Ist diese Mietvertragsklausel beim Verkauf noch wirksam

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von werner72, 08.06.2008.

  1. #1 werner72, 08.06.2008
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    werner72 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe meinen Mietern damals eine Klausel in den Mietvertrag geschrieben die jetzt
    evtl. ein Problem beim Verkauf darstellt.

    Damals war das Haus in einen sehr schlechten Zustand (Haus wie Garten) und meine Mieter wollten Sicherheit, wenn sie einziehen. Ich habe damals das Obere Geschoss ausbauen lassen (inkl. Treppenhaus und Einfahrt), den Garten haben die Mieter in Ordnung gebracht. Sie hatten Angst, das ich selbst einziehe wenn ich fertig mit dem Dachausbau bin.

    Das war alles im Jahr 2000 und jetzt möchte ich das Haus verkaufen.

    Die Klausel lautet: "Die Vermieter verzichten ausdrücklich auf das Recht der Eigenbedarfskündigung"

    Frage dazu: Wenn ich verkaufe, ist diese Klausel beim Käufer noch wirksam? Wenn ja, gibt es eine andere Möglichkeit, das er die Immobilie selbst nutzen kann. Damals hatte mein Bruder noch 50% am Haus besessen, ich habe ihn mittlerweile ausbezahlt. Also deshalb (Die Vermieter)...!

    Danke
    Werner
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 08.06.2008
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    meines Erachtens wäre diese Klausel gültig

    einen anderen weg.........
    mann kann den Mietern kündigen wenn sie gegen den Vertrag verstoßen
    allerdings ist das nicht ganz einfach (abmahnung etz.)

    aber vielleicht..... sie wohnen nicht zufällig mit den Mietern im Haus (maximal 2 wohnungen)
     
  4. #3 werner72, 08.06.2008
    werner72

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    Nein, wohne ich nicht, die andere Wohnung wurde ohne Klausel vermietet.
     
  5. #4 F-14 Tomcat, 08.06.2008
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    die Wohnung mit der Klausel kann mann nicht wegen eigenbedarf kündigen

    aber wenn der Vermieter mit im Haus wohnt wo es genau zwei wohnungen gibt

    könnte der Vermieter kündigen ohne das es einen Grund braucht (wie z.b. eigenbedarf)

    also könnte der Käufer die 2 Wohnung wegen eigenbedarf kündigen und die andere (die mit dem Verzicht der eigen. kündigung) mit der erleichterten Kündigung kündigen (§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters)
    die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um drei Monate
     
  6. #5 Eddy Edwards, 09.06.2008
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    Die Kündigung ohne Grund geht nur wenn der Vermieter im Haus wohnt. Das ist nicht der Fall! Weiterhin sieht es so aus, dass das Haus mehr als 2 Wohnungen hat.

    Da die Mietverträge beim Verkauf bestehen bleiben, besteht die Klausel auch weiter. Es sei denn die Mieter lassen sich auf einen neuen Mietvertrag des neuen Eigentümers ein. Müssen sie aber nicht!!!
     
  7. #6 werner72, 09.06.2008
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    Danke für die Antworten bisher. Das Haus hat nur zwei Wohnungen.
     
  8. #7 F-14 Tomcat, 09.06.2008
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    was ihr aber auch tun könntet (wenn der Mieter mitspielt) wäre es den Mieter Auszugbezahlen wenn das Haus verkauft wird z.b. mit 30% der investitionskosten
    und sie dann ausziehen (vielleicht noch oben drauf die Umzugskosten)
     
  9. #8 lostcontrol, 09.06.2008
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    klar bleibt der mietvertrag beim verkauf bestehen - aber "die vermieter" sind ja dann andere - meint ihr wirklich die klausel gilt dann noch?
     
  10. #9 Eddy Edwards, 10.06.2008
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    ja klar, warum nicht? Die Klausel war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beiderseitiger Wille. Warum soll ich davon ausgehen, dass einzelne Abschnitte eines Vertrages ausser Kraft gesetzt werden, wenn das Haus verkauft wird. Die Verträge werden im Ganzen übernommen.

    Es wird sicher auch nicht möglich sein, dass der Mieter auf Grund des neuen Vermieters die Klausel mit der Mietzahlung streicht. Nee, nee. Die Klausel gilt weiter. Der Vermieter hat auch die Möglichkeit im Vorfeld sich über die Mietverträge zu informieren, also kann ich als Mieter davon ausgehen, dass der "Neue" von dieser Klausel Bescheid weiß. Gefällt ihm das nicht hätte er die Möglichkeit die oben beschriebene Variante zu fahren oder eine einvernehmliche Klärung mit dem Mieter herbeizuführen - koste es was es wolle.
     
  11. Marcel

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    Kauf bricht Miete nicht.

    Ich verstehe nicht ganz, wieso von Eigenbedarf gesprochen wird, wenn Du das Haus verkaufen möchtest und es nicht selbst nutzen willst.

    Die Mietverträge bleiben bei einem Verkauf unberührt.


    Grüße

    Marcel
     
  12. #11 Eddy Edwards, 11.06.2008
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    Der Themenstarter erkundigt sich ob die von ihm vereinbarte Klausel im Fall des Verkaufes noch Gültigkeit hat. Natürlich betrifft den Eigenbedarf nicht ihn selber. Kann ihm doch eigentlich auch egal sein, oder? Zum anderen gibt es die oben beschriebene Möglichkeit, zuerst die eine Wohnung auf Eigenbedarf kündigen, welche nicht verklauselt ist und anschließend über die verlängerte KüFri die verklauselte Wohnung unter den Nagel reißen.
     
  13. #12 werner72, 11.06.2008
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    Danke für die zahlreichen Antworten, aber gehe ich jetzt richtig davon aus, dass die Variante mit dem Eigenbedarf in der Dachwohnung funktioniert mit der § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters für die EG Wohnung. Also sollte sich alles für einen Käufer 3 Monate verzögern.

    Grund für den Verkauf ist die ach so tolle Zahlungsmoral der Mieter, beide haben schon eine Abmahnung bekommen, nur dies zur Info, ich bin nicht der böse Vermieter. :top

    Greetz
     
  14. #13 Eddy Edwards, 11.06.2008
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    naja ich glaube mit 3 Monaten Verzögerung könnte es eng werden.
    Meines Erachtens kann er auf Eigenbedarf erst kündigen, wenn er im Grundbuch steht. Dann muss der Mieter auch erstmal raus - vielleicht widerspricht er auch?! Und wenn der Verkauf schon auf Grund der Zahlungsmoral der Mieter zurück zuführen ist, wird er sicherlich nicht unbedingt froh sein endlich die Wohnung zu verlassen.

    Wenn der Mieter dann raus ist, muss der Eigentümer erstmal einziehen, bevor er die andere Wohnung mittels verlängerter Frist kündigen kann.

    Wieso nur eine Abmahnung? Ich kann mir nicht vorstellen, dass bereits eine ausbleibende rechtzeitige Mietzahlung (welche schon zur Abmahnung berechtigt) einen Vermieter ins Unglück stürzen soll. Wenn das so sein sollte, ist grundsätzlich etwas schief gelaufen.

    Auch wenn es eine Klausel gibt, dass nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf, besteht die Möglichkeit nach den bekannten Gründen fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung wird man ja nicht auch mittels Vertrag ausschließen :?
     
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