die finanzielle Situation sieht entsprechend recht gut aus. Da aber das meiste EK in die ETW geflossen ist, besteht momentan eigentlich kein EK, dass (excl. Risikovorsroge) frei wäre. Letztere beträgt aktuell 30.000 EUR und soll mindestens alle Kosten der Wohnung und des Lebens ohne Einnahmen für ein halbes Jahr decken.

    Nun weiter:

    Eine Finanzierungsanfrage ergab kürzlich einen Zinsatz von 4,01% für eine 110% Finanzierung. (hier müßte man sicher noch mal Alternativen einholen)

    Mein Ziel ist folgende Investition (reales Beispiel):

    Summe: 600 TEUR (110%, da 10% Reparaturschätzung)
    Leistungsrate: 5,01% (Tilgung 1%) -> ca. 2750 EUR
    Mieteinnahmen -> 2.900 EUR (bei angenommener 80% Vermietung)

    Lage: Gut, 5 Minuten zur Uni, Innenstadt, Nebenzentrum, Buslinien, Einkaufen, etc
    Landeshauptstadt & Studentenstadt
    Zustand: Laufend renoviert, aber Investitionen nötig.
    Ich wohne in der Nähe, kenne also die guten Viertel.

    Nun meine eigentlichen Fragen:

    Welche rechtlichen Anforderungen bestehen bezüglich Renovierungen bei Eigentümerwechsel. (z.B. Dämmung von Hausteilen)
    Reicht der Abschlag von der Kaltmiete für Mietausfälle und Reparaturen oder sollte man mehr annehmen?
    Gibt es Fallstricke bei Mietverträgen? Lassen sich z.B. Pauschalmieten umstellen?

    Kennt Ihre Leitfäden, die ihr verlinken könntet?

    Vielen Dank schon einmal,

    Battie
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Battie:

    "Mein Ziel ist folgende Investition (reales Beispiel): Summe: 600 TEUR (110%, da 10% Reparaturschätzung)"
    Darf es nicht noch ein bisschen mehr sein, so eins bis zwei Millionen?----> Volldampf voraus auf das ...

    "Welche rechtlichen Anforderungen bestehen bezüglich Renovierungen bei Eigentümerwechsel."
    Keine.

    "Gibt es Fallstricke bei Mietverträgen? Lassen sich z.B. Pauschalmieten umstellen?"
    Bestehende MV lassen sich nur mit freiwilliger Zustimmung des M umstellen.
    Ist Dein Einkommen gesichert für die nächsten Jahrzehnte....?
     
  4. Battie

    Battie Gast

    1. Die 600 TEUR sind eine begründete Summe.
    Sie entstehen aus folgender Überlegung: Sollte aus irgendeinem Grund das Haus komplett unvermietet sein, kann ich die Zinsen über mein Einkommen abfedern.
    Was spricht gegen diese Größenordnung?


    2. Zum gesicherten Einkommen sag ich mal wenig: Wie viele hier können behaupten, das zu besitzen?

    Was ist mit Energieverordnungen. Muss dadurch eventuell zusätzlich investiert werden?
     
  5. Battie

    Battie Gast

    hmm

    Gestern hatte ich schon gepostet, das hat aber anscheinend nicht geklappt.


    Zur 1. Frage:

    Die Summe kommt dadurch zustande, dass bei meinem Einkommen die Finanzierung auch ohne Mieteinnahmen einigermaßen sicher wäre.
    Was spricht dagegen bzw. für deine ironische Gegenfrage?


    Zu 2.:

    Wie sieht es mit der Energieverordnung aus? Dort habe ich irgendwo gelesen, dass bei Eigentümerwechsel z.B. der Dachboden gedämmt werden muss (bin mir nicht sicher, ob es das war)

    zu 3.:

    Wie sicher kann man da schon sein? Für die nächsten 3 Jahre besteht allerdings eine Garantie.
     
  6. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Ach Berny...manchmal möchte man meinen du wärest neidisch ;-) Aber sei es drum...

    Battie: Mein Rat an dich: bevor du dir eine so teure Immobilie anschaffst, wäre ein Gang zum Fachanwalt vorab sicherlich nicht das schlechteste. Der kann dir alle Frage rechtssicher beantworten und dich mit guten Tips versorgen.

    Wenn ich das richtig gelesen hab, kaufst du relativ teuer ein. Ich hab es jetzt nicht ausgerechnet, grob überschlagen komm ich auf 14-fach. Kommt natürlich auf die Lage an...mir persönlich würde das nicht ausreichen. Die Differenz von Mieteinnahme und Darlehenstilgung finde ich zu gering. Bei einem Haus in der Größe brauchst du auch eine anständige Rücklage, diese ist aus den Mieteinnahmen nicht zu bestreiten. Also butterst du bei. Fraglich ob sich das wirklich lohnt. Zusätzlich hast du noch Kosten für eine Verwaltung am Hals. Ist nicht zwingend, aber ratsam. Es sei denn, du kommst aus dem Fachbereich und bist absolut fit in Mietrecht und Abrechnung. Aber das scheint mir nicht der Fall zu sein.

    Wie gesagt, mein Tip lautet: in der Preisklasse würde ich sowas nur über Anwälte laufen lassen, da das Risiko eine Bauchlandung zu machen doch einfach enorm hoch ist. Vor allem für Laien.
    Anwalt, gute Verwaltung und einen Gebäudegutachter --> dann könnte es klappen.

    Liebe Grüße,
    Icke
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    icke: "Ach Berny...manchmal möchte man meinen du wärest neidisch ;-) Aber sei es drum..."

    Etwa auf die nachfolgend von Dir treffend aufgeführten Risiken...:

    "Wenn ich das richtig gelesen hab, kaufst du relativ teuer ein. Ich hab es jetzt nicht ausgerechnet, grob überschlagen komm ich auf 14-fach. Kommt natürlich auf die Lage an...mir persönlich würde das nicht ausreichen. Die Differenz von Mieteinnahme und Darlehenstilgung finde ich zu gering. Bei einem Haus in der Größe brauchst du auch eine anständige Rücklage, diese ist aus den Mieteinnahmen nicht zu bestreiten. Also butterst du bei. Fraglich ob sich das wirklich lohnt. Zusätzlich hast du noch Kosten für eine Verwaltung am Hals. Ist nicht zwingend, aber ratsam. Es sei denn, du kommst aus dem Fachbereich und bist absolut fit in Mietrecht und Abrechnung. Aber das scheint mir nicht der Fall zu sein.
    ..., da das Risiko eine Bauchlandung zu machen doch einfach enorm hoch ist."

    Wie sang seinerzeit Neil Diamond in seinem Lied "Stargaiser": The higher the top, the longer the drop.
     
  8. Battie

    Battie Benutzer

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    ...

    ich weiß immer noch nicht, warum meine beiden Posting-versuche nicht funktioniert haben. Kann vielleicht ein Moderator hier Auskunft geben?


    @Berny:
    Eine Aussage a la "ich würds lassen" bringt keinen weiter. Die Gründe dafür wären ganz famos!

    aber um auf die Fragen zu antworten:

    1. Nein, passt. Danke ;-) Die Leistungsrate ließe sich aus dem Einkommen bestreiten, selbst wenn das Haus nahezu komplett leer steht.
    2. Wie sieht es mit Pflichten zur Dämmung aus?
    3. Wer ist heutzutage schon sicher, dass sein Gehalt immer kommt? Sollte das Gehalt wegfallen, bin ich so und so im Eimer.

    @Icke: Danke für die Hinweise, damit lässt sich doch arbeiten.

    Einen Anwalt wollte ich eigentlich noch nicht einschalten, da ich mir momentan Informationen zusammen sammeln möchte. Dafür hatte ich u.a. dieses Forum gefunden. (Das war auch in dem ersten Absatz angedeutet)

    Zu den aufgeworfenen Bedenken:
    Lage ist top, die Mieten bei Auszug deutlich steigerungsfähig. (da liegt ein Risiko, klar)

    Wie hoch müßte für dich die Differenz zwischen Miete und Leistungsrate sein? Was bedeutet in der Größenordnung für dich anständige Rücklage?

    Für die Abrechnung und Mietverträge habe ich bereits jemanden vom Fach, der mich beraten würde und der sich auch vorab die bestehenden Mietverträge anschaut.
    Ein Gutachter soll sich natürlich vorab das Gebäude anschauen.

    Der Faktor 14 stimmt.
     
  9. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Aus eigener, sehr leidvoller, Erfahrung kann ich dir wirklich nur raten: spar nicht am Anwalt ! Wirklich nicht !
    Du kannst ja versuchen, ihn auf Stundenbasis zu handeln und nicht auf Pauschale ( im Bezug auf den Kaufpreis ).
    Nur er kann dich auf Fallstricke hinweisen und geh bloß VOR dem Notartermin mit dem Notarentwurf zu ihm und lass ihn das durchgucken.
    UND er gibt dir eine rechtsichere (!) Auskunft, dieses kannst und darfst du von einem Forum nicht erwarten.

    Ich muß jetzt los und vielleicht hab ich später noch Zeit für eine längere Antwort,
    liebe Grüße,
    Icke
     
  10. Battie

    Battie Benutzer

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    ...

    Danke,
    eine rechtssichere Antwort erwarte ich ja gar nicht.
    Aber in einem Vermieterforum muss es doch Vermieter geben, die Ihre Erfahrungen weiter geben.

    So wie du z.B. gesagt hast, dass dir der Faktor 14 zu hoch wäre.

    Auch wenn es vielleicht zu persönlich ist: Was war dein Problem, weswegen du nun immer einen Anwalt einschalten würdest?

    Ich möchte noch einmal darauf hinweisen:

    Ich habe mir bislang erst ein Haus angesehen, um einen Eindruck zu gewinnen.
    Ich möchte Informationen zusammen tragen. Vielleicht komme ich am Ende zu dem Schluss, dass sich Aufwand und Risiko nicht lohnen.
    Das Beispiel ist entsprechend trotzdem ein reales, da es ein Haus mit diesen Konstanten gibt und ich rein finanziell betrachtet in der Lage wäre, dieses Risiko zu tragen.
    ABER: In der Finanzwelt kenne ich mich aus, die Vermieterseite kenne ich kaum. Daher kann ich daraus entstehende Risiken nur schwer beurteilen bzw. denke gar nicht an diese.

    Was ich beurteilen kann, sind die Mietpreise in unserer Stadt (ich beobachte das seit nunmehr 6 Jahren), die Lage des Hauses, die allgemeine wirtschaftliche Lage bei uns. (kaum Industrie, viel Dienstleistung)

    Hier also eine erste Übersicht der nötigen "Gehilfen"
    Was ich nicht beurteilen kann, ist z.B. die Bausubstanz. Dafür kommt ein Gutachter beim zweiten Termin mit.
    Für die Mietverträge kommt ein Experte dazu, der dort enthaltene Risiken aufdecken sollte.
    Für den Kaufvertrag schalte ich einen Anwalt ein. Dieser sollte mir auch weiter gehende rechtliche Hinweise bezüglich Bauvorschriften etc. geben.
    Um mich gegen wildes bauen im Haus abzusichern, schaue ich mir die Bauakten des Hauses an (mir fällt gerade der korrekte Name nicht ein)

    Noch einmal konkrete Fragen:

    Wir gehen von einem Haus aus den 50ern ohne Reparaturstau aus. (keine Bleirohre, teilweise neue Elektrik (die darf ich selbst verlegen)

    wie hoch sollte eine Reparaturrücklage sein, damit ihr euch einigermaßen wohl fühlt?
    mit welchem Betrag füllt ihr diese Rücklage? (1 EUR/m2 und Monat?)
    wie hoch sollte die Differenz zwischen Leistungsrate und Kaltmiete sein?
    welchen "Leerstandsabschlag" kalkuliert ihr?
    welche Vorsichtsmaßnahmen trefft ihr bezüglich Bonität der Mieter? Kann man dieses Risiko ggf. auf die Hausverwaltung,sofern sie auch für Vermietung zuständig ist, abwälzen?


    und zu guter Letzt:
    Die Aussagen waren ja bisher so, dass die Investition für einen Neuling zu hoch ist. Wo seht ihr eine sinnvolle Investition?
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Nein, das Risiko kannst Du bestenfalls auf eine Versicherung, wofür in diesem Forum auch Werbung gemacht wurde, abwälzen.
    Damit ist auch Deine eingangs an mich gestellte Frage in etwa beantwortet.
    Weshalb Du Dir das alles antun willst, das musst Du selbst entscheiden...
     
  12. Battie

    Battie Benutzer

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    ich kann mich leider an die Frage nicht mehr erinnern, welche war das?

    Weshalb ich mir das antun möchte - ist tatsächlich meine Sache. Aber ich "weiß" ja noch gar nicht, ob ich das will. MAV scheint mir nicht praktikabel, danke für die Info.
     
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