Ist das Angebot ok?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von ETWKäufer, 14.06.2016.

  1. #1 ETWKäufer, 14.06.2016
    ETWKäufer

    ETWKäufer Gast

    Hallo, ich werde mir nächste Woche eine ETW anschauen und will diese dann evtl. demnächst auch kaufen.

    Dies soll meine erste Immobilie werden und ich hätte gerne Meinungen von euch ob das An-gebot so OK ist oder eher Müll.

    Lage: gut (nähe Berlin) Vermietung sollte jederzeit möglich sein
    Entfernung zu mir ca. 5 km

    Kaufpreis: 56.000
    Nebenkosten(ohne Maklerkosten) ca. 4.700€
    Ein Makler ist zwar eingeschaltet aber ich muss die Provision nicht zahlen, sie ist laut Makler schon in den Kaufpreis mit eingepreist.

    Kaltmiete: 250€ +25€ Stellplatz
    Wohnfläche: 32,09m² (1Zimmer Whg.)
    Hausgeld: 122,63€
    Baujahr 1995


    Ich würde die Nebenkosten 4700€ und 10% des Kaufpreises (5600€) als Eigenkapital einbringen also ca. 10300€.


    Was denkt Ihr zur Immobilie?
    Wie weit könnte ich versuchen noch runterzuhandeln?
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

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    Mir wäre der KP zu hoch. Selbst bei einer sehr guten Ausstattung und frisch saniert. Den Eigenkapitalanteil sehe ich als deutlich zu gering. Das sieht für mich so aus, dass die Bank kauft und du das Risiko trägst. Ein Faktor von 19 ist mir zu butt. Ich habe ende letzten Jahres für 40 m² in vergleichbarer Lage und gleichem Baujahr inkl. Parkhausstellplatz und höherer m²-Miete deutlich weniger bezahlt. Und für 36 m² im gleichem Objekt nochmal deutlich weniger, bei höherer Kaltmiete. Bedenke bei den kleinen 1-Raumwohnungen auch, dass da fast zwingend eine EBK zur guten Vermietbarkeit mit dazu gehört und das mit relativ häufigem Mieterwechsel zu rechnen ist. Jeder Mieterwechsel verursacht Kosten. Mal mehr, mal weniger. Ich würde nach diesen Infos nicht weit über 40 gehen.
     
  4. #3 ETWKäufer, 14.06.2016
    ETWKäufer

    ETWKäufer Gast

    Hallo Duncan, danke für deine erste Meinung!
    Ich komme aus Potsdam also anscheinend aus deine nähe :D

    Mehr Eigenkapital will ich definitiv nicht einbringen, weil sonst meine EK-Rendite sinkt und ich lieber mehr EK für evtl. weitere Immobilien halte.
    Die Nettomietrendite (mit Mietausfall und Instandhaltungen) liegt bei ca. 4,47%.
    Die EK Rendite je nach Finanzierung zwischen 9,5 und 12,5%

    Finde ich jetzt nicht so schlecht.

    Eine EBK ist bereits vorhanden und ein häufiger Mieterwechsel ist mir beim 1. Objekt egal es soll mitunter zu Testzwecken dienen um Erfahrungen zu sammeln für spätere größere Objekte.


    Bei den KP gehe ich natürlich mit dir mit und würde gerne weniger zahlen aber ich habe leider in der Umgebung(30km) seit Anfang des Jahres nichts besseres Online gefunden.
    Und ich kenne auch keine „Nachbarn / Bekannten“ die irgendwie Wohnungen verkaufen werden also schließe ich diesen weg mal aus.

    Oder hast du einen Tipp :) ?
     
  5. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

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    ca. eine dreiviertel Stunde mit dem Auto.
    Ich halte die ganze Eigenkapitalrendite-Rechnung für (Selbst-)Täuschung. Wenn ich lange genug mit dem Taschenrechner rumspiele komme ich da auch auf 30 und 40%. Allein für mich zählt am Ende des Tages wie viel Geld kommt jeden Monat rein und wie viel geht jeden Monat raus und wie sieht das Spiel übers Jahr, über 10, 20, 30 Jahre und über meine (erhoffte) Lebenszeit und die wahrscheinliche Gebäudenutzungsdauer aus.
    kann man so sehen. Ich mag auch da lieber schon solide Sachen. Der Verwaltungsaufwand ist so bei geringer Rendite (so richtig in € nicht in %) ziemlich hoch. Die kleinen Whg. mit dem häufigem Wechsel lohnen sich in meinen Augen erst wenn deren Mehraufwand im Gesamtrauschen untergeht, also eher so gen 2 stelligen Bereich oder zumindest nicht so weit weg davon.
    Ich habe gerade ne gute halbe Stunde mit einer Maklerin geflirtet...
    Nachher flattert ein Exposé rein, Faktor 14, Zustand sehr ok. Kann man mal genauer ansehen.
     
  6. #5 Pharao, 15.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 15.06.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wenn`s dir nur um "tolle" Renditen geht, da gibt es m.E. wesendlich bessere Anlageformen mit wesendlich weniger Arbeitsaufwand ... :91:

    Ob das die richtige Einstellung ist :?

    Sorry, aber du kannst m.E. nicht deinen evtl. Schuhschrank-Kauf mit einer Mietpartei mit einem evtl. späteren MFH mit mehreren Mietparteien vergleichen und "egal" sollte dir auch nichts sein, außer wenn du Geld sinnlos zum Fenster rausschmeißen willst.

    Mache Dinge kauft man sich eben auch nicht mal schnell von heut auf morgen.

    Ob das Angebot was taugt oder nicht, das hängt durchaus von mehreren Faktoren ab und nicht nur vom Kaufpreis!

    Desweiteren sollte dir auch klar sein, das neben "ich bin jetzt stolzer Eigentümer" auch noch ganz viele andere Aufgaben auf dich warten, wenn du dann auch "Vermieter" spielen willst.

    Ja, so kann man natürlich auch Lotto spielen: "sollte mit den Zahlen xy auch jederzeit möglich sein den Jackpot zu knacken ... " :91:


     
    immobiliensammler gefällt das.
  7. Oberst

    Oberst Gast

    viel zu teuer für Krümel, kauf dir ein richtigen Kuchen,
    Konstellation passt nicht, max. 35.000,00€.
    im Einkauf liegt schon der Gewinn + Kaltmieten, alles andere macht dich arm.
     
  8. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ab und zu haben wir hier immer wieder hier solche Rendite-Traumtänzer... :047sonst:
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Für den Preis bekommst Du von in Berlin etwas. Für Brandenburg ist das eindeutig zu teuer. Aber zu, bei dem Preis musst Du wohl etwas länger warten auf die nächste Immo.
     
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