Inwieweit lohnt sich eine Vermietung überhaupt?

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  1. FritzG

    FritzG Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich habe ein Zweifamilienhaus mit 2 großen Wohneinheiten und einer kleinen. Das Haus ist BJ 1960. Das Dach muss demnächst neu und in dem Zuge wollte ich auch gleich das Dach dämmen. Ein weiterer Schritt wäre dann die Dämmung der Fassade. Mit diesen Ausgaben werde ich wohl über die 15% des Hauswertes kommen und nun kommt die eigentliche Frage: Lohnt sich eine Vermietung überhaupt wenn man fast 50% der Einnahmen abgeben muss?

    Die Gesamtkaltmiete würde sich auf etwa 1500 Euro belaufen und für die Sanierung würde ich einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro aufnehmen.

    Ich freue mich über jede Antwort :-)
     
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  3. #2 BHShuber, 31.10.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ob es sich für dich lohnt ist eine Frage die du dir selber stellen musst.

    Punkt 1

    Modernisierungsmaßnahmen kann man auf die Mieter zum Teil umlegen, somit erwirtschaftest du mehr Mieteinnahmen.

    Punkt 2

    Du steigerst den Wert deiner Immobilie nachhaltig.

    Ist wohl ein wenig ungeschickt formuliert, man kann das Objekt auch verkaufen, wenn man keine Lust mehr hat.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo FritzG,

    Aus der Frage nach den 15% lässt sich schliessen das du das Haus erst erworben hast, wobei wenn mich nicht alles täuscht der tatsächliche Kaufpreis ausschlaggebend ist und nicht der Wert der Immobilie.

    50% der Einnahmen ist auch nicht ganz korrekt. Zu versteuern ist der Gewinn, einige Ausgaben können gewinnmindernd abgezogen werden.

    Hierzu zählen insbesondere die Darlehenszinsen. Beispielsweise könnte der zu versteuernde Gewinn im ersten Jahr statt bei 18T€ nur bei 15,5T€ liegen.

    Immobilien als Steuersparmodell ist i.d.R. ein Märchen, es gibt aber Möglichkeiten gewissermaßen eine Steuerstundung zu erhalten. Also durch geschickte Investitionen das zu versteuernde jetzt zu senken und später mit einem hoffentlich günstigeren Steuersatz die dann entstehenden Gewinne zu versteuern.

    Das solltest du dir aber mal vin einem Steuerberater genau erklären lassen.

    VG Syker
     
  5. FritzG

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    Hallo,

    ich möchte die Situation ein wenig genauer beschreiben:

    Das Haus bekomme ich in der nächsten Zeit geschenkt. Für Fassade, Dach und Fenster müsste ich ca. 90.000 Euro investieren. Das Dach hat dabei oberste Priorität.

    Momentan ist noch kein Mieter im Haus. Die 90.000 Euro müssten als Hypothek aufgenommen werden.

    Wo wäre denn hier jetzt die Kapitalanlage? Die Wertsteigerung der Immobilie durch die Sanierung nach Rückzahlung der Hypothek? Sorry, wenn ich mich missverständlich und doof ausdrücke :-)
     
  6. Andres

    Andres
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    Das wäre in der Tat ratsam, denn sonst wird das hier zur Ratestunde. Vielleicht möchtest du auch mal erklären, warum du 50 % abgeben musst.


    Damit gibt es keinen anschaffungsnahen Aufwand, d.h. keine 15 %-Grenze.


    Du bekommst für 90.000 € in Vollfinanzierung ein Mietshaus. Ob sich das lohnt ist eine andere Frage.
     
  7. FritzG

    FritzG Neuer Benutzer

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    Der Gewinn der sich durch die Miete ergibt, wird ja mit meinem persönlichen Steuersatz verrechnet... okay 50% sind übertrieben, aber 40% des Gewinns ist realistisch.

    Also sollte ich das Haus lieber verkaufen und von dem Geld ca ca. 280.000 Euro etwas anderes machen?
     
  8. andi7

    andi7 Erfahrener Benutzer

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    Ahh, und beim Verkauf zahlst du keine Steuern??????

    lg
    Andi
     
  9. FritzG

    FritzG Neuer Benutzer

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    Was wäre denn das Beste frage ich mich?
    Was würdet ihr machen?
     
  10. Duncan

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    Das käme auf die persönliche Situation an.
    Zuerst aller Wahrscheinlichkeit nach eventuelle Verpflichtungen/Schulden tilgen.
    Vorschlag: verkauf das Dingen, übereigne mir die Kohle und ich zeige dir was ich damit mache. Ich wüsste da schon was. :brille002:
     
  11. andi7

    andi7 Erfahrener Benutzer

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    Wenn deine Zahlen stimmen: 100.000 für Sanierung und 1500 KM würde ich das Haus behalten.

    lg
    Andi
     
  12. Andres

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    Aha, wir reden von der Einkommenssteuer. Du hast also Angst davor, realistische 40 % eines Gewinns, von dem du dir nicht sicher bist, ob du ihn überhaupt erzielst, als Steuer zahlen zu müssen. Alles klar. :?


    Wie schon erwähnt wurde, ist das steuerlich möglicherweise erheblich nachteilig. Sofern der bisherige Eigentümer das Objekt schon seit wenigstens 10 Jahren hält, soll er besser selbst verkaufen. Den Erlös kann er dir dann trotzdem schenken ...


    Bevor man sich den Kopf über die Besteuerung zerbricht, solltest du dir lieber mal Gedanken zur Bewirtschaftung des Objekts machen. Die dürfte nämlich bei diesen Verhältnissen sehr erfreulich verlaufen. Eine gute Anlage macht auch die Besteuerung nicht kaputt. Und wie ich das im Moment sehe, zahlst du zumindest in den ersten 5 Jahren sowieso keine Steuern.
     
  13. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    das kommt aber auf den Standort drauf an. Du kannst zwar laut Gesetzt das auf die Mieter umlegen, aber in manchen Gegenden entspricht das nicht der realen Wirklichkeit. Gleiches auch mit der Wertsteigerung der Immobilie. Die ist immer nur soviel Wert, wie jemand anders bereit ist auch das tatsächlich dann auszugeben, alles andere ist nur auf dem Papier.

    Also meine Meinung dazu ist, das gerade die Fassadendämmung nur bedingt Energie einspart , dafür aber i.d.R. nicht billig ist und man aus rein finanziell Sicht sich das genau anschauen sollte, ob sich das langfristig auch rechnet. Natürlich, je nach Bauwerk oder was für Fenster drinnen sind oder reinkommen soll, macht eine Fassadendämmung schon Sinn bzw. kann notwenig sein.

    Je nach dem was du alles Modernisieren willst, wäre auch interessant welche Förderungen es dazu evtl. gibt.
     
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