Ist Räumungstitel verwirkt bei Wegfall des Eigenbedarfs

[gcygnusx1]

Hallo an alle Forumsteilnehmer,
zunächst kurz zu unserer Situation:

Wir vermieten ein Einfamilienhaus mit Garten seit zwei Jahren an eine berufstätige Frau (ca. 30 Jahre) mit zwei schulpflichtigen Kindern und sind selbst Mieter einer 4-Zimmerwohnung in einem benachbarten Ort. Nun wurde uns nach 15 Jahren völlig überraschend wegen Eigenbedarf wirksam gekündigt. Wir haben eine Kündigungsfrist von acht Monaten und müssen am 31.05.2018 ausziehen. Aus diesem Grund haben wir unserer Mieterin eine Woche nach Erhalt unserer Kündigung ebenfalls wegen Eigenbedarfs (3 Monate Kündigungsfrist zum 30.11.2017) wirksam gekündigt, um Zugang zu unserem Haus zu bekommen.

Jetzt - kurz vor dem 30.11.17 - teilte uns unsere Mieterin mit, dass sie nicht ausziehen kann, weil sie keine Wohnung gefunden hätte. Sie hätte alles versucht, aber ohne Erfolg. Im Einzelnen teilte sie uns mit, dass sie in drei Monaten ganze drei Wohnungen besichtigt hat, die ihr aber alle zu teuer waren und sie sich deshalb nicht darauf beworben hat. Sie hat auch keinen Makler eingeschalten, ebenso keine Anzeigen geschaltet. Sie behauptet aber, sie hätte Nachweise, um ihre Suche belegen zu können. Welcher Art diese Nachweise sind, kann ich nicht nachvollziehen, weil unbekannt. Sie war bei einem Wohnungsamt, wo man ihr aber auch nicht helfen konnte. Ich habe ihr in dem Gespräch acht mietbare Wohnungen in diesem Ort aufgezählt, von denen sie nur eine kannte. Sie fragte mich, woher ich denn von den anderen Wohnungen wüsste. Antwort: Immobilienscout24.de. Große Augen!!! Ich hab ihr die Angebote ausgedruckt und gegeben.

Sie verdient ca. 2500 bis 3000 Euro netto und hat einen derzeit unkündbaren Job. Sie ist also keine Problemmieterin. Zitat: Sie wird definitiv wegen ihrer Kinder (Schulwechselvermeidung) nicht aus diesem Ort wegziehen und sie ist nicht bereit, 900 bis 1000 Euro für eine Vierzimmerwohnung auszugeben. Das Problem: Der Wohnungsmarkt in diesem Ort ist sehr teuer und praktisch leergefegt. In der Umgebung von 25-30 km um ihren Arbeitsort gibt es aktuell ca. 180 3-4-Zimmerwohnungen. Ihre Vorstellung: Eine Vierzimmerwohnung für 600-700 Euro in genau diesem Ort, was völlig illusorisch ist. Daher ist es auch kein Wunder, dass sie nichts findet.

Des Weiteren hat sie mir im letzten Gespräch mitgeteilt, dass sie jetzt wegen unserer Kündigung aus psychologischen Gründen krankgeschrieben ist und daher nicht weitersuchen kann. Sie wollte von uns eine Fristverlängerung haben, die wir aber in Kenntnis ihrer mangelnden Bemühungen, eine Wohnung zu finden, abgelehnt haben. Wir haben nun vor, einen Anwalt einzuschalten und umgehend Räumungsklage zu erheben. Wir besitzen eine Vermieterrechtsschutzversicherung. Das haben wir ihr auch mitgeteilt. Seitdem antwortet sie nicht mehr auf unsere Anfragen.

Unser Verdacht: Die Mieterin weiß, dass sie juristisch gegen die Eigenbedarfskündigung nicht vorgehen kann. Sie hat auch mit Blick auf §574 keinen Widerspruch eingelegt. Unser Kündigungsschreiben wurde von einem Anwalt aufgesetzt und die Kündigung haben wir ihr persönlich gegen Unterschrift zugestellt. Sie weiß auch, dass wir mit Blick auf unseren Auszugstermin vom 31.05.18 zeitlich unter Druck stehen und daher denken wir, dass sie versuchen wird, solange in der Wohnung zu bleiben, bis wir die Nerven verlieren und uns wieder eine 4-Zimmerwohnung suchen werden. Das wäre für uns mit sehr hohen Zusatzkosten verbunden (mind. 600 Euro mehr pro Monat). Dabei spekuliert sie wahrscheinlich auf den Wegfall des Eigenbedarfsgrunds.

Dazu haben wir mehrere Fragen, die uns Leser mit ähnlichen Erfahrungen vielleicht beantworten können:

1. Was passiert mit unserem Räumungstitel, wenn wir tatsächlich bei unseren Vermietern keinen Aufschub heraushandeln können und wir irgendwo in Zwischenmiete gehen müssen? Verfällt dieser dann? Hätte die Mieterin dann mit ihrer Taktik gewonnen?

2. Kann unsere Vermieterin uns auf Räumung mit Erfolg verklagen, wenn wir entgegen ihrem Willen ebenfalls in unserer Wohnung bleiben und erst einige Monate später Zugang zu unserem Haus bekommen?

3. Wie lange muss sich unsere Vermieterin ggfs. gedulden, wenn es zu so einer zeitlichen Überschneidung kommen sollte?

4. Besteht überhaupt eine Aussicht auf Zwangsräumung einer Mutter mit zwei kleinen Kindern, die zudem aktuell an einer psychologischen Legende zu basteln scheint? Wirklich krank wirkt sie auf mich nicht, sondern vielmehr ziemlich gerissen. Sie wird vermutlich versuchen, die gesetzliche Räumungsfrist auf 1 Jahr auszudehnen und anschließend mit dem Instrument des Vollstreckungsschutzes zu arbeiten, um uns so zeitlich in schwere Bedrängnis zu bringen.

5. Sollten wir in Zwischenmiete gehen müssen, würde dies mit erheblich höheren Mietkosten als jetzt (ca. 400 Euro Kaltmiete) verbunden sein, uns aber mehr zeitliche Flexibilität gewähren und einen neuen Eigenbedarfsgrund liefern: monatliche Verluste in Höhe von ca. 600 Euro, die wir nicht hätten, wenn wir in unserem Haus wohnen könnten. Alternativ könnten wir auch bei der Schwiegermutter einziehen, müssten dann aber ca. 90 km einfach zu unseren Arbeitsorten fahren (mit zwei Autos). Können wir so die nachträglich angefallenen Eigenbedarfsgründe gegen den ursprünglichen Grund (Kündigung der eigenen Wohnung) austauschen und damit die Zwangsräumung weiterbetreiben? Oder müssten wir dann wieder von vorne anfangen und auf neuen Eigenbedarf klagen?

6. Wie lange müssen wir realistisch auf einen Gerichtstermin warten? Wir leben in einer Kleinstadt. Wie lange kann eine Mieterin diesen Schlages das Verfahren in die Länge ziehen?

7. Da wir unsere Rechtsschutzversicherung (seit 10 Jahren) noch nie aktiviert haben, haben wir auch keine Erfahrung, was diese alles bezahlt. Sind hier üblicherweise alle Kosten für Gericht, Anwälte und Gerichtsvollzieher abgedeckt (Standardprodukt der Allianz)? Über wie viele Instanzen wird man von so einer Versicherung vertreten? Können die unseren Fall z.B. wegen Aussichtslosigkeit ablehnen?

8. Wie schätzt ihr die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage in diesem Fall ein? Noch haben wir keine Klage erhoben.

Vielen Dank für eure Antworten

gcygnusx1

 

[QuietscheEnte]

Sie braucht nur eine Drohung des Suizids in den Raum werfen und dann wars das erstmal ;-)

 

[BHShuber]

6. Wie lange müssen wir realistisch auf einen Gerichtstermin warten? Wir leben in einer Kleinstadt. Wie lange kann eine Mieterin diesen Schlages das Verfahren in die Länge ziehen?

Hallo,

das kann durchaus der Jurist beantworten der die Kündigung aufgesetzt hat.

7. Da wir unsere Rechtsschutzversicherung (seit 10 Jahren) noch nie aktiviert haben, haben wir auch keine Erfahrung, was diese alles bezahlt. Sind hier üblicherweise alle Kosten für Gericht, Anwälte und Gerichtsvollzieher abgedeckt (Standardprodukt der Allianz)? Über wie viele Instanzen wird man von so einer Versicherung vertreten? Können die unseren Fall z.B. wegen Aussichtslosigkeit ablehnen?

Hier hilft ein Blick in die Versicherungsbedingungen oder ein Anruf bei der Versicherung, woher um alles in der Welt sollten wir das wissen.

Wie schätzt ihr die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage in diesem Fall ein? Noch haben wir keine Klage erhoben.

Auch hier ist keine zufriedenstellende Antwort möglich, hierzu fehlen Informationen darüber was die Mieterin im Schilde führt. Was aber bleibt euch denn anderes übrig als die Räumungsklage einzuleiten und durch zu ziehen, es stehen wohl wenig Alternativen zur Verfügung.

Gruß
BHShuber

 

[Andres]

Dazu haben wir mehrere Fragen, die

... euer Anwalt beantworten sollte. Immerhin wird der dafür bezahlt.

1. Was passiert mit unserem Räumungstitel, wenn wir tatsächlich bei unseren Vermietern keinen Aufschub heraushandeln können und wir irgendwo in Zwischenmiete gehen müssen? Verfällt dieser dann? Hätte die Mieterin dann mit ihrer Taktik gewonnen?

Habt ihr bis zu diesem Zeitpunkt einen Räumungstitel, gibt es keine Anbietpflicht mehr.

2. Kann unsere Vermieterin uns auf Räumung mit Erfolg verklagen, wenn wir entgegen ihrem Willen ebenfalls in unserer Wohnung bleiben und erst einige Monate später Zugang zu unserem Haus bekommen?

Ein doppelter Umzug innerhalb kürzerer Zeit ist ein ziemlich sicherer Härtegrund. Den müsst ihr eben auch vorbringen. Garantien hinsichtlich des Ausgangs solcher Auseinandersetzungen gibt es aber nicht. Es wäre sicher vorteilhaft, mit eurer Vermieterin eine gütliche Einigung zu erzielen.

3. Wie lange muss sich unsere Vermieterin ggfs. gedulden, wenn es zu so einer zeitlichen Überschneidung kommen sollte?

Ich werfe mal 6-12 Monate in den Ring, aber ohne jeglichen Anspruch auf irgendeine Verbindlichkeit.

4. Besteht überhaupt eine Aussicht auf Zwangsräumung einer Mutter mit zwei kleinen Kindern, die zudem aktuell an einer psychologischen Legende zu basteln scheint?

Ja, und selbst wenn nicht, sollte man es doch wenigstens versucht haben - dann hat man nämlich Gewissheit.

Können wir so die nachträglich angefallenen Eigenbedarfsgründe gegen den ursprünglichen Grund (Kündigung der eigenen Wohnung) austauschen und damit die Zwangsräumung weiterbetreiben? Oder müssten wir dann wieder von vorne anfangen und auf neuen Eigenbedarf klagen?

Letzteres. Die Gründe für den Eigenbedarf sind vollständig im Kündigungsschreiben zu benennen.

6. Wie lange müssen wir realistisch auf einen Gerichtstermin warten?

Bis zur Räumung nach einer Instanz kann man mit einer Dauer zwischen 6 und 18 Monaten ab Klageerhebung rechnen.

Wie lange kann eine Mieterin diesen Schlages das Verfahren in die Länge ziehen?

Lang.

7. Da wir unsere Rechtsschutzversicherung (seit 10 Jahren) noch nie aktiviert haben, haben wir auch keine Erfahrung, was diese alles bezahlt. Sind hier üblicherweise alle Kosten für Gericht, Anwälte und Gerichtsvollzieher abgedeckt (Standardprodukt der Allianz)?

Es gibt keine Standardprodukte. Auch bei der Allianz nicht. Den Umfang der Deckung entnehmt ihr euren Versicherungsunterlagen.

Können die unseren Fall z.B. wegen Aussichtslosigkeit ablehnen?

Ja. Dagegen kann man dann auch noch klagen.

8. Wie schätzt ihr die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage in diesem Fall ein? Noch haben wir keine Klage erhoben.

Wir machen einen Deal: Du sagst mir die Lottozahlen vom nächsten Wochenende voraus und ich sage dir, wie hoch die Erfolgsaussichten sind.

Sie braucht nur eine Drohung des Suizids in den Raum werfen und dann wars das erstmal ;-)

Die Welt ist etwas komplexer, als sich das manche Leute so vorstellen.

 

[LandlordMUC]

@gcygnusx1: Warum sind Sie der Meinung, dass man gegen Ihre Kündigung juristisch nicht vorgehen könne? Jede, aber wirklich jede Kündigungsgeschichte, die mir von meinen Vermieterkollegen anfangs als "wasserdicht" angepriesen wurde, endete in einer Katastrophe. Als Vermieter können wir alleine schon in der vorgerichtlichen Phase unzählige Fehler machen, die später allesamt für sich genommen zur Abweisung der Räumungsklage führen können; gerade dann, wenn die Mieter ihrerseits gerissene Rechtsanwälte haben. Alleine schon die Kündigung nicht per Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen, war ein absoluter Anfängerfehler. Jeder Fachanwalt mit mehr als zwei Gehirnzellen würde an dieser Stelle sofort einhaken und das im Prozess komplett auseinandernehmen. Eure Mieterin hat euch DIE ZUSTELLUNG per Unterschrift schriftlich bestätigt. Aber sie hat EBEN NICHT bestätigt, was genau in dem Kündigungsschreiben stand. Und dann kommen die Probleme.

 

[BHShuber]

Eure Mieterin hat euch DIE ZUSTELLUNG per Unterschrift schriftlich bestätigt. Aber sie hat EBEN NICHT bestätigt, was genau in dem Kündigungsschreiben stand. Und dann kommen die Probleme.

Hallo,

das ist richtig, wenn man es so sehen möchte, gleiches Problem hatte ich ganz am Anfang mit der Zustellung einer Neben- Betriebs- und Heizkostenabrechnung.

Es wurde zwar bestätigt, dass Unterlagen in einem Kuvert übergeben wurden, sogar bezeichnet als das was es war, nicht aber die Kenntnis des Inhaltes des Kuverts des Zeugen und auch der Empfänger konnte nur die Übergabe des Kuverts bestätigen.

So hat der gegnerische Anwalt, ein ganz gewitzter eben die Zustellung zerpflückt, nachdem die Abrechnung ansich nicht zu beanstanden war!

Wortlaut des Richters, so leid es ihm tut, wenn wir nicht den Nachweis führen können, dass alle zur Abrechnung gehörenden Unterlagen übergeben, bzw. zugestellt wurden, muss er es als nicht zugestellt werten!

Unser Glück, in ihrer Wut über die Nachzahlung, hatte die Dame uns eine E-Mail gesandt, dass dies nie und nimmer stimmen kann was sie da nachzahlen muss, so musste Sie vom bestrittenen Inhalt Kenntnis gehabt haben, ihr Pech, das langte dem Richter und er entgegnete, die Begleichung der Neben- und Heizkosten wenn man diese verursacht hat ist eine Sache des Anstandes, so erfolgt folgendes Urteil,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

Gruß
BHSHuber

 

[LandlordMUC]

Unser Glück, in ihrer Wut über die Nachzahlung, hatte die Dame uns eine E-Mail gesandt, dass dies nie und nimmer stimmen kann was sie da nachzahlen muss, so musste Sie vom bestrittenen Inhalt Kenntnis gehabt haben, ihr Pech, das langte dem Richter und er entgegnete, die Begleichung der Neben- und Heizkosten wenn man diese verursacht hat ist eine Sache des Anstandes, so erfolgt folgendes Urteil,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

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Danke für Ihren interessanten Kommentar und Glückwunsch zur Entlarvung dieses verlogenen Individuums :-)! Wir Münchner machen bei dem angespannten Mietmarkt echt was mit.

 

[BHShuber]

Wir Münchner machen bei dem angespannten Mietmarkt echt was mit.

Hallo,

ich denke nicht, dass sich das nur auf München begrenzt, das liegt daran dass beinahe jeder Möchtegern Journalist wenn er was über Mieterrechte aufschnappt veröffentlichen muss, dies oftmals falsch oder unvollständig wiedergegeben wird und vor allem von Mietern völlig anders verstanden wird.

Zudem noch findige Winkeladvokaten, Zitat eines Anwaltes, Herr Huber, "es ist völlig unerheblich was wir vollen Mundes behaupten, Ziel der Behauptung ist, einen berechtigen Zweifel beim vorsitzenden Richter hervorzurufen"

Gruß
BHSHuber

 

[Papabär]

Sie braucht nur eine Drohung des Suizids in den Raum werfen und dann wars das erstmal ;-)

Für wen?
In einem vlt. nicht ganz vergleichbaren Fall (Kündigung wegen Mietschulden - Räumungstitel lag vor, d.h. es ging lediglich um dessen Vollstreckung) hat eine Mieterin das bei uns auch probiert. Also ist der Gerichtsvollzieher zum Räumungstermin (5 Wochen verzögert, da Aufschub gewährt wurde) mit all seinen Freunden (Polizei, Jugendamt, psych. Bereitschaftsdienst) erschienen. Nach ein paar ermunternden Worten über die neue Pflegefamilie der Kinder und mit der Aussicht auf eine stationäre Unterbringung in einer vollklimatisierten Heilanstalt, fiel ihr dann ein, dass sie das ja eigentlich nur so aus Spaß gesagt habe und alles garnicht so ernst gemeint war (hahaha).

Klar, den vorläufigen Vollstreckungsschutz muss man als Vermieter schon mal mit einplanen ... der geht aber nicht ewig.

 

[Akkarin]

Kirche im Dorf lassen. Ein Vermieter der seine Räume für sich selbst benötigt, gewinnt. Die eInzige Frage ist wann.
Im Übrigen hat der Vermieter des TEs das gleiche Problem, wenn die Tante nicht raus geht. Hier wird es noch wichtig zu sein, alles zu dokumentieren und an den eigenen vermieter zu kommunizieren, damit dessen Räumungsklage in die Binsen geht.

Im übrigen verweise ich auf 721 ZPO (5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen.

 

[QuietscheEnte]

Für wen?
In einem vlt. nicht ganz vergleichbaren Fall (Kündigung wegen Mietschulden - Räumungstitel lag vor, d.h. es ging lediglich um dessen Vollstreckung) hat eine Mieterin das bei uns auch probiert. Also ist der Gerichtsvollzieher zum Räumungstermin (5 Wochen verzögert, da Aufschub gewährt wurde) mit all seinen Freunden (Polizei, Jugendamt, psych. Bereitschaftsdienst) erschienen. Nach ein paar ermunternden Worten über die neue Pflegefamilie der Kinder und mit der Aussicht auf eine stationäre Unterbringung in einer vollklimatisierten Heilanstalt, fiel ihr dann ein, dass sie das ja eigentlich nur so aus Spaß gesagt habe und alles garnicht so ernst gemeint war (hahaha).

Klar, den vorläufigen Vollstreckungsschutz muss man als Vermieter schon mal mit einplanen ... der geht aber nicht ewig.

Wir befinden uns derzeit in einer Räumungsklage, gegen unseren mitgekauften Mieter. Das ganze läuft jetzt schon fast 1 Jahr, wovon allein die Gutachtenerstellung des Psychologen 6 Monate in Anspruch genommen hat.
Es sieht derzeit so aus, dass das Mietverhältnis weiter fort zu führen ist, weil man einen Menschen nicht für immer in der "Klappse" unterbringen darf.
Desweiteren angemerkt, die Suiziddrohung erfolgte nicht aufgrund einer Krankheit, sondern als Werkzeug des nicht ausziehen wollen.
Aber wie will man das Gegenteil beweisen?

Es gibt durchaus Unterschiede in der Behauptung des Suizids. Vor allem, wenn diese schon vor dem Urteil im Raum stehen.
@ Papabär: Du hattest ja schon deinen Räumungstitel.