Ist diese Immobilie rentabel?

Hallo,

ich bin mir bei der Berechnung etwas unsicher.

Kann mir jemand helfen ob da noch etwas fehlt. (z.B. hab ich keine Ahnung was noch an Steuern drauf kommt)

Danke für alle Antworten im voraus.

 

Vielen Dank für alle Antworten.

Mein Problem ist relativ kompliziert.

Die Immobilie ist Eigentum einer Erbengemeinschaft (bestehend aus 6 Erben). Ich bin einer der Miterben und die Erbengemeinschaft ist stark zerstritten. Sämtliche Versuche die Streitigkeiten zu schlichten und/oder sich auf eine Klärung der Eigentumsverhältnisse zu einigen sind gescheitert.

Ich habe daher den Entschluss gefasst die Erbengemeinschaft nach § 2042 BGB aufzulösen. Die Folge ist, dass die Immobilie zwangsversteigert wird und der Erlös zwischen den 6 Erben aufgeteilt wird.

Meine Hoffnung ist, dass es mir gelingt die Immobilie zu ersteigern um dann eine Aufteilung mit drei der Miterben (mit denen es keine Probleme gibt) vornehmen zu können. (die 3 Miterben würden dann Teile der Immobilie als Eigentumswohnung + eine Gewerbefläche erhalten)

Dazu wäre es hilfreich wenn ich ungefähr abschätzen könnte bis zu welchem Betrag mögliche Mitbieter mitgehen würden.

Der geschätzte Verkehrswert der Immobilie liegt bei 350.000 Euro.

Allerdings kann ich schlecht abschätzen bis zu welchem Betrag ein Mitbieter gehen würde der die Immobilie als Geldanlage ersteigern würde. Daher versuche ich die Rendite der Immobilie zu berechnen um den Betrag besser abschätzen zu können.

 

Ich habe dazu eine Formel herausgesucht mit der ich hoffe den Betrag ermitteln zu können der für einen Mitbieter noch halbwegs wirtschaftlich sein könnte:

Einfache Formel zur Berechnung der Immobilienrendite

Ein Vervielfältiger von < 14 wäre wirtschaftlich interessant.

Netto-Kalt-Miete x Vervielfältiger = Kaufpreis der Immobilie

21.040 x 14 = 294.560,- Euro

 

Allerdings bin ich mir unsicher ob meine Berechnung soweit hinkommt.

 

Die anderen 5 Erben sind zum Glück nicht das Problem.

(wirklichen Ärger gibt es nur mit einem Erben, 1 Erbe ist an der Immobilie nicht interessiert und mit den 3 anderen ist bereits alles abgesprochen)(wobei der Erbe mit dem es den Ärger gibt nicht die Möglichkeit hat ernsthaft mitzubieten)

Meine Sorge ist nur, dass es Mitbieter geben könnten die die Immobilie als Geldanlage kaufen wollen. Daher versuche ich zu berechnen bis zu welchem Betrag ökonomisch interessierte Mitbieter mitgehen werden.

Nur besteht mein Problem darin, dass ich noch keine praktische Erfahrung beim Berechnen der Rentabilität von Miethäusern habe.

 

Hallo Syker,

danke für den Hinweis.

Das ist ein Aspekt den ich bisher nicht bedacht hatte.

Ein Problem, dass ich zurzeit noch habe ist, dass ich nicht weiß mit welchen Steuernsätzen mögliche Mitbieter rechnen müssen.

Hier ist dazu meine neue Berechnung:

(allerdings fehlen darin noch die Steuern)

 

Allerdings ist dazu zu sagen, dass es sich um eine Immobilie im Umkreis von Berlin handelt.

Der Wohnungs- und Gewerbenflächenlehrstand ist in der Umgebung relativ hoch und die Verkehrsanbindung ist eher mittelmäßig. (Autobahnanschluss ist vorhanden, dafür fehlt aber der S-Bahn-Anschluss)

 

Hallo Kitzblitz,

für mich wäre die Immobilie rentabel, da ich bereits darin wohne und auch weitere Personen darin wohnen die zwei Wohneinheiten sowie eine Gewerbefläche nach dem Aufkauf als Wohneigentum abkaufen werden. (ist insgesamt eine etwas komplizierte Geschichte die ich in Post #7 beschrieben habe)

Allerdings versuche ich zu berechnen bis zu welchem Preis mögliche Mitbieter gehen werden.

Können Sie mir einen Tipp geben wie hoch ich den Faktor für das Mitausfallwagnis berechnen kann und wie hoch die Steuern sind mit denen ein Mitbieter rechnen muss?

 

Danke für die Tipps.

Die Stadt in der die Immobilie liegt liegt eigentlich im Speckgürtelbereich Berlins. Die umliegenden Städte waren in den letzten 22 Jahren durchgehend gewachsen. Die Stadt in der die Immobilie steht ist da eine Ausnahme, da der S-Bahn-Anschluss immer noch fehlt stagniert die Einwohnerzahl. Wobei die meisten Einwohner inzwischen aus zunehmend sozial schwachen Schichten stammen. (Wegzug von Fachkräften, Zuzug sozial schwacher Schichten)

Ob der S-Bahn-Anschluss an Berlin wieder kommt ist immer noch fraglich. Höchstwahrscheinlich wird es noch einige Jahrzehnte dauern bis der S-Bahn-Anschluss wieder hergestellt wird. Denkbar ist aber auch, dass er überhaupt nicht mehr kommt.

Vor allem der Leerstand von Geschäften ist in der Stadt ein großes Problem.

Das Gebäude selbst ist nur teilweise unterkellert. Hat aber dennoch 3 Etagen. Wobei das 2. Obergeschoss in Leichtbauweise gebaut ist.

Direkt in der Nähe befindet sich eine Grundschule die relativ laut ist.

 

Hallo Pharao

Danke für die Tipps.

Mein Problem ist, dass ich bisher keine praktisch Erfahrung mit Immobilien habe. Daher kann ich schlecht einschätzen wie hoch das Mitausfallwagnis ist und bis zu welchem Preis weitere Mitbieter gehen werden.

Ich war mit dem Fall auch schon bei einem Anwalt für Immobilienrecht. Der meinte, dass ich da nicht mit weiteren Mitbietern rechnen brauche. Allerdings bin ich da etwas skeptisch und versuche daher zu berechnen bis zu welchem Preis mögliche Mitbieter gehen würden.