Ist in dieser Situation eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgsversprechend?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von h.b, 19.04.2009.

  1. h.b

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    Ist in dieser Situation eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgsversprechend?

    Wir haben vor ca. 2 Jahren ein Haus mit drei Wohnungen gekauft. Erdgeschoss und 1. Etage je 53 qm, Dachgeschoss 37 qm. Freistehend mit Garten.
    Übernommen haben wir den Mietvertrag: In der mittleren Etage (1. Etage) wohnt seit 20 Jahren eine Oma, zwischen 60 und 70 Jahren alt.
    Wir selbst bewohnen die restlichen zwei Wohnungen mit zusammen 90 qm.

    Die Mieterin ist gehbehindert und benutzt einen Rollator, kann aber die Treppen zu ihrer Wohnung ohne fremde Hilfe bewältigen. Zuckerkrank, Herzinfarkte, Depressionen, starke Raucherin.
    Einmal die Woche kommt jemand von der Diakonie und bringt ihre Wohnung in Ordnung und kauft für sie ein.
    Sie ist sehr ruhig, zahlt regelmässig ihre Miete per Dauerauftrag.

    Beim Kauf der Hauses waren wir schon im Gespräch mit ihr wegen Auszug, wir haben eine Abstandssumme geboten. Auch der Verkäufer (die Gemeinde war der frühere Eigentümer) war schon am Wohnungssuchen für sie. Nachher wollte sie aber nicht mehr ausziehen (Meinungsänderung?) , einen Umzug würde sie nicht überleben, sie sei schwer krank (Krebs, welcher inzwisch geheilt sei), sie wolle ihren Lebensabend in ihrer Wohnung verbringen.
    Sie hat auch Kinder und Enkel, die sie gelegentlich besuchen.

    Wir sind eine sechsköpfige Familie (Eltern + 4 Kinder im Alter von 3 bis 12 Jahren) und möchten das Haus gerne als Einfamilienhaus nutzen.
    Wir sind jetzt seit fast zwei Jahren Eigentümer und wohnen auch schon solange hier.

    Eine Abstandssumme zu zahlen sind wir inzwischen finanziell nicht mehr in der Lage.
    Der "Eigenbedarfsdruck" steigt mit zunehmendem Alter der Kinder.

    Letzte Alternative wäre ein Auszug unsererseits, ein Verkauf der alten sanierungsbedürftigen Immobilie an einen Käufer, der abreisst und neu baut, dann wäre ein Auszug für die Mieterin ohnehin unumgänglich.

    Vermietung wäre im jetzig Zustand (grosses teures Grundstück, niedrige Miete) unwirtschaftlich.
    Auch ist die Gebäudeabschreibung wahrscheinlich null oder sehr niedrig (habe noch nicht meinen Steuerbescheid), da der Kaufpreis kaum über dem Grundstückswert lag.

    Die Mieterin hat einmal die Meinung geaüssert, sie habe eine Art besonderes Recht eingeräumt bekommen. Die Gemeinde musste als Voraussetzung, damit sie das Haus von der früheren Eigentümerin erben konnte, die Immobilie für soziale Zwecke verwenden. Die Gemeinde hatte an Sozialhilfeempfänger vermietet. Die Unwirtschaftlichkeit der Immobilie, und diese Verpflichtung führten wohl zu dem etwas niedrigeren Verkaufspreis und den Verkauf an eine Familie mit Kindern.
    Der beauftragte Makler sah alternativ auch ein Verkauf als Baugrundstück vor(Abriss, Neubau).
    Das erwähnte Recht der Mieterin ist im Mietvertrag nicht zu finden, auch nicht im notariellen Kaufvertrag.

    Grössere Investitionen wie Wärmeisolierung der Aussenwände, Kellertrockenlegung wären jetzt ein finanzielles Risiko, da die weitere Nutzung der Immobilie mit der Mieterin darin für uns unkalkulierbar ist.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 21.04.2009
    lostcontrol

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    schaut doch mal ins grundbuch, da müsste das zu finden sein, falls tatsächlich irgendwas besonderes für sie eingetragen wurde.
    gute notare machen einen aber beim kauf auf soetwas aufmerksam, darum halte ich es für eher unwahrscheinlich, dass tatsächlich etwas für sie eingetragen ist.

    wenn ihr über wärmeisolierung, kellertrockenlegung usw. nachdenkt, dann müsst ihr ja doch entsprechend viel geld zur verfügung haben. gerade wärmeisolierung ist bei altbau sehr, sehr teuer, da dieser letztendlich nur sinn ergibt, wenn auch gleich neue fenster eingebaut werden, das dach komplett isoliert wird usw. - und dann ist meist auch gleich eine neue heizung fällig.

    ich würde mich einfach mal bei der stadt nach diesen "sozialen zwecken" erkundigen, wenn im grundbuch nichts dazu steht.

    euren "eigenbedarfsdruck" kann ich verstehen - so 'ne grossfamilie (zumindest ich sehe eine 6köpfige familie schon als "gross" an) braucht einfach entsprechend viel platz. ich denke auch dass ihr (sofern kein entsprechender grundbucheintrag existiert) ganz gute karten habt, mit eurer eigenbedarfskündigung erfolg zu haben.
     
  4. h.b

    h.b Neuer Benutzer

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    An lostcontrol: vielen Dank für die Antwort.

    Danke für den Hinweis mit dem Grundbuch, ich gehe davon aus, dass wir einen guten Notar hatten.

    Zur Finanzierung: für Wärmeisolierung kann man sehr zinsgünstige KfW Darlehen erhalten. Da lässt sich sicher ein guter Teil über die eingesparten Heizkosten wieder tilgen, sonst würde sich die Isolierung ja nicht ammortisieren und wäre eigentlich unwirtschaftlich. Ausserdem hätten wir bei vollständig eigener Nutzung Aussicht auf ein zinsloses Darlehen mit 5% jährlicher Tilgung, da wir den entsprechenden Antrag vor Erwerb der Immobilie gestllt haben, dazu muss der Wohnraum allerdings familiengerecht sein (Anzahl, Grösse und Anordnung der Kinderzimmer usw.), was nur möglich ist bei Auszug der Mieterin. Die Kellertrockenlegung ist nicht teuer, nur sehr arbeitsintensiv, habe schon einen Wand selbst geschafft. Aber auch so viel Arbeit will man nicht in den Sand setzen.
    Doppelglaskunststoffenster und eine Dachisolierung waren schon drin.
    Für einen Abschlag unter fünf tausend Euro würde die Mieterin sicherlich nicht ausziehen, aber selbst mit Abschlag wollte sie ja nicht mehr ausziehen.

    Die "sozialen Zwecke" bei der Stadt können keine Bedeutung mehr haben, das müsste dann schon im Kaufvertrag oder Grundbuch vermerkt sein.

    Inzwischen habe ich erfahren, dass auch eine Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich ist: (Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters im selbstbewohnten Zweifamilienhaus),
    Voraussetzung:

    dass sich die Wohnung des Mieters und die des Vermieters in einem Gebäude befinden und

    dass der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt und

    das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat.

    da müssten allerdings die zwei von uns bewohnten Wohnungen als eine gerechnet werden können, das ist die grosse Frage.

    Eigentlich ist eine angemessene oder wirtschaftliche Verwertung des Gebäudes mit der Mieterin nicht möglich (siehe erster Beitrag), was meines Wissens auch einen Kündigungsgrund darstellt (?).
     
  5. #4 lostcontrol, 21.04.2009
    lostcontrol

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    gibt's denn 'ne entsprechende teilung?
    das müsste ebenfalls im grundbuch stehen...
    ich würde da an eurer stelle eher nicht mit rechnen, wenn die stadt das schon an 3 parteien vermietet hat, wird es wohl die teilung in 3 parteien geben, und dann könnt ihr das sonderkündigungsrecht schlicht vergessen.
    kleiner hinweis am rande: bei der sonderkündigung verlängert sich die (bei euch vermutlich ohnehin schon sehr lange) kündigungsfrist übrigens dann auch nochmal um 3 monate.

    nein, das wird in eurem fall nicht ausreichen. zumal ihrs ja garnicht "wirtschaftlich verwerten" sondern selbst drin wohnen wollt.
    mit der eigenbedarfskündigung fahrt ihr ganz sicher besser.
     
  6. h.b

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    Erstmal zum Thema Sonderkündigung:
    unter dem Link http://www.rechtsanwaltdrpalm.de/%A7_573_a_bgb.htm habe ich folgendes gelesen:"Werden Räume, die aus baulicher Sicht die Definitionsmerkmale zweier Wohnungen im Sinne der DIN 283 erfüllen, von einer Partei genutzt, so bilden diese nach dieser Auffassung eine Wohnung."

    Im Kaufvertrag steht u.a.:
    Zitat:
    Bei dem Kaufobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus. Die Wohnungen im Erd- und 2. Obergeschoss stehen leer. Die Wohnung im 1. Geschoss ist vermietet. Der Inhalt des Mietvertages ist den Käufern bekannt. Der Eintritt in die Mietverhältnisse gilt ab dem Datum des Besitzüberganges. Kautionen seitens der Mieterin wurden nicht geleistet.

    Der Notar hat darauf hingewiesen, dass eine Kündigung durch die Käufer erst nach Eigentumsumschreibung möglich ist und der Erfolg einer Eigenbedarfsküdigung davon abhängig ist, ob die Mieterin berechtigte eigene Interessen gegen die Kündigung vorbringen können.
    Zitat Ende.

    An lostcontrol: welche Teilung im Grundbuch meinst Du? Ich kenne nur eine Teilung des Eigentums, also bei Eigentumswohnungen, die unterschiedlichen Eigentümern gehören können.
     
  7. #6 lostcontrol, 22.04.2009
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    um welche bzw. wessen auffassung geht's denn da? bezieht sich das auf irgend ein urteil?

    ich würde mir da keine grossen hoffnungen machen, sondern eher von dem ausgehen, was im kaufvertrag steht:
    ich meine dasselbe, es sagt ja niemand dass es für 'ne teilungserklärung unterschiedliche eigentümer braucht. mir geht's einfach darum, ob das gebäude auch im grundbuch als 3-familien-haus eingetragen ist.

    was die DIN angeht: wie ist es denn bei euch? habt ihr in jeder der wohnungen küche, bad etc.?

    aber warum lasst ihr euch nicht einfach vom profi beraten?
    'ne eigenbedarfskündigung ist häufig heikel, klar kann die mieterin da widersprechen, nur denke ich dass sie wenig chancen hat in eurem fall.

    die sonderkündigungsgeschichte ist dagegen weniger heikel, sofern die basis dafür stimmt, was aber in eurem fall höchstwahrscheinlich nicht der fall ist.

    aber achtung: beides schützt nicht davor, dass du evtl. 'ne räumungsklage nachschiessen musst. und dann wäre es besser, deine kündigungsgrundlage wäre möglichst felsenfest.
    natürlich kannst du's mit 'ner sonderkündigung versuchen, aber wenn dann nach einem jahr oder länger (wie lange ist denn die kündigungsfrist der dame?) die dame erst kurz vor knapp widerspricht und du klagen musst und sich DANN herausstellt, dass es eben DOCH ein 3-familien-haus ist, dann geht das spiel von vorne los und du hast 'ne menge geld für die klage in den sand gesetzt.
    ich sehe in der eigenbedarfsklage einfach die besseren chancen.

    was stört dich so an der eigenbedarfsklage? die ist in eurem fall doch nun wirklich nachvollziehbar. da gibt's ganz andere fälle bei denen irgendwelche singles für sich ALLEINE sowas freigeklagt haben trotz widersprüchen & co.

    und: hast du jetzt mal ins grundbuch geschaut?
     
  8. h.b

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    Das weiss ich leider auch nicht.

    Ja, obwohl oben die Küche von uns zum Zimmer umgestaltet wurde.

    Wurde auf 12 Monate verlängert, da dies von einem Ratsmitglied gefordert wurde , als Bedingung für den Verkauf. Da wir langfristig planen, spielt dies eine untergeordnete Rolle.

    Nichts, will nur alle Möglichkeiten ausloten. Eine Kündigung aus mehreren Gründen gleichzeitig ist aber im Gestz wohl nicht vorgesehen, das heisst Sonderkündigung+Eigenbedarfskündigung+Wirtschaftliche Gründe alles aufeinmal (?)

    Habe mich soeben nach Zuständigkeit und Öffnungszeiten erkundigt, wird wohl die nächsten Tage ausserhalb meiner Arbeitszeiten möglich sein, ansonsten ist auch eine Zusendung eines kostenpflichtigen Auszugs möglich. Werde mal drauf achten, ob "Dreifamilienhaus" explizit angegeben ist.
     
  9. #8 lostcontrol, 22.04.2009
    lostcontrol

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    das mit den wirtschaftlichen gründen kannst du schlicht vergessen.
    rein wirtschaftlich VERSCHLECHTERT ihr euch ja sogar, wenn ihr nicht mehr vermietet.
    damit wirst du sicher nicht durchkommen.
     
  10. h.b

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    Ich sehe das in dem Zusammenhang:
    1. Einer muss ausziehen, da Haus zu klein.
    2. Mieterin zieht nicht aus.
    3. Wir müssen ausziehen (geringer Wohnraum zumutbar für Familie?)
    4. Wir haben den wirtschaftlichen Schaden, da das Haus nicht wirtschaftlich vermietbar (Grundstück = 600 qm totes Kapital (schöner teurer kostenloser Garten für Mieter), Sanierungsbedarf des Gebäudes, bei Eigennutzung kann man sich da Zeit lassen, Miete wird aber niedrig ausfallen), und kaum zu verkaufen, wenn feststeht, dass die Mieterin nicht auszieht.
    Also einzige Möglichkeit, das Haus wirtschaftlich zu nutzen ist eine Eigennutzung.
     
  11. #10 lostcontrol, 22.04.2009
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    das ist mir schon klar, nur ist mit "wirtschaftlicher verwertung" etwas anderes gemeint als das.

    aber ich denke ihr solltet euch wirklich 'nen anwalt dafür suchen, der das für euch auf den weg bringt - der kann euch auch besser beraten.
     
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