Investition in Wärmeisolierung und Dachterrasse

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von tvb, 23.04.2011.

  1. tvb

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    Liebe Foren-Mitglieder,

    ich stehe im Moment vor der Fragestellung, ob ich für eine private Wohnimmobilie in Münster eine Investition tätige oder nicht. Ich würde sehr gern eure Meinung zu der Idee hören und bin für jede qualifizierte Antwort dankbar.

    Konkret geht es um die Wärmeisolierung eines Flachdachs, dass die Wärme aus dem Zimmer darunter momentan "absaugt", sprich das Zimmer im Winter nicht besonders gemütlich ist. Dabei ist mir der Gedanke gekommen, gleichzeitig über die neue Isolierung eine Dachterrasse für die Dachgeschoss-Wohnung zu errichten. Der Zugang wäre nicht allzu schwierig zu erschließen, wobei natürlich noch ein entsprechender Boden für die Dachterrasse angelegt und ein Geländer angebracht werden müsste.

    Die Dachterrasse hätte eine Fläche von etwa 15 m2 und würde auf der Südseite liegen. Das Haus befindet sich in einer sehr guten Wohnlage in Münster, wobei die eigentliche Dachgeschoss-Wohnung nur 45 m2 hat. Mein Gedankengang ist, dass die Wohnung darunter besser gedämmt wäre und das Dachgeschoss von einer "normalen" Wohnung zu einer "besonderen" Wohnng (dank der Terrasse) werden würde. Mit 400 € Kaltmiete liege ich derzeit leicht unter den Möglichkeiten, möchte die dort wohnenden Studenten aber nicht zu sehr belasten.

    Deshalb lautet meine Frage an euch: haltet ihr das Projekt für sinnvoll und wie viel Zuschlag auf die aktuelle Kaltmiete wären dadurch gerechtfertigt? Insgesamt gehe ich zur Zeit von ca. 10.000 € Investitionssumme aus.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 23.04.2011
    lostcontrol

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    mit dem boden allein ist's nicht getan.
    da ich schon längere zeit was ähnliches plane (und da ist nur 'ne garage betroffen, kein wohnraum) kann ich dir zumindest soviel sagen, dass du dafür erstmal die statik des ganzen prüfen musst. eine dachfläche ist nicht dafür ausgelegt, betreten zu werden, mit möbeln bestückt zu werden und womöglich noch mit schweren blumenküben bestückt zu werden. mit isolierung ist es also nicht getan.
    mal ganz abgesehen davon, dass du dafür auch erstmal 'ne baugenehmigung brauchst, das geht nicht unbedingt ganz so einfach wie du es dir vorstellst.
    UND: du wirst ein geländer brauchen. ich könnte dir jetzt vorrechnen, was mein neues geländer für die dachterrasse am privathaus vor ein paar jahren gekostet hat, aber ich lass das lieber, sonst kriegst du 'n halben herzinfarkt. wobei das problem weniger ein einfaches verzinktes null-acht-fuffzehn geländer ist, sondern die befestigung desselben - einfach löcher reinbohren in die dachfläche geht ja nicht.

    kurz gefasst: wenn's so einfach und billig wäre aus flachdächern dachterrassen zu machen, dann müssten wir wohl bei weitem nicht so viele hässliche flachdächer in deutschland sehen, oder?

    in münster kriegt man für 45qm-wohnungen satte 400 euro kalt? wow. wusste nicht dass die preise da so hoch sind... mal ganz abgesehen davon dass ein student sich das leisten kann...
    und wie willst du die investitionen, die du da tätigen musst, auf die miete draufschlagen? fünfstellig wird das in jedem fall, soviel ist sicher.
    mal angenommen du erhöhst die miete der 45qm-wohnung um 'nen hunni auf 500 euro kalt, dann hättest du 'ne 12.000-euro-investition in 10 jahren wieder drin.
    dabei glaube ich NICHT dass 12.000 euro für die aktion reichen würden (bei mir würd's jedenfalls deutlich teurer, was aber auch damit zusammenhängt dass wir das komplette dachrinnensystem an dieser stelle neu machen müssen - ansonsten rechne ich da auch grad nur mit 'nem einfachen verzinkten standard-geländer und 'ner sehr einfachen bodenvariante und zwar OHNE entsprechende dämmung, weil bei uns ja "nur" garage drunter ist und kein wohnraum).
    frage 1: findest du jemand, der dir in münster 500 euro kalt für 'ne 45qm-wohnung zahlt?
    frage 2: bist du dir im klaren darüber dass die fragliche wohnung darüber dann natürlich 'ne entsprechende balkontüre braucht und dass gerade auf der südseite der mieter selbstverständlich sofort auch nach 'ner markise schreien wird?
    frage 3: lohnt sich der aufwand? auf wie viele jahre rechnest du da?

    ich glaube nicht dass dir 10.000 euro reichen werden. das würde nicht mal dann reichen, wenn das schon 'ne dachterrasse wäre, die nur erneuert werden muss. das kann ich dir aus der erfahrung raus sagen, da ich selbst am privathaus 'ne dachterrasse, die nach immerhin rund 50 jahren undicht wurde, erneuert habe (inkl. geländer).
    warum ich das mit den rund 50 jahren so betone? guck dir die statistiken an, normalerweise wird sowas deutlich schneller undicht (die typischen flachdächer aus den 70ern werden grad zum zweiten mal erneuert). wenn's nur um garagen geht ist das kein problem, aber du hast wohnraum darunter, und zwar VERMIETETEN. im privathaus ärgert man sich zwar auch, wenn's nach dem gewittersturm flecken an der decke gibt, aber man entscheidet selbst wann's dringlich wird. ein mieter hat anspruch auf SOFORTIGE schadensbehebung.
    flachdächer sind IMMER empfindlich. schon als reines dach.
    du willst aber was BEGEHBARES - und dafür brauchste 'ne andere statik als bei 'nem reinen dach. ob sich das machen lässt während drunter jemand wohnt - das fragste am besten einen architekten.
    mit den 10.000 euro wirste definitiv nicht hinkommen, wenn du aus einem reinen dach eine dachterrasse mit geländer machen willst.

    mein tipp:
    wirtschaftlich gesehen: dämm das flachdach und bau 'ne solaranlage drauf. rechnet sich deutlich schneller.
    dämmen ist nicht das problem, das ist an einem tag erledigt und kostet auch nicht die welt. dann hübsch module drauf, anschliessen, kassieren. kriegste auch problemlos 'n kredit für, falls nötig.

    ansonsten:
    ich hab geweisse zweifel dran, dass du für 'ne 45qm-wohnung damit tatsächlich lukrativer machen kannst. bei 'ner 80qm-wohnung (oder gerne auch mehr) hätte ich weit weniger zweifel. in münster hast du doch mit solchen winz-wohnungen letztendlich auch die gleichen probleme wie wir hier im grossraum stuttgart, als da wären: hohe mieter-fluktuation, entsprechend hohe abnutzung und pflegebedürftigkeit etc.
    da würd ich nicht soviel reininvestieren (wie gesagt, ich bin sicher dass du mit 10.000 euro aus 'nem dach keine dachterrasse machen kannst, entsprechende kostenvoranschläge stapeln sich hier auf dem tisch), es sei denn du willst die wohnung selbst nutzen.
     
  4. tvb

    tvb Neuer Benutzer

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    wow vielen dank für diese schnelle antwort! ist zwar vernichtend, aber ein sehr guter rat!
     
  5. #4 lostcontrol, 24.04.2011
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    naja, was heisst vernichtend.
    erkundige dich erstmal, ob du überhaupt 'ne baugenehmigung dafür bekommen würdest.
    und dann lass dir einfach mal kostenvoranschläge machen.
    bedenke dabei bitte auch die "kolateral-kosten", d.h. die kosten für balkontüre, evtl. markise usw.

    gut anhören tut sich's ja, nur befürchte ich es wird sich nicht rechnen.
    und wie ich dem mietspiegel von münster entnehme, liegst du eh schon relativ weit oben, da wird's dann irgendwann schwer mieter zu finden, dachterrasse hin- oder her.
     
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