Investment Immobilie – Theoretische Modellrechnung mit Berücksichtigung der Inflation und Zinsen

Diskutiere Investment Immobilie – Theoretische Modellrechnung mit Berücksichtigung der Inflation und Zinsen im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hi zusammen, ich möchte hier gerne eine theoretische Überlegung darstellen und von Euch bitte erfahren, ob ich etwas in dieser theoretischen...

  1. #1 Einsteiger1986, 21.08.2018
    Einsteiger1986

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    Hi zusammen,

    ich möchte hier gerne eine theoretische Überlegung darstellen und von Euch bitte erfahren, ob ich etwas in dieser theoretischen Denke (in Wirklichkeit kommt natürlich alles anders) vergessen habe.

    Angenommen jemand nimmt für 100.000 € eine Immobilie über 15 Jahre mit einem Zinssatz von 1,8 % und Restschuld nach 15 Jahren über 50.000 € auf. Angenommen diese Person hat über die Jahre einen Grenzsteuersatz von 25 % (vermutlich wird er bei den meisten noch höher sein und das Beispiel noch bestärken). Dann zahlt er effektiv schon mal nur 1,8 % - (Steuerrückzahlung 0,25*1,8%) = 1,3875 % Zinsen.

    Angenommen wir haben in den kommenden 15 Jahren eine durchschnittliche Inflation von 1,5 % (vermutlich wird sie höher sein und das Beispiel noch bestärken).
    Dann wären nach Stand heute die Schulden nach 15 Jahren nach Berücksichtung der Geldentwertung) nur noch real ca. 80 % vorhanden (1 – 0,015 hoch 15). Z.B. wären Restschulden von 50.000 real nach heutigem Stand nur noch 40.000 € wert (wodurch eine Ersparnis nach heutigem Stand über real 10.000 € entstehen).

    Meine Überlegung: Nach diesen theoretischen (aber im Grunde sogar sehr pessimistischen) Daten bin ich der Meinung, dass man effektiv beim Kauf und Betrachtung der Rendite die Kosten für Zinsen nicht berücksichtigen muss, da der zusätzliche Ertrag, der durch die Inflation und der damit verbundenen realen Kürzung der Kreditschulden (1,5 %) entsteht, in etwa gleich hoch ausfällt wie die zu zahlenden Zinsen (1,3875 %). Kurzfristig muss man diese natürlich in die Kalkulation einberechnen, da die Zinsen monatlich gezahlt werden müssen und der Gewinn durch die Geldentwertung erst nach Zahlung der Restschulden nach 15 Jahren eintritt.

    Mir geht es hier aber um die langfristige Denke.
    Außer, dass alles nur Theorie ist und man natürlich auch Sicherheiten braucht, falls es ganz anders eintritt, wäre meine Frage, ob Ihr einen wirklichen Fehler in dem Gedankengang seht?

    Bisher habe ich immer u.a. die Zinszahlungen von der Kaltmiete abgezogen, um mein Ergebnis zu berechnen, aber nach aktueller Lage scheint es mir bei einer langfristigen Betrachtung nicht wirklich notwendig zu sein.

    Bitte nicht steinigen... Ich weiß, dass solch theoretischen Modelle nicht gern gesehen sind…ich wollte diesen Gedankengang trotzdem einmal niederschreiben.

    Liebe Grüße
     
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  3. #2 immobiliensammler, 21.08.2018
    immobiliensammler

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    Du machst m.E. einen gravierenden Denkfehler: Ich lasse den Kredit jetzt mal weg, nur die Immobilie: Du gehst davon aus, dass eine Immobilie, die heute 100.000 € wert ist bei 1,5 % p.A. inflation in 10 Jahren 115.000 € wert wäre (real sogar noch mehr, analog dem Zinseszinseffekt), Du vergisst m.E. den Wertverlust durch Abnutzung, d.h. wenn Du nicht regelmäßig in Unterhalt investierst hast Du halt in 10 Jahren eine "gebrauchte" Immobilie, die dann eben - mal eine irre Marktentwicklung wie gerade außer acht gelassen - keine 100.000 € + Wertsteigerung mehr wert sein wird!

    Ansonsten wärst Du mit Deiner Denkweise der ideale Kandidat, um Dir ein endfälliges Darlehen mit Tilgung durch eine fondsgebundene Lebensversicherung zu verkaufen! Das Darlehen wird durch die Inflation entwertet, die Aktienkurse sind mehr oder weniger gut inflationsgesichert, da hier ja Unternehmenswerte dahinter stehen.

    Kurz gesagt: Verigss den Gedanken, das ist schon vielen um die Ohren geflogen!
     
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  4. Andres

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    Das halte ich für den wesentlichen Gedanken. Die Fortsetzung sieht dann so aus: Das Geld für die Erhaltung der Immobilie muss aus ihrer Bewirtschaftung kommen und die ist mit den üblichen unternehmerischen Risiken einer Vermietung verbunden. Es handelt sich also wie so oft um einen Tausch Risiko gegen Rendite. Dass die Inflation an sich bei kreditfinanzierten Investitionen für Rückenwind sorgt (man muss den Betrag zurückzahlen, nicht dessen Kaufkraft), ist dabei gar nicht falsch ...


    Ich sehe einen weiteren Risikofaktor: Die stabile Wertentwicklung der Immobilie ist von einer ebenso stabilen Entwicklung der Lage dieser Immobilie abhängig. Eine regelmäßig erhaltene Immobilie in einem Umfeld, in dem z.B. wesentliche Industrien abwandern oder grundlegende politische Veränderungen den Markt beeinflussen (Beispiele aus der deutschen und internationalen Geschichte lassen sich problemlos finden), wird eben gerade nicht nur gemütlich mit der Inflation treiben.
     
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  5. #4 Einsteiger1986, 24.08.2018
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    Immobiliensammler:

    Der Wertverlust einer Immobilie über die Jahre und dass Kosten für die Instandhaltung der Immobilie anfallen, hat ja an sich nichts mit dem Grundsatz „die Inflation gleicht die Zinskosten aktuell, aber sehr wahrscheinlich auch mittelfristig, aus“ zu tun. Diese Kosten bzw. Wertminderungen hat man unabhängig davon, ob man einen Kredit aufnimmt oder nicht.

    Andres:
    Das Risiko, dass die Immobilie real weniger wert wird, weil sich die guten Lagen verschieben herrscht natürlich genauso, wie die Chance, dass es sich in Zukunft um eine aufstrebende Lage handelt und man starke Gewinne einfährt. Auch das hat meines Erachtens nichts mit meiner Grundthese zu tun, dass im Grunde durch die aktuellen niedrigen Zinssätze und der Inflation, die Kosten für die Zinsen komplett ausgeglichen werden.

    Dass es Risiken bzgl. Lageentwicklung, Wertminderung durch Abnutzung und Kosten für Instandhaltuung gibt ist mir klar. Aber beides trifft auf jede Immobilie (ob 100 % fremdfinanziert, 0 % fremdfinanziert, ob gute oder schlechte Lage, usw.) zu, aber meine Grundthese hat damit ja nichts zu tun.

    Ich selber lege 25 % der Kaltmiete für Instandhaltung zurück und hoffe, dass das im Schnitt langfristig ein guter Wert sein wird.

    Ich sehe aktuell nur den Nachteil, dass man die Immobilien recht teuer kauft. Aber durch die günstigen Zinsen finde ich, dass wenn man diese recht stark fremdfinanziert, dieses zum großen Teil ausgeglichen wird. Ob im Grunde die Bank (durch höhere Zinsen) oder der Verkäufer (durch jetzt höhere Verkaufspreise) mein Geld bekommt, ist ja im Grunde nebensächlich. Wichtig ist nur, dass ich langfristig auf einen guten Zweig komme.
     
  6. AJ1900

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    Die ganze Rechnerei und auf Annahmen basierende Kalkulation, mag witzig sein, wenn du eh das Geld übrig hast. Falls das nicht so ist, mach dir eher Gedanken darüber ob du dir das heute und in Zukunft zu den real existierend Kauf- und Zinspreisen leisten kannst und willst.
    Wenn man schon bei der ersten Immobilie anfangen muß sich mittels theoretischem Wertzuwachs, Inflation usw. die Rendite schön zu rechnen, ist meine Erfahrung, das das nicht selten krachend in die Hose geht.
    Auf eine Wohnung oder auch ein Haus mit vieleicht 2 -3 Wohnunge sind solche Rechnungen, meiner Meinung nach, letztendlich eh Unsinn. Als Vermieter und Eigentümer kann drumherum einfach so viel teuer schief gehen, das das für den Einzelfall im grunde unkalkulierbar ist.
    Als Selbstnutzer eine Immobilie sieht das natürlich etwas anders aus.
     
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  7. Andres

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    Dann einfach mal Faktencheck:
    • In den letzten 15 Jahren (dein Bezugszeitraum) lag die Inflation zwischen 0,3 und 2,6 %. Da ist ja mal gar keine klare Tendenz erkennbar.
    • In den letzten 15 Jahren lag die Inflation durchschnittlich bei 1,4 % jährlich. Das funktioniert mit dem "Steuer-Trick" gerade so, aber nur bei den aktuellen und nicht bei den damaligen Zinssätzen.
    • Auch historisch funktioniert der Plan eher nicht, zumindest nicht mit 15 Jahren Laufzeit. Die Hypothekenzinsen lagen mit Ausnahme der neueren Geschichte seit 150 Jahren (kein Witz!) höchstens leicht unter 4 %, die Inflation nur einzelne Jahre darüber. Mit längerer Laufzeit hätte man mit einem Darlehen aus den frühen 50ern vielleicht die höhere Inflation der 70er abgreifen können - aber wer hatte damals das Geld für solche Spekulationen?
    Jetzt weiß natürlich niemand, was die Inflation in der Zukunft macht und wie man aus einer längeren Niedrigzinsphase herauskommt, aber zumindest aus historischen Daten ist deine These überhaupt nicht belegbar.
     
  8. #7 Einsteiger1986, 24.08.2018
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    Andres: Danke erstmal für die Informationen. Mit was Handfesten kann mann doch alles besser einschätzen...auch wenn das natürlich nicht bedeutet, dass es in Zukunft auch so kommt.

    Ich bezog mich aber gerade gebau auf die aktuelle Niedrigzinsphase. In Zeiten höherer Zinsen geht diese Rechnung natürlich nicht mehr auf. Aber dafür sind dann die Kaufpreise vermutlich wieder günstiger.
    Meine Denke bezieht sich wirklich nur auf aktuell und auf zb 1.85 Prozent über 15 Jahre.

    AJ1900: Diese Philosophie kann man natürlich nur verfolgen, wenn man einige Reserven hat ubd auch ohne Probleme langfristig denken kann. Aber ich bin aktuell glücklicherweise in dieser Situation. Dann sollte man dochvschon eher so kalkulieren können.
     
  9. AJ1900

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    Wenn du das Geld hast, und eine Finanzierung, im Prinzip, kein Problem darstellt, würde ich mir vor allem darüber Gedanken über Zustand und Lage machen, weniger um die Inflation, kurz gesagt eher um Faktoren die man, wenigstens zum Teil, selber beeinflussen kann.
    Unterm Strich sollte es natürlich darum gehen, so halbwegs vorherzuahnen, wie sich ein Stadteil, oder eben ein Gebiet in zukunft entwickeln wird. Um da halbwegs auf der sicheren Seite zu sein hat man leider eigentlich nur die Chance in einer der bekannten Boomregionen zu entsprechenden Preisen zu kaufen. Alles andere wäre schon sehr spekulativ. Und das hat dann bei den aktuellen kaufpreisen wenig mit Rendite zu tun, sondern tatsächlich mit reiner Kapitalanlage, wenn es gut läuft.
    Da muß aber nicht falsch sein, wenn mann nicht auf Rendite angewiesen ist, und halbwegs klar ist, das das auch so bleibt.
     
  10. #9 Einsteiger1986, 27.08.2018
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    AJ1900: Dem stimme ich natürlich zu. Die Thematik, die ich hier beschreibe, hat bei einem Wohnungskauf nicht die oberste Priorität. Da dies jedoch ein ganz anderes Feld ist, betrachtet man dies separat.

    Natürlich steht bei einem Immobilienkauf die Wertentwicklung (Lage, Zustand, möglicher Ausbau usw.) im Fokus. Aber darüber hinaus gibt es halt auch solche Punkte, wie ich sie hier beschrieben habe. Und hier erscheint mir ein großer Punkt, der mittelfristig den hohen Kaufpreise aktuell ziemlich relativieren würden, sofern man größtenteils fremdfinanziert und somit die durchschnittliche 1,4 % Inflation zu seinem Gunsten nutzt.
     
  11. AJ1900

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    Die Inflation kannst du aber nicht beeinflussen. Und ich habe auch noch von keinem Privatgläubiger gehört, das ihn die Inflation vor der Pleite gerettet hätte?
    Wenn das am Ende, also so nach 15-30 Jahren, so aufgeht wie du dir das überlegt hast, nimm es als kostenlosen Bonus. Ansonsten kann ich dir nur sagen, über einen bestimmten Zeitraum relativiert sich eigentlich fast jeder, auch relativ absurde Kaufpreis, egal wie hoch die Inflation ist. Ist halt nur die Frage ob man selbst oder erst die Enkel damit Geld verdienen.
     
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