Ist diese Immobilie rentabel?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Quetzalcoatl, 26.08.2012.

  1. #1 Quetzalcoatl, 26.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    ich bin mir bei der Berechnung etwas unsicher.

    Kann mir jemand helfen ob da noch etwas fehlt. (z.B. hab ich keine Ahnung was noch an Steuern drauf kommt)

    Danke für alle Antworten im voraus.


     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 BarneyGumble2, 26.08.2012
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.05.2009
    Beiträge:
    1.029
    Zustimmungen:
    0
    Was soll hier jemand ohne nicht ganz unwichtige Infos wie z.B. Kaufpreis dazu sagen?
     
  4. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.02.2010
    Beiträge:
    1.297
    Zustimmungen:
    91
    stecken da auch Rücklagen für Reparaturen, Anpassung an gesetzlich vorgeschrieben Anpassungen drin?
     
  5. #4 immodream, 26.08.2012
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    05.05.2011
    Beiträge:
    2.207
    Zustimmungen:
    459
    Hallo,
    von den 21000 € Nettomiete mußt du natürlich noch die Einkommenssteuer mit deinem persönlichen Steuersatz abziehen.
    Grüße
    Immodream
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    508
    Hi,

    vielleicht auch mal in den Raum geworfen: wie ist den der Zustand des Objektes ? Und welches Ziel verfolgst du mit diesem Objekt ? Gib`s steigerungspotenzial in den Mieten ? Neben Kaufpreis wäre auch evtl Interessant was du für den Kredit löhnen darfst, das musst du ja auch mitberücksichtigen.
     
  7. #6 Papabär, 27.08.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.12.2010
    Beiträge:
    5.714
    Zustimmungen:
    425
    Ort:
    Berlin
    Scheint so, denn er wird von der Kaltmiete ja wohl kaum die umlagefähigen Kosten abgezogen haben. Ob die 20.000,- € (= ca. 1.670,- €/Monat) dafür ausreichen, kann hier ohne die Kristallkugel wohl kaum jemand abschätzen.

    Ich persönlich würde bei solch kleinen Objekten als Mietausfallwagnis auch nicht pauschal 5% annehmen, sondern eher die BWM der ertragreichsten Einzeleinheit. Bei den genannten Zahlen entsprechen 5% gerade mal 180,- €/Monat. Wenn es z.B. eine Gewerbeeinheit mit 90m² gibt, dann wird die wohl kaum nur zu 12% leer stehen, oder?

    Und gerade bei Gewerbeeinheiten rechne ich immer einen längeren Leerstandszeitraum ein ... aber das liegt natürlich auch am Umfeld.

    Mag sein, dass die Bänker weniger Mietausfall einplanen ... aber die kriegen auch Provision dafür, dass die eine Baufi verkaufen - und das geht bei weniger rentablen Objekten meist nicht so gut.
     
  8. #7 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Vielen Dank für alle Antworten.

    Mein Problem ist relativ kompliziert.

    Die Immobilie ist Eigentum einer Erbengemeinschaft (bestehend aus 6 Erben). Ich bin einer der Miterben und die Erbengemeinschaft ist stark zerstritten. Sämtliche Versuche die Streitigkeiten zu schlichten und/oder sich auf eine Klärung der Eigentumsverhältnisse zu einigen sind gescheitert.

    Ich habe daher den Entschluss gefasst die Erbengemeinschaft nach § 2042 BGB aufzulösen. Die Folge ist, dass die Immobilie zwangsversteigert wird und der Erlös zwischen den 6 Erben aufgeteilt wird.

    Meine Hoffnung ist, dass es mir gelingt die Immobilie zu ersteigern um dann eine Aufteilung mit drei der Miterben (mit denen es keine Probleme gibt) vornehmen zu können. (die 3 Miterben würden dann Teile der Immobilie als Eigentumswohnung + eine Gewerbefläche erhalten)

    Dazu wäre es hilfreich wenn ich ungefähr abschätzen könnte bis zu welchem Betrag mögliche Mitbieter mitgehen würden.

    Der geschätzte Verkehrswert der Immobilie liegt bei 350.000 Euro.

    Allerdings kann ich schlecht abschätzen bis zu welchem Betrag ein Mitbieter gehen würde der die Immobilie als Geldanlage ersteigern würde. Daher versuche ich die Rendite der Immobilie zu berechnen um den Betrag besser abschätzen zu können.
     
  9. #8 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Ich habe dazu eine Formel herausgesucht mit der ich hoffe den Betrag ermitteln zu können der für einen Mitbieter noch halbwegs wirtschaftlich sein könnte:

    Einfache Formel zur Berechnung der Immobilienrendite

    Ein Vervielfältiger von < 14 wäre wirtschaftlich interessant.

    Netto-Kalt-Miete x Vervielfältiger = Kaufpreis der Immobilie

    21.040 x 14 = 294.560,- Euro
     
  10. #9 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Allerdings bin ich mir unsicher ob meine Berechnung soweit hinkommt.
     
  11. #10 Papabär, 28.08.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.12.2010
    Beiträge:
    5.714
    Zustimmungen:
    425
    Ort:
    Berlin
    Damit setzt Du aber voraus, dass alle beteiligten Erben - bzw. alle potentiellen Bieter stets sachlich kalkuliert mitbieten.

    Da unsere Kristallkugel leider in die ewigen Jagdgründe eingegangen ist, könntest Du es ersatzweise mit Kaffesatzlesen versuchen - für die Zwangsversteigerung kannst Du nur den Wert bestimmen, den Du selber bereit bist zu bieten. Alles andere birgt nur das Risiko böser Überaschungen.
     
  12. #11 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Die anderen 5 Erben sind zum Glück nicht das Problem.

    (wirklichen Ärger gibt es nur mit einem Erben, 1 Erbe ist an der Immobilie nicht interessiert und mit den 3 anderen ist bereits alles abgesprochen)(wobei der Erbe mit dem es den Ärger gibt nicht die Möglichkeit hat ernsthaft mitzubieten)

    Meine Sorge ist nur, dass es Mitbieter geben könnten die die Immobilie als Geldanlage kaufen wollen. Daher versuche ich zu berechnen bis zu welchem Betrag ökonomisch interessierte Mitbieter mitgehen werden.

    Nur besteht mein Problem darin, dass ich noch keine praktische Erfahrung beim Berechnen der Rentabilität von Miethäusern habe.
     
  13. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo Quetzalcoatl,


    ich persönlich halte die 5-6% Rendite die im Artikel genannt werden,
    bei alternativen Anlageformen für zu hoch.

    Auch solltest du bedenken, dass zur Zeit viele in "Betongold" investieren,
    und dadurch die Immopreise verhältnismäßig hoch sind.

    Natürlich kenn ich dein Objekt nicht,
    ich könnte mir aber Vorstellen,
    dass je nach Lage und Zustand des Objekts ,
    bist zu einem Vervielfältiger von 20 mit Mitbietern zurechnen ist.


    VG Syker
     
  14. #13 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Syker,

    danke für den Hinweis.

    Das ist ein Aspekt den ich bisher nicht bedacht hatte.

    Ein Problem, dass ich zurzeit noch habe ist, dass ich nicht weiß mit welchen Steuernsätzen mögliche Mitbieter rechnen müssen.

    Hier ist dazu meine neue Berechnung:

    (allerdings fehlen darin noch die Steuern)

     
  15. #14 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Allerdings ist dazu zu sagen, dass es sich um eine Immobilie im Umkreis von Berlin handelt.

    Der Wohnungs- und Gewerbenflächenlehrstand ist in der Umgebung relativ hoch und die Verkehrsanbindung ist eher mittelmäßig. (Autobahnanschluss ist vorhanden, dafür fehlt aber der S-Bahn-Anschluss)
     
  16. #15 Kitzblitz, 28.08.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
    Dann würde ich eher die Finger davon lassen, denn das Mietausfallrisiko ist deutlich höher zu veranschlagen als du es machst.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  17. #16 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Kitzblitz,

    für mich wäre die Immobilie rentabel, da ich bereits darin wohne und auch weitere Personen darin wohnen die zwei Wohneinheiten sowie eine Gewerbefläche nach dem Aufkauf als Wohneigentum abkaufen werden. (ist insgesamt eine etwas komplizierte Geschichte die ich in Post #7 beschrieben habe)

    Allerdings versuche ich zu berechnen bis zu welchem Preis mögliche Mitbieter gehen werden.

    Können Sie mir einen Tipp geben wie hoch ich den Faktor für das Mitausfallwagnis berechnen kann und wie hoch die Steuern sind mit denen ein Mitbieter rechnen muss?
     
  18. #17 Kitzblitz, 28.08.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.09.2009
    Beiträge:
    993
    Zustimmungen:
    0
    Nein ... Kaffeesatzlesen, Lebenslinien in Händen interpretieren und Kartenlegen kann ich auch nicht und die Glaskugel ist gerade zum Polieren weg.

    Spaß beiseite - wenn das Haus zur Versteigerung steht, ist alles möglich. Der Markt für wirklich gute Immobilien ist seit fast 2 Jahren leergefegt. Unter "Steuersparaspekten" ist vieles möglich, daher ist gerade dieser Aspekt nicht auszuloten.

    Der Wohnungsleerstand in der Nachbarschaft würde mir zu denken geben.

    - Woran liegt das ?

    - Treffen die gleichen Gründe auch auf diese Immobilie zu ?
    (ist das ganze Wohngebiet betroffen wegen sterbender Infrastruktur wäre hier die Schlüsselfrage)

    - Nachinvest, um das Objekt für Mieter interessanter zu machen ?
    (nur sinnvoll, wenn das ganze Wohngebiet auch mittelfristig noch attraktiv ist)

    - Warum wird die Immobilie versteigert ?
    Wirft sie keine Rendite ab, da die Instandhaltungskosten die Einnahmen übersteigen ?
    ...

    So könnte man gerade weiter schreiben, doch ohne Detailkenntnisse der Lokalitäten wird es schwierig zu helfen. Zudem dürfte das Berliner Umfeld anders zu bewerten sein als das Stuttgarter (das ich einschätzen kann).

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  19. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    24.01.2012
    Beiträge:
    7.861
    Zustimmungen:
    508
    Hi,

    als unwissender in dieser Richtung mal die Frage: Warum ist das Mitausfallwagnis dir soooo wichtig ?

    Letztendlich sagt das doch nur aus, das evtl, vielleicht, möglicherweise du einen Teil der Miete nie sehen wirst, weil zB der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung leer steht. Von demher ist das der Wert also garnicht so wichtig (meiner Meinung nach), denn theoretisch könnte auch ein Mietausfall eintretten von 1 Jahr und dann nützt dir es auch nix, wenn du mit 2% oder 5% Mitausfallwagnis gerechnet hast, oder ?

    2% zB würde doch bedeuten, das zB 2 von 100 Monaten die Wohnung leer steht. Also mir wäre viel wichtiger hier zu gucken, wie lässt sich das dort allgemein in dieser Gegend vermieten, kann man ggf die Mieten erhöhen oder sind das die üblichen Mietpreise, ect also eher Nachfrage/Angebot abchecken. Und 2% finde ich für eine nicht so tolle Gegend schon etwas gar niedrig angesetz. Allerdings, wenn du mit 50% rechnest, dann wäre eher die Frage, ob diese Immobilie was für´s vermieten überhaupt ist.

    Letztlich hängt das Mietausfallwagnis doch von der Lage der Immobilie ab und wie gut sich das ggf auch vermieten lässt.
     
  20. #19 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Zuletzt bearbeitet: 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Danke für die Tipps.

    Die Stadt in der die Immobilie liegt liegt eigentlich im Speckgürtelbereich Berlins. Die umliegenden Städte waren in den letzten 22 Jahren durchgehend gewachsen. Die Stadt in der die Immobilie steht ist da eine Ausnahme, da der S-Bahn-Anschluss immer noch fehlt stagniert die Einwohnerzahl. Wobei die meisten Einwohner inzwischen aus zunehmend sozial schwachen Schichten stammen. (Wegzug von Fachkräften, Zuzug sozial schwacher Schichten)

    Ob der S-Bahn-Anschluss an Berlin wieder kommt ist immer noch fraglich. Höchstwahrscheinlich wird es noch einige Jahrzehnte dauern bis der S-Bahn-Anschluss wieder hergestellt wird. Denkbar ist aber auch, dass er überhaupt nicht mehr kommt.

    Vor allem der Leerstand von Geschäften ist in der Stadt ein großes Problem.

    Das Gebäude selbst ist nur teilweise unterkellert. Hat aber dennoch 3 Etagen. Wobei das 2. Obergeschoss in Leichtbauweise gebaut ist.

    Direkt in der Nähe befindet sich eine Grundschule die relativ laut ist.
     
  21. #20 Quetzalcoatl, 28.08.2012
    Quetzalcoatl

    Quetzalcoatl Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    26.08.2012
    Beiträge:
    13
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Pharao

    Danke für die Tipps.

    Mein Problem ist, dass ich bisher keine praktisch Erfahrung mit Immobilien habe. Daher kann ich schlecht einschätzen wie hoch das Mitausfallwagnis ist und bis zu welchem Preis weitere Mitbieter gehen werden.

    Ich war mit dem Fall auch schon bei einem Anwalt für Immobilienrecht. Der meinte, dass ich da nicht mit weiteren Mitbietern rechnen brauche. Allerdings bin ich da etwas skeptisch und versuche daher zu berechnen bis zu welchem Preis mögliche Mitbieter gehen würden.
     
Thema: Ist diese Immobilie rentabel?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. wann ist eine immobilie rentabel

    ,
  2. immobilien rentabel

    ,
  3. ab wann ist eine immobilie rentabel

    ,
  4. immobilie rentabel,
  5. vermieten rentabel,
  6. wann ist immobilie rentabel,
  7. nettokaltmiete mal 20,
  8. vervielfältiger wie hoch forum,
  9. zwangsversteigerung immobilien rentabel,
  10. wohnung vermieten rentabel,
  11. immobolie vermietung ab wann rentabel,
  12. berechnung rentabilität immobilie,
  13. wo ist es rentabel eine immobilie zu kaufen,
  14. wohnung kaufen und vermieten ab wann rentabel,
  15. was ist nettojahresmiete,
  16. rentable immobilien,
  17. was ist rentabel,
  18. miethaus rentabel,
  19. was ist rentabel wie viele jahren immobilien,
  20. welche immobilie ist rentabel,
  21. wann sind immobilien rentabel,
  22. immobilien zur vermietung rentabel,
  23. eigentumswohnung kosten miete wann rentabel,
  24. nettokaltmiete mal 14,
  25. mietertrag jähelich 6000 € wie hoch ist der verkehrswert
Die Seite wird geladen...

Ist diese Immobilie rentabel? - Ähnliche Themen

  1. Überführung geerbter Immobilien in GmbH

    Überführung geerbter Immobilien in GmbH: Einen schönen guten Tag zusammen, ich bin recht neu in dem Thema Immobilienbesitz/Vermietung und habe da eine Idee zu der ich gerne einmal eure...
  2. Marketing | Vertiebsmaßnahmen um Immobilie zu verkaufen

    Marketing | Vertiebsmaßnahmen um Immobilie zu verkaufen: Hallo, ich suche weitere Möglichkeiten meine Immobilien (Neubau) zu verkaufen. Folgende Maßnahmen haben wir bisher benutzt und ich suche nach...
  3. You Tube Kanal zum Thema Immobilien und Geldanlage

    You Tube Kanal zum Thema Immobilien und Geldanlage: Einfach und klar erklärt - Wirtschaft verstehen - Neue Folge Viktor Neufeld hat es als Legastheniker nach der Lektüre des Buches „Rich Dad Poor...
  4. Kredit zur freinen Verwendung für Immobilien Kauf

    Kredit zur freinen Verwendung für Immobilien Kauf: Hallo zusammen, ich spilele mit dem Gedanken mir eine recht günstige ETW zu kaufen, weche ich vermieten möchte. Sie kostet 20T€ und ich müsste...
  5. Geldfluss in einer Immobilie

    Geldfluss in einer Immobilie: Moin alle miteinander, ich bin momentan gerade dabei mich ein wenig ins Thema "Immobilie als Kapitalanlage" reinzufuchsen und habe geplant mir ein...