Ist das Prozessrisiko geringer bei Erhöhung zur 20 % gekappten ortsüblichen Miete?

Diskutiere Ist das Prozessrisiko geringer bei Erhöhung zur 20 % gekappten ortsüblichen Miete? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, Meine Frage möchte ich vor dem Hintergrund stellen, dass Mieter jahrelang weniger als die ortsübliche Miete zahlen, von hoher...

  1. wasnu

    wasnu Neuer Benutzer

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    Hallo,
    Meine Frage möchte ich vor dem Hintergrund stellen, dass Mieter jahrelang weniger als die ortsübliche Miete zahlen, von hoher Energiekostenersparnis durch enorme Modernisierungen profitieren und trotzdem wegen Bagatellen anwaltlich Mietminderung androhen.
    Da es keinen Mietspiegel gibt, musste auf (mehr als) 3 Vergleichswohnungen aus Internetanzeigen zurückgegriffen werden. Im Schreiben zur Erhöhung auf die auf 20 % gekappte ortsübliche Miete sind versehentlich nicht die Namen der Mieter, sondern Vermieter angegeben worden. Die Vergleichswohnungen liegen jedoch allesamt schlechter und sind zudem weniger umfangreich modernisiert (hohe Energiekostenersparnis dank Solarthermie-Heizungsanlage, Energiespargaragentor, 3fachIsofenster auf der Wetterseite, Alu-IsoHaustür,...).
    Ist eine Zustimmungsklage trotzdem erfolgversprechend, wenn darin die fehlenden Mieter-Namen der Vergleichswohnungen und noch weitere schlechtere und teurere Vergleichswohnungen anführt werden? Oder soll den Mietern besser ein neues, korrektes Schreiben zur Erhöhung auf die ortsübliche Miete zugestellt werden? Geht das bereits jetzt oder erst nach "versäumter" Zustimmungsklagefrist des ursprünglichen Mieterhöhungsschreibens?

    Vielen Dank im voraus!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ist denn zu diesen Konditionen auch tatsächlich vermietet worden und ist das nachweisbar? Andernfalls sind das keine zulässigen Vergleiche.


    Das wird ein klassischer Fall der legendären "Umstände des Einzelfalls", aber ich würde vermuten, dass die Wohnungen dadurch nicht mehr eindeutig zu identifizieren sind. Ich halte das Erhöhungsverlangen damit für unwirksam.


    Beliebter Irrtum: Es geht beim Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um den Nachweis einer "Untergrenze". Es geht um die tatsächliche Höhe der Miete. Ich kann mich an einen Fall erinnern, bei dem der Vermieter für eine Großstadt den Mietspiegel einer benachbarten Kleinstadt anwenden wollte mit genau dieser Argumentation: Wenn die Vergleichsmiete dort schon X beträgt, muss sie hier ja wohl auch mindestens so hoch sein. Das ist ist aber nicht zutreffend.

    Auch hier sehe ich Risiken.


    Ich würde unter diesen Umständen das Prozesskostenrisiko nicht tragen wollen. Für deinen Fall berät dich dazu ein Anwalt deiner Wahl.


    Sofern das bestehende Verlangen überhaupt noch zu retten ist, kann auch noch während der laufenden Zustimmungsklage nachgebessert werden, § 558b Abs. 3 BGB. Das löst neue Fristen aus.


    Ich sehe keinen Grund, warum man das nicht sofort tun könnte. Bevor man aber gegenüber dem bereits anwaltlich vertretenen Mieter weiter an Glaubwürdigkeit verliert, sollte man sich diesmal vielleicht ganz sicher sein, dass das neue Verlangen korrekt ist.
     
    wasnu, sara und dots gefällt das.
  4. #3 Gewohnheitstier, 21.08.2019
    Gewohnheitstier

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    Das wären aber dann so ziemlich die Ersten, die tatsächlich Energiekosten sparen. Dafür dann hoffentlich eine Mod-Erhöhung gemacht.

    Wenn es denn Bagatellen sind, behandelt man sie wie solche, schafft sie schnell und problemlos aus der Welt.

    Die irgendwie nicht vergleichbar sind, das es sich eben um ein ANGEBOT, eigentlich nicht mal das, handelt, nicht um tatsächliche Mieten.

    Womit die Erklärung an den Falschen gerichtet war.

    Da die Mieterhöhung dem falschen erklärt wurde, kann der Mieter irgendwie nicht zustimmen.

    Mein Rat, lass einen Profi ran.
     
  5. #4 Papabär, 21.08.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Mal abgesehen davon, dass - wie bereits geschrieben wurde - die ortsübliche Miete, die in den letzten 4 Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart wurde, hier wohl erst noch zu ermitteln wäre ... warum zum Henker sollte man die dann noch um 80% reduzieren?
     
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Ist das Prozessrisiko geringer bei Erhöhung zur 20 % gekappten ortsüblichen Miete?

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